Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Que poco conocimiento tienen algunos.
Los pisos han subido en 20-22, la mayoría se compran al contado o con interés fijo.
Los que no compraron se equivocaron y ahora esperan un milagro, que los pisos bajen a los precios del 20 y para ello tienen que vender los que compraron a tipo variable, que además estarán sin trabajo.
Y lo arreglan esperando que los nuevos lo hagan mejor que el que sale.
Mejor que echen a la primitiva.

El FMI resalta la inutilidad de Lagarde y obviamente entiende que los tipos de interés deben subir mucho más:

Exactamente igual que en anteriores crisis.

Viene el invierno, y aquellos que han currado durante el verano igual pueden sobrellevarlo mas o menos. Aquellos que se han dedicado a mirar para otro lado... se verá.

Yo tampoco quiero catastrofes. Todos tenemos familia y amigos que si vienen mal dadas las van a pasar canutas, pero no es algo que este bajo mi control. Lo unico que se puede hacer es intentar prepararse lo mejor posible dentro del margen de maniobra de cada uno (y eso creo hay quien lo ha hecho... y hay quien no).

Ay! de aquellos que se las prometen muy felices porque son rentistas y "me van a seguir pagando"... o porque cobran la pension maxima "y no va a bajar"...  A ver cuan alto se oyen los lloros.

Es un juego... unos tiran, los otros se resisten, pero por mucho que se resistan ya sabemos en que direccion van las cosas.

Tipos mas altos.

Eso implica mas coste de intereses a los estados, mas caros los creditos, menos consumo y al final... si dura en el tiempo... paro.

y ya sabemos lo que pasa con el paro. Y mas, teniendo en cuenta que eurostat ha dicho que nos han maquillado mas de un millon de desempleados (ergo ya vamos por cuatro millones). Que alguien recuerde cual fue el techo de parados en 2011... y de aquella no estaba la inflacion disparada, la deuda publica era manejabley los tipos ya habian bajado.

Los tipos suben.
Los alquileres suben.
Las pensiones suben.
Los sueldos suben.
Las inversiones suben.
La liquidez el año pasado 0% y este año el 3,5%.
Pensión superior a la maxima.
Gastos mínimos porque se tiene de todo.
La luz súper barata, los carburantes también.
Quien está llorando?
Donde está la crisis?
Los que peor lo tienen son los que no tienen casa y pocos ahorros.
Los pisos se resisten a bajar.

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2023-06-27/vivienda-flexible-apartamento-pensiones-madrid_3672564/

Este es el modelo al que creo que tenderán las grandes ciudades, te darán servicio de limpieza, restaurante, gym .
Los pondrán en polígonos donde el suelo es barato y no hay riesgo de impago .
Entras con un código y el tío de mantenimiento es conserje y camarero.

Tenéis un deseo de que baje la vivienda que os nubla cualquier análisis que hacéis.

El que compró "caro" en 2021 o 2022 para invertir no está sufriendo ni lo va a hacer por su inversión por como haya evolucionado el mercado. Porque probablemente se hipotecó al 1-2% FIJO, los depósitos se remuneraba al 0% y se sacaba alquilandolo una rentabilidad neta por encima del 3,5% sobre el total del precio de compra, con lo que si se apalanco para comprar sobre el dinero que puso la está obteniendo bastante rendimiento... Y ESO YA NO VA A CAMBIAR si como digo lo hizo a tipo fijo a menos que bajen los alquileres, que no es el caso, esas son las cuentas y las que eche yo también en mi día. 

Que si luego dan más por los depósitos o menos o bajan las viviendas o patatín o patatan y hubiera sido mejor esperarse Y HUBIERA GANADO MAS EN OTRA INVERSION es una cosa que "sufra y venda porque no salen los números" es un disparate porque lo único que afecta a los números es el alquiler, si ese no baja la inversión es rentable como se cálculo en su momento y si suben incluso más (te afecta un poco también la evolucion de ciertos gastos como de comunidad, coste de reformas... Pero no impacta demasiado con respecto a lo otro).

Yo me hipotequé al 0,83 quitando las bonificaciones que me suponen coste es 1,08 a tipo fijo. La rentabilidad del alquiler se calcula del 3,5 al 5% neto, si me cuesta 100.000 solo pongo 50.000 de entrada pago de intereses al año (suponiendo 1% por redondear) 500€ y la rentabilidad neta por alquiler (vamos a tirar por lo bajo 3%) serían 3000€ quitando intereses me quedan 2500€ que sobre los 50k que puse es un 5% de rentabilidad ¿Dónde decís que está el sufrimiento y la necesidad de vender? Y si encima empiezas a subir el alquiler eso va directo a aumentar la rentabilidad, y este lógicamente tiende a subir por la inflación.

Si es como inversión para alquilar o vivir tu durante mucho tiempo y no para especular la evolución del precio de la vivienda una vez comprada NO TE IMPORTA NADA.

Pero la situacion ahora cambia, todo los prestamos, creditos mas caros, e hipotecas, aver quien compra ahora con el euribor al 4,25 el mes que viene (julio), y que no empiecen los impagos si compras para alquiler, que aqui no ahi problema por okupar!!,, sino tienes para pagar la hipoteca ya sabemos como acaba la historia, ademas que los bancos ya da un 4% de interes sin riesgo, enfin sino bajan es porque la españa profunda esta vaciandose y todos van a las ciudades porque el panorama que se ve, cada ves mas cerca es gordo, lo que es seguro es que las ventas se frenan eso es un echo !!

Y pudiese ser que el que sufriese fuese alguien que tenía lo justo para la entrada de un piso de 400k, y con un sueldo justo tb. El que tuviera un sueldo decente: un patrimonio de 500k y se pillase un piso en alguna ciudad tier-2 por 125k, o el que tuviera +1M de patrimonio y se pillase un piso de 250k o 300k en Madrid no creo que aunque el piso haya podido bajar un 15% le iba a quitar el sueño en absoluto. El que va justo a la mínima bajada lo va a pasar mal. El que va holgado tiene espacio para poder cometer errores, tiene tiempo para aguantar y quizás terminar recuperando, el que perdiese un 15% en un piso lo enfocaría como una mala inversión puntual (una más) no como una ruina vital.

Todo cambia no, a los que firmaron la hipoteca a tipo fijo NADA CAMBIA.

El que especula es el que necesita un precio alto para salir ganando, el resto no compraron para vender y muchos no lo van a hacer incluso aunque los depósitos dieran mas que las viviendas porque tienen plusvalías latentes que si venden se las imputarán... 

Comprando a tipo fijo la inversión tiene una rentabilidad esperada y previsible generalmente y una vez hecha lo único que tienes por lo general es coste de oportunidad si después surge otra inversión mejor y ya no puedes hacerla con esa liquidez, pero es muy distinto a comprar a tipo variable donde la rentabilidad puede cambiar mucho si estás muy apalancado.

Esta claro que hay ocupación, pero la gente se piensa que es voy allí dejo de pagar y me estoy tan pancho durante dos años, eso no es así, hay que valer para tener deudas y estar t tener todas tus cosas y tu familia en un sitio sin saber cuándo te echan... La gente por lo general no hace eso, pero hay un riesgo claro está y eso es un inconveniente para los propietarios que alquilan pero NO LO ES PARA QUIEN COMPRE PRIMERA VIVIENDA.

Yo he estado en un sitio donde el propietario ya no quería que estuviera, pero legalmente tenía derecho a continuar allí pagando el alquiler fijado y créame que no era agradable.

Hombre afecta, a todos, las ganancias o perdidas latentes afectan, pero la inversión como tal y el retorno que tienes sobre lo invertido no varía por ello y nadie te va a pedir que aumentes la garantía para el préstamo que te han concedido pese a que el capital a amortizar podría ser mayor que el valor de la garantía, por lo que nada ha cambiado.

Y a largo plazo podría recuperarse sin problema o incluso aunque no se recupere esa bajada si se mantiene en ese precio de aquí 30 años termina siendo insignificante que este un 15% por debajo o en el mismo precio en el que compraste porque traído ese valor residual al presente (según el WACC) la afecciones muy pequeña, es mucho más importante el coste de la deuda, el del capital y la rentabilidad anual que un 15% mas o menos en el valor de la vivienda de aqui 30 años.

Subirá el paro, empezarán los impagos de alquileres y nadie los podrá echar porque con las actuales leyes comunistas y los juzgados cerrados no habrá forma

Los vendemotos del "comprar para alquilar" las van a pasar canutas. Ésa es la pura realidad.

Esta claro que los que tienen la hipoteca fija para vivir no abran perdido, el problema es para inversion que alli no se sabe si podran pagar la hipoteca ya que los inquilinos dependen de un sueldo cada vez mas bajo debido a la inflación, es un riego que se corre y que puede poner en jaque la operación, a nadie le gusta estar de prestado pero sino queda otra es mejor que debajo un puente, y la ocupación ya tubo un boom en este país,  cosa que aun las leyes no se les espera para la okupacion y si para la limitacion de alquileres que me parece fatal. Que uno con su dinero no pueda rentar lo que le parezca

Cierto es que en tu caso teniendo un muy buen tipo fijo ayuda a estabilizar la inversión. Ese riesgo lo tienes anulado. 

De todos modos reconocerás que los precios en 2022 estaban demasiados altos (pero a la vez tenías financiación más barata, por lo que una cosa compensaba otra) y que con las actuales leyes hay más riesgo en lo que se refiere a complicaciones a la hora de actualizar el precio de alquiler así como de desahuciar en caso de impago. Esto de por sí no implica que tu inversión haya sido mala, sólo que altera el nivel de riesgo.

Ahora como bien dices, quien venga ahora con la idea de buy to rent lo tiene más complicado por los tipos de intereses altos, pero a la vez eso se compensará en parte con el ajuste del precio a la baja de la vivienda, aunque hasta que punto está pendiente de ver.

Buenas a todos,

La semana pasada firmé la compra de otra vivienda. Esta no se encuentra en la playa como las otras sino que se encuentra muy cerca del ayuntamiento de una población de 60.000 habitantes. Despues de 18 meses esperando aliseda y a los inutles de los que trabajan alli se pudo cerrar la comora. Precio 58k, 85m2, planta 5 con una finca con dos ascensores.  La finca es del 77 y habrá que hacerle reforma integral. Estimo que se alquilará sobre las 650-750€  y se ha comprado alrededor de 30-40k por debajo de precio de mercado. Esta es la tercera que vez que paso por el notario desde marzo :).

No he podido leer las entradas del blog de los ultimas semanas, alguien ha hecho alguna compra? o se sigue esperando el apocalipsis? 

Saludos!