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Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

Foro:
Inversiones alternativas (81)
Re Inversor 10/02/26 15:06
Ha respondido al tema Civislend
 Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q  Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo.- La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente.- Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma.Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto. - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación.- Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores.- Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez".Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma.Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield.Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no.Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo. Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 
Re Inversor 10/02/26 15:04
Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding
Disculpa que no me haya dado tiempo a mirarlo, de todas formas el que me vaya leyendo ya sabe un poco cuales son las líneas que sigo. Villas de lujo o proyectos binarios no me gustan nada. En ese caso no era más que el tramo 2 de una obra que financia al 100% Urbanitae. Calcularía cuanto es el total de costes que financia Urbanitae, cuanto es el dinero que ha puesto el promotor, y ese ratio llamado Loan to Value tiene que ser bastante amplío para tener comfort en ese tipo de proyectos. Yo no entraría en villas de lujo, pero si me lo planteara, no en ratios de LTV superiores al 60%. El proyecto se lo tiene que creer el gestor no el inversor, si va mal que tengamos como prestamistas espacio de sobra para recobrar. 
Re Inversor 10/02/26 15:01
Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q  Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo. - La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente. - Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma. Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto.   - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación. - Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores. - Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez". Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma. Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield. Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no. Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo.  Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 
Re Inversor 29/01/26 19:21
Ha respondido al tema Urbanitae
Es un habitual en las principales plataformas, pero tened claro que la rapidez con la que se cierre el proyecto no determina que la oportunidad sea más o menos arriesgada. El tiempo pondrá las cosas en su sitio y ya veremos como dentro de unos años ya no corre la gente por meter su dinero en determinados proyectos. 
Re Inversor 29/01/26 19:18
Ha respondido al tema Urbanitae
Buen dato a tener en cuenta, yo sinceramente lo desconocía. En todo esto siempre digo que nos basamos en la información que nos da la plataforma pero en muchos casos, no sé si en este, estoy seguro que hay plataformas que ocultan información relevante ya sea por no levantar suspicacias o por falta de trabajo de las oportunidades. Si afectara eso que dices a esta parcela sería un punto muy relevante a tener en cuenta y, desde mi criterio propio, invalidaría la inversión. 
Re Inversor 29/01/26 18:41
Ha respondido al tema Urbanitae
 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).- Puntos negativos:1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.-Puntos Positivos:1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 
Re Inversor 29/01/26 18:40
Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding
 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva). - Puntos negativos: 1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores. 2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan. 3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias. 4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal. -Puntos Positivos: 1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio. 2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR.  Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar. 3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%. 4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor.  Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista. - Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción.  - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 
Re Inversor 29/01/26 12:43
Ha respondido al tema Urbanitae
Yo tengo subido en mi post el análisis de ese proyecto.
Re Inversor 28/01/26 20:55
Ha respondido al tema Urbanitae
Vengo del otro post que llevo análisis de los proyectos. Para el de Ibiza de deuda de Urbanitae me veo en la obligación moral de copiar el último mensaje que he subido en mi post:Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, cada uno que haga su propio análisis y decida. Solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 
Re Inversor 28/01/26 20:50
Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding
Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información.