Fiscalidad de venta de vivienda en Hungría para residente en España

1. Residencia fiscal en España

2. Tributación en España de la ganancia patrimonial

• La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (170.000 €) y el valor de adquisición (20.000 €), restando posibles gastos asociados (notaría, registro, comisiones de venta, etc.).
• En este caso, la ganancia sería de 150.000 €.
• Esta ganancia tributa en el IRPF de 2025, en la base del ahorro, con los siguientes tramos de tributación vigentes:
  
  
  • 19% hasta 6.000 €
  • 21% de 6.000 € a 50.000 €
  • 23% de 50.000 € a 200.000 €
  • 27% de 200.000 € a 300.000 €
  • 28% a partir de 300.000 €
• 
  En este caso, el impuesto aproximado sería:
  
  
  • 6.000 € → 19% = 1.140 €
  • 44.000 € → 21% = 9.240 €
  • 100.000 € → 23% = 23.000 €
  • Total: 33.380 €

3. Aplicación del Convenio de Doble Imposición (CDI) España-Hungría

• Como en Hungría la venta está exenta de impuestos por haber poseído el inmueble más de 5 años, no hay impuesto pagado en Hungría que descontar en España.
• Esto significa que en España debe tributar el total de la ganancia sin aplicar deducción por doble imposición internacional, porque no ha habido pago en origen.

4. Exención por reinversión en vivienda habitual

• La vivienda vendida no era su residencia habitual en los últimos 2 años antes de la venta.
• Además, debería reinvertir el total de la venta (170.000 €) en la compra de una nueva vivienda habitual en España en un plazo de 2 años para acceder a esta exención.

Conclusión: ¿Quién tiene razón?

• La vivienda no pierde su caracter habitual en ningún momento, ya que Hungría es un pais de la UE y hay libertad de circulación de las personas para elegir dónde se trabaja y se vive.

•  <<Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como "la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  
      No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas>> justificadas".

• << Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
  
      "A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda  habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión". >>

• Considerar 
  •  3. tr. Juzgar, estimar. U. t. c. prnl. 

• Juzgar:
  • 2. tr. Formar opinión sobre algo o alguien. 
• Estimar: 
  • 1. tr. Apreciar, poner precio, evaluar algo. 

• <<2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
  No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
  Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.>>

• <<No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.>>

• No es necesario vivir en ella dentro de los dos últimos años

• <<1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.>>

• Subjuntivo  
  • modo subjuntivo
    • 1  m. Gram. modo con que se marca lo expresado por el predicado como información virtual, inespecífica, no verificada o no experimentada 
      • Virtual
        •  1 adj. Que tiene virtud para producir un efecto, aunque no lo produce de presente, frecuentemente en oposición a efectivo o real. 

• <<3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.>>

• <<No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
  Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
  Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.>>

• <<No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.>>

•  <<dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.>>

• <<vivienda habitual en ese momento>>
  • Necesariamente es que se vive en ella cuando se vende.
• <<hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.>>
  • No necesariamente se exige que se viva dentro de los dos años anteriores, ya que, si se hubiera querido decir eso, se hubiera expresado.
  • Lo que se acota aquí es que: para acogerse a la exención, la venta de la vivienda anterior ha de hacerse antes de los dos años de la compra de la nueva vivienda o, posterior, antes de los dos años.
  • La compra de la nueva vivienda implica necesariamente que ha de ocuparla y desde la compra, con un margen de un año para ocuparla, adquiere la consideración de vivienda habitual. Por lo que la anterior pierde en ese momento la característica de vivienda habitual.

•  'Ubi lex voluit, dixit; ubi noluit, tacuit', cuando la ley quiere, lo dice; cuando no quiere, calla.

• Por el paso del tiempo cuando se vive en ella tres años
• No hace falta que venga la señal de tres años, cuando se produce, entre otros, el cambio de residencia por cambio de empleo o primer empleo.

• <<3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión..

• << hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.>>

1. <<tr. Tener idea clara de las cosas.
2. Sin.:
   • comprender, ver1, asimilar, alcanzar, discernir, descifrar, captar, coger, pescar, deducir, inferir, interpretar, intuir.>>

•  Sin.: comprender, entender1, captar, vislumbrar, percibir, conocer.>>