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Buenos días Tristán. Antes de nada quisiera felicitarte por tu blog, arrojas mucha luz sobre el mundo de las subastas además de mostrar una imagen muy profesional y transparente de los subasteros. Bueno, al lío.
Estoy interesado en un inmueble (un piso que ahora está como oficina) que va a salir a subasta por el procedimiento de ejecución hipotecaria promovida por el Banco Popular.
Valor de tasación 640.000€.
1.140.000€ de principal y 340.000€ de intereses y costas.
Además del inmueble que me interesa también salen a subasta otros bienes en otras subastas.
La demanda va en contra de dos empresas cuyo administrador único es la misma persona (la propiedad es sólo de una empresa).
Inscripción 10. Hipoteca Banco Popular. Escritura: 05/11/08 Inscripción: 28/04/2009 Deuda total: 380.000€
Inscripción 11. Hipoteca Santander. Escritura: 12/06/09 Inscripción: 03/08/2009 Deuda total: 250.000€
Inscripción 12. Modificación de Hipoteca Banco Popular. Escritura: 04/12/09 Inscripción: 12/01/10
El Santander está avisado de la subasta.
El inmueble está en venta por 400.000€ y un inmueble de características casi iguales, en la misma calle, se vende desde hace meses por 300.000€. Yo tenía la intención de pujar hasta 25% menos del bien más barato de la zona.
El inmueble por el que me intereso es con diferencia la mejor finca de las que se ejecutan, por el que más dinero podrían obtener.
1- ¿Crees que tengo alguna opción de adjudicarme el inmueble o es una pérdida de tiempo, ya que, en todo caso, ofrecería bastante menos de la deuda?
2- ¿Tiene alguna influencia la inscripción 12 o la hipoteca del Santander siempre sería una carga posterior?
3- ¿Que fecha es la relevante, la de escritura o de inscripción?
4- ¿Qué problemas extras acarrea adjudicarse un bien de una empresa, si las acarrea?
5- ¿Si la oficina estuviera arrendada se podría rescindir el contrato?
Muchas gracias y siento la chapa que he metido...
Saludos!

Buenos días Alee87, mi respuesta, salvo mejor criterio de Tristán (que debe estar ocupado) y los demás:

1)Antes de la subasta el ejecutante debe pedir una certificación de dominio y cargas al registro, y entonces el Juzgado, de oficio, requerirá a los titulares de las cargas anteriores para que certifiquen el saldo actual.

2)El caso que expones conduciría al levantamiento del embargo (por superar las cargas la deuda) en una ejecución ordinaria, pero no en una hipotecaria, porque la tasación de la segunda hipoteca ya se hace teniendo en cuenta la primera y, por tanto, no se resta de nuevo.

Muchas gracias por las contestaciones, sólo dos preguntas más....

1- ¿Cómo se entera el primer banco de lo que debo yo exactamente de la 1ª hipoteca?

2- El valor de tasación a efectos de subasta de la 2ª hipoteca es de 2.000 €. Si normalmente, el valor final de subasta es su valor de tasación menos las cargas. ¿A cuánto saldría la subasta? ¿A -8.000? ¿o suspendería el Juzgado la subasta por ello?

Cierto, he hecho afirmaciones controvertidas. Pero...

Bueno, sobre éso habría bastante que hablar, y especialmente ahora que la gente está más enterada por lo de la dación en pago, pero, en cualquier caso, no nos conduciría a nada, porque ya me explicarás a quién se le puede ocurrir reclamar, con expectativas de éxito, al que no ha podido hacer frente a su hipoteca...

La gente suele creer que las deudas hipotecarias son deudas de la casa, pero no es cierto sino que son deudas personales y la casa solo es la garantía. Un adjudicatario tendrá que pagar la deuda porque no le queda otra para evitar que lo vuelvan a subastar y se lo quiten, pero luego podría repercutir contra los verdaderos deudores.

Pero tranqui, que como no lo sabe casi nadie no lo suelen hacer.

Hola Tristán.

No acabo de entender la respuesta. Cuando el banco que tiene la segunda hipoteca (la de 1.000) la ejecute y en la subasta se lo quede él, será éste (el banco de la hipoteca 2) quien le deba al banco de la primera hipoteca los 10.000, ¿no?

Efectivamente, los diez mil euros los pagará el adjudicatario en la subasta de la segunda hipoteca y entonces se los deberás a él. En cuanto a si le conviene o no ejecutar, eso depende, si el bien hipotecado vale cinco mil euros, claramente no le conviene, pero si vale cincuenta mil, entonces...

Hola Tristán, he enviado antes mi consulta por e-mail, pero por si acaso lo dejo aquí también.

Mi caso es que tenemos un bien que tiene dos hipotecas, de dos bancos diferentes. La primera es de 10.000 y la segunda de 1.000. El banco que tiene la segunda hipoteca quiera ejecutar. Lo más seguro es que cuando el bien salga a subasta se lo quede el banco porque no aparecerá nadie en la subasta. Entonces, este banco se subrogará en la 1º hipoteca y le deberá al otro banco 10.000. ¿Es así? Si es así, no le conviene ejecutar, ¿no? Muchas gracias

Buenos días, ipad2paco, en efecto, el ejecutante puede solicitar que se amplíe la cantidad del embargo si así lo justifica (generalmente, respecto a intereses vencidos que superen la previsión inicial), y se inscribe con el mismo rango que el embargo inicial, pero ello no conlleva su prórroga, que debe solicitarse expresamente.

Y, si no ha solicitado la ampliación antes de la subasta, ya no podrá hacerlo porque en el edicto de la subasta no figuraba ese importe superior como carga. Lo que no obsta para que sí se aumenten los intereses y costas previstos al hacer la liquidación y tasación finales.

te agradezco tu rapidez, pensaba que era como me has dicho.

contabamos con esa carga que a dos meses de la subasta, con un importe de 27000 euros. pero al revisar, observe que el embargo en el registro vence en un par de meses, y que el procedimiento de ese embargo esta parado.

la unica cosa que no esta clara es si incluyen ampliaciones en la demanda despues de haber enviado el escrito con la cantidad que estaba viva, modificaria el importe en el que se subroga el adjudicatario.

en esta subasta no hubo postores, y el demandado nos ha presentado como mejor postor , en comparecencia ante el secretario para cubrir principal mas costas, entiendo que al comparecer nos han adjudicado la finca, a la espera que nos comuniquen el importe total de principal mas costas y los ultimos intereses, para hacer el pago.

saludos y nuevamente gracias

Si ese embargo anterior caduca el adjudicatario no tendría que pagarlo, pero yo no compraría contando con ello

Hola tristan, una duda, sale a subasta una finca rustica por ejecucion de cambiario, en la que figura en la certificacion de cargas un embargo de un asunto vivo por un importe de 60.000 euros, .
Al revisar el expediente, existe una diligencia al juzgado titular de dicho embargo en el que contestan que la deuda actual es de 30.000 euros y asi se lo exponen al juzgado ejecutante de la subasta.
se valora el bien y se resta como carga los 30000 euros para el tipo de subasta.

He comprobado que el embargo de ese procedimiento caduca el mes que viene.

si me adjudico la propiedad antes de dicha fecha me subrogo en esa carga, y dentro de un mes al caducar desapareceria del registro y la finca estaria libre. Tendria que pagar ese importe aunque no figurara como carga en el registro ?

si el auto de adjudicacion fuera posterior a la caducidad de dicho embargo, me adjudicaria e inscribiria con la finca libre de cargas. tendria que pagarlo de igual forma.

siempre desde la postura de adjudicatario.

una cosa mas, si se les pasara la renovacion del asiento y lo presentaran de nuevo, entraria como carga posterior, con lo cual se cancelaria al dictarse el auto de adjudicacion.

gracias de antemano

Sí tiene que ver, pero solo en las VPO en las que también haya intervenido la Empresa Municipal de la Vivienda, que no siempre es así.

Buenos dias Tristan, eres un crack. He ido varias veces a avda Asturias a preguntar por pisos de alquiler (estoy de de alquiler) y nunca pensé que llevarán tambien eso.

¿Tiene algo tambien que ver la oficina de Palos de la Frontera de la emvs?

Muchas gracias.

Hola Lucio, en cada comunidad autónoma va de una manera diferente, pero donde a ti y a mi nos importa, que es en Madrid, no hay diferencias respecto a una subasta normal. Eso si, tienes que saber que lo que estás comprando es una VPO con las limitaciones legales inherentes a su condición, de las que te podrán informar en la avenida de Asturias.

Buenas Sr. Tristan. Hoy se subastaba un piso de 100 metros cuadrados y era de VPO. http://www.subastaspublicasmadrid.es/es/subastas/subasta-1990/

El caso es que te lo podias adjudicar por el 70%, que en este caso seria de 38.500€.

Mi pregunta es, ¿como va una subasta cuando el piso es de VPO?

¡Gracias Maquina!

Que se han incumplido las obligaciones inherentes al plan de reordenación urbana que afecta a todos los que hayan comprado viviendas en ese P.E.R.I. Ignoro que consecuencias prácticas puede tener en ese caso, pero debes estudiarlo a fondo porque el Mandamiento de Cancelación no va a hacer que el problema desaparezca porque el P.E.R.I. es previo a la hipoteca aunque la anotación de embargo sea posterior.

Hola. He visto la siguiente anotación preventiva en una nota simple (tras la carga de la hipoteca):

...ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INCOACIÓN DE EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE INCUMPLIMIENTO EN LA JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL PERIxxx DE LAS OBLIGACIONES DE URBANIZAR Y REALOJAR... A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID.

No aparece ninguna cantidad económica, pero muchas fincas gravadas.
¿Alguien sabe lo que significa esto? ¿Qué implicaciones tiene para el posible comprador de la vivienda? (que va a cancelar la hipoteca previa, pero no puede cancelar esa anotación preventiva)

Saludos y gracias.

Cuando un bien va a ser subastado por Hacienda lo usual es que se le pida a los acreedores de las cargas registrales que aparezcan que certifiquen cuánto queda para saldar esas deudas. Parece que en este caso el banco les ha dicho que la deuda está saldada. Aunque a veces puede tratarse de un error.

En cuanto a lo de Subasta:€€€, lamento decirte que lo ignoro. Quizá sea el valor de tasación para el caso de subasta.