¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

Hay algunos gastos de los que citas que también los tienen generalmente los inquilinos (aparte del alquiler): comunidad, IBI, seguros obligatorios.
Por otro lado, aunque el alquiler fuera menos importe que la hipoteca, la comparación es engañosa porque la hipoteca tiene un límite temporal y el alquiler es para toda la vida (salvo lo del puente como dije).
La única forma de hacer una comparación correcta es comparar la utilidad de la propiedad con la rentabilidad de cualquier otro activo. En el ejemplo de Vigo (que no es mío y puedo aportar otros muchos) tenemos que por un coste de 150.000 € (valor actual) se obtiene un rendimiento vitalicio de 775 €/mes libres de impuestos, equivalentes a 970 € con impuestos. No conozco ningún activo de 150.000 € con tan alta rentabilidad. Recuerdo que hace años hubo un ministro que decía que las pensiones hay que subirlas menos que el IPC porque los pensionistas ya tienen la vivienda pagada, imagínate si no la tienes pagada y te congelan la pensión.
P.D. Y no menciono la posible revalorización de la vivienda porque seguimos con el "trauma" de la última crisis, pero salvo ese período el aumento del precio ha sido constante en los últimos 45 años según todos los estudios, incluido el del Banco de España.

Estamos comparando una pera que tiene 30000 euros y va a vivir en un piso de alquiler con otra pera que tiene 30000 euros y va a comprar un piso igual.
Las dos van a hacer lo mismo, vivir durante 20 años en el piso.
Los costes de uno son 8400 euros de alquiler y tiene 30000 en inversiones.
Los costes del otro son 3000 de intereses, ibi, comunidad y derramas y ha pagado 20000 de piso de entrada y 10000 de escritura y gastos.
Ni los 8400 ni los 3000 son recuperables, cada año que pasa es lo que le cuesta a uno y otro vivir en ese piso. OLVIDATE DE LOS COSTES NO RECUPERABLES.
No te salgas de este supuesto, no estamos comprando un piso más caro, ni pagando al contado, ni nada que te puedas inventar para seguir con tu teoría.
Tampoco te inventes la rentabilidad SP, te vuelvo a repetir que yo estoy dispuesto a darte millones si tú me aseguras un 5% de interés, el contrato es muy simple y fácil de garantizarlo ¿Te atreves?

Ahora te voy a dar datos reales para que tu cabeza y la de otros razonen.

Un piso en Madrid de dos dormitorios y por 140000 euros es una casa vieja de más de 75 años, no tiene calefacción central y su mantenimiento es la pintura de la escalera cada 10 años y pasar la ITE también cada 10 años. Se le han cambiado todas las escaleras y los suelos, se le ha instalado un ascensor y se han revisado los patios y fachadas un par de veces en los 75 años. El coste de todo eso supone menos de 5000 euros por vecino en un periodo de 75 años. La comunidad es más baja de 40 euros, el ibi son 120 euros/año, el seguro 120 euros/año
Un piso nuevo no necesita nada en 10 años, ya que los defectos de construcción son a cargo del promotor durante esos 10 años.
Un piso de 700000-1000000 de euros es un piso bueno de 50 años, con calefacción central, portero las 24 horas, 4 o 5 ascensores, etc. Este piso ha tenido derramas por cambio de la calefacción de gasoil a gas natural unos 350000 euros, reparaciones de ascensores, pintura de escaleras, ITE, impermeabilización de terrazas, reparaciones de fachada, etc, en total menos de un millón de euros en 50 años. Teniendo en cuenta que hay unos 100 en el bloque el coste para cada piso es de unos 10000 euros en 50 años, una cifra ridícula. La comunidad con calefacción incluida es de 250 euros, el ibi 1500 euros, el seguro 300 euros/año.
Es un chiste que alguien piense que en 20 años el coste se puede incrementar en un 20-40%, pago por el piso 900000 euros más 75000 de gastos, pagando cambio de calderas, ascensores, ITE y terrazas y fachadas pagaría 10000 euros en 20 años que representa el 1% del coste del piso.

He vivido 20 años de alquiler y jamás he pagado yo seguros, Ibi ni comunidad, salvo el seguro de contenido, que no es obligatorio. Hoy me enteré de que esto no es así en toda España, pero siempre he pensado que lo que a mí me pasaba era lo más frecuente, por esto he puesto esas cifras. 

El ejemplo de Vigo no era exactamente así, y lo he comprobado. En idealista en la zona de Rosalía de Castro directamente no hay nada por 150000. El autor del post ponía que por un piso de 240000 cobraría de alquiler unos 650 mensuales. No controlo el mercado inmobiliario de Vigo en concreto, pero 775 por un piso de 150000 me parece complicado conseguirlos. 

Cito textualmente el primer mensaje: " Con costes de oportunidad tan evidentes, es complicado entender cómo la gente está dispuesta a pagar €240k por un piso que podría alquilar por €650."

En cualquier caso tienes razón en que hay que contar cuanto cuesta el alquiler durante toda la vida si no tienes previsión de (por ejemplo) heredar una vivienda o tener una vivienda a tu disposición por otro motivo.

Saludos 

De todas formas Juan vamos a hacer las cuentas con un piso que compras para vivir. 

Tomemos el ejemplo del piso de Vigo comprado por alguien de 30 años. Tomo una esperanza de vida de 85 años. Calculo el alquiler al mismo precio durante los 55 años del préstamo, igual que voy a calcular gastos de comunidad, Ibi, etc al mismo precio durante 55 años. 

Alquiler 55 años a 650 mensuales: 430000 euros.  


Compra : 240000+24000 impuestos. Comunidad 50 euros mensuales : 33000. Ibi: 200 mensuales: 11000. Seguro del hogar: 150 anuales: 8250. Total: 316000. Una reforma normalita durante los 55 años que vives ahí: 30000. Ya estamos en 346000. Añade alguna derrama, que es raro que en 55 años no te caiga un cambio de ascensor, un arreglo de tejado y algún problema en la fachada y estamos en los 400000. Suma los intereses del préstamo hipotecario y la diferencia es minima en caso de haberla. Pongamos que tienes muchísima suerte y no hay derramas y tenias el dinero, no has tenido que pedir hipoteca. La diferencia son 80000 euros, entre 55 años, te has ahorrado 120 euros mensuales. Dos cenas fuera de casa al mes. Y eso si tienes la enorme suerte de no necesitar una hipoteca y que no te caiga una derrama importante, que en 55 años ya es complicado.


Has pagado prácticamente lo mismo por vivir de alquiler 55 años que por comprarlo. Eso si, el día que te toca un vecino complicado tienes difícil irte, si la zona empeora vendes por menos de lo que te costo, etc, etc, etc. Y además tienes que pagar todo ese dinero justo cuando peor te viene, cuando estas formando una familia, pagas ortodoncias, colegios, extraescolares, ayuda en casa, etc, etc. Vamos, que vas con la lengua fuera para pagar unas paredes, no te puedes permitir determinadas cosas y, eso si, al final es tuyo. Pero, mereció la pena a estos precios? Merecio la pena no poder irte de vacaciones porque tu hija necesitaba una ortodoncia? Merecio la pena mandarla a un colegio que no te gustaba y que no entrara en Medicina que era lo que quería hacer? Sinceramente no lo tengo nada claro. 

Saludos 

Tengo un piso reformado al que la derrama supone 54000+ 30000=84000 para igualarlo al alquiler.
"La diferencia es minima"
Ahora me muero y dejo a mis herederos el piso que vale lo que valga, pero con las reformas y las derramas es mejor que uno nuevo.
El alquilado no deja nada.
Repasar las cuentas que no salen de ninguna manera.

Bueno, yo no me invento lo de Vigo. Esto escribió Anrabro:

Ah,  es que no leo lo que escribe. Mis coronarias me dan las gracias por esto.

El autor del post daba esas cifras que he citado. He mirado idealista en Vigo. He encontrado varios pisos entre 140000- 170000(por ejemplo) 
https://www.idealista.com/inmueble/93864484/

https://www.idealista.com/inmueble/94138531/

https://www.idealista.com/inmueble/86490799/

https://www.idealista.com/inmueble/89044900/

https://www.idealista.com/inmueble/93864477/

https://www.idealista.com/inmueble/92685863/

https://www.idealista.com/inmueble/84288149/

https://www.idealista.com/inmueble/94167356/


Y he buscado estos pisos que me parecen buenos equivalentes en alquiler. 

https://www.idealista.com/inmueble/94142609/ 500/mes. 

https://www.idealista.com/inmueble/92309713/ 500/mes

https://www.idealista.com/inmueble/38024749/ 500/mes

https://www.idealista.com/inmueble/93974334/ 500/mes

https://www.idealista.com/inmueble/88865595/ 525/mes

https://www.idealista.com/inmueble/94037619/ 550/mes

https://www.idealista.com/inmueble/93873825/ 550/mes

https://www.idealista.com/inmueble/94113833/560/mes

https://www.idealista.com/inmueble/91776090/600/mes.


Y cuando me he cansado de ver pisos en el centro de Vigo por precios de 500 a 600 euros en alquiler por pisos que cuestan sobre 150000 he mirado a ver que se ofrece entre 750 y 800 de alquiler en Vigo y cuanto puede costar comprarlo y me he encontrado con lo siguiente en la zona centro-areal (he tenido que reducir la zona porque hay mucha oferta). 

https://www.idealista.com/inmueble/88933898/

https://www.idealista.com/inmueble/94064695/

https://www.idealista.com/inmueble/90651523/

https://www.idealista.com/inmueble/94133118/

https://www.idealista.com/inmueble/94174941/


Y en compra estos pisos cuestan 

https://www.idealista.com/inmueble/92082983/

https://www.idealista.com/inmueble/93928276/

https://www.idealista.com/inmueble/93925713/

https://www.idealista.com/inmueble/93866281/

https://www.idealista.com/inmueble/94031833/



Te resumo entre 180000-250000. 


Vamos, que con 150000 puedes pedir 500-600 y para llegar a 775 no bajas de 200000 y estas más próximo a 240-250000. 

En resumen, lo que comentaba el autor del post en sus primeros mensajes. Por 240000 se compraba algo que alquilaba por 640, que posiblemente es un mal negocio, pero de 150000 que se alquilen por 775 tampoco hay (o hay alguien que pide eso, pero no es lo normal y nadie se lo va a alquilar pudiendo pagar 100-200 euros menos por lo mismo). Para llegar a 750-800 ve preparando los 240000 o algo más. 

Saludos

OK. Es que incluso con tus datos, la operación es mucho más rentable que cualquier otra. Pongamos una vivienda de 150.000 € en propiedad que te permita ahorrar 550 €/mes o sea 6.600 €/año libres de impuestos o 8.250 €/año con impuestos. Eso da una rentabilidad bruta actualizada del 5,5% ¿Alguien da más?

Un 7-9%  es más o menos lo que obtienes de un fondo de inversión indexado al Dow Jones o al S&P. Sin gastos de comunidad, derramas, reformas, etc, etc. El histórico del S&P de los últimos 100 años es del 7,97%. ETF que replique el índice o Fondo que replique el índice y a dormir. 

Con gestion activa de acciones yo, que no soy precisamente Buffett, el año pasado un 20%, ya te digo que no es lo habitual, de hecho este año ni de broma llego a eso, pero... Si hay quien da más.  

Saludos 

Datos reales
https://www.idealista.com/inmueble/92194127/
Piso en venta por 194300 euros
https://www.idealista.com/inmueble/93823012/
Piso en alquiler en la misma casa 695 al mes.
El anuncio de la venta tiene varios anuncios y lo que esta claro es que ese precio en este momento no esta nadie dispuesto a pagarlo.

Muy lejos de alquilar por 640 un piso que valga 240000.
Muy lejos de mas de 240000 para poder alquilar en 775.

Pero los calculos son simples, el que alquila al final no tiene nada y el que compra tiene un piso pagando menos dinero.

Pero sin problemas, el que saca a su dinero un 20% anual lo normal es que cuando se jubile tenga varios millones de euros y podra seguir pagando alquiler.

En lo que va de año llevo un 28% en AZvalor, un 28% en Cobas, un 21% en Magallanes, un 11% en Vanguard, un 12% en True value, pero la pega es que mirando a unos años el AZ esta a menos de un 3% anual, el Cobas pierde un 17%, Magallanes no da mas de un 5% anual, True value no mas de un 7%, y Vanguard un poco mejor.
El año pasado en Marzo la caida acumulada en muchos de ellos era mas del 40%

Hacer referencia a rentabilidades puntuales no me parece lo correcto. Ni siquiera lo es la rentabilidad de determinados fondos de inversión. Yo también podría poner ejemplos concretos de rentabilidad inmobiliaria que no son el reflejo de la generalidad del sector.
Cuando hablemos de la rentabilidad de los fondos de inversión, tenemos que hablar de la media del sector, eso es lo que estamos haciendo con las viviendas.
Por cierto, la rentabilidad de cualquier fondo de inversión se obtiene cuando vendes, mientras no vendas no hay rentabilidad sólo expectativas que pueden frustrarse. La rentabilidad (mejor dicho, utilidad) de la vivienda para vivir no exige vender ni siquiera un ladrillo.

Rentabilidades del S&P500 con dividendos reinvertidos aquí:

https://dqydj.com/sp-500-return-calculator/

Desde 1900 la rentabilidad nominal media anual del S&P500 con dividendos reinvertidos es de un 9.9%. Ajustada a la inflación estadounidense un 6.8%

Desde 1950 un 11.4% (7.9% rendimientos reales o ajustados a la inflación)
Dede 1980 un 12.2%  (8.9% rendimientos reales o ajustados a la inflación)

Estoy cogiendo el S&P500 porque es uno de los índices más representativos, si coges el All World los retornos son algo menores, pero comparables.

Hay que entender que el piso que compras para vivir no es un activo productivo. Las empresas son activos productivos, mientras sus beneficios y flujos de caja crezcan, a largo plazo la bolsa subirá. Habrá todas las burbujas que quieras a corto y medio plazo, pero a largo el S&P500 siempre revierte a la media y el incremento de beneficios es lo que marca el crecimiento.

El coste de oportunidad de tener buena parte de tu capital en tu propia vivienda es caro. Que si, que te ahorras el alquiler, pero no siempre compensa (desde un punto de vista estrictamente económico). Cuanto más equity tienes en tu piso más evidente el coste de oportunidad es, al menos en una tesitura como la actual en la que el coste de la deuda bajo.

@anrabro 
Repito. En tus cálculos, estas restando el valor no recuperable del lado del equity solo del lado del que alquila, y no del que compra. En base a tu ejemplo, en el ano 2 el que compra no tiene 20,000e euros de equity en el piso. Tiene 20,000 en el piso menos los 3,000 euros en cash de gastos no recuperables en IBI, intereses y demás. No vale restar los 7k del lado del inquilino y asumir que el comprador imprime billetes para cubrir sus costes no recuperables.

Respecto al ejemplo, ya comenté que con los números propuestos comprar compensaba, al menos si estás capitalizado mayoritariamente en base a deuda y gracias a que el coste de la deuda hoy en día es bajo. Cuando ya el piso es tuyo es otra historia, ya que el coste de la deuda es 0 pero el coste de oportunidad es >6%

No necesito que me digas la rentabilidad del SP. Tengo desde hace muchos años en concreto Vanguard Global Stock Index Inv EUR Acc que hace unos años el único requisito era que había que invertir más de 100000 euros en el fondo como mínimo. Pero nadie me asegura que su rentabilidad siga siendo la misma, es más si me garantizas el 5% yo te consigo millones.

En mis cálculos, te lo vuelvo a decir invierto 20000 en el piso y pago 10000 de gastos, en el año 0 tengo 20000 en el piso, en el año 1 saco 3000 de mi sueldo para pagar los gastos y sigo teniendo 20000 en el piso, en los años sucesivos hago lo mismo y siempre sigo teniendo 20000 en el piso.
El que alquila, en el año 0 tiene 30000 en su inversión, en el año 1 saca 3000 de su sueldo y para pagar el alquiler necesita sacar 5400 netos de su inversión, le quedan 30000-6000=25000 y así cada año, en unos años en su inversión no queda nada. 
Nadie imprime nada, los dos sacan de su sueldo 3000 y el alquilado lo debe completar con 5400 de su inversión para pagar el alquiler.

Celebro que aceptes que con mis números compensa comprar.

Yo acepto que con otros números, piso más caro que se alquila por menos cuanto más caro es, pago del total del piso, tipos más altos, etc. Las cuentas son otras.

Cuando el piso es tuyo las cuentas son otras, pero puedo debatirlas contigo y no es como dices. Solo unas pinceladas, la inflación ha cambiado el valor del piso, la venta genera pago de impuestos de plusvalía e IRPF, no hay que pagar gastos de compra, etc. Si te interesa podemos profundizar en este asunto.

¿Sabes cuánto ha subido el precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid desde 2015 hasta finales de 2020 (5 años)?: El 42,54%.
Imagínate lo que habrá subido en el Paseo del Prado, por ejemplo.