Trasteros zona común mancomunidad - Ley de Propiedad Horizontal

Buenas, aunque es probable que acabe contratando un abogado os planteo un caso a ver si me podéis orientar o dar vuestra opinión

¿Se le puede exigir a un vecino de una comunidad, que compra un piso libre de cargas, que pague una multa por una negligencia en la administración de una finca muchos años antes de esta compra? 

Contexto

En una mancomunidad se construyen trasteros en una zona común sin el consentimiento explicito de la mancomunidad.  Varias comunidades, por proximidad ,ven un caso de éxito en esta operación. 
Esto datará de 2007 o antes.

Parte de la comunidad demanda a la parte que construye y hace uso de los trasteros.
Tras años de juicios, como en 2015, se da la razón a la parte demandante.

En 2022 compro el piso en una de las comunidades demandadas, sin vicios ocultos y sin ser conocedor de este procedimiento abierto. Tampoco el piso se compra con trastero ya que estos fueron sorteados en el momento de la construcción (esto me enteré después)

Este año el juzgado embarga las cuentas de las comunidades demandadas y obliga a pagar la demolición de los trasteros. En junta se decide que se reparta el coste entre todos los vecinos de las comunidades demandadas (hay más vecinos que "tienen"/han usado el trastero ilegal que los que no lo tenemos ni hemos hecho uso de él) y ni por % de participación, a escote, como si fuera pagar birras en un bar.

He quitado la domiciliación de la comunidad ya que me iban a hacer pagar cerca de 4K€ por esta ñapa que han liado y que ni me va ni me viene. La comunidad la pagaré mediante transferencia.

¿En qué situación estaría si la comunidad me demandará a mi por este impago y concepto concreto? 

Gracias por leerme. Cualquier referencia será bienvenida.

Un saludo,
Jose

En mi opinión la primera acción a emprender es la impugnación del acuerdo dado que  supone un grave perjuicio para ti como propietario que no tienes la obligación jurídica de soportarlo. Esta sería la acción más sencilla y urgente por la caducidad de su acción. 
No dejaría de pagar. 

Yo no olvidaría la posible responsabilidad de quien te vendió el piso sin informarte del asunto ni entregarte la correspondiente documentación, que seguro que es abundante.
Lo mejor es acudir a un abogado de confianza.
Por otro lado, como te han aconsejado, deberías impugnar ese acuerdo. Si no lo haces, probablemente tengas que acabar pagando cuando la comunidad te demande en los tribunales.

Muchas gracias por vuestras respuestas Rucko y Juan.

¿Con impugnar el acuerdo os referís a presentar una queja formal a la administración? Al no ser yo el demandado sino ser la comunidad de momento no estoy en la tesitura de defenderme personalmente y/o legalmente más que ante la decisión de la comunidad y alegar 'internamente' mi disconformidad. @rucko, ¿a qué te refieres con que no tengo la obligación jurídica?
Revisando la documentación veo que la primera sentencia en firme dando la razón a las comunidades demandantes data de 2013. Deben llevar 11 años presentando recursos de apelación y tratando de negociar un acuerdo.

Según me ha parecido leer en el Art. 17.11 de la ley de prop. Horizontal yo sólo debería ser responsable de las deudas de la comunidad contraídas en los 3 años anteriores a la adquisición de la vivienda.

Sobre la responsabilidad en los propietarios anteriores. Aunque compré la vivienda libre de cargas y con última acta de la comunidad en la que se evidencia que no tenía deudas para con la comunidad no se si podría hablarse de un vicio oculto. Al final la comunidad lleva muchos años negándose a reconocer la sentencia y la deuda y tratando de negociar salidas con los vecinos de la mancomunidad. Diría que mi baza es casi más denunciar directamente a la empresa que administra la propiedad ante el colegio de administradores.

Un jari en cualquier caso. Agradezco vuestras respuestas.

Un saludo,



 

Según me ha parecido leer en el Art. 17.11 de la ley de prop. Horizontal yo sólo debería ser responsable de las deudas de la comunidad contraídas en los 3 años anteriores a la adquisición de la vivienda.
La deuda es exigible desde el momento en que se gire el recibo y en ese momento eres propietario. Por ahí nada que hacer.
¿Con impugnar el acuerdo os referís a presentar una queja formal a la administración?
No, es impugnar en el juzgado el acuerdo de la junta solicitando la suspensión cautelar de la derrama.  Si el acuerdo es anulado no podrán pasar la derrama. A mi entender, no eres responsable de esa deuda, ni de la aprobación de la modificación, ni del beneficio obtenido por los usuarios de los trasteros, pero es solo una opinión.  Máxime cuando el administrador no te comunico la deuda de la comunidad ni tampoco el propietario. Los dos pueden tener responsabilidad.  Pero eso sería objeto de otro pleito si no te conceden la anulación de la derrama. Salvo mejor opinión. 
Tendrás que hablar urgentemente con un abogado, el plazo puede ser de tres meses o  un año desde la comunicacion.
https://comunidadpropietarios.org/abogados-madrid/preguntas-impugnar-un-acta-comunidad/#:~:text=7.-,%C2%BFCu%C3%A1les%2520son%2520los%2520pasos%2520a%2520seguir%2520para%2520impugnar%2520un%2520acta,para%2520suspender%2520la%2520decisi%C3%B3n%2520impugnada.

Buff, gracias Rucko pero me cuesta verlo.

Entiendo el punto de qué mi deuda no se produce hasta que no se se me gira el recibo y lo dejo de pagar pero lo de impugnar en el juzgado tendré que verlo con el abogado ya casi. Hay  cientos de actas en estos como 15 o 20 años en los que se habla sobre el tema y se realizan votos, reparten trasteros, etc. Cuentas en las que se ve que están pagando más los usufructuario de los trasteros tras el reparto, etc.  no sabría con qué ir.

Y quue en un juzgado que ya ha ejecutado una sentencia contra varias comunidades, contratado un perito para valorar el coste de derribo, embargado cuentas (situació  actual) y  que esta del caso hasta.... decida suspender ahora porque un vecino de los 215 afectados de 3 comunidades distintas alegue que el reparto es injusto y que el no tiene responsabilidad de la deuda, no se...

Bueno, gracias de nuevo por vuestras opiniones. Maldito el día. Ahora se entiende lo de irse al campo y comprarse un chalet, jajaja

Un saludo

 

Sencillo. Tus vecinos pueden decidir democráticamente que todos los martes tú, como vecino del primero, les invites a merendar, pero por mucha unanimidad que se produzca es una decisión injusta , contra  derecho y por tanto impugnable por tu parte. 
Esto es lo mismo, decidieron apropiarse de zonas comunes, se repartieron el botín entre algunos, preguntaste oficialmente y contestaron que no había cargas a pesar de haber sentencia y ahora votan y la decisión es pagar a escote por lo que decidieron y disfrutaron otros. 
Impugnando no pones en duda la decisión del juzgado sobre el hecho ilícito y la obligación de restitución, sino la forma en la que se paga el desaguisado.
Por supuesto, necesitarías un abogado. Dejar de pagar, sin más, solo te traerá más deudas.  Buena suerte. 

Entendido.

Valoraré las opciones con el abogado.
 
Lo ideal seria asociarme con resto de afectados en sus derechos pero este tema parece estar bien tramado. Han orquestado para que se haga junta en Julio, comunique el acta y gire el recibo en agosto (periodo estival por referencia) por lo que me costará esta asociación. En el recibo emitido ad hoc hace referencia al embargo. En el acta se votó que "Dichos importes serán objetos de revisión y liquidación final en junta de propietarios para establecer otros criterios de reparto según singularidades de cada comunidad..." pero se gira en Agosto "a escote".
Y "Si algún propietario no paga puede ser responsable civil y penal de las consecuencias que para la comunidad se  puedan derivar"

En mi caso decidí cancelar domiciliacion viéndole las orejas al lobo. Quizás deba pagar pero girar así casi 4K€ sin ver las circunstancias de cada cual es, como mínimo, poco ético. Han podido generar descubiertos y dudo que nadie previera este gasto. Te pagas unas vacaciones discretitas con 4K€.

En fin...en el supuesto de impugnar el acta, ¿siendo los juzgados inhabiles en Agosto los 3 meses serían naturales?

Gracias

Un saludo,

Impugnar el acuerdo es importante, porque lo contrario significa darlo por bueno, con lo cual difícilmente podrías eludir esos pagos. Si no impugnas, la comunidad tiene ganada la demanda que te ponga por impago, el juez te dirá que al no impugnar quedabas automáticamente vinculado por ese acuerdo como así establece la LPH.
Contratar un abogado que le dedique la atención necesaria al asunto es fundamental porque podrá ver cómo actuar en diferentes frentes. Posiblemente ante la comunidad y ante quien te vendió el piso.

Pues no se si va a salir más caro el collar que el perro.
Aunque a veces, en este tipo de asunto es una cuestión de fuero y no de huevo.

Justifico.
Contexto:
Una Mancomunidad, de la que forman parte constituyente varias Comunidades.
Comunidad X decide, en 2007, tirar por el camino de en medio, y apropiarse para uso exclusivo de algunos de sus comuneros, de ciertas zonas pertenecientes a (o en perjuicio de) la Mancomunidad.
Se efectúa un sorteo de atribución, y algunos comuneros de Comunidad X resultan beneficiados con los trasteros. A su vez, se decide y asumen, el pago de unas mayores cantidades (¿Cuotas? ¿Derramas?), frente al resto de comuneros no beneficiados por esa apropiación.
La Mancomunidad demanda, y dispone de sentencias favorables en instancia en 2013 y 2015, y al parecer ya firme y en ejecutiva finalmente en 2024.

En 2022 uno de los comuneros, no beneficiado por la atribución de trasteros, transmite su propiedad. Según certificado de deudas aportado (y suscrito por el Administrador), no existen deudas con la Comunidad.

En 2024, estando ya en ejecutiva la deuda judicial, tras un embargo de cuentas, la Comunidad X decide establecer una derrama a escote, entre todos los comuneros, dejando a fecha posterior la "revisión y liquidación final". Por tanto, el propósito y finalidad de dicha derrama es solo reponer el estado financiero (tesorería) de la comunidad, no estableciendo aun una cuantía definitiva de deuda concreta (líquida) para ningún comunero.

Por tanto, en 2022 no existía deuda, pues esta nace y es exigible solo a partir de 2024.
No incumple ni el transmitente ni el administrador al certificar la inexistencia de deuda en aquel momento.

En 2022 tampoco, de buena fe, el transmitente tenía que considerar que aunque no hubiese sido beneficiario de tener trastero ilegal, podría verse afectado en el futuro por una posible deuda de la comunidad.
Esto no es una OPV registrada en la CNMV, donde hay que detallar todo tipo de riesgos y contingencias.
Asimismo, ni siquiera ahora en 2024 la deuda es líquida. Solo es líquido y exigible esa aportación "financiera" a favor de la comunidad, sin que eso presuponga importe final concreto.
Incluso a las malas, la parte vendedora puede declarar que sí informó, verbal y sucintamente, a la parte compradora, y que por eso se compensó esa posible contingencia hipotética mediante algún tipo de descuento implícito..... (sea verdad o mentira. De perdidos, al río)

Por otra parte, a lo largo de estos años, los comuneros beneficiados por la apropiación indebida, soportaron mayores cargas o aportaciones a favor de la comunidad. Y los comuneros que no disponían de trastero, pagaron de menos.
Por lo tanto, puede resultar justo o injusto ese pago general, según los antecedentes totales acumulados.

Además, tras 15 años de pleitos entre Mancomunidad y Comunidades, la parte compradora difícilmente puede alegar desconocimiento absoluto, pues una indagación mínimamente responsable seguramente ya le habría puesto en preaviso de la existencia de un conflicto, que pudiera devenir una deuda futura.

En resumen:
Como apunta @Rucko, tu acreedor, justo o injusto, es en todo caso tu Comunidad (o sea, tus convecinos), y la fecha de devengo de tal deuda es ahora en 2024.
Como apunta @juan-lackland, puedes intentar extender el pleito a la parte vendedora, eso sí, siempre y cuando tengas al menos indicios de que hubo algún tipo de ocultación culposa o dolosa, algo que lo pueda aproximar a estafa. 

Mover todo eso, abogado mediante, no es barato. Y puede que la cosa te salga similar si pleiteas o si acuerdas transar. Eso sí, las relaciones vecinales pueden volverse MUY tóxicas.

Gracias @cachilipox

Tu lectura es muy precisa para la información que he aportado, sorprendido heme.

Trasladar a la parte vendedora nunca ha sido una opción para mí. Si bien los papeles estaban 'reglados' si que supe verbalmente que hubo una gestión con los trasteros ya que me tuvieron que contar que no se vendía con trastero a pesar de que 'los hubiera'. No considero que hubiera mala fe y la venta fue por un tema personal que les urgía. El alcance e impacto de esto para ellos sería transparente ya que, como comentas, la ejecución en firme e importe aparecen ahora. Estudiar el caso antes de cara a la compra hubiese sido inviable. Algunas actas sobre la construcció  están datadas en 2007 y otras anteriores en pergamino antiguo con sangre de cordero. Se podría interpretar como un riesgo tomado.

El pago del arrendamiento de los trasteros fue por cuota en función de m2 de trastero por vecino beneficiado y asumieron las obras para la construcción inicial.


La única alternativa que se me antoja es ganar tiempo impugnando este acta como comentaba @rucko Quizás incluso que los abogados medien para forzar rectificación vía junta extraordinaria pero poco más. 

No pinta bien. Efectivamente es un tema de tesorería de las comunidades para afrontar el embargo pero los giros ya están hechos y si que afecta a la liquidez personal de cada propietario y yo aún no he pagado este recibo.

En fin, antes les da un parraque a la mitad de los vecinos mayores de 80 años que esto llegue a su fin. Caso para palomitas.

Un saludo

Para que haya responsabilidad por la parte vendedora no es necesaria la mala fe. En este caso pudiera haber un gravamen oculto.
En el caso de que no haya nada que trasladar a la parte vendedora, según expones, veo muy complicado modificar el acuerdo de la comunidad. Si la sentencia condena a la comunidad (no a los propietarios de trasteros) debe ser la comunidad quien soporte los gastos y cada copropietario contribuirá según coeficiente. 
Impugnar en esas circunstancias, me temo que sólo demorará el pago que se verá incrementado por intereses y gastos. En el caso de impago por un copropietario, la "querencia" de la ley y, en general, de los tribunales es a condenar al deudor.

Así es.

El asunto es que lo votado en junta de Julio ni si quiera es por coeficientes de reparto. Se ha decidido dividir y realizar el giro del recibo "a escote". Sin más criterio que pagamos entre todos la fiesta y ya veremos.

Según he entendido a mi no me podrían demandar personalmente por esta deuda e importe concreto que no es de derecho siempre y cuando impugne el acta de esta junta. Hay algunos vecinos en mi misma situación que han decidido pagar. Entiendo que haciéndolo han acatado, no la sentencia del tribunal que es contra la comunidad, sino el reparto de la junta y su responsabilidad particular.

Recordemos, en este punto, que para esta junta los administradores trajeron a dos abogadas que han participado en la ejecucion para movilizar el pago. Y que en el propio acta consta que  "Si algún propietario no paga puede ser responsable civil y penal de las consecuencias que para la comunidad se  puedan derivar". Podría considerarse hasta coacción al pago y ya abriré ese melón en paralelo.

Rascando más la realidad es que la sentencia se hizo firme en 2019 y no se acató. En 2023 los procuradores de la parte demandante ordenaron el peritaje de la demolición  y lo que surge ahora es el embargo efectivo de las cuentas por ese importe (muy superior al importe real de la demolición, sabido por todos).

A efectos prácticos 'mi deuda', de haberse  ejecutado el derribo y repartido costes en 2019 debería existir cuando compré el piso. @rucko  , esta teoría se pegaría con que mi duda surja cuando recibo este giro.

El miércoles presentaré todo esto a un abogado especialista en LPH pero creo que impugnar el acta es obligado.

Un saludo,

La responsabilidad de la derrama se corresponde con el propietario en el momento de girarse los recibos y no con la decisión de realizarla. Es en ese momento cuando se produce la exigibilidad. Artículo 17.11 LPH. Aquí va a estar su argumentación. 
Lo tienes complicado lo que no quiere decir que no puedas ganar o al menos tener una posición de fuerza para  negociar.
Aunque ya conoces la maldición gitana: “pleitos tengas, manque los ganes”

Sólo añadir que la aprobación del "escote" es un motivo de peso para ganar la impugnación. Legalmente hay que aplicar los coeficientes salvo que se apruebe otro método por unanimidad. Al no haber unanimidad, no vale lo aprobado siempre que se impugne.
La inclusión del párrafo que comentas:
"Si algún propietario no paga puede ser responsable civil y penal de las consecuencias que para la comunidad se  puedan derivar" 
Puede ser otro motivo de impugnación o incluso de algo más serio contra los firmantes del acta. El acta no está para provocar amedrentamiento sino los acuerdos alcanzados y otros datos según establece la ley.
Por supuesto, también cabe alegar que quien no ha tenido trastero y ni siquiera era propietario al tiempo de la sentencia no debe  cargar con esos gastos. Éste puede ser un argumento más débil (o no).