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Compruébalo todo como si la subasta fuera a ser mañana: Cargas, notificaciones y estado de ocupación. Si es el banco quien se ha quedado con el piso, hay más posibilidades de que el demandado le putee de tantas maneras que necesitaría 500 páginas para describirlas todas.
No obstante, con cabeza y con cuidado puedes comprar perfectamente.

No Agustin1, son subastas completamente diferentes. ¿Más complicadas? Depende de muchas cosas, yo prefiero las de los juzgados, pero hay mucha gente que opina distinto. Sí, puedes guiarte por aquel post.

Hola tristan Son diferentes las subastas judiciales y las de la seguridad social cual son mas complicadas?
En el expediente viene todo reflejado lo que pones en el articulo tuyo sobre el expediente?
muchas gracias de antemano

Hola Tristán,

Mi duda es la siguiente. Desearía saber que comprobaciones debería hacer antes de aceptar un piso procedente de subasta y que me ofrece una caja. Como te comenté en un mensaje anterior, están a la espera del auto de adjudicación. Supongo que una vez obtenido este auto, se puede inscribir en el registro de la propiedad el nuevo propietario y podrán hacer una compra-venta típica. ¿Este proceso se puede torcer por alguna acción del antiguo propietario o por otro acreedor?. Según el personal de la caja, el piso en estos momentos esta totalmente libre de cargas.¿ Se puede hacer alguna venta o posesión de este piso antes del auto con el consentimiento de la caja?
Otro tema referente a este piso. El precio que me ofrecen es un 60% del precio de tasación que se hizo en su momento. He visto el piso y necesita reformas (baños destrozados y otros detalles). ¿Es posible que pasara algo parecido a esta noticia Hacienda puede reclamarte más impuestos?¿Donde puedo informarme de esto?

Y por último, ¿Me recomiendas alguna clausula especial para el contrato de arras para este caso particular de piso procedente de subasta sin auto?

Muchas gracias

Olatz, estás nerviosa por ser la primera vez. Yo no pondría demasiadas ilusiones. Usualmente cuando más convencido estoy de comprar me suelo llevar un chasco y, sin embargo, he comprado cuando menos lo esperaba. Puede ocurrir cualquier cosa.

Gracias por la respuesta,si no va por porcentaje si la entidad la saca al 70% quiere decir que si yo pongo un poco de dinero más y no hay mas postores me la adjudico yo?.No he utilizado una metralleta pero se acerca el dia y estoy atacada,un saludo y ya os contaré como me ha ido.

No se qué decirte. Por un lado si contratas a un profesional te estarás asegurando que no metes la pata en la subasta. Por otro lado, depende de a quien contrates puede que haciéndolo estés metiendo precisamente más la pata. No puedo poner la mano en el fuego por subasteros a quienes no conozco.

Si vas por tu cuenta dedícale muchas horas a estudiar bien el expediente, la certificación de cargas, las notificaciones y el estado de ocupación del inmueble. No dudes en llamar a la puerta y enterarte fehacientemente de quién está habitándolo.

Hola tristan soy nuevo en este mundo y me estoy quedando alucinao Con las cosas que me pueden pasar, estoy leyendo algunos artículos tuyos anteriores y parece ser que cuando apartas una piedra te sale otra en el camino,
La verdad es que he encontrado la casa que quería “exactamente”y creo que podría sacarla por 40000€ por debajo de su valor no se si es un buen precio para ser subasta pero para mi si que lo es ya que es la vivienda en la que viviré y podré pagar mas holgadamente. y me doleria mucho dejarla escapar, no se si intentar contactar con algún subastero de la provincia ( que no se como) o echarle huevos e intentar hacerlo yo, como ya te he dicho me dolería mucho que algún subastero con algún truquito me la birlase,
¿Que me recomiendas?

Olatz, me pregunto si habrás utilizado una metralleta para lanzar tal cantidad de preguntas. La respuesta es corta: Si la puja no alcaza el 70% la adjudicación no será firme y entonces el propietario podrá presentar a un mejor postor que sí llegue hasta ese 70% o, al menos, que alcance para cubrir el total de la deuda. El resto es pura comedura de coco, qué será, qué no será...
Otra cosa, las pujas son de cifras, no de porcentajes, pero eso ya lo verás allí.

Voy a la subasta ,no sin miedo , por lo que he entendido tendré varias opciones:
-que salgan por menos del 70% ,podiendo el deudor presentar mejor postor.¿cuanto puede ser?¿tiene que llegar al 70% o puede ser cualquier cantidad que aumente un poco la cantidad de salida de la entidad?¿puede parecerle pco a la entidad y quedarsela ella? .
-que salga por el 70% y tenga que subir el porcentaje para adjudicarmela.¿cuanto tengo que subir ?¿tiene que ser un porcentaje o puede ser una cantidad?
-que salga por más del 70%.
-que haya más gente y vaya subiendo la puja.
si sale por menos del 70% me la puedo adjudicar o tengo que llegar a 70%.
Bueno estas son las dudas ,gracias por vuestra ayuda, un saludo

Hola tristán, me estoy aficionando a tu blog, es de lo mejor que he visto en la red y muy necesario para los que estamos empezando en esto. Se me ocurren montones de preguntas y es que mientras mas leo al respecto mas dudas me surgen (como decía el filósofo, la consciencia de la ignorancia es fruto de la sabiduría ). iré al grano con la primera pregunta. ¿PUEDO COMPRAR UN DERECHO DE CRÉDITO CUYO AUTO DE EJECUCIÓN YA HA SIDO EMBARGADO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, DEPOSITANDO EL IMPORTE DE LA DEUDA EN EL JUZGADO Si esto es posible, me subrogaría en la posición del ejecutante y por tanto tendría derecho preferente de tantéo en ls posterior subasta, ¿es así?.

Me parece que lo tienes bien pensado, aunque alucino con que los extranjeros te hayan dejado hacerte con la subasta. En menudo lío se han metido los muy gilipollas.

Efectívamente me he adjudicado únicamente la mitad del usufructo vitalicio. El usufructo no puede ser objeto del derecho de tantéo y retracto ni con respecto a los nudos propietarios ni con respecto al resto de usufructuarios ( excepto creo en Cataluña y Aragón que tienen su propia legislacion contemplando esta posibilidad). De hecho como soy nuevo en esto, compré una parte de una nuda propiedad sobre la que el mes siguiente me ejercieron el retracto.

¿No será que quieren saber el precio de adjudicación para hacerte el retracto? Recuerda que de un modo u otro debes hacerles la comunicación legal. ¿Solo has comprado el usufructo?

Hola Subastasjorge, sí es normal que la Caja intente ir adelantando la venta si sabe que todo está correcto. Lo hacemos todos. Tienen razón en no poderte dar una fecha porque ese Auto de Adjudicación que en cualquier notaría podrían tenerlo hecho en tres días, en los juzgados puede tardar de dos a 4 ó 6 meses. Con suerte.

Recientemente me he adjudicado la mitad de un usufructo de una propiedad tasada en mas de 2.000.000 Euros. He hablado con inmobiliarias de la zona y me dicen que se puede alquilar en unos 4/5.ooo Euros /mes. La parte propietaria del otro 50% son extranjeros y los representa un abogado "listillo" que no quiere hablar mientras no le diga cuanto me ha costado la adjudicación de mi 50 %. Teniendo en cuenta que la tasación de mi parte es de 240.000 Euros, ¿Cual crees que sería la opción mas interesante para mi ?. He pensado en solicitar la disolución del proindiviso y la venta en subasta. Ya que tienen la posesión, tendrían que pagarme la mitad de la renta mientras estén ocupando la propiedad y me la cobraría con su parte cuando se subaste. Entre que tengo un 50 % y lo que me deberían cuando llegue el día, me quedaría con el 100 del usufructo. ¿es así?. Si tienes otra idea mejor te ruego me la digas.
Saludos y gracias por todo.

Hola Tristán

Mi consulta es la siguiente. Desde una caja me están ofreciendo un piso procedente de subasta que ya habíamos visto y nos gustaba. Le hemos comunicado a la caja nuestro deseo de comprarlo y que queríamos saber los plazos aproximados para poder realizar la compra venta. El problema es que desde la caja no saben o no quieren asegurarnos un plazo porque dicen que depende del auto de adjudicación del juzgado. ¿Cuanto tiempo puede alargarse ese tramite?. ¿Es normal que intenten vender algo si todavía no pueden escriturar?. He visto en una de tus entradas que se puede alargar mucho. ¿Como puedo saber en que situación está?

Muchas gracias y un saludo a todos

Como siempre, los casi analfabetos funcionales que nos legislan no se cansan de meter la pata. Antes de la última reforma de la LEC, cuando el demandado presentaba a un mejor postor, el juzgado señalaba día y hora para que se celebrara la llamada "subastilla" entre el adjudicatario provisional y el mejor postor, quienes pujaban entre sí para obtener el mayor precio posible.
Hemos ido hacia atrás como en tantas otras cosas.

No, no puede presentar a nadie más, y tú misma lo insinúas: no es que haya pagado sólo 100 euros más, pero es que decir que te superaba por 1 euro aún hubiera quedado más feo.

Si estoy de acuerdo en que encuentre alguien que ofrezca mas, pero es gracioso que sean 100 euros mas los que tienen la culpa en teoria... Me gustaria ver lo que hay en negro o en que se ha basado el acuerdo. Y lo peor es que una vez ha presentado a este tercero, ya no puede volver a presentar a otro, ¿no?. ¿No puede ir con otro distinto que ofrezca mas?. Lo digo porque da rabia que sea por esa cantidad, y si lo quiere de verdad al menos tenga que pujar algo mas.