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jajajajaja, perdon por reirme, pero sigo diciendo lo que pienso desde hace mucho, en este pais lo unico que se enseña es a estafar y engañar, pues si es muy triste.

Yo creo que se tasa tan alto por una razón más simple, porque a mayor tasación mayores los honorarios del perito. ¡Qué triste!

Y aun siendo altas las tasaciones es rentable las subastas? Y porque se sigue tasando tan alto? para sacar mas dinero a la hora de la adjudicacion? Gracias.

Las subastas para la disolución de proindivisos no se tienen por qué regir por legislado en la L.E.C., de manera que las limitaciones del art. 670 no tienen por qué aplicarse. ¿Argumentos? Simplemente, que no es de tu interés.

Respecto al cliente, no hay manera de obligarle a que puje hasta ese precio. Es, más bien, una cuestión de palabra.

Incluso las hechas hoy en día me parecen exageradísimas, sin tener nada que ver con la realidad.

Tristan que te parece las tasaciones que se estan haciendo para las subastas judiciales, estan proximas a la realidad o son mas altas de lo normal. Gracias

Muchas gracias Tristan, eso quiere decir que solicitando a la juez que la subasta no tenga limitaciones podría pujar yo mismo por adquirir el piso solo por las cargas (64)?. Y con que argumento se solicita a la juez que la subasta no tenga limitaciones?
Por otro lado si el cliente viene a pujar habiendo acordado que puje por 90k, como puedo garantizar que ese día no venga y puje por menos? En estos casos existe algún tipo de documento para garantizar que no pase esto?
Muchas gracias otra vez!!!

No, en el caso de adjudicársela otro postor de ninguna manera el banco perdería el dinero de esa deuda. De eso se aseguran debidamente pujando siempre hasta cubrir ambas deudas. Es decir, que aunque la segunda hipoteca sea posterior y vaya a quedar cancelada, si el banco pujase en la subasta de la primera hipoteca, lo haría en cantidad suficiente para asegurarse que con el precio de la adjudicación se cubrieran ambas deudas.

Muchas gracias Tristan por tu respuesta. Pero además de ser más barata la demanda como indicas que en eso no había caído, indudablemente esta forma de actuar tiene la ventaja para el banco de eliminar la competencia, y evitar el riesgo si ejecutara la primera de que pudiera adjudicársela un postor, y por tanto perdería la cantidad de la 2ª hipoteca por ser una carga posterior, además de tener que provisionar un fallido en su balance.

Y igualmente entiendo que probablemente el banco actúa de esta manera pues probablemente tenga algún comprador para vendérsela o ceder el remate y subrogarse por la 1ª hipoteca (el nuevo comprador) y de esta manera no pierde dinero (además de ser más barata la demanda como indicas).

Felicitarte de nuevo por tu blog, pues es muy instructivo para la práctica de las subastas judiciales, y gracias por tu pronta respuesta.

No creo que sea por lo que dices, Josemarbella, sino más bien porque el coste de ejecutar una hipoteca de 40k es muy inferior al de hacerlo por una de 150k. Tampoco es casualidad que siempre sea la segunda hipoteca la más pequeña, porque así no solo les sale más barata la demanda sino que además se quitan a la competencia de encima porque quién querría pujar en la subasta de un piso con una carga anterior de 150k.

Es una situación bastante frecuente.

Hola Andycito, en realidad existen otras opciones, como solicitar a la juez que la subasta sea sin limitaciones y que sea cual sea el precio de adjudicación, la misma quede firme, o también puedes acordar con ese cliente que se presente él y puje los 80k que te ofreció.

Estimado Tristan, hace mucho tiempo que sigo tu blog, aunque no había decidido darme de alta, así que en primer lugar me gustaría darte la enhorabuena.

El motivo por el que escribo es que me ha surgido una duda sobre un caso que he conocido y que paso a describirte.

Se trata de un supuesto de una vivienda que sale a subasta, la cual está gravada por una hipoteca de 150.000 euros (la más antigua) y otra de 40.000 euros (la más reciente). La duda que me surge es que ambas hipotecas han sido concedidas por el mismo Banco, y ante el impago de ambas hipotecas el banco decide ejecutar por la 2ª hipoteca (de 40.000 euros) en lugar de la primera. La casa estaba valorada en 190.000 euros.

La duda en concreto es porqué el banco se dedice por ejecutar la 2ª en lugar de la 1ª. Yo la explicación que le encuentro es la siguiente (advirtiendo que soy un novato en esto) es la siguiente:

Al ser las 2 hipotecas del mismo banco, el banco ha optado por ejecutar la 2ª hipoteca a tu cliente, en lugar de la primera yo creo que no para subrogarse, sino para no perder la cantidad prestada y garantizada con la 2ª hipoteca, ya que esta sería una carga posterior a la 1ª hipoteca, de manera que cuando se subaste la vivienda, la 1ª carga (1ª hipoteca) subsiste al ser una carga anterior, de manera que si hubiera optado por ejecutar la 1ª, la 2ª sería carga posterior, y no tendría que hacer frente a ella quien se la adjudique (por ejemplo un subastero). Así el banco lo más probable es que ceda posteriormente el remate (si es que tiene pensado adjudicársela y no existen otros postores) y el que la compre bien se subrogara o bien le cederá el remate por la parte de la 1ª hipoteca que quede por pagar y así el banco no pierde el dinero.

E igualmente entiendo que si el banco se adjudica el inmueble al haber ejecutado la 2ª hipoteca, el fundamento legal de que el banco no podrá exigir la cantidad garantizada por la 1ª hipoteca sería el art. 670.5 LEC que dice así:

5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

A la espera de tus sabias respuestas,

Un cordial saludo.

Hola Tristan, antes que nada felicidades por tu blog que es único.

Tengo una duda que estuve buscando un caso similar en el blog y no lo encuentro.
Resulta que estoy divorciado hace 2 años con un piso en comun con una hipoteca de 64.000. Ahora en el piso no vive nadie y le propuse a mi pareja vender el piso antes que bajaran mucho los precios. Pero no quiere hacerlo por arruinarme la vida. El piso tiene un valor de unos 100.000 (hace unos 12 meses) y consegui un comprador que sin verlo lo aceptaba en 90K. Mi ex no quizo saber nada de vender. Entonces me vi obligado a iniciar un proceso judicial para división de cosa común que según tengo entendido la única alternativa que me pueden plantear es la subasta judicial. El juicio se celebra en 10 días y sabre si esta es la alternativa que me plantearan.
Sabiendo que ahora mismo las subasta judiciales van muy mal y los pisos salen muy poco, la alternativa era que me quedara yo el piso.
Mis dudas son varias y necesito tenerlas un poco mas claras para saber si quedarme el piso sera mas un beneficio que una carga. Según pude informarme me dijeron que como propietario no necesito abonar el dinero de seña para la subasta. Por otro lado suponiendo que el piso se tasara en 100K. Tengo entendido que se resta las cargas (64K) al precio de tasación. Entonces quedarian 36K.
Cuales serian mis alternativas? Opción 1. Cargas (64K)+70% (25,2K)+escrituras,etc (10K)= 99,2K
Opción 2. Cargas (64K)+50% (17K)+escrituras,etc (10K)= 91K
O hay forma de pujar por menos del 50% o por el valor de la hipoteca? Es que si el piso se vende en 90K no vale la pena comprarlo por un precio mayor, ya que siempre saldria perdiendo.

Gracias por orientarnos a los que estamos perdidos en este mundo!! :D

En todo caso lo más importante no es ni el valor que se estableció como tasación en la hipoteca ni el valor de adquisición por parte del banco sino el importe de la deuda que fue ejecutada y que motivó que el banco se tuviera que adjudicar la subasta para tener alguna posibilidad de cobrarla algún día. Ese es el único valor a tener en cuenta.

Porque supongamos una deuda de 150k (intereses y costas incluidos) en un piso tasado en 160k y que el banco se ha adjudicado en 100k, ¿Tú crees que te lo va a vender en 110k?

Por eso, lo importante es conocer la deuda.

Gracias Tristán por la respuesta.

La verdad, es que estoy observando que cada vez es mayor la oferta de pisos embargados por entidades bancarias. Y la cantidad de pisos expuestos a la venta se ha más que duplicado con respecto a pocos años pasados.

Es cierto, que los pisos embargados tienen o procuran mantener los precios como los de los pisos de particulares, pero según mis observaciones, desde hace unos meses atrás, parece que esto está cambiando.

Te pongo un claro ejemplo: un piso procedente de embargo cuya propiedad es actualmente de una entidad bancaria, hace unos meses estaba en 300K; lo acaban de rebajar a 200K de un porrazo, les he ofrecido una oferta de 120K, y me han dicho que vaya a verlo. ¿Es negociable el precio con una entidad bancaria o entidad comercializadora de viviendas bancarias?. Posiblemente NO en un sentido estricto, pero tu interlocutor (quien enseña el piso) debe pasarle tu oferta al banco, y si saben o perciben si la oferta que realizas puede ser admitida o rechazada por el banco. El banco no va a negociar contigo, solo recibirás un SI o un NO a tu oferta realizada.

Te comento todo esto, porque aunque el conocimiento de saber cuanto le ha costado al banco la adquisición de la vivienda no se utilice para negociar el precio, que puede servir para ver si tu oferta realizada en base a fundamentales está por encima o por debajo del precio de adquisición de la entidad financiera.

Aprovecho también para deciros que los bancos tienen que deshacerse desesperadamente de los pisos embargados, y que hoy en día no compra nadie, porque falta cash. Cuando les dije que pagaba cash y no mediante hipoteca (con el aumento del paro que hay hoy en día), se lo anotaron y tomaron como un punto muy favorable. Solo me baso en mis observaciones (no soy profesional) y en la zona en la que me muevo (que no tiene porque ser sinonimo en toda España).

Un cordial saludo,
Valentin

Valentín, a qué precio se tasó la vivienda lo puedes encontrar sacando una nota simple de la casa y leyendo atentamente la inscripción de hipoteca. Para averiguar el precio de adjudicación en la subasta tendrás que preguntar en el juzgado (que no te lo dirán) o, si esa adjudicación ya está inscrita, también lo podrás leer en la nota simple.

Pero te advierto que ese conocimiento no te va a valer nada para regatear el precio de compre.

Hola, buenas noches Tristán,

Estoy interesado en la compra de una vivienda en posesión de una entidad financiera, que la adquirido mediante subasta.

¿Podrías decirme si existe alguna forma (el lugar donde consultar, si existiese) de averiguar a que precio se taso la vivienda, o a que precio adquirió el banco la propiedad?. Muchas gracias.

Un cordial saludo,
Valentin

Qué buena idea para un post: Los chalets a medio construir que salen a subasta y cuyos infelices adjudicatarios se creen que les va a bastar con terminar el chalet para entrar a vivir y luego se encuentran con que lo tienen que tirar abajo. Conozco varios casos y uno de ellos bastante ruinoso.

Mmm... pujar por un chalet sin terminar, es decir sin certificado final de obra, ignorando que en las licencias se exigen fianzas que no se devuelven sin ése certificado, no parece propio de alguien bien asesorado, siento decirlo.

Antes de la subasta no tenía ni idea del aval. Quien me abrió los ojos fué un vecino, después de tomar posesión y quien me lo confirmó y me remitió al secretario fué el arquitecto municipal. Después de eso, por falta de tiempo, me ha sido imposible continuar las gestiones.

Exacto, el aval fué pedido por el ayuntamiento con la licencia de obras para obligar al anterior propietario a terminar de urbanizar la calle de acceso, tiene agua y luz pero le falta alcantarillado y asfaltado.

No sé cuando podré hablar con el secretario, pero seguro que te mantendré informado.