Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 03/12/25 12:48

Ha respondido al tema Urbanitae

Eso ya a criterio de las plataformas, yo lo que creo que es importante trasladar al inversor es que estas cosas pueden pasar, que existe riesgo de pérdida total de la inversión o tener el dinero retenido 8-10 años. Mucha gente al entrar en estos proyectos creo que piensa que las posibilidades de perder dinero son casi inexistentes cuando la realidad es otra, los propios fondos de inversión que tienen a los mejores profesionales del mercado pierden dinero, imagínate en estas operaciones que impulsan, en algunos casos, ni siquiera promotores si no individuos de dudosa credibilidad que no han construido una promoción nunca. La clave es que el retorno esté alineado al riesgo que están asumiendo los inversores. Mi pregunta es, en el caso de Botanic si el promotor ha demostrado ser un sinverguenza de quién es la culpa ¿Del promotor, de la plataforma o del inversor? Y como ese hay más que ya se han colado en proyectos financiados en plataformas y que, con el tiempo, se irán viendo que son proyectos donde no se va a recuperar capital. En mi opinión, las plataformas deberían intentar filtrar a estos perfiles, pero el sistema es perverso porque ellos también ganan dinero al levantar el capital y, además, el inversor minorista no es capaz de valorar el riesgo de la operación si no que percibe más seguridad cuando una plataforma saca muchos proyectos y los llena rápido. A corto plazo esto funciona, a largo plazo esto llevará a una acumulación de problemas en estas plataformas que no serán capaz de levantar.

Re Inversor 03/12/25 11:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Sin tener información del proyecto, por los plazos que han pasado y sabiendo que Urbanitae es el primer interesado en darle solución para evitar la mala publicidad, si no han conseguido resolver nada hasta ahora, estando el mercado inmobilario como está que cualquier cosa se transacciona, yo me iría haciendo a la idea de que va a haber pérdida de capital y puede llegar a ser completa (no recuperar nada). Lo que es injusto es que publiciten que no han perdido dinero en ningún proyecto, porque este es un claro ejemplo donde los inversores es bastante probable que recuperen poco o nada. Esto es como cuando una cotizada entra en concurso de acreedores, hasta que no se resuelve el concurso "teoricamente" no has perdido ya que las acciones valen 0 pero no las puedes vender, entonces hasta que no se liquida la compañía (en 5-10 años) puedes decir que nunca has perdido dinero en bolsa, pero la realidad es que ya tienes unas pérdidas reales pues tus acciones no tienen ningún valor (aunque no las puedas vender).

Re Inversor 03/12/25 11:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas Pedro, En este caso no influye, ya que la plataforma ya decia inicialmente que el equity total de la operación era un importe superior, lo unico que decía que iba a ser cubierto ese equity por otros coinversores y, al final, lo cubren ellos. Es decir, que la rentabilidad teorica del equity es la misma, la cubran inversores minoristas o coinversores. No sé a nivel regulatorio como debería de fijar esto la CNMV ya que las plataformas no pueden publicitar proyectos de +5Millones y han empezado a trocear proyectos en tramos, sobre todo en deuda. Pero bueno ese requisito en cualquier caso no afecta a la calidad de la operación.

Re Inversor 01/12/25 17:51

Ha respondido al tema Civislend

Me abstengo de hacer comentarios, cada cual que considere a qué le da más credibilidad.

Re Inversor 01/12/25 17:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Para sorpresa de nadie, los famosos coinversores no han considerado interesante el proyecto (si es que existían) y lanzan ahora otros 2 millones de euros entre minoristas. Aquí lo leyeron hace dos semanas lo que era probable que pasara.

Re Inversor 01/12/25 15:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Correcto, de hecho es que no puede haberlas. Para poder acceder al activo antes hay que poner 12 millones. Por eso no es un proyecto de deuda, con independencia de la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma.

Re Inversor 01/12/25 14:27

Ha respondido al tema Urbanitae

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Alcalá 522Promotor: ABAUCO Fecha: 02/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 24+12 mesesComentarios:- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Adicionalmente, la ubicación del activo nos garantiza que es un activo líquido a su precio (un activo en benicassim si vienen mal dadas puede no venderse en años pero un activo en Madrid se venderá a algún precio). Además el contrato de arrendamiento, pese a ser una yield baja (5%) nos garantiza una devolución mínima de 2,1millones (20% de 900.000€ durante 3 años). - También me gustaría destacar algunos temas conceptuales negativos, antes de entrar a la parte inmobiliaria. Un proyecto a 24+12 meses en los que se pone la mayoría de capital por parte de Urbanitae es un proyecto de equity no de deuda. El ser un proyecto de deuda no lo determina la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma si no la diferencia entre el valor de la garantía y el capital que aporta el prestamista que es lo que te permite tener un colchon de seguridad ante imprevistos.No vienen datos en la descripción (pendiente de ver el webinar), pero si se da un préstamo de 9,8 millones asumiendo que es verdad que el promotor pone 2,8 millones, descontandole los costes de formalización de la operación que serán aprox 1,2 millones (costes urbanitae + costes adquisición + comisiones) irá destinado el resto al primer pago de la compra del suelo que serán unos 11,4m (9.8+2.8-1.2) quedando un pago pendiente de 6,6millones. Por tanto, el LTV real de la operación es del 86% (9.8/11.4).Actualización tras ver el webinar: efectivamente no me equivocaba, se explica que pagan 5,4millones ahora, 5,4M en un año (segundo préstamo Urbanitae) y 7,2M al final. Lo de siempre, si hay que pagar 5,4 más gastos (1,2) que alguien me explique donde están los 2,8M que dicen que pone el promotor. Además de esos gastos 400k son IVA que les devuelven en 6 meses. Además el LTV es del 100%,doy 5,4M para un primer pago del activo de 5,4. No sé si en Urbanitae son conscientes de esto y lo ocultan, o no están haciendo bien los números de los proyectos, pero el LTV lo calculas con respecto al valor desembolsado del activo por el promotor no el valor del activo. Aclaración: si no pago el pago pendiente para la compra del suelo el activo se lo quedaría el actual arrendatario no nosotros como prestamistas.- Por tanto, estamos en un proyecto de equity en el que nos limitan los beneficios al 13% pese a asumir el riesgo completo de la operación. Si lo anterior no les convence lanzo una pregunta más fácil ¿Por qué no entra el grupo inversor que dicen ahora y no cuando el proyecto ya tenga licencia, preventas y financiación? Porque estamos asumiendo casi al completo el riesgo urbanístico de la operación (que siempre es el más elevado). Además eso de decir que dentro de 24 meses entrará un grupo inversor y no decir nada es lo mismo, de aquí a dos años dios dirá. - Por cierto el inversor (que no existe a día de hoy) que quiera desarrollar el proyecto tendrá que poner, al menos, 16 millones de euros (para cancelar préstamos de Urbanitae y pagar el último pago del suelo). - El análisis inmobiliario aquí no aplica, intentar estimar los costes, ingresos etc para un proyecto que, en el mejor de los casos, empezará dentro de 24 meses y que hay que tramitar un cambio a uso residencial es completamente iluso.Conozco lo tensionado que está el mercado en Madrid y, sin tener datos en profundidad de la operación, sé que no se vende nada en precio razonable. Si ha llegado esta oportunidad a este promotor es porque está asumiendo unos riesgos más elevados de los que están dispuestos a asumir otros promotores, por cierto, poniendo los inversores de Urbanitae casi el 100% del coste.P.D: Para el que no se haya cansado de leer, explico un tema legal técnico. El activo no es del promotor como explican en el webinar y no lo va a ser hasta que se paguen los 18M€, por tanto no existe garantía sobre el activo. Si lo hubieran escriturado a su nombre (con condicion resolutoria) eso implica que el propietario actual recupera el activo si no se le pagan los 18M€, son activos no financiables por Bancos. En resumen, que el LTV de la operación es el importe del préstamo/lo que se ha pagado al actual propietario.Scoring de riesgon.a.- Me niego a calificar proyectos de equity enmascarados en proyectos de deuda. Si quieren que califique riesgo de proyectos que no hagan cosas estrambóticas.Y mira que el promotor, la ubicación, no es mala, pero la deuda en lugar de usarla para proteger al inversor la están usando para que el inversor asuma todos los riesgos y limitar sus beneficios. ResumenEn resumen, es un proyecto de equity en el que Urbanitae pone casi todo el capital. Yo no entro en si inmobiliariamente irá bien o irá mal porque no puedo valorarlo, pero la realidad es que esto es como si Urbanitae directamente dice que va a comprar un suelo y pone a un gestor a gestionarlo. Además se están comprometiendo a pagar 18M€ por el suelo, si no lo cumplen el dinero de la deuda se lo queda el actual vendedor y no se recuperaría nada.Al menos que expliquen a los inversores lo que supone cuando entran, están asumiendo que en un año levantarán otros 5M€ de deuda y en dos años otros 7M€ para poder completar la compra del suelo si esto, por cualquier cosa, no fuera así, los inversores actuales tendrán que levantar ese capital para hacer efectiva la compra del activo y poder quedarse con él.La operación no está bien montada, y están asumiendo que van a ser capaces de levantar mucho dinero en el futuro (tanto en el tramo II como un potencial inversor que saque a todos los préstamos). Si algo de esto va mal (y no se busca otra solución) nos quedamos a 0. Aquí ni siquiera tenemos un suelo en propiedad.Además el LTV es del 100%, se levantan 5,2 millones para un primer pago del suelo de 5,4 millones. Lo siento porque el promotor y la ubicación me parecen interesantes, pero yo huiría también de este proyecto ya que aquí si que hay riesgo de perder todo el capital si la cosa se tuerce. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 01/12/25 14:26

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Alcalá 522Promotor: ABAUCO Fecha: 02/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 24+12 mesesComentarios:- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Adicionalmente, la ubicación del activo nos garantiza que es un activo líquido a su precio (un activo en benicassim si vienen mal dadas puede no venderse en años pero un activo en Madrid se venderá a algún precio). Además el contrato de arrendamiento, pese a ser una yield baja (5%) nos garantiza una devolución mínima de 2,1millones (20% de 900.000€ durante 3 años).- También me gustaría destacar algunos temas conceptuales negativos, antes de entrar a la parte inmobiliaria. Un proyecto a 24+12 meses en los que se pone la mayoría de capital por parte de Urbanitae es un proyecto de equity no de deuda. El ser un proyecto de deuda no lo determina la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma si no la diferencia entre el valor de la garantía y el capital que aporta el prestamista que es lo que te permite tener un colchon de seguridad ante imprevistos.No vienen datos en la descripción (pendiente de ver el webinar), pero si se da un préstamo de 9,8 millones asumiendo que es verdad que el promotor pone 2,8 millones, descontandole los costes de formalización de la operación que serán aprox 1,2 millones (costes urbanitae + costes adquisición + comisiones) irá destinado el resto al primer pago de la compra del suelo que serán unos 11,4m (9.8+2.8-1.2) quedando un pago pendiente de 6,6millones. Por tanto, el LTV real de la operación es del 86% (9.8/11.4).Actualización tras ver el webinar: efectivamente no me equivocaba, se explica que pagan 5,4millones ahora, 5,4M en un año (segundo préstamo Urbanitae) y 7,2M al final. Lo de siempre, si hay que pagar 5,4 más gastos (1,2) que alguien me explique donde están los 2,8M que dicen que pone el promotor. Además de esos gastos 400k son IVA que les devuelven en 6 meses. Además el LTV es del 100%,doy 5,4M para un primer pago del activo de 5,4.No sé si en Urbanitae son conscientes de esto y lo ocultan, o no están haciendo bien los números de los proyectos, pero el LTV lo calculas con respecto al valor desembolsado del activo por el promotor no el valor del activo. Aclaración: si no pago el pago pendiente para la compra del suelo el activo se lo quedaría el actual arrendatario no nosotros como prestamistas.- Por tanto, estamos en un proyecto de equity en el que nos limitan los beneficios al 13% pese a asumir el riesgo completo de la operación. Si lo anterior no les convence lanzo una pregunta más fácil ¿Por qué no entra el grupo inversor que dicen ahora y no cuando el proyecto ya tenga licencia, preventas y financiación? Porque estamos asumiendo casi al completo el riesgo urbanístico de la operación (que siempre es el más elevado). Además eso de decir que dentro de 24 meses entrará un grupo inversor y no decir nada es lo mismo, de aquí a dos años dios dirá. - Por cierto el inversor (que no existe a día de hoy) que quiera desarrollar el proyecto tendrá que poner, al menos, 16 millones de euros (para cancelar préstamos de Urbanitae y pagar el último pago del suelo). - El análisis inmobiliario aquí no aplica, intentar estimar los costes, ingresos etc para un proyecto que, en el mejor de los casos, empezará dentro de 24 meses y que hay que tramitar un cambio a uso residencial es completamente iluso.Conozco lo tensionado que está el mercado en Madrid y, sin tener datos en profundidad de la operación, sé que no se vende nada en precio razonable. Si ha llegado esta oportunidad a este promotor es porque está asumiendo unos riesgos más elevados de los que están dispuestos a asumir otros promotores, por cierto, poniendo los inversores de Urbanitae casi el 100% del coste.P.D: Para el que no se haya cansado de leer, explico un tema legal técnico. El activo no es del promotor como explican en el webinar y no lo va a ser hasta que se paguen los 18M€, por tanto no existe garantía sobre el activo. Si lo hubieran escriturado a su nombre (con condicion resolutoria) eso implica que el propietario actual recupera el activo si no se le pagan los 18M€, son activos no financiables por Bancos. En resumen, que el LTV de la operación es el importe del préstamo/lo que se ha pagado al actual propietario.Scoring de riesgon.a.- Me niego a calificar proyectos de equity enmascarados en proyectos de deuda. Si quieren que califique riesgo de proyectos que no hagan cosas estrambóticas.Y mira que el promotor, la ubicación, no es mala, pero la deuda en lugar de usarla para proteger al inversor la están usando para que el inversor asuma todos los riesgos y limitar sus beneficios.ResumenEn resumen, es un proyecto de equity en el que Urbanitae pone casi todo el capital. Yo no entro en si inmobiliariamente irá bien o irá mal porque no puedo valorarlo, pero la realidad es que esto es como si Urbanitae directamente dice que va a comprar un suelo y pone a un gestor a gestionarlo. Además se están comprometiendo a pagar 18M€ por el suelo, si no lo cumplen el dinero de la deuda se lo queda el actual vendedor y no se recuperaría nada.Al menos que expliquen a los inversores lo que supone cuando entran, están asumiendo que en un año levantarán otros 5M€ de deuda y en dos años otros 7M€ para poder completar la compra del suelo si esto, por cualquier cosa, no fuera así, los inversores actuales tendrán que levantar ese capital para hacer efectiva la compra del activo y poder quedarse con él.La operación no está bien montada, y están asumiendo que van a ser capaces de levantar mucho dinero en el futuro (tanto en el tramo II como un potencial inversor que saque a todos los préstamos). Si algo de esto va mal (y no se busca otra solución) nos quedamos a 0. Aquí ni siquiera tenemos un suelo en propiedad.Además el LTV es del 100%, se levantan 5,2 millones para un primer pago del suelo de 5,4 millones.Lo siento porque el promotor y la ubicación me parecen interesantes, pero yo huiría también de este proyecto ya que aquí si que hay riesgo de perder todo el capital si la cosa se tuerce. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 28/11/25 22:31

Ha respondido al tema Civislend

Obviamente hay algo que no han explicado bien o que no hemos interpretado nosotros bien. Lo que está claro que no tiene sentido es que compraran un suelo hace unos meses por 5,7 que dicen que vale 14. Ni aunque el vendedor fuera completamente estupido, habría algún otro promotor que ofrecería más dinero ósea que está claro que algo se está escapando. Es como si tu casa la tasan en 300.000€ y tú la vendes por 100.000€, algo se escapa porque no tiene sentido.

Re Inversor 28/11/25 18:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Mañana me paso por aquí a dar mi opinión del proyecto Alcalá de Urbanitae. El de Italia no lo valoro, ya que desconozco el mercado, y dar cualquier opinión sería poco fiable por mi parte. El otro de trasteros, como el importe es pequeño y el promotor tiene buen track record tampoco entro a valorarlo, el promotor cuenta con mi confianza ya que ha cumplido con los proyectos que ha ido haciendo con Urbanitae (y han sido varios).