Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Por cierto, el stock de vivienda nueva lleva aumentando desde 2023. Andan vds. un poco desfasados con el venderse todo se vende.

Otro punto. Sobre las estadísticas tan grandilocuentes que publica el INE. Harían bien en leerse la metodológia. El INE, extrae sus datos de los registradores, que van rezagados a los datos notariales. ¿Por qué? Porque al firmarse una transmisión de derechos de propiedad, uno va al notario. Luego, si eso, cuando me venga bien, iré al registro.
Los datos de hipotecas del INE, además de las hipotecas relacionadas con compraventas (que pueden ser pase de cromos y donaciones encubiertas), incluyen las refinanciaciones y novaciones. No se deslumbren tanto con estos datos. 

Esto no revienta nunca, que asco de cuñaos diciéndote que compres, en 4 años donde yo vivo valen un 65% más!! Y los sueldos les han bajado!

Queridos compañeros,

Hace bastante que no comento por aquí y he estado bastante ausente.

Quería comunicarles que en Madrid, el extrarradio, zonas como Velilla de San Antonio, el precio ha aumentado a más 100.000€  que en el 2024. También ha ocurrido en sitios como Algete y Vicálvaro (Ambroz). 

Es decir, actualmente los pisos que no estaban cotizados, el mercado de los pobres, de los pisos hasta 150.000, hoy, cuestas 100.000€ más.

Este no sé sostiene. Haces un poco más de un años, mi querido padre (que hoy ya no me acompaña), vendió su piso, por cerca de 500.000€, algo exagerado hace un año si me preguntan. Los perfiles de los compradores, eran exageradamente buenos, les resumo:

- Una funcionaria de nivel alta, responsable de un sector en la comunidad de Madrid.
- Un arquitecto que trabajaba para el gobierno de España, con un muy buen sueldo también.

Con este perfil, llegaron muy justos a comprar el piso. Por lo tanto, yo no sé qué tipo de análisis de riesgos está realizando la banca española, pero con los precios de los pisos, no pueden existir una demanda de compradores excesiva que tenga ahorrado 500.000€, o que pueda obtenerlo.

Por lo tanto, no entiendo ahora mismo, el debate de una zona tensionada y no una burbuja, es que no puedo comprender que se paguen actualmente los pisos con la mediocridad de los sueldos que tenemos.

Tampoco necesitas tener los 500.000 euros ahorrados, si tienes 200K - 250K ya tienes partido, no sé si me explico, y, compradores con esos 200K - 250K los vas a tener fijo, van ser menos que los que pueden optar solo a un piso de 200.000 euros, pero los hay y eso es lo que hace que al final esos pisos se estén vendiendo.

Si no se vendiera ni uno, bajarían de precio fijo, y con más razón si hay hipotecas, si hay financiación que pagar y necesitan quitárselo de encima. 
No sé si todas las promotoras hacen lo mismo, la última operación que hice, uno de los cheques bancarios era solo y exclusivamente para liquidar la financiación que había pedido el promotor, esto quiere decir que ese dinero ya no entraba en la cuenta bancaria del promotor.

Si el promotor tiene 1 piso sin vender eso no es un problema, pero si ese promotor tiene la mitad de la obra sin vender igual ya empieza a ser un problema la financiación que pesa sobre las viviendas.  

Los que pensais que esto tiene que petar, perded toda esperanza. Van a seguir subiendo. Con los tipos de interés tan bajos y la escasez de oferta, es el único camino posible. Y aqui en España la vivienda es barata respecto al resto de Europa.
Un piso de 3 habitaciones para una familia puede valer 800K, y una pareja lo puede pagar perfectamente. Con impuestos y gastos son 880K. Solo hay que hacer cuentas: son 440K cada uno. Ahorras 120K para la entrada, que no es tan difícil. Y pides una hipoteca de 320K para cada uno (640K en total) a 30 años. Te quedaría una cuota de unos 2000 euros, que son 1000 euros para cada uno. 

Sí, sí, se venden como pipas los pisos de 800K, claro porque todas las parejas que se meten en una casa ahora tienen 200K cada uno, y luego cada uno va a pagar mas de 1000 euros al mes. Una cosa de lo más normal. Es que claro en 10-12 años hemos pasado de gente que no podía pagar una casa de 250K y acababan siendo embargadas, y ahora se han reinventado y tienen para pagar casas que rozan el millón de euro. Lo veo, sí. Una cosa de lo más normal.

Venderse como pipas creo que es complicado porque ya no hay muchas pipas, ni tienes buenos precios para esas pipas, tienes lo que tienes ahora mismo. Lo que es más barato siempre se va a vender antes porque tienes más posibles demandantes.

Poner el precio en los 800K quizás a tanto yo no llegaría pero que estás cerca de lo 500K si que te lo diría. Como puedes ver esos 500K, o, casi 500K, están duplicando los 250K de hace 10-12 años. Y hay que tener presente un detalle cuando compras por 450K, entre pitos y flautas, te vas ir a los 500K.
Por 250K obra nueva, o, un piso que esté prácticamente nuevo muy poco compras, tiene que ser  vivienda de 1 habitación, no te da para más con ese dinero.

¿Se venden los pisos por 500K?
Yo creo que si, porque de no ser así tendrían que bajar de precio y de momento no bajan.

Luego hay otro detalle, esos que adquirieron una vivienda por 250K hace 10-12 años y que luego no podían pagarla... ¿Son del mismo perfil del que está comprando ahora por 500K?... No lo tengo yo muy claro esto último.   
¿Compran por 500K y van a tope de hipoteca? o ¿Compran con una parte importante pagada al contado y el resto con financiación?

Ays, como confunde la gente el valor de tasación con el precio. Lo que sube es el valor tasado lo cual es indicador solo de que sube el M2 por adquirirse viviendas más pequeñas a un menor precio. Cuando se estabilice la superficie, vendrán las bajadas. Por otro lado, como cabe esperar, el porcentaje de compraventas con financiación subirá. Por la escampada de compradores foráneos, muchos atrapados en la oferta. No será que no lo he advertido veces. El que ha comprado, ya no es demanda. El que ha comprado uno y no ha vendido, no comprará más. Saludos.

Mi consejo? Que suban todos precios. Cuanto peor, mejor.

pues claro que no se venden como pipas, y cada vez menos, la gente se ha vuelto loca pidiendo dinero por las casas (casas que algunas son auténticas porquerías), y el que quiere comprar, no es tonto, y no va a pagar precios engordados. Si está en todos los medios, no se habla de otra cosa. Ahora cualquiera que tiene un cuchitril lo quiere vender a precio de oro.

Al final todo es cuestión de hacer números, y de estar asesorado por personas que te puedan aportar información sobre aquellas cuestiones que menos controlas.

Vamos hablar de vivienda usada, la típica vivienda que necesita una reforma integral porque es vivienda que tiene de 50 años para arriba. La información que tengo del coste que supone una reforma de ese tipo, es que te puedes meter en más de 50.000 euros con mucha facilidad,  dependiendo de las calidades de los materiales que se vayan a emplear.

Eso por una parte, luego aun tienes la más que posible derrama en un espacio de tiempo no muy largo por el tema de eficiencia energética del edificio, y mucho cuidado con este tema, porque la derrama puede ser una cantidad muy importante.

Como puedes ver te estoy dando información de dos cuestiones relevantes para hacer números, y a eso aun le tienes que sumar el precio del inmueble. A partir de ahí ya lo puedes empezar a comparar con obra nueva para saber como están esos precios.

El que va comprar al final tiene que escoger alguna de las opciones posibles, y, lo más importante dentro de sus posibilidades. Los medios pueden decir muchas cosas, pero al final si necesitas una vivienda tienes que bajar al barro, pisar la calle.

Un añadido, para temas de eficiencia energética tengo dos presupuestos para dos inmuebles distintos, donde uno es 2,5 veces superior al otro pero sin problema de ningún tipo. En uno hablaríamos de 10k-12k y en el otro te puedes ir a 25K.  
Peccata minuta...!!!

El que pide una barbaridad por un cuchitril sabe que si vuelve después a comprar también le van a pedir una barbaridad, nadie le va regalar nada. Estás metido en un círculo que no tiene una salida sencilla.  

Dentro de la comparativa de precios de vivienda aun tienes una cuestión más que tiene su relevancia. Obra nueva en zonas nuevas  -  Vivienda usada en barrios consolidados.
¿Quieres usar el coche todos los días? o ¿Prefieres no usarlo?  Esa es la cuestión.

En las zonas nuevas las viviendas llevan plaza de garaje, en los barrios consolidados con viviendas de los años 70, tienen, o, no tienen garaje, más bien lo segundo. 
En las zonas nuevas y que esté a mano no tienes prácticamente nada, necesitas mover el coche, o, de lo contrario cargar con una bolsa de la compra 1 Km en la mayoría de los casos andando hasta tu vivienda. 

En los barrios consolidados no tienes plaza de garaje en muchos casos pero tampoco necesitas hacer muchos desplazamientos, aparte de tener un servicio bastante decente de transporte urbano. Al final esto repercute en el precio de una forma o de otra.

En un barrio consolidado si hacen obra nueva te va salir un pastizal, que es lo que está pasando por ejemplo en Santiago de Compostela, hay una obra en el centro de Santiago pero el precio es de 1 millon de euros por vivienda.

La vivienda vale lo que se esté dispuesto a pagar por ella en un momento dado. Si no hay voluntad, pues no lo vale. Tampoco que tú vecino venda( siendo verdad o mentira) por 500.000, quiere decir que todas las unidades en un bloque se vayan a vender por 500.000. Tendrán tiempo de aprenderlo los pisitos. De hecho, deberían saberlo de la anterior. Otra cosa. Hasta que no se formalice la adquisición ante notario, los promotores venden arras. El venderse todo se vende, se esfuma cuando acaba la obra, se entregan las llaves. Porque, que pasa si cambian las condiciones financieras mientras la viviendas están en construcción? Pues pasa 2023 y como consecuencia además de otras, el ciclo alcista se encamina a su fin. Hacer algún análisis sin lo financiero de por medio no tiene ningún sentido. Saludos 

Mientras los visados de obra nueva estén por debajo de la creación de nuevos hogares el mercado de la vivienda va a seguir subiendo.

Los que piensan que va a bajar y esperan para comprar, que sigan esperando
La solución es sencilla construir mas, pero por el momento el ritmo sube pero muy lentamente, así que a seguir viendo incremento en precios