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Muchas gracias por tu rápida respuesta. De la misma me surge una duda, tu dices, en dos ocasiones, "una vez que te la has adjudicado..." y que hay si antes de la subasta me doy una vueltecita por el banco y hablo con el director para tantear que tan duro de roer pueda ser el tema? En caso afirmativo, como se puede hacer para que lo hablado antes de la subasta sea efectivo una vez adjudicada la misma?

Olvídate de quitas si ya te la has adjudicado. Puede que te acepte la subrogación, sería lo más normal si ve que eres buen pagador y no vas a darle problemas. O puede que no y entonces te haga pagar hasta el último euro. Una vez te la has adjudicado saben que tienes que pagar y no tienen por qué negociar. Tú tampoco lo harías y ellos no son tontos.

Buenas tardes Tristán, quería hacerle la siguiente consulta. Estoy interesado en participar en la subasta de la Seguridad Social de un inmueble en mi localidad sobre la que pesa una carga que debe quedar pendiente a favor de un banco por una hipoteca registrada previamente al embargo de la S.S.
La pregunta es si Ud. sabe por su experiencia que tanto están los bancos dispuestos a negociar la cancelación de esa deuda.
Se pueden conseguir quitas por cancelación al contado?
Se puede renovar el préstamo con las mismas condiciones que tenía el deudor original o el banco exigirá que se cancele la totalidad de la deuda pendiente al nuevo propietario de forma inmediata y al contado?
Son los bancos transigentes en cuanto a la negociación o se plantan en sus 13 y de ahí no se mueven?
En resumen, se puede negociar más o menos de manera ventajosa para el nuevo propietario o debo hacerme a la idea que 10 minutos despues de adjudicada la subasta tendré al cobrador del banco esperando a cobrar su parte?
Muchas gracias por su atención y reciba mis más sinceras felicitaciones por su trabajo en este blog.

Agustin1, si compras en la Seguridad Social y no llegas a un acuerdo con el ex-propietario para que se vaya pacíficamente, entonces no te queda más remedio que iniciar un procedimiento judicial de "desahucio por precario" para conseguir la Posesión de la vivienda.

Buenos dias, me acabo de quedar alucinado con lo que pusistes de las subastas de la seguridad social, es decir que aunque gane la subasta los antiguos dueños pueden seguir en la vivienda o les tengo que echar a la fuerza?
Si salgo adjudicado como lograria echarles en caso de que no quieran abandonar la casa,de una manera legal?
Gracias de antemano

Agustin1, contarte las diferencias sería interminable, tanto como escribir otro post. Así que me voy a limitar a contarte la principal: El juzgado hecha a los ocupantes de la vivienda subastada y la Seguridad Social no les hecha.

Pues estoy casi seguro que no lo devolvió al juzgado osea que debe estar sin registrar.
La verdad es que tienes razón que los pleitos desgantan una barbaridad
Gracias por atenderme
Un saludo
PD: Gracias por crear el blog, es estupendo

Muchas gracias por la ayuda que nos das en este blog a los que somos un poco novatos.
Te quería hacer otra pregunta podrias decirme en que se diferencian las subastas de la segurdad social a las de los juzgados es que tengo el articulo que publicaste hace tiempo y me lo estoy estudiando un poco y queria saber las diferencias, ya que me comentaste que no son iguales estas subastas.
Muchas gracias de antemano y un saludo

El Auto de Adjudicación, que hoy ya se llama "Decreto de Adjudicación", hace las veces de escritura de compra-venta y se puede registrar fácilmente. Lógicamente, si tiene errores en su redacción hay que devolverlo al juzgado para que los subsane y se pueda registrar.
En cuanto a si Tomás hizo bien o no, pues qué quieres que te diga, obtuvo lo que había comprado. ¿Habría podido obtener más si lo hubiera peleado? Posiblemente, pero a costa de la salud porque no te puedes hacer una idea de lo mucho que desgastan los pleitos. Solo les vienen bien a los abogados, que engordan que no veas.

Hola Tristan,
Estupendo blog, no creo que la gente que no tiene ni idea de subastas como yo tenga muchas opciones de acceder a un sitio como este a consultar. Lástima no haberlo conocido antes.
Me gustaría comentarte un caso para que me des tú opinión:
Hace al menos 10 años un amigo (por ejemplo Tomás) compró un solar de 400 m a las afueras de su ciudad a un vecino de la infancia (en adelante Pepe), por 6 milllones de las antiguas pesetas. Acordaron pagarlo en dos plazos separados varios meses.
El solar era de los suegros de Pepe. El suegro acababa de morir y la suegra estaba en una residencia de ancianos y estaba incapacitada.
Durante los meses entre el primer pago y el último se empezó a especular con la urbanización del terreno y la mujer de Pepe empezó a decir que su madre no había firmado, que la madre era la dueña… (habían firmado Pepe, su mujer y la hija de ambos)
La cuestión es que de momento Tomás tenía un contrato privado pero no una escritura y llevaba un millón pagados ; Pepe y María se negaron a firmar la escritura… así que Tomás inició los trámites en el juzgado para denunciarlos por estafa, incumplimiento de contrato…
Entre medias y sin yo tener mucha idea de los pormenores, un juez decidió que en defensa de los derechos de la suegra, el solar debía venderse en subasta pública.
Como el tema de la denuncia iba avanzando, y Pepe y María pensaban que se les estaba yendo de las manos, hicieron un acuerdo con Tomás, para que este pujase por el importe que faltaba por pagar (5 millones), Pepe y María no intervendrían en la subasta y en caso de que otro se lo quedase por más dinero: Tomás se quedaría con el primer millón y el resto para Pepe y María .Con este acuerdo privado Tomás firmaba que cesaría en la denuncia.
A la subasta sólo acudió Tomás, pero cual fue su sorpresa que el bien subastado tenía 650 m y no 400. Además según los nuevos linderos existía una vivienda (una de las ilegales antes mencionada) de dos plantas construida en él y que no tenía mala pinta.
Tomás muy contento trató de registrarlo, pues le habían dicho que el papel de la subasta hacía las labores de escritura, y creo que no pudo por “defecto de forma”. Trató de pedir hoja simple del solar y decía algo así como: “650m indivisibles” pero tenía una anotación aparte que no pudo ver, siempre por defecto de forma en la petición (siempre faltaba una fotocopia, no se especificaba un dato irrelevante…). Tomás elevó queja al registro provincial (o algo así), pero nunca tuvo respuesta.
Resultó que el dueño de la vivienda y 250 m de terreno era hermano de un constructor importante de la zona y trabajaba en el único registro de la ciudad. Además parece que la antigua registradora había tenido a bien registrar aparte dicha segregación del “solar indivisible”.
Tomás habló con un abogado quien le dijo: “que a la registradora le castiguen no hará que a usted le den el bien”, además tenía miedo pues imaginaba que si la registradora y el dueño de la vivienda veían peligrar su trabajo irían contra él con todos sus medios, además la vivienda aunque ilegal debía valer un pico que el dueño no querría perder y su hermano era una persona influyente en la zona y con bastante dinero (hoy no tanto).
Así que pensó que los 400 m eran una compra estupenda, que en apenas 1 año se había revalorizado y puesto que le daba miedo quedarse sin ellos, lo dejó estar.…
¿Hizo bien Tomás? ¿Tenía derechos sobre los otros 250 m? Por cierto que creo que sus 400 están aún sin registrar (o quizá el papel de la Subasta sirve como registro, no se).

Ni lo sueñes. No puedes negociar con el Banesto una vivienda que aún pertenece a Ramón Pérez García. Como mucho podrías hacerles ver, a través del procurador, que estarías interesado en que te cedieran el remate tras la subasta, si es que ellos son los adjudicatarios.

No me he de debido explicar bine mi pregunta era si puedo una vez que vea que la deuda esta por ej con banesto ir a donde la sucursal y hacerles una oferta por la vivienda que esta embargada, y asi poder negociar con el banco.

Por poder claro que puedes ir al banco, pero no creo que saques nada en claro. Usualmente no te dicen nada hasta que les acreditas que eres el nuevo titular de la vivienda.

Hola tristan El lunes ire al registro de la ropiedd y pedite una nota simple de una vivienda, len la cual deberian constar una serie de cargas me imagino que la hipoteca,
Si sale pone que hay una deuda de xx con un banco siendo esta casi la totalidad de la deuda, podria ir directamente al banco y hablar con ellos para ver si podria hacer una subrogación de hipoteca? Ves algún inconveniente o algo que se me haya pasado? La notificación se le ha hecho a la mujer del dueño

Bueno mi intención no es venderla, menudos sufrimientos que hemos tenido todos para conseguir esta subasta,yo he vendido mi casa para poder comprar esta ,he pedido donaciones de toda mi familia y amigos para conseguir los 150000€ que habia que poner para ir a la subasta ya que el dinero de la venta de mi casa no lo he recibido todavia, y la casa que nos hemos adjudicado es la casa de mi madre que se la han subastado por no poder pagar al quebrar la empresa famliar como ves me la he jugado a una carta ,un culebron con final espero feliz.

Enhorabuena Olatz, semejante éxito no se tiene todos los días. Ahora a vender la casa y con los beneficios podrás comprar otra más grande. Así empecé yo. No te despidas que la vida da muchas vueltas.

Bueno el dia llegó y después de los nervios puedo decir que lo conseguimos bueno no sé si cantar victoria todavia.Llegamos a la subasta y como me acordaba de vosotros, aparecio otro dos postor asi que imaginaos acoj... comenzó la subasta saliendo por la mitad del precio de tasación para subasta,cantidad que la inmobiliaria de la entidad(uno de los postores) subio hasta el 70% exacto, preguntaron si alguien aumentaba la cantidad y subimos 3000€,el otro postor aumento en otros 3000€ , y vuelta nosotros a otros 3000€ quedandose en ese momento callados los dos postores y adjudicandonos nosotros el inmueble, hemos pedido el auto .....(porque no sé el termino que tiene ) para que nos paralizen los 20 dias para poder pedir la hipoteca que ya tenemos pedida por adelantado y concedida no sin muchas trabas....asi que de momento podemos decir que prueba superada, como anecdota contaros que me preguntaros el número de télefono y no me acordaba se me iban acumulando numeros en la boca que iba soltando, al final ha sido el letrado que me acompañaba quien se lo ha tenido que dar....de los nervios,con final feliz .Gracias por todos los consejos y ayuda que me habeis prestado en este tiempo, ojala tendría dinero para hacer cositas de estas,te invade una adrenalina que es demasiado, pero soy más pobre que las ratas asi que desaparezco ,un saludo .
Pdata: conocido un poco el mundo este de las subastas comentar que ha mejorado muchisimo el concepto que tenía del subastero y he comprobado hoy que en el juzgado pasa lo mismo,reconociendo el papel que desempeñan.