Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

HOLAAAAAAA

En relación a las reclamacions hechas al BDE, alguién ha hecho alguna reclamación al defensor de las cajas catalanas? Yo la hice en noviembre y estoy a la espera, la respuesta de este organismo SI es vinculante..
Please si alguien ha ido a este organismo que me diga qué tal! No habláis de este organismo y por lo que yo se es el único cuya respuesta va a misa, es asi????

Help me!!!
pd
el problema es q escribí al BDE y al DEfensor de las cajas catalanas a la vez, espero que no implica duplicidad o alguna cosa asi y los 2 se pronuncien al respecto.

Hola, es la primera vez que estoy en un foro.
tengo hipoteca con BBVA firmada en 2005 y rehipoteque el piso en 2007 , el banco me dice que al ser novación no es obligada la o.vinculante (que no la tengo ni siquiera
de la 1ª hipoteca) y que haga la reclamación escrita pero me van a contestar lo mismo.
Estamos hablando de una cuota al 3,5 que pago mensual 1.230€.
Me recomendais que haga reclamación por ausbank o alguna asociación?
Gracias de antemano

Menudo show has organizado ..... "espero que no implica duplicidad o alguna cosa asi y los 2 se pronuncien al respecto." ... pues si, si lo dejas así, el uno por el otro, la casa sin barrer, vamos a ver como arreglamos esto .......... en primer lugar creo que deberías leer esto para entender el funcionamiento:

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1435498-servicios-reclamaciones

Para temas bancarios hay tres posibilidades:

1 – Acudir a la delegación de consumo en el municipio

2 – Utilizar los sistemas establecidos en banca de Servicio de Atención al Cliente – SAC, el Defensor del Cliente – DdC (las entidades que tienen este servicio, ya que solo es obligatorio por Ley el SAC), y luego el Banco de España – BdE o la Comisión Nacional del Mercado de Valores – CNMV, dependiendo del caso será el BdE o la CNMV.

3 – Los tribunales de Justicia

Opción 1, en mi opinión es perder el tiempo, porque “Consumo” lo pasa al banco, este les dice que hay el sistema del SAC, y resulta que acabas en el punto 2, pero habiendo perdido varias semanas en las gestiones.

Opción 2, es la correcta, hay que dar la oportunidad a la empresa a rectificar, esta es la idea de la ley o la normativa, al igual que si tienes un problema con un comercio, hay que ir a consumo para que medien en el conflicto, ya que la idea de la legislación es dar eso, oportunidad a la empresa que recibe la queja de rectificar, antes de que el cliente vaya por la directa. Entonces uno tiene que escribir al SAC o al Defensor del Cliente, éstos tienen 2 meses para responder y sus resoluciones son vinculantes (obligan) al banco, pero no te obligan a ti, si no te gusta la respuesta podrás ir al Banco de España o en los casos de valores a la CNMV, y podrás ir igualmente si el SAC o el DdC no te contesta en dos meses. Recuerda que los informes del BdE o la CNMV no son vinculantes para el banco, por lo tanto puede cumplir con sus recomendaciones o no, de todas formas, a excepción de grandes temas, que afectan a ingentes cantidades de clientes que han reclamado, tipo swaps o preferentes, las recomendaciones del BdE las suelen cumplir, no es automático pero sí bastante habitual, y en todo caso si uno luego se va a los tribunales con un informe favorable del BdE, pues medio camino ya tiene, pero ojo que si el informe va en contra, puede que el “medio camino” lo tenga tu contrario.

Opción 3: A esta estamos sometidos todos, particulares o empresas.

¿Cuál es tu problema ahora? Pues que el SAC o el DdC no te van a responder, porque has sometido la decisión al Banco de España, y su obligación es “no meterse”, pero el BdE te va negar el informe, porque no has dado oportunidad a la entidad a rectificar, entras en un buckle por el cual uno no debe responderte y el otro legalmente no puede.

¿Soluciones? A ver .... no soy un experto en estas cosas, pero por sentido común sí que te puedo responder, o al menos indicar que es lo que me parece oportuno para la solución.

a) Enviar al banco de España un nuevo escrito con copia del primero, indicando que anulas la queja remitida en fecha ........... poniendo copia de la misma, porque por error tuyo, y por desconocimiento del sistema les planteaste la queja sin pasar antes por el Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente, y que por tanto, en su momento, si se da el caso reiniciaras la petición. Lo mandas por correo certificado con acuse de recibo, y una vez tengas el acuse, el cartoncito rosa, de correos sellado con la recepción en el Banco de España, hay que hacer lo siguiente:

b) Remitir una carta de confirmación de reclamación al Defensor del Cliente (dónde la mandaste hace unos días) reiterando tu reclamación, indicando que por error también la remitiste al Banco de España, pero que ahora que ya conoces el sistema, has anulado dicha petición al BdE, adjuntando copia de lo que te indico en el punto A, y pides ahora que inicien las gestiones de dicha reclamación, y que figura anulada la queja al Banco de España, que solo reiniciarás en caso de no responderte en 2 meses o si la resolución no fuera de acuerdo a lo que tu entiendes como correcto.

Ver la respuesta siguiente -------------->>>>>>

Si tu pregunta es ¿Qué opinas que dirán? Pues entiendo que el SAC o el DdC van a denegar tu petición, si este suelo figura en tu contrato hipotecario, alegarán que consentiste, que fue ante notario, y por tanto el pacto es totalmente válido.

En el caso de que la oferta vinculante no indicase que hay clausula de suelo, pero si lo dice la hipoteca, o no se te entregó oferta vinculante, y recuerda que no siempre es obligatoria, creo que no hace mucho que si el préstamo superaba los 150.253,03 € (25 millones de pesetas) no era obligatoria su entrega, creo que ahora hay que darla siempre, pero no estoy seguro, hasta es posible que te den parte de la razón. También es posible que te digan que “nones” porque como has pagado las cuotas durante mucho tiempo sin quejarte, se supone que aceptaste implicitamente la clausula, y desde luego si figura en la escritura, te van a decir que un notario es un notario, y tu firmaste este pacto .....

Por lo que se dice en Rankia, cuando no cuadran las dos cosas, la vinculante y la escritura, el Banco de España ya no lo tiene tan claro, y en algunos juzgados menos todavía .... sin embargo, te insisto que no puedes ir al BdE si no pasas antes por el SAC, porque sin esto, el Banco de España no te va a aceptar la queja.

Hola,
En mi caso en la oferta vinculante anexa al prestamo hipotecario aparece fecha 24 de octubre y la hipoteca se formalizó el 27 octubre. Mi pregunta para acabeza o quien sea en el foro es si se respetaron los tres dias que establece la ley del 1994 ,o por el cotrario los dias 24 y 27 no computan y solo son dos dias?
Ni que decir tiene que ese documento lo he descubierto releyendo el prestamo hipotecario y que a nosotros no nos dieron copia para estudiar en casa.
Por otra parte le agradeceria a Giorgio 10 me enviase el informe con el que cosiguio que eliminaran clausula suelo a su familiar.
Voy a presentar reclamación en BBVA pero no se en que basar los argumetos. Oferta vinculante, desproporción suelo/techo que en mi caso es 2,25+090 diferencial y techo 15%. Suelo abusivo?
O incluirlos todos a la vez??
Mi correo es : [email protected]

Salvo error por mi parte esto de las ofertas vinculantes se regulaba por la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. En la misma se determinaba que la oferta vinculante solo era obligatoria para préstamos a consumidores, sobre vivienda (nada de empresas) y cuando la hipoteca no superaba los 150.253,03 € (25 millones de pesetas) …. Esta ley (por cierto no soy abogado) sufrió retoques pero en una consulta que acabo de realizar a un amigo conocedor de estos asuntos, ninguno que afectase a la oferta vinculante, con lo cual a estos efectos ha estado vigente 17 años, entonces en 2011 se modifica mediante Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. (BOE de 29) (Corrección de errores BOE de 3 de diciembre) ver http://app.bde.es/clf_www/leyes.jsp?id=104791&tipoEnt=0 y aquí ya es obligatoria la oferta vinculante para cualquier importe y con estas condiciones incluidas en el texto:
Artículo 23. Oferta vinculante.

1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.

2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:

a) Que se trata de una oferta vinculante.

b) El plazo de vigencia de dicha oferta.

3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento.

5. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.

Es interesante que veáis el anexo 2 que podréis localizas con el enlace de antes: http://app.bde.es/clf_www/leyes.jsp?id=104791&tipoEnt=0

A partir de ahí se puede reclamar lo que se quiera, pero lo habitual va a ser que el SAC de la entidad nos indique que “nones”, que esto está firmado ante notario, la única posibilidad es que en el mismo SAC (yo lo dudo) aceptasen la reclamación si la oferta vinculante no coincide con el contrato hipotecario firmado ante notario, es posible que el Banco de España lo tenga bastante mas claro si esta “no coincidencia” existe, ahora bien si cuadran las dos cosas, ni el Banco de España ….. entre otras cosas porque la facultad de anular algo que pudiera considerarse contrario a las Ley, y no tengo yo tan claro que esto sea contrario a ella, otra cosa es que éticamente pues ….. , está reservada a los jueces, el Banco de España carece de este poder.

Tampoco acabo de ver, y lo siento, muchas posibilidades en esto de alegar que si me la dieron x días antes o si no me dieron copia, no me meto en si es verdad o no, el problema está en demostrarlo.

Luego en esto de la desproporción entre suelo y techo tampoco le veo yo la punta mientras se está reclamando en sistemas administrativos (SAC, Defensor, Banco de España) , me parece que va a ser que no, ahora bien si se pone ante un juez cosas del estilo suelo al 3, techo a 18, pues ya depende un juez tendrá consideraciones distintas o al menos puede tenerlas …. Pero antes de ir ahí, y la justicia no son matemáticas, uno debe evaluar si los costes le compensan, cada caso va a ser un mundo….

También hay que indicar que por lo que se publica en los foros, hay sentencias judiciales de todo tipo, algunos juzgados entienden que hay desproporción, otros que no, luego te cuento el porque entiendo que puede ocurrir, otros que no …. Luego en la apelación al menos una audiencia provincial de Andalucía creo, se lo cargó, no sé si en otra comunidad autónoma tienen una perspectiva distinta … al final hasta que existan muchas sentencias no se va a crear una doctrina que mas o menos todos tomen como referencia ….

Vamos a ver, esto de la desproporción, a primera vista parece que un suelo al 4,5 y un techo al 12, pues … si el techo es al 18 ya …….. peeeeeero, lo que puede no valer para un juez es que un 18% no parece probable, va a depender de “cristal”, es evidente que en el entorno de la moneda única (euro) un 18% no ha ocurrido, ni el 18, ni el 12 ni el 9% …. Pero una hipoteca tiene una vida de 25, 30 ó 40 años, tipos de interés al 14, 15 ó 15% han existido, no sé si hace 15 ó 16 años, pero esto que parecen muchos años, es solo “media vida” en una hipoteca, por lo tanto un juez puede entender que 15 años son muchos, pero no en comparación con una hipoteca ….

Muchas gracias por la respuesta, creo q no me he explicado bien. Yo he seguido los trámites/pasos:
1- Reclamé en la oficina
2- Reclamé al SAC y ellos fueron los que me indicaron que reclamara al Defensor de las Cajas catalanas, y
3- Paralelamente en noviembre reclamé al DC (siguiendo los consejos del SAC) y al BdE.
Por lo que me dices debería haber esperado a reclamar al BdE después de la respuesta del Defensor, no?
La verdad es que me he desanimado un poco con la respuesta, tenía más esperanzas en el tema, y en realidad es lo que tu dices, se firmó ante notario, no hay más, sólo que no hay oferta vinculante...
De todas formas harñe lo que me aconsejas de "parar" mi reclamación del BdE, porque mi pregunta es, estos dos organismos están en comunicación? Verán que he reclamado a las 2 vías?

Saludos y muchísimas gracias!!!!!!!!!!

Yo lo que recomiendo es que hagas reclamación, si quieres por Ausbank me parece bien, pero lo que haría es hacer la reclamación ante el SAC pero YA, tu piensa que cuanto mas tardes en hacer la reclamación mas dinero estas perdiendo tal y como estan los tipos.

La reclamación ante el SAC yo te recomiendo que la hagas argumentando todos los puntos que puedan ser atacables:

•Las cláusula a la limitación de intereses no son adecuadas y además no estabilizan los costes financieros
•La cláusula suelo y la clausula techo son desequilibradas, una vez realizados y calculados los precios de las opciones de tipo de interés que puede comprar y vender el banco en el mercado financiero en la fecha de la firma de la Hipoteca.
•Hay falta información en la escritura
•El tema de la oferta vinculante, etc.