Los subterfugios que usan para no cobrar acorde con lo estipulado en la ley o para inflar las minutas se acabarían de un plumazo con una regulación estricta del sistema de gremio en el que se sutenta y rebajandolos a empleados funcionarios de ventanilla.
En uno de nuestros países vecinos, Francia, ya no hay nombramientos de registradores desde el 1 de enero de 2013:
El estatuto de registrador ha sido sustituido por el de jefe de servicio de la publicidad registral, sometido a las reglas generales del estatuto de la función pública, entre otras en lo relativo a la remuneración de los funcionarios.
Nótese que el anterior enlace procede de una web titularidad del Colegio Notarial de Madrid, y el autor del artículo dice también, como opinión personal, que:
Nadie ha llorado en el país por esta supresión con la que tampoco nada ganan los consumidores: lo que antes pagaba al registrador lo paga ahora al Tesoro Público. Los costes son los mismos.
En fin, le diría yo a ese autor o autora, por si arriba hasta aquí: pues mire usted, partiendo de un argumento que es toda una falacia, cualquier conclusión que pretenda construir tiene que ser necesariamente falsa. Sabe usted, o debería saberlo, que registradores -y también notarios- caen en incontables ocasiones en la tentación de ejercer su libre albedrío con el único afán recaudatorio. En el caso de notarios, el consumidor tiene -al menos- el derecho a elección y tal derecho está vetado en el caso registradores; el ciudadano tendrá mejor o peor suerte, dependiendo del código ético y del código deontológico que subjetivamente maneje en ese momento el registrador o registradora que le viene impuesto al ciudadano.
Saludos+
#722
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
He presentado en registro la escritura de cancelación de hipoteca de mi vivienda para inscribirla. Utilizando la calculadora de Ainhoa66 (gracias por ese trabajo) me sale que la minuta debería ser de 40,70 € y la preliquidación que me mandan resulta de 92,18 €. La hipoteca era de 120.200 € aprox (estaba denominada en pesetas). Observo que parece que no han aplicado las reducciones del 5% y el 25 % sobre "2.1.G CANC HIP (1)" en su lugar indican que aplican 1) Reducción según R.D. 8/2010 de 20 de Mayo de 2010. El resto de conceptos a excepción de Presentació y Notas simples parecen destinadas a engrosar la factura. Esta es la liquidación:
Agradeceria la argumentación para presentar escrito al registro, aunque no sé si se debe esperar a la factura o puede ser una alegación a esta nota.
#723
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Puedes impugnar la minuta antes de pagarla.
#724
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Bueno, simplemente les he mandado mail reclamando por la no practica de los descuentos aplicables y por el cargo de las notificaciones telemáticas y han aceptado que habían equivocaciones y la minuta ha bajado a 68 € IVA Incl.
#725
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Tras presentar en registro la escritura de cancelación de hipoteca, solicité la minuta detallada del importe y conceptos, remitiéndome lo que adjunto MINUTA DE REGISTRO Se trata de una hipoteca suscrita con Caja de Madrid el 24 de junio de 2003 y que, tras los sucesivos avatares de esta entidad, cancelé en noviembre de 2022 a favor de CaixaBank. Tras leer algunos de los mensajes relativos a casos similares, tengo la impresión de que soy uno mas de los estafados por el registrador, por lo que ruego a quien sepa que confirme o rechace esa opinión. Ante todo, parece necesario aclarar que la hipoteca, suscrita en una sola operación y con escritura notarial única, comprendía una vivienda y una plaza de garaje en la misma comunidad. Como decía, creo que se han aplicado indebidamente los aranceles en la siguiente forma: 1º.- Minutar por separado dos conceptos (vivienda y garaje) tratándose de una sola hipoteca. 2º.- Siendo un absoluto ignorante en estos temas, no estoy muy seguro del significado del epígrafe "Tracto"; aunque el hecho de ser aplicado dos veces por cada concepto (cuatro, por tanto) debe corresponder al hecho de que la hipoteca haya "cambiado de manos" dos veces tras su constitución. Si esto es así, dadas las circunstancias por las que atravesaron CM y Bankia, considero que el importe de esos "Tractos" debe ser cargado a CaixaBank. 3º.- No tengo claro que significado tiene el concepto "CANCELACIÓN NORMA GENERAL 49021", ya que no he encontrado en el Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre ( y relativos) ninguna referencia expresa a este, aunque el hecho de que vaya precedido por "2.1 G" me lleva a considerar que se trata del Art. 2º de dicho RD. 4º.- Aplicación incorrecta de los porcentajes en base a dicho artículo 2º 2.1g Si mis suposiciones son ciertas, como debería proceder según los expertos: A.- Le expreso mi disconformidad al registrador B.- Pago el total, exijo las dos facturas y le reclamo a CaixaBank C.- Idem y la impugno ante el Consejo de N y R D.- No pago nada y espero acontecimientos. E.- Nada de lo anterior En espera de vuestras opiniones, os quedo muy agradecido
#726
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Hola JL Moreno
En el registro te quieren colar los gastos de fusión bancaria. Se amparan en el art.611 de la ley hipotecaria con el concepto 2.1. Esto NO es así. No debes pagar esto, ni tampoco deberías aceptar que te trasladen la reclamación a la entidad. De eso nada. Son ellos los que tienen que hacerlo. Los que tienen que entenderse con la entidad y reclamarles.
Lo que haría yo en función de mi experiencia. Lo primero es no pagar y tampoco aceptar que se minute aparte el concepto de fusión con el banco, para que luego vayas a reclamar a la entidad. Lo que hice yo y me funcionó: reclamar amablemente in situ que se elimine el concepto de fusión bancaria, en base a las recientes sentencias del TS que establecen que el cliente NO debe pagar los gastos del registro en fusiones bancarias. Para ello hablar con la persona responsable de la elaboración de la minuta o con un oficial. Yo enseñé noticias en prensa que se publicitaron. Por poner una escueta (las hay más elaboradas),
Incluso leer algún párrafo de alguna de las sentencias. Esto ellos lo deben saber, pero si cuela cuela. A mi me elaboraron otra minuta quitandome estos gastos. Si se ponen burros, tendrás que pagar la minuta y reclamar al registro y te tendrán que devolver el dinero. La jurisprudencia sobre el tema es contundente.
En cuanto a la cancelación del préstamo hipotecario te ponen el concepto 2.1.g por lo que en teoría estaría bien minutado, aunque te suben el porcentaje del 90% al 95%. Esto no lo entiendo, aunque es a tu favor. Lo si que no entiendo es que te cobren por separado el inmueble y la plaza de garaje. Se supone que el préstamo hipotecario incluye estos dos conceptos porque el inmueble se compró con una plaza de garaje. Luego la escritura de pago y cancelación de hipoteca incluye los dos conceptos. Lo lógico es que se minute por un solo concepto de cancelación. O se han equivocado o te la quieren colar. Esto también lo comentaría in situ, para ver si te lo corrigen y te hacen otra minuta.
Saludos
#727
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Muchas gracias por tu respuesta; seguiré tus recomendaciones
#728
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas tardes/noches, @Jl moreno. Vista esa minuta, queda clarísimo por dónde van las (perversas) intenciones de ese registrador. Pretende facturarte a ti el tema de los avatares, como muy bien puntualizas, por los que pasó Caja de Madrid hasta acabar la cosa en Caixabank. Muy comprensible que la expresión "tracto", sin mayor contexto aclaratorio, deriva en una tarea hermeneútica para poder otorgarle su verdadero significado. Simplificando, se refiere a lo que puede minutar por las fusiones o cambios de acreedor hipotecario que padeció tu préstamo desde su concesión por Caja de Madrid hasta que lo acabaste de pagar en Caixabank. El registrador está obligado a que, antes de inscribir tu escritura, pero en el mismo Asiento, tiene que hacer constar que el acreedor hipotecario pasó de Caja Madrid a Rankia y posteriormente de Rankia a Caixabank. Solo después de hacer estas anotaciones podrá cancelar la hipoteca ya que para el Registro la carga hipotecaria constaba a favor de Caja Madrid y tú le llevas una escritura otorgada por apoderado/s de Caixabank en la que dicen que ya no les debes nada. Falta registrar el tránsito, o los tránsitos (dos en este caso) por los que pasó el derecho real hipotecario entre entidades financieras. Por exigencias del principio de TRACTO sucesivo, las repetidas operaciones registrales de novación, subrogación o cancelación de hipoteca tienen que ir precedidas del reflejo registral del traspaso de activos. Cuando una entidad absorbe a otra, la absorbente se subroga en todo aquello que heredó de la sociedad absorbida y formando parte de ese "caudal hereditario" está el principal de tu préstamo que todavía estaba pendiente de pago al día de la fusión. Te paso enlace a un documento pdf con mis comentarios personales a la minuta que has compartido. Sin embargo, cuando lo leas verás que he tenido que hacer hipótesis puesto que no has aportado todos los datos para un análisis más afinado. Me refiero, aunque abunde en ello en el pdf, a que no has indicado estas 2 cuestiones de enorme importancia.
¿La vivienda y el garaje conforman una única finca registral o son 2 fincas registrales independientes? Es que, dependiendo de los casos, a veces tenemos vivienda+garaje bajo un mismo número de finca registral, en cuyo caso no puedes vender separadamente lo uno de lo otro. Me refiero a si el garaje es, o no es, un ANEJO INSEPARABLE a la vivienda. Te agradecería pudieras concretarlo. Cambiaría mucho la cosa, dependiendo de lo que puedas aclarar a este respecto. Yo he supuesto en mi análisis que son 2 fincas registrales independientes y que, ambas 2, se pusieron como garantía hipotecaria cuando te habían concedido el préstamo.
Necesitaría que desglosaras qué parte del PRINICIPAL del PRÉSTAMO recaía sobre la vivienda y qué parte (el resto) sobre la plaza de garaje. He hecho unas suposiciones, pero necesitaría confirmación. Esto para descartar que en lugar de minutar por el principal se atreviese a minutar por la total responsiblidad hipotecaria que recaía sobre cada una de esas dos fincas (vivienda y garaje).
P.D.2: Caso impugnar, no tendrías que hacerlo ante el inexistente " Consejo de N y R", sino ante el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. o, a tu elección, directamente ante el Registro de la Propiedad que te emitió y cobró la minuta que desees impugnar.
#729
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Reholas Miguel9. Solo un par de matices aclaratorios, si me permites. Para aplicar el 2.1.g) se reduce el PRINCIPAL al 90% de su valor. Es la cantidad resultante, o sea, el 10% del principal, la que se somete a gravamen. Ese 90% no figura expresamente en minuta, ni tiene que figurar. Está implícitamente aplicado a la hora de determinar el importe que figura en la columna "BASE". Cuando en minuta se ve, explícitamente, ese "95%", observamos que tal porcentaje está bajo la columna "% COBRO". Quiere decir que en lugar de cobrarle el 100% de los honorarios que resultan tras llevar la BASE a la escala de gravamen, le han cobrado el 95% del importe de dichos honorarios y esto es lo mismo que decir que le han rebajado o reducido un 5% el importe de dichos honorarios. Me refiero a que es lo mismo decirte que te rebajo un 5% el precio inicial de algo a decirte que te cobraré el 95% del precio que tenía ese algo. En suma, le aplicaron reducción única del 5%, sobre los honorarios por cancelación. Por otro lado, es perfectamente posible, está obligado el registrador, a cancelar la garantía de 2 fincas registrales independientes si ambas se pusieron como garantía hipotecaria en caso de impago. Es decir, caso impago serían ambas embargables pues cada una de ellas tiene carga hipotecaria aunque su procedencia sea de la misma y única escritura notarial. De ahí que podría estar perfectamente justificada la cancelación de 2 hipotecas y, a su vez, la emisión de 2 notas simples informativas que acrediten que tanto la vivienda como el garaje ya no tienen esa carga hipotecaria que antes tenían. A ver si esto lo puede aclarar Jl Moreno. Saludos+
#730
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Muchas gracias Ainhoa, En efecto, acabo de comprobar que, para variar, tienes razón en tu suposición sobre el hecho de que se trata de dos "fincas" diferentes con sus respectivas inscripciones registrales, aunque con una sola Referencia Catastral comprensiva de la vivienda, plaza de garaje y elementos comunes. Por otra parte, también te confirmo que, del total del hipotecario, correspondían 84. 291, 26€ a la vivienda y 10.231,76€ al garaje: total 94.523, 02. Confío haber aclarado tus dudas y, en consecuencia, espero tu respuesta en cuanto a la forma de proceder; aunque creo que la tengo bastante clara Por cierto, de momento no he pagado un céntimo en el Registro; el documento que subí supongo que es un borrador, o similar, en el que no consta fecha, firma ni CSV. Como ya intuía, después de la lectura de otros post, por donde iban los tiros me anticipé a la posible sorpresa y solicité esa especie de nota de gastos. Muchas gracias por todo
#731
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
De nada, Jl Moreno. Anticiparte, para que te puedas ir planteando hasta dónde querrías llegar, que como máximo podrías arañar en la minuta que irá a tu nombre (sin los "tractos" por fusiones bancarias) un importe -ya con IVA incluido- de exactamente 10,85 euros. Su desglose es:
2.1.g) Cancelación Hipoteca vivienda: 24,040484 en lugar de 27,002208
Diferencia a tu favor: 2,961724
3.3 Notas (2) de afección fiscal: 0,000000 en lugar de 6,010122
Diferencia a tu favor: 6,010122
Debería suprimirse este concepto en la minuta y, como petición subsidiaria, admitir (aun así tragando sapos y culebras) una única nota de afección fiscal en lugar de las 2 que puso; es decir 3,005061 vs. 6,010122
Es decir, es -en mi opinión- intolerable que ese señor registrador deje a 2 fincas diferentes afectadas fiscalmente a que la Xunta pueda revisar si donde pagaste 0,00 € por el impuesto decidiese revisar tu autoliquidación y comprobase que la habías hecho mal, que donde pusiste 0,00 € a pagar tenías que poner un importe positivo que no habrías satisfecho y el registrador lo que ha hecho es dejar las 2 fincas como potencialmente embargables, ambas, caso la Xunta te diga -supuesto imposible, pues hablamos de operación sujeta al AJD, pero EXENTA DE PAGO- que les debes dinero por el AJD y te negases a pagárselo. Es que las notas de afección fiscal son verdaderas CARGAS FISCALES que soportan las fincas por plazo de 5 años; todo un lustro y para cuando estén caducadas volverá a cobrar por cancelarlas.
No solo te ha pillado una finca para dejarla como garantía fiscal, sino que te ha pillado las 2. No sé si me explico con esta terminología de andar por casa.
Total diferencias a tu favor antes de IVA: 2,961724 + 6,010122 = 8,97 €
Que, con IVA, asciende a los mencionados 10,85 € (8,97 x 1,21)
En todo caso, hay algo que no me encaja. Me refiero a: Alguien no está diciendo la verdad... Te pediría que revises estos 4 documentos que tendrás en tu poder:
Escritura notarial de cuando se constituyó el préstamo concedido por Caja Madrid
Copia simple de la escritura de cancelación cuya copia autorizada todavía tendrán en el Registro
Nota Simple Informativa de la finca correspondiente a la vivienda que sea POSTERIOR a la inscripción de la escritura referida en el punto 1
Nota Simple Informativa de la finca correspondiente a la plaza de aparcamiento POSTERIOR a la inscripción de la escritura referida en el punto 1
En los documentos 1 y 2 deberán constar y coincidir,. imperiosamente, el principal del préstamo y cómo fue repartido entre las 2 fincas que se consignaron como garantía hipotecaria. Si no coincidieran entonces el registrador tendría que haberse negado a la inscripción de la escritura de cancelación por error del notario que debería subsanar para que fuese inscribible por el registrador. En los documentos 3 y 4 encontrarás la carga hipotecaria que, por principal, soportaba cada una de esas fincas. ¿Coinciden sus respectivos importes con los que vienen en el documento 1 o con los que vienen en el documento 2?
Y, por lo demás, el mogollón lo tendrás con la movida fusiones (disfrazadas, jeje, de "Tracto") Lo primerísimo que deberías hacer es exigirle que saque de tu minuta, la que sea que finalmente emita a tu nombre, los importes de 116 y 48 euros (omito decimales) pues no puede girarte a ti una minuta por esos conceptos. No se lo dices tú. Lo ha sentenciado el Tribunal Supremo y ten por seguro que lo sabe, pero si cuela... Sabe que tiene que minutar al banco por esos conceptos, con lo cual yo no entraría a "debatir" si los importes son o no correctos. No es tu problema, no es una factura a tu nombre, pero te dirán que aunque no esté a tu nombre te pueden exigir su pago en calidad de presentante y que luego Caixabank te la reembolsará sin problema. En fin... Yo lo que haría es lo que han hecho y relatado otros 2 foreros, no mucho tiempo atrás en este mismo hilo. Si bien cada uno lo gestionó de manera diferente; en el caso de @bango negándose a pagar minuta a nombre del banco sin hablar previamente con el banco y en el caso de @arya-stark consiguiendo que previamente Caixabank pagase su minuta al Registro para que, posteriormente, ya no le exigieran a ella más que el pago de la factura a su nombre emitida. En otros casos, ya el registrador/a no intentó en momento alguno exigir al ciudadano el pago de una factura que no está a su nombre por las fusiones bancarias, que es lo suyo. No sé cómo respirará tu registrador.. A lo que no se negará, ni opondrá resistencia alguna, es a minutar separadamente lo tuyo y lo que debe girarse (facturarse) a nombre del banco. Estamos en contacto a ver cómo avanza la cosa. Saludos+
#732
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Pues muchas gracias de nuevo; ya os iré contando
#733
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Perdón por mi ignorancia, no he entendido cual es la consecuencia del texto que transcribo de tu post anterior, y como debo actuar ante ello
Es decir, es -en mi opinión- intolerable que ese señor registrador deje a 2 fincas diferentes afectadas fiscalmente a que la Xunta pueda revisar si donde pagaste 0,00 € por el impuesto decidiese revisar tu autoliquidación y comprobase que la habías hecho mal, que donde pusiste 0,00 € a pagar tenías que poner un importe positivo que no habrías satisfecho y el registrador lo que ha hecho es dejar las 2 fincas como potencialmente embargables, ambas, caso la Xunta te diga -supuesto imposible, pues hablamos de operación sujeta al AJD, pero EXENTA DE PAGO- que les debes dinero por el AJD y te negases a pagárselo. Es que las notas de afección fiscal son verdaderas CARGAS FISCALES que soportan las fincas por plazo de 5 años; todo un lustro y para cuando estén caducadas volverá a cobrar por cancelarlas.
No solo te ha pillado una finca para dejarla como garantía fiscal, sino que te ha pillado las 2. No sé si me explico con esta terminología de andar por casa.
Y, por otra parte, no me ha quedado claro si es correcto el hecho de facturar separadamente la cancelación de la parte correspondiente a cada finca; es decir, si se trata de una sola hipoteca a cancelar, a que se debe este hecho? Disculpa mi burrez
#734
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas tardes. Las notas marginales de AFECCIÓN FISCAL son cargas fiscales:
Las recientes Sentencias del TSJ de Madrid, números 955/2020 y 956/2020, ambas de fecha 22/06/2020, han establecido -en idénticos términos- que:
En consecuencia, no cabía extender nota alguna de afección fiscal, puesto que no existía gravamen cuyo pago debiera garantizarse y, por ende, ningún bien podía quedar efecto a la responsabilidad del pago del indicado impuesto, dada la exención fiscal aplicable al caso, en coherencia con lo previsto en el artículo 5 TRLTPAJD y el artículo 122 de su Reglamento. Por todo lo expuesto, concluye la Sala que no resultaba procedente llevar a cabo la nota de afección fiscal en la inscripción de la escritura pública de cancelación de hipoteca y, por tanto, resultaba improcedente minutar honorarios por la misma. A esta misma conclusión hemos llegado en nuestra sentencia de esta misma fecha, dictada en el Procedimiento Ordinario 864/2018".
Pero siguen haciéndolo, pues no han querido recurrir ninguna de estas sentencias ante el Supremo para así evitar jurisprudencia que ya no podrían esquivar.
De hecho, en recientes Resoluciones del CORPME siguen defendiendo su práctica con pasajes como...
Conviene recordar que las notas de afección fiscal, conforme al Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se extienden de oficio por el Registrador al margen de cada finca en garantía de débitos fiscales que puedan resultar de las liquidaciones complementarias del acto inscrito.
Y lo que quería decir antes es que te han "embargado" las 2 fincas, cuando el embargo de solo la vivienda, o de solo el garaje, sería más que suficiente dado su valor y teniendo en cuenta que a Hacienda, la autonómica de la Xunta de Galicia, le presentaste el Modelo 600 con 0,00 € a pagar por Actos Jurídicos Documentados, modalidad documentos notariales. Pagaste 0,00 pues era una operación sujeta, pero EXENTA de pago. ¿Qué sentido tiene pensar que la Hacienda autonómica pueda revisar el Mod. 600 presentado para determinar, tras su revisión, que donde pusiste cero euros a pagar tendrías que haber puesto una cantidad positiva que tendrías que haber ingresado en las arcas de la Xunta? ¿Tanto dinero podría embargarte la Xunta que no le basta al registrador dejarte embargada una de tus dos propiedades? ¿Va a decir la Xunta que donde pusiste 0,00 euros a pagar tenías que haber puesto y pagado más de... por inventarme una cifra... tres mil euros?
En cuanto al último párrafo de tu post anterior, no confundas préstamo con aquello que se pone como garantía en caso de impago. A ti te dieron un único préstamo, pero su concesión fue para comprar 2 cosas diferentes: una vivienda y una plaza de aparcamiento. Caso impago, no dudes que el banco se habría quedado con esas 2 fincas registrales. En suma, préstamo único sí, pero la GARANTÍA HIPOTECARIA la conforman 2 propiedades.
Si yo te concediera un único préstamo de 100.000 para comprarte un coche de 30.000 y una caravana de 70.000, no dudes que si no me devuelves el dinero me quedaría con ambos vehículos; así constaría en la escritura de préstamo personal que firmaríamos ante notario.
No sé si con esto me habré explicado mejor... Saludos+
#735
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Perfectamente; todo muy claro Pero quiero añadir una precisión a este comentario tuyo: "Pero siguen haciéndolo, pues no han querido recurrir ninguna de estas sentencias ante el Supremo para así evitar jurisprudencia que ya no podrían esquivar." Ante esta evidencia, entiendo que puedo negarme a pagar por esa "Nota de Aafección Fiscal"
