¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

¿Cual es vuestra opinión al respecto?

Desde mi punto de vista, el coste de oportunidad, la falta de liquidez, el peso psicológico de la deuda, el riesgo idiosincrático y la baja expectativa de revalorización real del activo, hacen que tener buena parte del patrimonio neto en tu propia casa no siempre sea la mejor decisión.

Hablo con algo más de detalle de este tema aquí:
https://www.winversorfinanciero.com/comprar-casa-o-alquilar/

Por otro lado, los cap. rates que he estado viendo en España son muy malos. En el centro de Vigo por ejemplo, he llegado a ver pisos de una habitación por €240,000 cuyo alquiler no pasa de €650 al mes. Capitalization rates del 1.5 o 2%, si compras ese piso como inversión, apenas te daría para tener cash flow positivo al final del mes una vez incluyes el servicio de la deuda. Si lo compras como primera vivienda, estás pagando una buena premia por no tener que aguantar al casero.

Desde mi punto de vista, el mercado inmobiliario, en al menos algunas regiones de España, está muy sobrevalorado. Creo que el principal motivo es que tenemos una fuerte cultura basada en el ladrillo y una pésima cultura financiera. Con costes de oportunidad tan evidentes, es complicado entender cómo la gente está dispuesta a pagar €240k por un piso que podría alquilar por €650.

Si estuviaramos hablando de Nueva York o Hong Kong, puedo llegar a entender esos cap. rates (aunque yo no compraría), ya que el activo en sí funciona como buena reserva de valor. Pero en Vigo? Si prácticamente no hay trabajo y la ciudad se ha estacando en los 300k habitantes hace años ya.

Manu

Tienes que diferenciar entre comprar como inversion y comprar para vivir.
Hay un monton de variables que no tienes en cuenta y que afectan al precio.
Los numeros dicen otra cosa.
En Vigo hay pisos de 1 dormitorio a la venta por 150-170000 euros, pero el alquiler es 775 euros y mas.
Con las cifras se puede jugar en las dos direcciones.
Las inversiones tambien tienen su coste de oportunidad y muchas veces es negativo.
Lo que es seguro es que nadie me puede decir en este momento que es lo mejor para los 250000 euros que tengo en el banco (acciones, bonos, pisos, etc)

Gracias por comentar. 

Desde mi punto de vista, aunque compres un piso para vivir no está de más echarle un ojo a qué cap. rate equivalente estás comprando y cuanto generaría ese piso si estuviese alquilado en el marcado. De ahí mi comentario acerca de los cap. rates, aunque el foco de mi pregunta es más general.

Los precios que expones serían aceptables, pero tampoco me parecen gangas teniendo en cuenta el coste de oportunidad. En Vigo, €775 de alquiler te cuesta un piso decente de dos habitaciones en Rosalía de Castro, el equivalente a calle Velázquez en Madrid. Aunque encontrases un piso en esos términos, un rendimiento bruto de alquiler del 5% no es algo bueno, una vez empiezas a incluir los gastos ya te queda un cap. rate de menos del 3%. 

Un rendimiento bruto del alquiler del 5% es lo que podía encontrar hace 2-3 años aquí en Londres. Para una ciudad de segunda línea tipo Vigo, que no está creciendo, espero al menos un 8%-10% (y estos yields los vi también en ciudades potentes como Chicago, por ejemplo), sino no compro. Quizás alguien de Vigo o Madrid no pueda comprar bienes inmobiliarios en Chicago de manera directa (todo se dará, igual en unos años con lo del real estate crowdfunding cuando esté más establecido y Fundrise, Crowdstreet u otras se abran a capital de fuera de USA). Lo que tengo claro es que gente española puede comprar REITs  y tener cierta exposición al real estate fuera. También pueden comprar el S&P500 en fondos con coste bajo.

Ojo, me encantan los activos inmobiliarios, tienen muchas cosas positivas, pero todo tiene su precio. Y estoy contigo en que los precios de los inmuebles pueden subir si la gente quiere comprarlos, es una función de oferta y demanda, no de lo que yo pienso es mi coste de oportunidad. 

De todas formas, el coste de oportunidad es solo uno de los factores. Hay otros muchos en contra de comprar (como la falta de liquidez o el riesgo idiosincrático que asumes), y otros a favor (cobertura frente a la inflación, facilidad de apalancamiento y fijar un tipo bajo, etc.). Aquí solo enumero alguno de los económicos, hay muchos más factores obviamente.

El debate es más en relación a esta cultura que tenemos de compra, que desde mi punto de vista, a veces nos hace ir en contra de nuestros propio beneficio económico. 

Manu

Se te nota que no eres partidario de comprar.
Seria bueno que hicieses el ejercicio de comparar la compra con el alquiler.
Un señor comienza a trabajar se le abre la posibilidad de comprar o alquilar. Solo hay que hacer numeros y comparar .
Por otra parte la gente puede tener dinero y lo invierte en distintos activos, en este momento bonos del estado a tipos negativos, bonos de empresa al 1-2%, fondos de inversion con rendimiento negativo a 5 años, fondos con rendimientos positivos, pisos como inversion, etc
Rentabilidades del 8-10% son un sueño, dime cuantos millones quieres si me garantizas un 5% de interes.

Soy inversor desde hace 45 años. En 1974 me compre mi vivienda habitual en el centro Barcelona. Si calculo lo que me hubiese gastado en alquiler desde entonces, calculando el alquiler de mi vivienda 1400€ por 12 meses por 47 años me salen 789.600€ de rendimiento, de una vivienda que me costó 6.600€, y que ahora esta valorada sobre 500.000€. Al margen de eso invierto en vivienda para alquilar desde hace muchos años, y todas, exceptos la que he comprado los últimos años, me las han pagado los inquilinos diversas veces, y su lavor actual es superior al valor de compra.

Sin duda que comprar una casa en 1974 pudo haber sido una grandísima elección. No era tan fácil invertir en fondos diversificados como ahora, el país estaba creciendo, con la transición a la vuelta de la esquina. Igual incluso los cap. rates eran mucho mejores. Por cuanto podías alquilar esa casa de 6,600 euros en 1974?

Por otro lado, hay que comparar ese rendimiento con el rendimiento de otro tipo de activos. El S&P500 se ha revalorizado desde 1974 un 14,707.57%, o un 11.22% al año. Esos €6,600 de 1974 invertidos en el S&P500 son unos €980,000 a día de hoy. Y quitando impuestos, el S&P500 en tema costes ha ganado por goleada en el mismo tramo. Al S&P500 no hay que hacerle reparaciones y es un activo mucho más líquido.

https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1974?amount=6600&endYear=2021

Lo segundo que quiero apuntar, es que la inflación desde 1974 en España es de un 6%. Esos 6,600 euros de 1974 son 102,500 euros de hoy hoy en día. En 47 años, la apreciación de ese inmueble (neta a la inflación) es de un 3.4%, y aquí aun no hemos incluido ninguno de los costes de mantenimiento, impuestos, reparaciones que hayas incurrido por el camino. Al piso hay que darle de comer. La gente suele sobrevalorar los retornos reales de los pisos una barbaridad, porque comparando el precio de compra con el actual o el de venta el incremento parece grande, pero cuando te pones a hacer números o compararlo con otros activos, ya no tanto.

España y los precios del mercado inmobiliario de hoy no son los de 1974. Comparar comprar vs alquilar e irse de cañas o dejar el valor del deposito en una cuenta corriente no es muy justo. Ojo, es lo que pasa, la gente que alquila no suele tener la disciplina de coger el diferencial e invertir, pero esa comparación no es justa.

Estoy hablando de ser listo y disciplinado alquilando, no de no serlo. Hablo de comprar vs alquilar e invertir todo diferencial (incluido el depósito) en el los mercados financieros, en productos que existen hoy en día (que quizás no existían hace 50 años), y a un horizonte de inversión temporal equivalente al del piso (que suelen ser compras a largo plazo).

Yo no vivo en España, pero mis allegados también pagaron varios pisos desde 1990 a base de alquilarlos y porque la revalorización del activo fue decente y por encima de su media histórica. No estoy para nada en contra del real estate, más de un 50% de mi patrimonio a día de hoy está en bienes inmobiliarios. A un rendimiento bruto del alquiler del 13% y un cap. rate del 7% yo también invierto en pisos. He sido bastante nómada en el tema laboral y también veo el beneficio de ser flexible e invertir en los mercados financieros, sobre todo cuando el precio no me cuadra.

Un saludo,

En general, no soy muy partidario del apocalipsis. 

Mi coste de oportunidad no es un 14% anual, que es lo que se ha estado revalorizando el S&P500 desde 2010, pero sí que igual es un 6% o 7%. Ha habido muy pocos tramos de 10 años en los que los rendimientos sobre una cartera de equity bien diversificada diese rendimientos negativos, cuanto más en tramos de 25 o 30 años que suele ser el horizonte temporal cuando compras un piso. 

Los retornos sobre el equity desde 1980 han sido asombrosos. Desde 2010 espectaculares. No me espero lo mismo, pero tampoco el apocalipsis. Hablo de fondos diversificados a nivel global en donde el IBEX igual representa un 1% de la capitalización , no de esos productos con un 70% de exposición al IBEX que muchas veces se venden en España.

Manu

Yo creo que sigue siendo el mejor complemento para las pensiones, muy por encima de cualquier plan de pensiones. 
Continuando con el ejemplo de Vigo, ¿qué sistema de ahorro te permite obtener un complemento de 775 €/mes y libre de impuestos?

¿Esta sobrevalorado comprarse un piso a precios indecentes en comparacion a lo que ofrecen poniendo en riesgo la economia familiar? Si

¿Tienes ganas de establecerte y encuentras algo que se adapte a tus necesidades a un precio real, y con riesgo minimo/nulo? No creo que haya mejor inversion que esa, no solo economica, sino familiar.

 

Si estás cerca de la jubilación y lo que quieres es cash-flow puro y duro, puede ser una alternativa, ya que tal como están los tipos de interés ahora mismo no hay muchos productos de 'ahorro' y de renta fija dan muy poco. También hay otras alternativas que te dan cash-flow, cada una con sus pros y contras: REITs/Socimis, acciones de dividendo, crowdlending inmobiliario, prestamos privados, etc. Personalmente de las mencionadas arriba solo uso REITs y bonos.
 
Una alternativa es vender activos según se van revalorizando en vez de tener ingresos 'pasivos'. Aquí en el RU lo que pago por el equivalente al IRPF es mayor a lo que pago por temas de ganancia de capitales, entiendo que en España y según la situación de cada uno esto puede variar.  
 
Pero aun con todo, el problema que yo creo que existe es que mucha gente tiende a minimizar muchísimo el riesgo de invertir en activos inmobiliarios. Ese activo y esa supuesta renta de alquiler no es una inversión libre de riesgo, de hecho, creo que el riesgo asumido es considerable, y más en el marco económico y legal de España. Quizás la volatilidad del precio del activo no es tan alta como la de fondos de acciones diversificados, pero el riesgo idiosincrático es mucho mas alto. Si una empresa del S&P500 quiebra, el impacto en el indice es practicamente nulo. Sim embargo, como le pase algo particular a tu casa, la llevas clara. Esto es independiente a si la volatilidad media del tipo de activo es mas alta o mas baja. 
 
No es bonito invertir en el mercado de acciones en 1999 y ver que pierdes un 50% del capital en dos años. Tampoco es bonito invertir en un activo inmobiliario con un buen apalancamiento y ver que en 3 años si hay una corrección el valor de tu piso es menos que lo que debes de hipoteca. Tener equity negativa en tu único inmueble es algo bastante duro. Como te veas forzado a vender vas a tener que pagar por hacerlo, ya no solo pierdes el 100% del valor de tu deposito, sino que tienes que poner más capital a mayores. Las rentas de alquiler también es un ingreso con riesgo, no son comparables a otro tipos de sistemas de ahorro 'libres' de riesgo. 

Manu

Creo que su mensaje va mas por lo que dejas de pagar que por lo que ingresas con la inversion. Es decir, un jubilado con una casa en propiedad totalmente pagada no requiere pagar un alquiler. Y el ahorro hoy son de 700 euros, para los que tengan pensado jubilarse en 30 años, el alquiler sera facilmente el doble o el triple.

El título del hilo que has abierto hace mención a "comprar casa para vivir", y todavía nadie ha dicho nada del valor que tiene vivir en tu propia casa, que igual tú lo valoras en cero, pero para otra persona hay mucha diferencia entre vivir en tu "hogar" que en el "piso del casero".

No entiendo muy bien lo de "Libre de Impuestos".
Mi madre está jubilada, alquila un piso, por por la incidencia de ese alquiler le sale a pagar en la Renta 639 €. De no haber tenido el alquiler le hubiera salido prácticamente a cero.

Es un Ingreso que tributa y sobre el cual no iba habiendo retención, así que no entiendo muy bien eso de 775 €/mes libre de impuestos, será libre de impuestos mensuales, aunque luego se pagan de golpe de forma anual.

No, no se pagan. Creo que en esto, como en otras cuestiones, hay que priorizar los conceptos elementales antes que hacer números y más números.
Vuelvo a referirme al ejemplo de Vigo (podría poner muchos otros) y reitero el título de este hilo (casa para vivir): 
Por un ahorro acumulado de unos 150.000 € tengo casa para vivir. Si no la tuviera necesitaría gastar 775 €/mes para vivir (salvo que viva debajo de un puente). Por tanto, obtengo un complemento a mi pensión de 775 €/mes libres de impuestos dado que esos 775 € que me ahorro no tributan.
Puedes darle todas las vueltas que quieras, pero el cálculo es así de simple: ¿hay alguien que haya capitalizado 150.000 € en un plan de pensiones y obtenga 775 €/mes vitalicios y libres de impuestos?, yo no conozco ninguno.

Vale.
Yo entendí los 775 €/mes que comentabas como complemento a su pensión, te referías a que había comprado una vivienda para alquilar, y esos 775 € era la renta que le pagaba el inquilino, y que le servían para completar la pensión que cobraba de la Seguridad Social.  

Pero realmente te referías a los 775 € que no tenía que gastarse en alquiler para vivir el jubilado, por haber comprado un piso para vivir él (obviamente por ese dinero que se ahorra de gastar, no tiene que pagar impuestos).

Saludos.