¿Cómo demostrar que no incrementó el valor del suelo?

 

Hola, 

Tengo varias dudas. Gracias de antemano si me podéis ayudar. 

En 2021 pagué una primera plusvalía por una finca (terreno+construcción) que me dejaron en herencia. El período de gravamen fue de 26 años, por lo que me aplicaron el coeficiente más alto (0,45). Recientemente la he vendido y vuelvo a estar sometido a la plusvalía por un período de 3 años (2021 a 2024). 

1) En la escritura de adquisición (2021) el certificado catastral muestra como valor del suelo exactamente el mismo que aparece en el certificado catastral de la escritura de transmisión (2024). Y también coincide con el valor del suelo que aparece en el IBI del presente ejercicio (2024). ¿Quiere esto decir que no tendré que pagar una nueva plusvalía? ¿Són pruebas suficientes o el Ayuntamiento puede mirar algo distinto? 

2) ¿Cómo notifico al Ayuntamiento que he vendido la finca y qué documentación le tengo que enviar? ¿Tengo que pedir que la plusvalía se me calcule por el método objetivo en vez del real o ellos ya eligen la que dé menor importe? 

3) Como soy yo que tengo que demostrar que no ha habido incremento en el valor del suelo entre 2021 y 2024, ¿tengo que aportar las pruebas en el momento de recibir la carta de pago de la plusvalía o antes o cual es el orden en que tengo que hacerlo? 

4) Y ya por último, he leído en algún mensaje de este foro que si el período de gravamen es superior a 20 años no se paga la plusvalía. ¿Es eso cierto? ¿En qué ley o normativa lo pone? 

¡Cuidado con el punto 4! No es más que un infundio de alguien que está induciendo a error a muchos foreros.

A la pregunta 4 no lo pone en ningún sitio porque como te ha dicho Juan es una mentira malintencionada de un único troll que habita en estos parajes.
Olvídate de la evolución del valor catastral, el 99% de los inmuebles de este país no cambian de valor, esto no significa nada.
Si la operación la has hecho al precio de escritura y corresponde con un precio razonable de valor de mercado, hazlo a ese valor. Será la administración quien en una primera instancia deberá argumentar porque no cree esos datos. 
Liquida tu mismo por el importe real de la operación si te es más ventajoso, no se que ciudad o pueblo es, deberías poder utilizar la liquidación en la sede electrónica del ayuntamiento. 

Gracias, compañero, lo tendré en cuenta. A ver si alguien me puede aclarar el resto de preguntas. Gracias!

¿No se tiene en cuenta el certificado del catastro para saber el valor del suelo? ¿Entonces porque lo incluye el notario en las escrituras?

El certificado del catastro te puede servir para calcular el porcentaje del suelo y la construcción. Desde 2022 se utiliza más el valor del referencia catastral pero este solo es vinculante para ISD e ITP. Para probar que no ha subido de precio no sirve para nada. 

 "El certificado del catastro te puede servir para calcular el porcentaje del suelo y la construcción. Desde 2022 se utiliza más el valor del referencia catastral pero este solo es vinculante para ISD e ITP. Para probar que no ha subido de precio no sirve para nada." 

¿Eres experto en temas fiscales o así? Lo digo porque lo que sí sé seguro al 100% es que el ITP en mi Comunidad es el 10% del precio de compraventa y es a cargo del comprador, por lo que a mi no me afecta. 

Sigo sin tener claro lo de la plusvalía porque lo que es seguro es que NO tiene en cuenta el precio de compraventa (cosa que sí sucede con el IRPF a mi cargo), sinó el incremento en el valor del suelo. Por lo que deduzco que el incremento en el valor del suelo lo determina el catastro u otro organismo competente independientemente del precio de compraventa. Así fue en el caso, por ejemplo, en la 1a plusvalía que pagué, el Ayto consideró el valor del suelo que aparece en el certificado del catastro y no el valor escriturado en la adquisición ni transmisión donde solo contó los años entre las dos operaciones.

Yo no he dicho que el ITP te afecte como vendedor.
El valor de ITP a liquidar es el 10% del valor de la operación o el 10% del valor de referencia catastral, el mayor de ambos.
Si vendes la casa por 400.000 y el valor catastral es 200.000 y el del suelo 50.000, el valor del suelo vendido es de 100.000, para eso se usa el valor catastral.  
El valor a liquidar mediante el método real es el basado en el valor de mercado o de la transacción, el mayor de los dos, al igual que sucede con el IRPF.  
Léete el art 104.5 ley de haciendas locales. 

Ok, pues por esta regla de tres, la inmensa mayoría de las veces tocará pagar. Y sobretodo yo me refería al sistema de cálculo objetivo no al real. 

Como dije, en la 1a plusvalía que pagué tomaron como valor del suelo el que sale en el certificado catastral (y en el IBI también) y de ahí sacaron todos los cálculos. Pero ahora, ¿cómo puede ser que el valor catastral del suelo sea exactamente el mismo en 2021 que en 2024 pero tenga yo que pagar porque supuestamente se ha incrementado el valor del suelo? 

No le veo ningún sentido.

El cálculo objetivo se basa en el valor catastral siempre. Las revisiones de valor catastral son un proceso lento que toma muchos años. La última revisión catastral en Madrid se produjo en 2012. ¿Tu crees que el precio de los inmuebles en Madrid hoy es el mismo que en 2012?  Si quieres poner en cuestión el incremento de valor del terreno la única vía es el método de cálculo real y no el objetivo. 

Te entiendo pero incluso el método de cálculo real, no es real... entiendo que para eso deberían servir los valores del catastro, para dar unas cifras "oficiales". Porque a precio de mercado, lo mismo puede venderse por 100M, 150M o por 200M, dependiendo de varios factores. Pero eso no implica que per se, el valor del suelo se haya incrementado, sinó que en una operación concreta de compraventa, dos personas han acordado un precio, el que sea. Es como yo lo veo, al menos.