Libertad inmobiliaria

Mbmbmb
Estamos de acuerdo en lo importante. Excesiva deuda.
Qué es lo que llevo diciendo desde el principio del hilo.
Castillo de naipes, es, si pides por encima de tus posibilidades.
El precio por alquiler que citas para vivienda de 120.000€ creo que es bajo.
Haz un mero ejercicio de observación, y, coge, por así decirlo una ciudad pequeña.
Por ejemplo, Salamanca. Acota una zona. Y mira precios de alquiler y compra. Similares viviendas, claro. Uno o dos dormitorios, por ej.
Y mira gastos de Comunidad o IBI. (Madrid es un mundo aparte ....y viví allí la mitad de mi vida)

Ah, y los gastos que tú incorporas a la TAE, yo los contemplo. Pero en otro capítulo. 

Y riesgos tiene muchos, los inmuebles.
La bolsa tb. Puedes perder el 100% en fraude contable (lo he vivido). O en uno tecnológico (robots de trading- tb me pasó)... O perder un 70% en pocos años (Telefónica....50% en bancos).... aquí no😅
Es una inversión más el ladrillo, y, por supuesto no me gusta que sea la única.
Para diversificar,vcon apalancamiento controlado, puede estar bien. Y ya.

Para conseguir 5 pisos,(aún baratos) en 5 años, y, diversificando riesgos....hay que tener muchisimo dinero ahorrado y/o Patrimonio, y/o Negocios. O 2 nóminas muy elevadas y estables.
Si no, agárrate si vienen curvas

Carlos dice que esto se puede hacer con entre 50 y 100000 euros. Yo he hecho los cálculos con 100000 euros. Pagando una comunidad de vecinos mensual de 18 euros al mes, que es lo que se pagaba hace 35 años en la comunidad en la que vivían mis padres en un barrio muy normalito, piso de protección oficial sin ascensor. El Ibi de 200 pues si, puede estar algo inflado, lo dejamos en 100? No cambian significativamente los números. El seguro del hogar no los he visto más baratos, pero en que lo dejamos, en 100? Vale, me he equivocado en 200 euros sobre 4800. También podemos poner la hipoteca a 20 años, y ya te digo que entonces no salen las cuentas.Y lo que dice el propio Carlos en sus intervenciones es que si, que hay que conseguir una rentabilidad de un 6-10% anual para que esto funcione. Pues que no te bajen los alquileres un 20%, que entonces con una rentabilidad de un 6% te quedas en el límite de tener que pagar tu. Eso si, si solo compras dos pisos lo que saques del segundo va solo a beneficios. Pero si también hipotecas este segundo estamos en las mismas. 

Que no, que rentabilidades de ese calibre son complicadas. Que financiaciones de ese calibre son complicadas.Y que la deuda que asumes, por muy buena que sea, sigue siendo deuda, y que te puedes encontrar con un problema muy serio. Que te va el riesgo? Genial. Pero que la rentabilidad inmobiliaria es habituamente de un 4-5%.Y que si, que el ha visto gente que lo ha hecho,y lo ha hecho el y le ha salido bien. Me alegro. Pero que cuidado con lo que se hace, que te puedes encontrar con una deuda muy importante, durante muchos años y la vida da muchas vueltas y el mercado inmobiliario también. Aquí el problema es el apalancamiento tan importante. Si lo haces con dinero que tienes me parece fantástico. Con apalancamiento mucho menos fantástico. 

Saludos

Es que en el tema de la financiación, aunque Carlos da ideas sobre pignorar fondos/acciones para intentar llegar al 100% y también comenta su situación personal al principio de sus videos, creo que no le da a esta última la importancia que tiene, y que a mi juicio es "privilegiada"*:
- Recibió 3 pisos en herencia (entiendo que limpios tras ISD**). Aunque el dice que no son óptimos para invertir, ya con 3 pisos puedes: 1) venderlos y obtener cash. 2) alquilarlos y empezar a tener ingresos pasivos aunque no sean los deseados segun su método. 3) Ponerlos como aval para empezar a construir su patrimonio (ya si con miras a obtener un rendimiento más óptimo)
- Ha escrito un libro en Amazon que ha tenido éxito y le reporta más ingresos pasivos.
- Empezo a invertir (como poco) en fondos indexados desde que escribio su libro en 2015, y las bolsas han subido desde entonces por lo que aparte de sus aportaciones tendra plusvalias latentes.
- Entiendo que aparte tendrá su nómina.

Su situación no es la situación del ciudadano medio.

*Puse privilegiada entre comillas porque desde luego perder a un progenitor a temprana edad no lo es, y escribir un libro y tener la disciplina de ahorro es mérito suyo, no suerte. Pero se entiende lo que quería decir con esa palabra (espero)

**Por cierto otro escollo a la idea de que el patrimonio inmobiliario se puede transmitir sin fin de generación en generación. Primero ojo al ISD que en según que CCAA es bastante predatorio (y el patrimonio inmobiliario, ilíquido). Y segundo, sin saber de tiempos, entiendo que un piso que no pase la ITE si es demasiado viejo, es o derrama al canto para subsanarlo o ¿demolición?

Te aconsejo una lectura pormenorizada de los blogs de subastas de Rankia para que veas cómo se las gastan los okupas.. y hablamos de subasteros profesionales. 

Yo tengo varios conocidos que han acabado teniendo, por desgracia, inquilinos que no pagan (más blanditos que los okupas) y para echarlos.. año y tres meses en el mejor de los casos.

La mayoría de profesionales que compran vivienda ocupada han hablado antes con los ocupas. A ver si te crees que cuando alguien se dedica profesionalmente a comprar vivienda ocupada coge las llaves y se va a pedir por favor que abandonen su propiedad.

Los okupas se caracterizan sin duda por ser gente seria y de palabra, cumplidora, que respeta los acuerdos adoptados.

Claro y todos los desalojos son segun ley

Hola, he estado buscando los vídeos pero no los veo, ¿alguien sabe donde verlos?.
Se que C.Galán tiene una web con el curso, pero quería saber si se puede ver en algún otro sitio.
Saludos.

Frangon:
Estoy muy de acuerdo en lo que dices. Es una situación especial, bien ganada, pero no extrapolable fácilmente.
Y, la vida da muchas vueltas.
Y, un sólo problema gordo durante la vida de la hipoteca de uno de esos pisos, te baja la rentabilidad "idónea" o supuesta del 8% o 9%
Pero bueno, todo negocio tiene riesgo.
Y no hacer nada, también.
El monstruo de la inflación acecha

Qué inflación? Si según los datos oficiales está cerca del 1% en el peor de los casos, y algunos meses cerca de 0.

Bueno, digamos que perdemos un 1,2% anual??
https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2016/8/24/previsiones-ipc-espana
No es mucho.
Pero vamos cada uno corre los riesgos que quiere 😉

Ya, pero un fondo de inversión con el dinero que tienes, sin apalancarse, unas acciones con el dinero que tienes sin apalancarte resulta que muchas veces te dan rentabilidad (incluso bastante  más alta que la que Carlos propone) sin arriesgar el no poder pagar una deuda. Yo la inversión inmobiliaria  con el dinero que tienes la veo muy bien. Que resulta que tienes tres pisos e hipotecas uno para comprar un cuarto? Pues mira, efectivamente, muy mal te tiene que ir para que los cuatro pisos se te queden vacios/ te los ocupen/ tengan una derrama de impresión. Pero que si el tema es compro uno, me endeudó, compro otro, me endeudo más, compro otro, me endeudo más,y  vas con un margen tan pequeño de rentabilidad sobre las deudas que estas pagando pues mira, no, no lo veo. Porque en ese sistema cualquier problema te deja fuera de juego. Si yo pierdo un 20% de un día para otro con las acciones sigo teniendo el 80% del capital. Aquí si un piso te deja de dar rentabilidad ya puedes tener un colchón para pagar la hipoteca que has pedido durante ese tiempo que no te renta. 

Saludos

Yo me dedico a eso. Y lo primero que te quiero decir y que debes tener muy en cuenta es que la rentabilidad bruta no es indicadior de nada, no sirve mas que para engañar a incautos.
Lo único que importa es la rentabilidad neta. Hay inmuebles garajes, locales qye los gastos ordinarios son elevadisimos.

Mbmbmb:
Yo tampoco veo eso de encadenar deudas en inmuebles.
Ahora bien, no por ello defiendo que sea mejor lo del fondo o fondos de inversión y/o acciones.
No invalido en su totalidad la estrategia de Carlos.
Con los fondos y acciones tb puedes perder mucho. Y tener rentabilidad sostenida en el tiempo, alta, difícil lo veo.

Creo que es una estrategia complementaria los inmuebles, a la bolsa. Y bastante interesante si compras muy bien, te apalancas a tipo bajo (pero pudiendo pagar íntegramente esas hipotecas de inmuebles baratos, claro, por si vienen mal dadas).
Depende de los ahorros, y la edad, tener un 20% colchón, 40% bolsa y 40% inmuebles, no lo veo mal.
Me da más tranquilidad como rentas periódicas en mi jubilación dos alquileres, que los dividendos o sacar un 4% de las rentas acumuladas en bolsa.
También es cierto que éstos dan más trabajo y dolores de cabeza que la bolsa, si no haces trading ni especulas.

Para Petersen.
En vivienda no se suele conseguir una rentabilidad neta del 5, 6 o 7%.
En España raro es conseguir mas del 3%. Salvo que compres y alquiles con muho riesgo tipo piso barato en Puente de Vallecas Madrid y alquiles a emigrantes. Pero la rentabilidad del 7 u 8 que obtengas se quedará en 0 cuando te dejen de pagar.