Libertad inmobiliaria

Josean:
A mí me da cierto "yuyu" entrar en éste mundo. Pero bueno, tuve uno alquilado hace mucho y no hubo problemas de pago ni destrozos. Ahora, sí hubo subarriendo.
También creo, que un seguro de impago filtra, además de tu propio filtrado.
Y estos filtros y la protección de un año de pagos, ayuda. También es útil saber los procesos de desahucio cuánto tardan en esa localidad. Pueden variar de 4 meses a un año y medio. 
Y cierto, que la rentabilidad no es buena, si no te financian. Sí lo hacen, y consigues un 80% (muy difícil), ya cambia.
Y hemos hablado de los múltiples problemas asociados a los inmuebles....pero...la bolsa...tiene los suyos, tb.
Y, al igual que conoces personas que les han destrozado y okupado el piso uno o dos años, con importantes pérdidas, yo tb conozco pérdidas importantes en bolsa en quien entró en 2006.
O un 30% a finales del año pasado y salieron.
O, un fraude como Gowex, que lo he vivido.
Así que, invertir tiene riesgo.
Se trata de minimizarlos en ambos campos, lo mejor posible.

De los pocos comentarios sensatos que he leído en este hilo. 

Me gustaría añadir que los pisos que más rentabilidad ofrecen (durante un tiempo limitado por supuesto, mientras el mercado está muy arriba, caro) son pisos que luego no tienen venta o tienen muy mala venta, porque suelen ser pisos viejos en barrios donde nadie quiere vivir, y por eso se destinan al alquiler en ciclos alcistas. En situaciones de estancamiento o ligera crisis, como las que periódicamente suceden en España, no son ni rentables para alquilar. 

Tienen por tanto esa "pequeña pega" a la hora de venderlos, son una inversión cautiva donde nunca recuperas el dinero que has pagado, o muy difícilmente lo recuperas.

Estoy de acuerdo en que la inversión en bolsa, acciones, y en fondos de inversión también es muy peligrosa y más en estos tiempos con los tipos al cero. La renta fija peligrosísima. Los fondos monetarios en rentabilidad negativa. Y la renta variable muy volátil, como siempre, claro. 
Hoy está todo mal. No hay más que pasear las calles de las ciudades para darse cuenta: locales comerciales en abundancia en venta o alquiler.
Yo viví lo de Terra, y más recientemente lo del B. Popular. De un día a otro mis acciones pasaron a valer 0 euros. 

Yo tengo 2 pisos alquilados y la primera vez que alquilé hace ya muchos años me estrellé. 
Tuve que contratar a unos matones para echar al matrimonio de inquilinos que al tercer mes dejó de pagar. Y no piensen los podemitas que era un piso cutre que no., era nuevo, lo estrenó esa pareja de indeseables expertos en vivir de gorra. Ojalá alguien les haya dado su merecido. Con eso te digo todo. Desde entonces voy con pies de plomo a la hora de alquilar.

Hola Cgg
Dices "quejarse y no hacer nada" es mala idea, no sirve.
Y que quieres que haga?? Que puedo hacer. Soy una persona normal, de la calle. Lo único a mi alcance es escribir en foros como este y muchos otros para que la gente lea experiencias reales y al menos se conciencie del panorama que hay en España con los alquileres. Un desastre sin paliativos. En que pais te vas de vacaciones te ocupan-invaden tu casa y la policia te dice que no hay nada que hacer? Dime uno

Como ya he dicho antes, tengo una vivienda alquilada por habitaciones. Veo que no se comenta sobre esta modalidad en este hilo y es una forma de alquilar a tener en cuenta.
VENTAJAS 
* Puedes acceder a la vivienda siempre que quieras, por lo que en caso de deterioro, lo detectas antes de que sea grave. 
* Si un inquilino te sale rana (a  mi ya me ha pasado más de 1 vez), puedes perder el dinero del alquiler  de esa persona pero no el de todas. Es difícil que todos a la vez salgan rana.
* Si cambias de planes para la vivienda, es más fácil recuperarla, pues dándoles tiempo para buscar otra casa, no suelen poner pegas.
* Dependiendo del tipo de vivienda,  puede resultar un ingreso mayor que si está alquilado a una persona.
INCONVENIENTES
* Hacienda te cruje, a no ser que te apañes para declarar menos de lo que ingresas, porque a mi me parece muy injusto que no se considere alquiler de vivienda habitual cuando las personas que viven pueden quedarse mucho tiempo o marcharse a los 8 meses exactamente igual que si fuera un inquilino único. 
* Hay que estar más pendiente de arreglos, limpiezas generales, ya que los inquilinos no se implican mucho.
* Mayor va y ven de inquilinos que implica anuncios, enseñar la vivienda, arreglar la habitación.....
El control sobre la casa de  esta forma, es algo a tener muy en cuenta.

El mayor inconveniente del alquiler por habitaciones es que exije mayor dedicacion y por ello la vivienda debe estr muy cerca de donde vivas. No puedes tener la vivienda por ejemplo a 250 km mientras 3n un alquiler de vivienda sí.

Josean1000:
Para tí, el que no opine como tú es un insensato...bonito argumento.
Te puedo dar parte de la razón en cuanto a "esos" barrios que dices, pues viví en uno, en Madrid
Pero, por otro lado, y leyendo tus comentarios en éste hilo, creo que extrapolas muchas opiniones a lo que sucede en Madrid. La locura de precios desatada allí/ahí.

Y, no, España es mucho más que Madrid o Barcelona o Sanse. Y, por el hecho de adquirir un piso económico, muy pequeño, que es la estrategia inicial del hilo, no significa que sea muy viejo, en barrio conflictivo y gente conflictiva.
Hay muchas ciudades y poblaciones que se puede hacer. Y, sí, si tienen salida, en caso de venta.
Zonas con polígono industrial potente, hospitales o Universidad cerca.... por ejemplo.

Y sí que es riesgo ésto, por el tema de los okupas y gorrones. Es una vergüenza jurídica lo que sucede en España con el tema del alquiler. La desprotección del arrendador.
Te obliga a proteger tu bien lo mejor posible. Seguro impagos para el/la que lo ocupa. Cerraduras especiales o puertas seguridad para los que quieran okupar (cámara o alarma o ambas en periodo desocupada...).
Y te puede parecer insensato. Pero cuando te vas acercando a la jubilación y si tienes alguna enfermedad o dolencia que te impida trabajar y ves cómo pueden quedar las pensiones básicas (si las hay) en 15 años....pues quizás, más arriesgado sea no hacer nada.
Conozco a gente que le va
 y le ha ido bien con los alquileres y a otros con la bolsa.
Y, al contrario.
Es más, si me cojo la estadística del 95% de los traders que pierden en bolsa y la extrapolo, podría decir lo mismo, sobre la insensatez.
Y no es así.
En ambos mundos, hay muchos matices.
Muchos grises.
Como en los negocios. Muchos fracasan por no hacer un buen plan de empresa antes, falta experiencia o cualificación. 
Pues, las inversiones inmobiliarias y bursátiles, lo mismo. Formarse y minimizar algunos riesgos.

Y si tengo que elegir estrategia, es más cómoda la bolsa. Pero no estaría tranquilo con 70 años y ver cómo tu Patrimonio baja un 50% en un poco tiempo y no poder hacer nada. Y, de acuerdo que hay que subir renta fija y bajar variable en esas edades, pero....acaso es segura??????

Yo no quiero imponer ideas. Yo sólo expongo mi opinión, basada en experiencia. El que no me tenga en cuenta me da igual. El que no opine como yo tampoco creo que sea un insensato. Sirva como ejemplo que te doy la razón en mucho de lo que dices.  Está claro que en Madrid, Barcelona y 4 ciudades más los precios han subido muchísimo tanto la compra como el alquiler. Y te doy la razón, España no es sólo Madrid y Bcna. Te vas a Soria , a Guadalajara , a donde quieras y los precios están hundidos. Se dieron el batacazo del 2008 y los precios siguen tocando el fondo. Y en esas ciudades es más rentable el alquiler básicamente por que aunque el precio de alquiler ha bajado,  ha bajado mucho más el precio de compra. 

Perdón, el mensaje anterior era respuesta a Juan 1980

Perdón, el mensaje anterior era respuesta a Juan 1980
Tu opinión era basada en tu experiencia y veo lógico lo que opinas. A mí me habría pasado igual.
De hecho, hasta hace muy poco no quería meterme, ni de lejos. Pero porque hacía otros números y había otros tipos de interés.
En aquella mala experiencia, hiciste un buen cribado y seguro de impago?
Vida laboral, el que no estén en ficheros de morosos (ASNEF,  EQUIFAX, BADEXCUG, FIJ, FIMIBERICA, ICIRED- lo mira el seguro), y tengan cierta estabilidad laboral, ayuda.
Cierto es, que están falsificando nóminas y contratos .....
Y, ante la más mínima duda, pide un aval bancario.
Por ahí, también ves algo del perfil...

Tengo amigos que alquilan desde hace muchos años por habitaciones o de forma solidaria a universitarios y están encantados.

De nuevo, perdona el error en respuesta


     

Por definición un piso cuya renta genera un buen porcentaje de rentabilidad es un activo con más riesgo de lo normal. El riesgo de comprar un piso en un barrio de Murcia, por poner un ejemplo, es que luego a lo mejor no lo vendes ni a tiros, o lo tienes que rebajar mucho para poder vender. Es decir, sólo una anomalía de mercado, una disfunción, puede dar lugar a que compres un activo seguro que rente bien.

Para hacer un ejercicio práctico, mira los "desorbitados" alquileres de Sant Cugat del Vallés.. pero luego mira lo que cuestan los pisos que rentan esas cantidades. Son pisos que no dan ni un 3% bruto. Y encima exigen desembolsar muchísimo dinero y aparcarlo ahí, en el piso, sin poder tocarlo.

Fueradeuda, qué es un alquiler de forma solidaria? 
¿Se falsifican contratos? Lo que me quedaba por oir.....
Es verdad que el precio del alquiler en algunas ciudades está elevado, pero claro, hay que ver qué tipo de vivienda es, y el precio. Lo que no se puede hacer es pedir un dineral por viviendas cochambrosas. Pero si la vivienda es buena y además estás corriendo grandes riesgos, es normal que no quieras darlo por 4 duros. 
No sé si la propuesta de algunos políticos de limitar el precio del alquiler se llevará a cabo, pero no es fácil, porque si la limitación se hace por zona y m cuadrado, ¿es lo mismo una vivienda en buen estado que una en mal estado? ¿es lo mismo tener zonas comunes como zona infantil o piscina que no tenerlas? 
¿Dichas zonas comunes creéis que debe influir en el precio del alquiler?
Yo he adquirido un piso para alquilar, pero no es barato, quizá debería de haber cogido un piso más barato y más antiguo, pero ya lo tengo adquirido. 

Egoli:
 Alquiler solidario significa que si tienes tres estudiantes, o personas a los que les alquilas la casa, y uno se va, la renta mensual la siguen pagando igual los otros dos  no te baja. Es decir, si alquilas a 600€ y la pagan los 3, si quedan dos, deben pagar 300€ cada uno hasta que busquen a alguien.
Y, lo hacen, claro.
Contratos y nóminas falsificadas me cuenta una amiga subdirectora en un banco. Los falsifican para pedir un crédito para los anticipos de alquiler.

Juan1980:
 El ejercicio que citas lo he hecho. Y muchos más. Y es evidente que los resultados pueden variar mucho. En función de tamaño, zona, demanda, y, una cosa que me da no tienes en cuenta, precio de compra.
No sé si opinas de forma teórica, o has gestionado muchos pisos para ello.
Tengo la impresión de que vuelves a generalizar.
Asimilas zona "barata" a piso cutre y sin venta.
En primer lugar, la mentalidad de un inversor, bajo mi opinión, no ha de ser exclusivamente la venta. Sí el activo es bueno y productivo, no lo vende. Lo transmite a herederos.
Está claro que hay que tener en cuenta su posible venta, pero, antes mirar con mucho más detenimiento su rentabilidad y estabilidad en el tiempo.

Cierto es que en épocas de crisis, son los pisos mejor situados y de mayor precio los que se venden antes.
Pero lo que no comparto es otra de las generalizaciones, que ése activo, es de menor riesgo en caso de alquiler.
Ahí tienes un sólo pagador. Y, por mucho que gane, si es un maniroto o tiene un traspiés laboral y no tiene ahorros, adiós. Ya tienes moroso que te cruje por mucha pasta.
Por ése "maravilloso" inmueble, tienes 3 en un sitio normalito. Cómo dijo Ángel en uno de sus vídeos, (no Villaverde, Usera, pozo del Tío Raimundo...de Madrid)- no volvamos a generalizar. 
Otra población, barrio obrero, no significa delincuencia, pobreza e impagos.
Y, tienes 3 pagadores. Y, si son pareja en uno de los inmuebles, por ej., Y uno queda en paro, pues quizás se apañen un tiempo para pagar los 450€ del alquiler.
Lógicamente, en el piso "chupiguay" grande y bonito, si metes dos pagadores con 2.500€/3.000€ salario cada uno, pues también se apañarian en pagarte los 1.500€ 

Que a tí no te salgan los números, pues vale. A otros sí. Eso no te da ningún motivo a llamar insensatos a quien no opine como tú.
Se puede ser imprudente, quizás. Que es un poco la crítica que yo le hacía, o más bien sugerencia a Carlos.  No tirar las campanas al vuelo con todo el mundo y animarles a meterse a saco porque a él le haya salido bien.
Es evidente, que sabe lo que maneja.
Pero ni todos saben lo que él, ni tenemos la misma situación. Tanto formativa como económica, o de edad.

Ahora, me inclino más en preguntar Cómo lo logra a tachar de Insensato, al que no piense como yo.
El ver qué hay gente que es capaz de gestionar inmuebles en otras ciudades o países, me da que pensar, de que quizás sea yo el que no haga bien los números. O no sepa gestionarlo.
Antes de criticar con generalizaciones.

Y he de recordar la cantidad de famosetes que se han tenido que comer sus pisos VIP en zona VIP, en la crisis reciente.