Veamos. Eso de que se puede empezar con 50-100000 euros. Pongamos que tengo los 100000 euros. Pongamos que encuentro una vivienda fantástica que me cuesta precio compra+ reforma+impuestos 100000 euros. Ok. Con la reforma me la tasa en 120000. La alquilo por un 5% neto de rentabilidad, es decir, 5000 anuales. Consigo una hipoteca sobre ella por 100000,a 30 años, de la que tengo que devolver 350 mensuales, que son 4200 anuales.
Con el dinero que me han dado repito la operación, eso si, algo más barata la segunda vivienda, claro. Compra+reforma+impuestos 100000 la segunda vivienda. La alquilo por algo menos, unos 4500 netos anuales.dado que esta vivienda esta pagaday no pesa sobre ella ninguna hipoteca repito la operación. Ahora vale pongamos 110000. Consigo 88000 de hipoteca. Tengo que devolver unos 320 mensuales (a 30 años), es decir, 3800 anuales.
En este momento (y si, se puede seguir apalancandose hasta el infinito, siempre que los bancos te faciliten financiación, que es algo que dudo bastante, pero bueno) en este momento tengo una deuda a 30 años de 1800000 euros y estoy sacando netos 1500 euros anuales.
Por supuesto, si aumento la rentabilidad los números mejoran, digamos que saco 1000 euros más anuales por cada piso. Estoy en 3500 anuales con una deuda a 30 años de 180000 euros+intereses. Pues si, se puede empezar con esa cantidad. Y efectivamente, la operación se puede repetir las veces que consigas financiación. Pero con esos números cualquier contratiempo te deja fuera de juego. Es el eterno problema del apalancamiento.
Es fácil conseguir esa financiación con los números que he puesto? No
Es fácil conseguir una rentabilidad así de forma sostenida sin problemas como derramas, inquilinos que no pagan, etc? No
Pero si, posible es, recomendable ya no lo tengo tan claro.
