Disculpad no os había entendido. Os cuento un poco mi punto de vista:
@anrabro , cuando empecé a estudiar el mercado hace un par de meses, mi primera impresión fue exactamente la misma que tienes tu: las rentabilidades brutas en torno al 8% o 9% parecían no existir.
Como por mi trabajo tengo conocimientos de programación y de manejo de datasets, pedí acceso al API idealista (es gratuito) y empecé a barrer barrio por barrio el ratio de rentabilidad alquiler/compra. Así descubrí que el ratio de rentabilidad variaba de un 5% en los mejores barrios (Buhaira) al 11% en los peores (3000 viviendas o pajaritos) . Si alguien no sabe programar se puede hacer lo mismo con los informes de precio de vivienda en el idealista.
La conclusión fue la que ya se ha comentado en algún post anterior, para conseguir esas rentabilidades tenía que aumentar el riesgo y moverme a zonas menos buenas aumentando sensiblemente el riesgo de impago.
Como en cualquier inversión, uno decide el riesgo con el que se siente cómodo y la zona y la rentabilidad dependerá un poco de cada uno. Yo obviamente descarté las zonas muy deprimidas como las mencionadas anteriormente y llegados a este punto es donde me decidí a patear uno a uno esos barrios que me ofrecían rentabilidades del 8%-9% para ver si me sentiría cómodo invirtiendo allí y conocer un poco el perfil de mis inquilinos. De que barrios estamos hablando: San Pablo, Tiro de línea, los príncipes, Macarena, Parque Alcosa...
Tengo que decir que al principio me costo cambiar el chip ya que son barrios que no suelo frecuentar pero a base de pasar tiempo caminando vas dándote cuenta de que dentro de esos barrios hay subzonas. Si bien muchos de esos barrios los rechacé de inmediato en mis paseos, en otros descubrí zonas agradables que desconocía en las que me sentiría cómodo invirtiendo (e incluso viviendo).
@anrabro, desconozco el mercado de Madrid, pero creo que en ciudades mas pequeñas esto funciona mejor. De hecho he investigado un poco y en ciudades como córdoba, o pueblos dormitorio de Sevilla se pueden encontrar estas rentabilidades incluso en zonas medias.
Cuando dices que hay pisos de 110000 que cuesta alquilarlos por 500 estoy convencido de es cierto. Probablemente si te vas a una zona peor la rentabilidad variara sensiblemente. Por poneros un ejemplo, un piso en San pablo de 75000 euros se alquila por 550. Yo he vivido hasta el año pasado en la Buhaira pagando 600 al mes en un piso que cuesta alrededor de 150000.
Esos 600 euros he tomado en mis cálculos en la tabla están calculados con los precios medios del alquiler de la zona y con la información que he obtenido de mis visitas a las inmobiliarias. Créedme no esta tirados al alza ni son optimistas.
Por ultimo me gustaría recordaros que nadie tome como ciencia cierta lo que expongo. No tengo ninguna experiencia en el mercado inmobiliario y sólo llevo 2 meses estudiando el mercado. Estoy aprendiendo y comparto mis descubrimientos con vosotros.
De momento sigo peleándome con el de la inmobiliaria para intentar cerrar la operación. estamos a 3000 euros de entendernos y no estoy dispuesto a ceder teniendo en cuenta el riesgo que supone una reforma integral. Estoy dejando pasar el tiempo para no parecer muy interesado y ganar tiempo para intentar mejorar la financiación.
Perdonad la chapa, pero no soy bueno resumiendo.
PD: Una cosilla mas, entiendo que todo el mundo lo conoce, pero el precio al que se cierran los pisos es sensiblemente inferior al que aparece en portales como idealista. Depende del piso y el precio de salida, pero la mayoría de propietarios acceden a uno rebaja de entre el 7%-10% sin problemas. Este punto hay que tenerlo en cuenta en el calculo de rentabilidad.
Un saludo,
Francisco Cerezo
