Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Amen.

Comprar una vivienda a crédito para alquilar solo se puede hacer si puedes hacer frente a la hipoteca y gastos sin necesidad de alquilarla, lo demás es de un riesgo áltisimo . El que haga eso lo mas normal es que termine arruinado.

Lo que no te quieres dar cuenta es que el precio, y si está caro o barato, importa los tipos de interés. 

Necesites financiación o no los tipos de interés tiene siempre importan porque si los tipos están al 4% los depósitos se remunera, o lo harán, por lo general a un 2,5-3% entonces si usas deuda tendrás un coste del 4% y si usas tú liquidez dejarás de ganar ese 2,5-3% que te darían por un depósito o renta fija gubernamental y eso hay que tenerlo en cuenta, por supuesto.

Si ahora tú te puedes hipotecar a un 3,5% y los depósitos tienes por ejemplo myinvestor que te da un 2% (o el bono alemán a un 2,3%) deberías exigirle a la vivienda una rentabilidad neta del alquiler al menos un 2% mas que lo que le exigiría el que compró al 1% no daban nada por los depósitos y la renta fija gubernamental estaba en negativo y si la rentabilidad neta del alquiler entonces era 3,5-5%, ahora debería ser del 5'5 al 7% y eso si el alquiler no ha cambiado mucho suponen bajadas de entre un 20 a un 35% para que la operación sea tan rentable como entonces, y como no es así y no han bajado (desde 2021) pues ahora está para invertir en ella un 20-35% más cara que en 2021. Que quizás en primera vivienda aún dando un 3,5-5% de interés pueda ser interesante porque el riesgo es mucho menor que para alquilarla, pero eso no quita que en 2021 era mucho mejor que ahora, también influye las expectativas de inflación y por tanto subidas de coste de construccion y reforma que afecta a la oferta disponible y expectativas de as subidas de alquileres o por contrario si hubiera recesión y yo por eso vuelvo a repetir que yo en mi opinión me esperaría para comprar a que se vea el efecto de estas subidas de tipos.

PD llamar burbuja a algo en mi opinión es cuando los precios son absurdos, y por tanto cuando un precio de un activo tiene rentabilidad mayor que la del activo libre de riesgo no puede ser burbuja, y no se produce una burbuja cada 3 años, precisamente.

Muy bien razonado, no podrías haberlo explicado mejor. La verdad es que es muy convincente lo que comentas.

Pues justo me topé hoy con esto del Banco de España que corrobora lo que comentaba y ademas habla de rentabilidad de inversiones alternativas, como bolsa española, bonos del estado o depositos:

https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf

¿Cuando estaba cara?

PD: Habla de rentabilidad bruta del alquiler, (total alquiler anual /total invertido) que supongo que al hacer media nacional saldrá eso pero supondria que una vivienda que haya costado (en total con gastos) 200k se alquilara por 615€ y eso dista mucho de por lo que se alquila en muchos lugares como Madrid por ejemplo.

Hay muchos mas datos interesantes en mi opinion, de saldos y tipos de hipotecas durante estos años, de precios, de construccion de viviendas obra nueva, accesibilidad... y HASTA DATOS DE LA EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ALEMANIA que tanto preocupa a una parte de los usuarios de este foro, ¿que más se le puede pedir? ;).

 

Gracias por decirme como debería de escribir en el foro :).
 
 He dicho que es la tercera vez que iba al notario porque es la verdad, debería de mentir? Es un dato personal y real que evidentemente no se tiene que tomar como algo general.  Respecto al apocalipsis era una broma (no sabía que se tenía la piel tan fina) ya que aquí hay suele haber dos posturas bien diferenciadas y la que más predomina desde hace años es que la vivienda se va a hundir.
 
 Yo también he defendido que los pisos tenían que bajar (sobre todo en la época del Corona con todos los ERES que hubo, puedes verlo en mi historial)  y ahora sigo pensando que tienen que bajar los precios de la vivienda en ciertas zonas debido al incremento de los tipos de interés pero debido a la escasez de oferta y la gran demanda que sigue habiendo esas bajadas no se están viendo reflejadas actualmente.
 
 El piso se ha pagado a tocateja, la reforma espero que me salga por 17k (reforma integral sin cambiar puertas ni ventanas).  Decir que llevaba detras del piso desde enero del 2002 y lo reservé sin verlo.

 

No tengo la piel tan fina, pero creo que sabes que la interpretación lectiva no es la misma que si fuera conversación en persona.

Lo que dices me parece sensato y la inversion clara. Yo sé que la vivienda (de cierto tipo y de ciertas zonas) ha bajado, ahora no generalizó con eso. También se que la demanda de vivienda está bajando debido al alto precio de la financiación, pero a compradores como tu eso se que no afecta pero si a la demanda más generalizada. También se que igual que yo "paralizado" mi búsqueda teniendo liquidez y buen perfil para que me den hipoteca, muchos otros habrán hecho lo mismo.

Yo no veo la economía "como una moto" y si esa realidad llega a la sociedad (la realidad del paro, el impacto a largo plazo que está teniendo el elevadisimo coste de vida comparado a sueldos, etc etc) entonces la demanda volverá a bajar y bastante, y de nuevo más bajadas de precios y si creo que serán más generalizadas.
 
Q4 de este año va a ser clave, ahora estamos todos en modo vacaciones y distraídos. Incluso hemos visto al carburante bajar de forma notable...nada que ver con las elecciones, seguro.

Qué entra en esos 17k? 

Parece muy barato para como están los tiempos...

Acabo de reformar uno de 103m2 por 15.500€ aprox.

En este que es más pequeno hay que meterle (áun estoy esperando presupuestos pero estimo eso aprox.):

Pintura
Electricidad
Fontaneria
Cocina
Baño entero
Suelos

A las puertas se le dará una capa de barniz y un cepillado y a las ventanas de aluminio se le cambiará solo los rodamientos.

Los materiales más grande los compro yo (puertas, suelos, sanitarios, cocina, rodapies, etc)

Si controlas tu, por 15-17000 euros se hace una reforma bastante buena.
Sin puertas nuevas ni ventanas hasta me parece caro.

Por cierto, los que hablan de falta de oferta y falta de zulos... parece que faltar, faltar... no faltan. Otra cosa es cuando los ponen a la venta:

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2023-06-30/viviendas-vacias-censo-ine-mercado-residencial_3683602/

(es de pago, pero ya se ve en la cabecera, hay un 10% mas de viviendas vacias que en 2011...) 

¿Qué sentido tiene tener dos hilos que hablan de lo mismo, y publicar los mismos posts en ambos?

Como he contestado en el otro hilo, los que podemos leer el cuerpo de la noticia vemos que precisamente el artículo habla de que ese parque de viviendas es invendible, por estar situado en pequeñas localidades de la España vaciada.

Mira quien lo dice, el que se permite dar carnets dedonde se puede escribir y que, pero que contesta en los dos lados... jajajajaja.

Como he dicho en el otro lado,  

Lee de nuevo anda...

El articulo dice: (a ver si te crees que eres el unico que puede leerlo):

Vigo, 15,1%
La Coruña 14,7%
Madrid, 6,3%
Malaga, 6,4%
Barcelona 9,3%...

Eso es España vaciada y son pocas viviendas, que lo dice uno en Rankia que no sabe lo que es interanual.

Y cito literalmente: " como se puede apreciar, relativamente despejado de viviendas vacías, incluyendo parte de la llamada España vaciada como Castilla León y buen parte de Castilla la Mancha ". Se nota que entiendes lo que lees... 

Y no mires al dedo hombre, mira a la luna, que el titular es que el numero de viviendas vacias es un 11% mas que en 2011...  lo que casa poco con aquello de que hay escasez. 

Bloquead a esa gente, será mejor para vuestra salud mental, la suya ya no se si tiene remedio.

No se de que hablabais, pero ayer justo le estaba dando vueltas a la famosa teoría que tienen esta gente de la oferta y la demanda,  de que es es lo que regula los precios.

Me llama la atención que en las pequeñas poblaciones que sigo cada vez hay menos pisos en venta, eso si que es verdad que la oferta cada vez se reduce más, pero a la vez los precios siguen bajando. Que según la teoría  chusca keynesiana deberían estar subiendo.

En el pueblito de extrarradio donde me gustaría, el que para mi rabo es indigno vivir, hace 6 meses tenía a la venta 39 viviendas, ahora tiene 32. Todas siguen bajando de precio porque les cuesta venderse, pero me resulta curioso hasta donde se llegará. También empiezo a notar que salen a flote pisos de los titanes de la inversión que compran apalancados y las deudas les debe empezar a apretar el cuello y se querrán quitar el muerto.

En fin, meses interesantes tenemos por delante, y el petardazo guapo todavía no ha llegado.