¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda?

El FMI ha realizado un estudio donde indica que el precio de la vivienda en España puede haber tocado suelo o puede estar muy cerca de tocarlo. El estudio principalmente se basa en el ratio de precio/alquiler y en el ratio precio/ingresos, y en experiencas pasadas, casos similares ocurridos anteriormente en otras economías. En este estudio se analiza tanto el caso de España, como el de Irlanda, Dinamarca y Países bajos, estos 4 casos han tenido grandes desequilibiros en el mercado inmobiliario. 

En cuanto al aspecto de los ratios, el FMI muestra dos ratios, el de alquiler y el de los ingresos. El primero compara el coste total de ser propietario de una vivienda, con el de alquilarla con las mismas caracteríticas. Este ratio incluye los costes en la hipoteca, en los intereses, impuestos, seguros etc. Mientras que el segundo, es una comparación entre el precio medio de la vivienda con el ingreso medio de los hogares.

Como vemos en el siguiente gráfico, ambos ratios están sólo entre el 0-15%, por encima de sus promedios históricos, lo que indica, que están próximos a aumentar. Otros países de la OCDE tienen estos ratios muy por encima de su media.

En cuanto a los ejemplos pasados, señala, que el precio real de la vivienda, una vez ha explotado la burbuja, tiende a llegar a su punto más bajo a los 5-7 años, con el precio a niveles cercanos al pre-boom inmobiliario . Destaca que si este patrón se mantiene en los casos actuales, como el de España, podríamos estar, si no lo estamos tocando ya en precios mínimos. En el gráfico del FMI, muestra, el t-0 que es el año con el precio más alto de la vivienda, cuando explota la burbuja, y el t+28 donde nos encontramos actualmente. 

¿Creéis que el FMI acierta en su pronóstico?

Yo no me fio nada de cálculos hechos por "vete a saber quien" y vete a saber con qué métodos.
Yo he estado muchos años en el sector inmobiliario y me fio más de mi percepción y de mi intuición.
Respecto a si ha tocado suelo la vivienda, unos dirán que si y otros que no, depende de sus intereses.
Efectivamente, ya ha bajado en torno a un 40% y podría repuntar algo pero eso será una subida de un año para volver a caer después, como ha pasado en otros países.
La verdad es que el fuerte de la demanda de viviendas son los hogares que se crean. En España, con una tasa de crecimiento negativa en los próximos no se van a crear muchas parejas nuevas que demanden vivienda.
Por tanto, mi percepción es: puede que ahora o en los próximos años toque fondo la caída.
Pero otra cosa es que empiece a subir; y eso lo veo muy improbable en los próximos 20 años.

Yo no sé si ha tocado fondo, nadie lo sabe, es aquello de comprar al precio más bajo y vender el la punta de la gráfica, no lo consigue nadie, aunque hay quien se acerca bastante, Warren Buffet por ejemplo, bien... lo que si es un hecho es que son ya varios los fondos de inversión que desee hace 5, 6 o puede que 8 meses, que empezaron a tomar posiciones en sociedades inmobiliarias, las de los bancos. Se dice que no hay malas respuestas, lo que suele haber son preguntas mal planteadas, tal vez las preguntas correctas serian de este orden:

¿Porque adquieren paquetes significativos en las sociedades inmobiliarias de los bancos?

No tendría lógica si creyeran que dentro de 6 meses podrían adquirir estos paquetes más baratos, la respuesta, en mi modesta opinión es que creen que no solo estamos en el principio de fin, sino casi al final de dicho fin. 

Yo creo que el mercado mayorista posiblemente haya tocado fondo, pero no así el mercado minorista que desde que empezó la crisis se ha resistido a aceptar la realidad como sí hizo la Bolsa, por ejemplo.

Lo que es "buena zona", hace ya meses que lo tocó, salvo raras excepciones, que tienen más relación con la economía del vendedor que con la situación en general, busca un piso correcto en l'Eixample de Barcelona, y supongo que lo mismo en buena zona de Bilbao o Donosti, y hay lo que hay, y el precio, pues eso, lo tomas o lo dejas. 

Todavía queda bajada hay muchos carteles que llevan años y no han bajado de precio pero no se venden ni para atrás.

De Barcelona poco puedo comentar, pero donde yo vivo hay muchos pisos en venta en las "buenas zonas" y los que se venden generalmente son a un precio bastante inferior al de sus anuncios. Uno de los problemas actualmente es que el mercado se ha vuelto enormemente opaco ya que es difícl saber cuál es el precio verdadero precisamente por las rebajas enormes que se siguen produciendo.

Teniendo en cuenta la crisis actual, que no se pudo prever según experiencias pasadas y, que en muchos aspectos no ha sido como las pasadas, es difícil acertar basándose en esas experiencias pasadas, creo que lo mismo hubieran conseguido tirando una moneda al aire...