Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 17/11/25 18:43

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal:Plataforma: CivislendProyecto: Real de la QuintaPromotor: Mirador del Lago SLFecha: 20/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:Es deuda sí, pero nuevamente con muchos matices: - NO es una empresa de promoción inmobiliaria, es una persona que va a realizar un proyecto. Para mí esto es un gran warning de riesgo tanto por capacidad financiera, técnica como posibilidades de que se haga una mala disposición del capital. - Todo el riesgo está concentrado en una sola villa, no me gustan nada esos proyectos por la dificultad de determinar el valor de mercado. - Los inversores de Civislend (en distintos tramos) cubren todos los costes de construcción y el 50% del coste del suelo 4,25 millones de euros y el "promotor" solo pone 680k€ de los cuales, con seguridad, una parte importante los va a recuperar con costes de gestión y otras facturas que cargue al proyecto. - Para defenderlo, la plataforma se escuda en que el Loan To Value (LTV) es un 61%. ¿Quién fija ese value? La realidad es que el Loan to Cost de la operación, que es lo que realmente se debería medir, es de un 87% (sin considerar la cantidad que drenen en concepto de costes de gestión). - El promotor no se juega prácticamente capital, por lo que la posición de "deuda" que siempre decimos que es más segura deja de serlo. Siempre se argumenta que en deuda estamos protegidos porque si no devuelven el capital se siguen generando intereses de demora hasta la ejecución. La realidad es que, como los inversores de civislend ponen casi todo el capital, en caso de problemas solo se recuperará el dinero si el precio de mercado de la Villa es superior a los costes totales (+intereses), en este caso, en el mes 24 la villa tendría que valer 5.200.000€ para repagar deuda e intereses y, a partir de ahi, un 12,5% más por cada año que tarde en recuperarse el activo. - En resumen, si el proyecto se tuerce los que tendrán un problema son los inversores de Civislend no el promotor. Scoring de riesgo 7,5/10- Tipología: 7/10 Poco capital del promotor - Deuda - el promotor solo aporta 680k€ sobre un volumen total de inversión de 4,9M€ (13,8% de los costes) menos lo que drene por gestión - Promotor: 9/10 No es un promotor, es una persona que va a hacer un chalet de lujo. - Comercial: 8/10 Riesgo muy concentrado, una única villa. ¿El precio de mercado cubrirá los costes de financiación + intereses? - Obra: -/10 Difícil saber si las estimaciones de costes son correctas- Financiación: 2/10 Lo va a cubrir Civislend en distintos tramos ResumenFinanciar proyectos en los que el promotor pone poco equity, supone un riesgo altísimo ya que los inversores, a través de la plataforma, están asumiendo indirectamente todo el riesgo. La única ventaja/garantía que aporta la deuda vs equity es el capital que ha enterrado en el proyecto el promotor. Además concentrarlo en una única villa aumenta todavía más el riesgo de la operación (distinto es una promoción de 15 viviendas ya que algunas se venderán, aquí es todo o nada). Más pronto que tarde los inversores empezarán a descubrir que la "deuda" también tiene riesgos, especialmente si el promotor pone poco equity y el activo que da garantía al proyecto es poco liquído (como este caso). Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, yo, mientras sigan intentando venderme como deuda una operación con un 87% de LTC, mientras sigan ofreciéndome meter mi dinero en villas y en proyectos en los que el gestor es el único proyecto que construye, no invertiré.

Re Inversor 14/11/25 18:47

Ha respondido al tema Wecity

Vengo de este hilo (https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding?page=1#respuesta_7071422) donde analizo los distintos proyectos de crowdfunding, me pidió un forero que diera mi opinión sobre el próximo de wecity, por lo que lo cuelgo también en este post específico de la página. Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: WecityProyecto: Madrid ValdemoroPromotor: Cooperativa (Activitas)Fecha: 17/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 9 mesesComentarios:Primero decir que esta plataforma da mucha menos información que Urbanitae para analizar proyectos.Me gusta ser objetivo, y esto es un punto negativo. - Proyecto 1 - IVA Valdemoro: Poco que decir, de las cosas más seguras en el mercado inmobiliario es financiar la devolución del IVA. No conlleva riesgo inmobiliario, se paga a Hacienda con la compra del suelo y Hacienda te lo devuelve a los 6 meses de presentar la declaración anual (con matices), es decir que el que garantiza la devolución es Hacienda no el promotor.Esto lo financian los bancos con polizas de IVA al 5-6% de interés, no entiendo porque lo financian con wecity más caro (a un 10,5%), pero bueno como inversor mejor.Indica wecity que se pignora la devolución, eso quiere decir que aunque Hacienda le devuelva el dinero al promotor, el promotor no puede tocar ese dinero ya que el banco no le permite acceder a esa cuenta.Si todos los papeles legales se han hecho bien (que no los vemos pero asumimos que sí) el riesgo es mínimo.- Proyecto 2: Valdemoro. Aquí se financia la compra del suelo a una cooperativa. Más allá que la figura de la cooperativa es bastante problemática para los compradores de viviendas (a nosotros como inversores no nos afecta), los propios cooperativistas están poniendo el 50% del coste del suelo.Los inversores de wecity tienen hipoteca de primer rango, por lo que cualquier problema lo cubrirán los cooperativistas (que ya habrán puesto unos 30.000€ por persona). Adicionalmente, activitas es una empresa mediana y conocida en el sector.No tengo todas conmigo en que el repago se vaya a producir con la entrada de financiación bancaria que cubra la obra y la salida de wecity, en cualquier caso, ese es un problema de los cooperativistas no nuestro.Este análisis es solo con la parte que nos muestran (que es poca) por lo que desconozco si hay cosas ocultas no publicitadas en la oportunidad.Hay cosas que no están bien explicadas y, como consecuencia de no entenderlas, me generan desconfianza como que se diga que el valor de tasación es de 6.000.000€ y se está comprando por 2.600.000€ el suelo. Eso es imposible, nadie regala activos.Scoring de riesgo Proyecto IVA1/10- Tipología: Deuda - deudor es Hacienda (pignorada la cuenta de cobro)- Promotor: n/a- Comercial: n/a- Obra: n/a- Financiación: n/aScoring de riesgo Proyecto Valdemoro3/10- Tipología: Deuda - cooperativistas aportan 50% de equity.- Garantía: Riesgo Bajo - 1er rango sobre el activo (aunque la tasación probablemente sea errónea) pero es un suelo residencial finalista. - Promotor: Activitas (en formato cooperativa) - Promotora conocida en el sector.- Comercial: Bajo - Comercializada 26 de las 50 viviendas. En cualquier caso,- Obra: n/a - Nos repagan antes de empezar la obra- Financiación: Medio - No tengo claro que encuentren financiación bancaria para la obra y repagarnos con intereses. En cualquier caso, es problema de ellos, siempre tendremos la garantía hipotecaria para presionar. ResumenProyecto dividido en dos: - IVA (riesgo muy bajo) el deudor es Hacienda no el promotor.- Proyecto Valdemoro (riesgo bajo). Garantía hipotecaria de 1er rango, promotora/gestora conocida y los cooperativistas ponen el 50% del capital. Si hay problemas, habrá 30-40 cooperativistas que ya habrán desembolsado 30.000€ y podremos presionarles con quitarles el activo, por lo que tenemos la sartén por el mango. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, en este caso, si no ocultan información, sí que me parece un proyecto con un nivel de riesgos aceptable. Obviamente recordar que esto es inmobiliario y no hay nada garantizado, si no no darían retornos tan altos.

Re Inversor 14/11/25 18:42

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: WecityProyecto: Madrid ValdemoroPromotor: Cooperativa (Activitas) Fecha: 17/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 9 mesesComentarios:Primero decir que esta plataforma da mucha menos información que Urbanitae para analizar proyectos. Me gusta ser objetivo, y esto es un punto negativo. - Proyecto 1 - IVA Valdemoro: Poco que decir, de las cosas más seguras en el mercado inmobiliario es financiar la devolución del IVA. No conlleva riesgo inmobiliario, se paga a Hacienda con la compra del suelo y Hacienda te lo devuelve a los 6 meses de presentar la declaración anual (con matices), es decir que el que garantiza la devolución es Hacienda no el promotor. Esto lo financian los bancos con polizas de IVA al 5-6% de interés, no entiendo porque lo financian con wecity más caro (a un 10,5%), pero bueno como inversor mejor. Indica wecity que se pignora la devolución, eso quiere decir que aunque Hacienda le devuelva el dinero al promotor, el promotor no puede tocar ese dinero ya que el banco no le permite acceder a esa cuenta. Si todos los papeles legales se han hecho bien (que no los vemos pero asumimos que sí) el riesgo es mínimo. - Proyecto 2: Valdemoro. Aquí se financia la compra del suelo a una cooperativa. Más allá que la figura de la cooperativa es bastante problemática para los compradores de viviendas (a nosotros como inversores no nos afecta), los propios cooperativistas están poniendo el 50% del coste del suelo. Los inversores de wecity tienen hipoteca de primer rango, por lo que cualquier problema lo cubrirán los cooperativistas (que ya habrán puesto unos 30.000€ por persona). Adicionalmente, activitas es una empresa mediana y conocida en el sector. No tengo todas conmigo en que el repago se vaya a producir con la entrada de financiación bancaria que cubra la obra y la salida de wecity, en cualquier caso, ese es un problema de los cooperativistas no nuestro. Este análisis es solo con la parte que nos muestran (que es poca) por lo que desconozco si hay cosas ocultas no publicitadas en la oportunidad. Hay cosas que no están bien explicadas y, como consecuencia de no entenderlas, me generan desconfianza como que se diga que el valor de tasación es de 6.000.000€ y se está comprando por 2.600.000€ el suelo. Eso es imposible, nadie regala activos. Scoring de riesgo Proyecto IVA1/10- Tipología: Deuda - deudor es Hacienda (pignorada la cuenta de cobro)- Promotor: n/a- Comercial: n/a- Obra: n/a- Financiación: n/a Scoring de riesgo Proyecto Valdemoro4/10- Tipología: Deuda - cooperativistas aportan 50% de equity. - Garantía: Riesgo Bajo - 1er rango sobre el activo (aunque la tasación probablemente sea errónea) pero es un suelo residencial finalista. - Promotor: Activitas (en formato cooperativa) - Promotora conocida en el sector. - Comercial: Bajo - Comercializada 26 de las 50 viviendas. En cualquier caso, - Obra: n/a - Nos repagan antes de empezar la obra- Financiación: Medio - No tengo claro que encuentren financiación bancaria para la obra y repagarnos con intereses. En cualquier caso, es problema de ellos, siempre tendremos la garantía hipotecaria para presionar. ResumenProyecto dividido en dos: - IVA (riesgo muy bajo) el deudor es Hacienda no el promotor.- Proyecto Valdemoro (riesgo bajo). Garantía hipotecaria de 1er rango, promotora/gestora conocida y los cooperativistas ponen el 50% del capital. Si hay problemas, habrá 30-40 cooperativistas que ya habrán desembolsado 30.000€ y podremos presionarles con quitarles el activo, por lo que tenemos la sartén por el mango. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, en este caso, si no ocultan información, sí que me parece un proyecto con un nivel de riesgos aceptable. Obviamente recordar que esto es inmobiliario y no hay nada garantizado, si no no darían retornos tan altos.

Re Inversor 14/11/25 17:43

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Puede ser que se queden consignados el pago de intereses aunque, sinceramente, lo dudo y parece más que han cuadrado números gordos desde Urbanitae sin entrar en tanta profundidad de análisis. Otra cosa es lo que puedan justificar ahora verbalmente (que no documentalmente). El disclaimer lo pongo solo porque por ley está prohibido mostrar recomendaciones de inversión a nadie inversiones sin tener licencia EAFI (Empresa Regulada de Asesoramiento Financiero). Yo si puedo invertir en proyectos con mi propio dinero, no tengo ninguna limitación contractual.

Re Inversor 14/11/25 13:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Gracias por tu comentario, no los había visto pero mañana analizo los dos que ha colgado wecity y subo mi opinión por si le sirve a alguien. Un saludo.

Re Inversor 14/11/25 12:15

Ha respondido al tema Urbanitae

Como indico cuelgo todos los análisis en este post: https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding Plataforma: UrbanitaeProyecto: Navia VigoPromotor: Habitares IbericaFecha: 14/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Este es uno de los proyectos estrambóticos de deuda, cuando decimos que la deuda es más segura que el equity este es un claro ejemplo de un proyecto en el que eso no se cumple. Obviamente si además de ser un proyecto "raro" lo hubiesen lanzado como equity sería todavía peor. Voy a intentar resumir ya que es un proyecto complejo con múltiples aristas- "Patada para adelante": Lo primero que hay que tener en cuenta es que la entrada de Urbanitae se realiza para dar una "patada para adelante" al proyecto, lo censuran en la nota simple así que no tenemos información pero este proyecto ya habrá sido financiado por un fondo de deuda alternativa con un plan de negocio que NO se ha cumplido y lo que se hace es meter a Urbanitae para sacar a ese fondo que ya se asegura sus intereses. Busco nuevos inversores que no conozcan la pelicula y saco a los que ya la conocen.- Suelo industrial: No tiene nada que ver un suelo industrial con un suelo residencial, sobre todo en términos de liquidez.- La operación: Están pendientes de que se resuelvan unos temas urbanísticos para vender el suelo por 9.000.000€ con el trámite urbanistico ya resuelto. El comprador, que ya tiene firmado contrato de compra (aunque no lo muestran), será el que urbanice, construya y venda el activo en el futuro por lo que toda la parte de costes de construcción, objetivo de venta y tasas no nos afecta.- Situación urbanística: La principal variable que determinará que el proyecto vaya bien o mal es el tema urbanístico (el resto no nos afecta, es riesgo del comprador) aquí no tengo información para poder determinar el riesgo de este punto. Es la clave de todo el análisis, si se desbloquea el tema urbanístico todo irá bien, si encalla tenemos un problema.Entiendo que se cubren las espaldas con un plazo tan amplío (15+6) por si hay problemas con los trámites.- Trampas con el equity del promotor: Los números no cuadran. Si partimos del total de equity de la Fase 1 del proyecto (6.678.793€) los inversores de Urbanitae ponen 5.200.000€ y dicen, entonces el promotor pone el día uno 1.478.793€. Esta premisa no cuadra ya que los costes de la Fase 1 incluyen los intereses a devolver a los inversores de Urbanitae 681.844€ (que se pagan al final), si además minoramos los costes de gestión (es el propio promotor) de 276.181€ nos quedaría que el promotor solo tiene que poner 520.768€ el día uno. Y esto sin meterme en la partida de "otros costes de estructura", que probablemente sea también el propio promotor.Otro camino para llegar a la misma conclusión es recorrer el camino inverso (algo más complejo), Urbanitae pone 5.200.000€, el suelo les costó 3.639.164€ (parte se financió con deuda que se cancela ahora) hay que pagar 630.000€ de intereses al fondo que sale ahora + 290.000€ Urbanitae + 131.888 AJD. Esto totaliza unos 4.550.000€ de gastos reales, por lo que todavía sobrarían 550.000€ de fondos de Urbanitae. Habrán tenido que gastar dinero en arquitectos y abogados y pagarse el sueldo a ellos mismos en los años anteriores, pero lo cierto es que no parece que estas partidas sumen los 550.000€ que les esta dando adicionales Urbanitae + 1.400.000€ que dicen que ya ha aportado el gestor el día 1.- Riesgo desbalanceado: Yo si fuera el promotor haría lo mismo, pero se aprovechan de los inversores que entran en masa con la liquidación de intereses. Si se resuelve el tema urbanístico te puedo liquidar el préstamo en 6 meses (el inversor ha asumido el riesgo completo y su retorno es mínimo), pero si va mal te obligo a quedarte aquí en el proyecto conmigo hasta 21 meses (15+6).El riesgo está desbalanceado contra el inversor, cualquier Fondo o Inversor profesional les exigiría unas condiciones más parejas. El inversor asume el 100% del riesgo urbanístico pero si va bien te liquido un 10.5% a 6 meses y yo (promotor) me quedo los beneficios.Esto estaría balanceado si el promotor asumiera el riesgo completo de la operación, es decir, que si fuera mal la operación el promotor diera garantías suficientes para asegurar el cobro, pero la realidad es que si va mal te deja con un suelo industrial con problemas urbanísticos.Termino, lo que quiero reflejar, es que no tiene sentido que yo como inversor ponga el 100% del capital y encima me digan que mi posición es segura ¿Con qué garantías me están asegurando el riesgo? Es cierto que el valor del suelo hoy es superior al valor que pagaron en su día pero es que el promotor no pone ni un euro!. Además este valor es teórico ya que las tasaciones todos sabemos la fiabilidad que tienen y habría que ver como justifica el tasador valorar un suelo industrial con trámites urbanísticos pendientes a 8,6 millones (875€/m2).Pero ningún banco ni fondo de financiación te va a permitir refinanciar reconociéndote un valor del terreno de 5.200.000€ y que, encima, te saques dividendos de la operación y te quedes con el control de la sociedad. Adicionalmente nadie da préstamos entre 6 y 21 meses eso solo lo hacen las plataformas de crowdfunding, cualquier financiador serio te diría que el riesgo es tuyo (promotor) y que fijes el plazo en el que esperas tener esto resuelto y pagues mínimo los intereses a ese plazo, si quieres 21 meses de plazo al menos me pagas 12-15 de intereses. Scoring de riesgon/a- Tipología: Deuda - encubierta, que alguien me explique qué garantías adicionales otorga este proyecto respecto a uno de equity.- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto- Comercial: Bajo - en teoría ya está firmado la venta.- Obra: n/a- Financiación: n/a- Urbanístico: Alto - Si algo se aprende en este sector, es que el riesgo urbanístico aunque te digan que ya está resuelto, siempre siempre se complica.Resumen (para el que no quiera leerse todo)Proyecto que venden como "seguro" (deuda) pero en el que el promotor no pone dinero (o pone muy poco capital) y todo el riesgo lo asumen los inversores además con un plazo indefinido (entre 6 y 21 meses). Este caso es, además, especialmente complejo ya que es un suelo industrial, hay un contrato de compraventa que sustenta la operación (esperemos que hayan mirado bien las clausulas del contrato los de Urbanitae) y depende de un trámite urbanístico.No puedo valorar el proyecto ya que desconozco la situación urbanística y el contrato de compraventa que es lo que le da sentido a la operación. Lo mismo avanza todo correctamente y en 6 meses nos están devolviendo el dinero, pero tengo claro que yo he asumido todo el riesgo de la operación y me han dado un beneficio mínimo. ¿Entrarías en el proyecto? No. Parece que le tengo manía a Urbanitae pero no es así, de hecho valoro que son los más transparentes y ello nos permite analizar los riesgos. Yo solo expongo mi análisis de proyecto, si ellos tienen otro y los inversores creen que su análisis es más acertado perfecto. Estoy disponible para analizar cualquier operación que queráis, próximamente pasaré a analizar otros proyectos de otras plataformas. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión pero vamos que si quieren invertir en proyectos de crowdfunding de deuda, al menos, buscaría proyecto de deuda normales no cosas estrambóticas.

Re Inversor 14/11/25 12:09

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Navia VigoPromotor: Habitares IbericaFecha: 14/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Este es uno de los proyectos estrambóticos de deuda, cuando decimos que la deuda es más segura que el equity este es un claro ejemplo de un proyecto en el que eso no se cumple. Obviamente si además de ser un proyecto "raro" lo hubiesen lanzado como equity sería todavía peor. Voy a intentar resumir ya que es un proyecto complejo con múltiples aristas- "Patada para alante": Lo primero que hay que tener en cuenta es que la entrada de Urbanitae se realiza para dar una "patada para alante" al proyecto, lo censuran en la nota simple así que no tenemos información pero este proyecto ya habrá sido financiado por un fondo de deuda alternativa con un plan de negocio que NO se ha cumplido y lo que se hace es meter a Urbanitae para sacar a ese fondo que ya se asegura sus intereses. Busco nuevos inversores que no conozcan la pelicula y saco a los que ya la conocen. - Suelo industrial: No tiene nada que ver un suelo industrial con un suelo residencial, sobre todo en términos de liquidez. - La operación: Están pendientes de que se resuelvan unos temas urbanísticos para vender el suelo por 9.000.000€ con el trámite urbanistico ya resuelto. El comprador, que ya tiene firmado contrato de compra (aunque no lo muestran), será el que urbanice, construya y venda el activo en el futuro por lo que toda la parte de costes de construcción, objetivo de venta y tasas no nos afecta. - Situación urbanística: La principal variable que determinará que el proyecto vaya bien o mal es el tema urbanístico (el resto no nos afecta, es riesgo del comprador) aquí no tengo información para poder determinar el riesgo de este punto. Es la clave de todo el análisis, si se desbloquea el tema urbanístico todo irá bien, si encalla tenemos un problema. Entiendo que se cubren las espaldas con un plazo tan amplío (15+6) por si hay problemas con los trámites. - Trampas con el equity del promotor: Los números no cuadran. Si partimos del total de equity de la Fase 1 del proyecto (6.678.793€) los inversores de Urbanitae ponen 5.200.000€ y dicen, entonces el promotor pone el día uno 1.478.793€. Esta premisa no cuadra ya que los costes de la Fase 1 incluyen los intereses a devolver a los inversores de Urbanitae 681.844€ (que se pagan al final), si además minoramos los costes de gestión (es el propio promotor) de 276.181€ nos quedaría que el promotor solo tiene que poner 520.768€ el día uno. Y esto sin meterme en la partida de "otros costes de estructura", que probablemente sea también el propio promotor. Otro camino para llegar a la misma conclusión es recorrer el camino inverso (algo más complejo), Urbanitae pone 5.200.000€, el suelo les costó 3.639.164€ (parte se financió con deuda que se cancela ahora) hay que pagar 630.000€ de intereses al fondo que sale ahora + 290.000€ Urbanitae + 131.888 AJD. Esto totaliza unos 4.550.000€ de gastos reales, por lo que todavía sobrarían 550.000€ de fondos de Urbanitae. Habrán tenido que gastar dinero en arquitectos y abogados y pagarse el sueldo a ellos mismos en los años anteriores, pero lo cierto es que no parece que estas partidas sumen los 550.000€ que les esta dando adicionales Urbanitae + 1.400.000€ que dicen que ya ha aportado el gestor el día 1. - Riesgo desbalanceado: Yo si fuera el promotor haría lo mismo, pero se aprovechan de los inversores que entran en masa con la liquidación de intereses. Si se resuelve el tema urbanístico te puedo liquidar el préstamo en 6 meses (el inversor ha asumido el riesgo completo y su retorno es mínimo), pero si va mal te obligo a quedarte aquí en el proyecto conmigo hasta 21 meses (15+6). El riesgo está desbalanceado contra el inversor, cualquier Fondo o Inversor profesional les exigiría unas condiciones más parejas. El inversor asume el 100% del riesgo urbanístico pero si va bien te liquido un 10.5% a 6 meses y yo (promotor) me quedo los beneficios. Esto estaría balanceado si el promotor asumiera el riesgo completo de la operación, es decir, que si fuera mal la operación el promotor diera garantías suficientes para asegurar el cobro, pero la realidad es que si va mal te deja con un suelo industrial con problemas urbanísticos. Termino, lo que quiero reflejar, es que no tiene sentido que yo como inversor ponga el 100% del capital y encima me digan que mi posición es segura ¿Con qué garantías me están asegurando el riesgo? Es cierto que el valor del suelo hoy es superior al valor que pagaron en su día pero es que el promotor no pone ni un euro!. Además este valor es teórico ya que las tasaciones todos sabemos la fiabilidad que tienen y habría que ver como justifica el tasador valorar un suelo industrial con trámites urbanísticos pendientes a 8,6 millones (875€/m2). Pero ningún banco ni fondo de financiación te va a permitir refinanciar reconociéndote un valor del terreno de 5.200.000€ y que, encima, te saques dividendos de la operación y te quedes con el control de la sociedad. Adicionalmente nadie da préstamos entre 6 y 21 meses eso solo lo hacen las plataformas de crowdfunding, cualquier financiador serio te diría que el riesgo es tuyo (promotor) y que fijes el plazo en el que esperas tener esto resuelto y pagues mínimo los intereses a ese plazo, si quieres 21 meses de plazo al menos me pagas 12-15 de intereses. Scoring de riesgon/a- Tipología: Deuda - encubierta, que alguien me explique qué garantías adicionales otorga este proyecto respecto a uno de equity. - Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto- Comercial: Bajo - en teoría ya está firmado la venta. - Obra: n/a- Financiación: n/a- Urbanístico: Alto - Si algo se aprende en este sector, es que el riesgo urbanístico aunque te digan que ya está resuelto, siempre siempre se complica.Resumen (para el que no quiera leerse todo)Proyecto que venden como "seguro" (deuda) pero en el que el promotor no pone dinero (o pone muy poco capital) y todo el riesgo lo asumen los inversores además con un plazo indefinido (entre 6 y 21 meses). Este caso es, además, especialmente complejo ya que es un suelo industrial, hay un contrato de compraventa que sustenta la operación (esperemos que hayan mirado bien las clausulas del contrato los de Urbanitae) y depende de un trámite urbanístico.No puedo valorar el proyecto ya que desconozco la situación urbanística y el contrato de compraventa que es lo que le da sentido a la operación. Lo mismo avanza todo correctamente y en 6 meses nos están devolviendo el dinero, pero tengo claro que yo he asumido todo el riesgo de la operación y me han dado un beneficio mínimo. ¿Entrarías en el proyecto? No. Parece que le tengo manía a Urbanitae pero no es así, de hecho valoro que son los más transparentes y ello nos permite analizar los riesgos. Yo solo expongo mi análisis de proyecto, si ellos tienen otro y los inversores creen que su análisis es más acertado perfecto. Estoy disponible para analizar cualquier operación que queráis, próximamente pasaré a analizar otros proyectos de otras plataformas. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión pero vamos que si quieren invertir en proyectos de crowdfunding de deuda, al menos, buscaría proyecto de deuda normales no cosas estrambóticas.

Re Inversor 13/11/25 17:44

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Gracias por la respuesta. En cuanto a plataformas hay ya tantas que no tengo capacidad para seguirlas todas, por lo general las tres principales (Urbanitae, Civislend y Wecity) por músculo financiero tienen mayores capacidades para intentar hacer las cosas bien y reaccionar cuando vengan mal dadas, no obstante, en estas tres también hay muchísimos proyectos completamente desbalanceados en las que la protección del inversor es la última de las preocupaciones de todos los agentes implicados. En cuanto a equity vs deuda, es cierto que la deuda (hipotecas de 1er rango o similares) tiene un componente de presión hacia el promotor/gestor que protege a los inversores más que el equity y permite alinear intereses de promotor e inversor (si no cumples voy contra tu activo) mientras que el equity, si la operación no está balanceada, deja al inversor completamente desprotegido (el promotor pone un capital mínimo y lo drena durante el proyecto autocobrando fees), por lo que si el proyecto sufre complicaciones el promotor no tendrá demasiadas motivaciones para cumplir las "rentabilidades esperadas". No obstante en la deuda hay un caballo oculto que las plataformas nunca han comentado, es cierto que el activo te protege de impagos pero la ejecución de la hipoteca tiene unos costes de abogados y procuradores que alguien tendrá que cubrir. ¿Se va a pedir más dinero a los inversores para ejecutar? Entiendo que inicialmente, mientras sean pocos proyectos, las propias plataformas intentaran cubrir ese coste para que no salte la liebre pero una vez que haya varios proyectos en ejecución no sé hasta que punto las plataformas van a seguir cubriendo esos costes. Hay que tener en cuentas un par de factores adicionales en deuda, por un lado, estos procesos de ejecución son muy largos y suelen tardar 3-4 años desde que se inician y, al final, solo recuperas el dinero si el activo sigue valiendo más que la deuda, por otro lado, por experiencia propia, si se llega a un escenario de ejecución hipotecaria es porque el valor del activo es inferior al valor de la deuda si no ya se encargará el promotor de buscar alternativas. Y en el caso de ejecución hipotecaria, ten en cuenta que se está yendo a fastidiarle el negocio al promotor que, en ningún caso va a colaborar, he visto en la crisis a promotores destrozar sus propias promociones antes de que se las quedara el banco.Tal y cómo está derivando el mundo del crowdfunding es cierto que, en mi opinión, a día de hoy, los proyectos de deuda protegen más que el equity, pero si el activo que está detrás tiene un valor absurdo ni la propia deuda sirve para proteger al inversor. Dicho esto, mientras los precios de venta de las viviendas sigan subiendo como en los últimos años muchos proyectos irán tirando hacia delante. A día de hoy yo elegiría proyectos de deuda a plazo "corto" (12-18 meses) con garantía hipotecaria de primer rango en los que el promotor ponga parte del coste del suelo. Siempre y cuando no sea una operación sobre un activo que tenga poco sentido (que también las suben). Estos días seguiré analizando operaciones que vayan subiendo estas tres plataformas e iré indicando factores de riesgo de los proyectos.

Re Inversor 13/11/25 15:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Totalmente de acuerdo. Y ahora viene la segunda derivada, los actuales dueños de las plataformas, que saben eso que dices, en lugar de parar las máquinas siguen metiendo leña para generar mayor volumen de negocio y vender su participación en la plataforma (ellos ya ganan y los problemas contraídos para el futuro se lo comerán otros). No creo que todas las plataformas sean iguales y, sinceramente, pienso que inicialmente se hacían bien las cosas, pero el propio modelo de negocio hace que se genere este conflicto de intereses. Los inversores no valoran los riesgos del proyecto porque no entienden el negocio, entran por FOMO, asumen que la plataforma está velando por los intereses del inversor y meten dinero porque los proyectos se cierran al instante, y a la plataforma (a medio plazo) no le pasa factura que el proyecto salga bien o no, lo que le pasa factura es no sacar proyectos y que los clientes se vayan a otra plataforma. Mientras el mercado inmobiliario siga disparado saldrán más o menos los proyectos, tener en cuenta que hemos tenido récord histórico de incremento de precios de venta en los últimos años y, ni aun así, los proyectos han dado las rentabilidades estimadas. Cuando el mercado se modere la degeneración a la que han llevado el crowdfunding tiene pinta de acabar bastante mal.

Re Inversor 13/11/25 14:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Voy a empezar a analizar los distintos proyectos de las plataformas de crowdfunding en este hilo: https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding Inicio con el próximo de Urbanitae, os dejo aquí mi análisis por si aporta algo. Plataforma: UrbanitaeProyecto: Casa CoralPromotor: Casas FintechFecha: 13/11/2025Tipología: EquityPlazo: 26-30 mesesComentarios:- Distribución de capital: Llama la atención la distribución de equity del proyecto, el día uno se necesitan 1.408.228€ para ejecutar la operación (coste del suelo y coste urbanitae), mientras que se levanta equity de inversores por valor total de 1.462.500€, ¿Qué capital pone el promotor para ejecutar la operación?Posteriormente, habrá que pagar honorarios técnicos, tasa de licencia de obra y, si acaso, algo de marketing y publicidad lo cual totalizará (máximo) unos 200.000€ y, en cualquier caso, puede que esos costes sean cubiertos por el financiador de la obra.-TIR preferente, ¿De qué sirve si el promotor no pone capital en la compra de suelo? ¿Qué riesgo está asumiendo el promotor? En el caso de poner los 487.000€ que pone el papel, habría que ver a qué costes va destinado ese dinero, pues 137.000€ son costes de gestión y, habría que ver, si la parte técnica (arquitectos) y la comercialización la llevan empresas terceras o vinculadas al promotor del proyecto. - Financiación: Al ser una villa no es un producto que suelan financiar los bancos (ahí están los ejemplos de las otras villas de este mismo promotor Casa Piamonte, Casa Cazorla y Casa Orquídea que las ha financiado Urbanitae), ¿Cómo se financia la obra? si es con deuda alternativa ese financiador va a exigir unos intereses del entorno del 12% y garantía hipotecaria de primer rango, si la villa no se vende al precio estimado ellos cobran primero.Otra opción, la que probablemente esté en la cabeza de Urbanitae, es sacar dentro de unos meses la financiación de la obra de este proyecto con inversores de Urbanitae (que hipotéticamente cobrarían antes que los inversores de este proyecto de equity).- Capital total del proyecto: Si los inversores de Urbanitae ponen el 100% del coste del suelo y, veremos a ver en el futuro, pero puede que también pongan la deuda para financiar la obra ¿Qué riesgos asume el gestor? Cojo el dinero de otros construyo una villa si se vende gano y si no se vende no pierdo.- Riesgo Comercial: Alto, depende la venta de un solo activo. Si se vende en el precio estimado o por encima parecerá que la operación ha sido un éxito y los riesgos estaban controlados, eso lo determinará el mercado pero es tirar una moneda al aire y esperar que salga cara, si hay problemas con la venta la situación de los inversores es de indefensión total.Scoring de riesgo9/10- Tipología: Equity - últimos en cobrar- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto- Comercial: Alto - i) Riesgo concentrado - depende la venta de una sola vivienda ii) Mercado muy específico, difícil determinar capacidad de venta- Obra: Medio - Difícil determinar los costes en un proyecto tan específico pero parece que pueden ser correctas las estimaciones- Financiación: Muy alto - ¿Cómo se va a financiar la construcción?ResumenProyecto con un nivel de riesgos muy elevado, con participación mínima de equity del gestor que (en teoría) debe ser quien controle la zona y crea en el proyecto. ¿Entrarías en el proyecto? No, no me gusta nada la pinta que tiene. Por nivel de riesgos, sería uno de los últimos proyectos en los que pondría mi capital.Dicho esto, es un todo o nada al precio de venta de la villa, si se vende en ese precio o superior el proyecto dará los rendimientos esperados. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión pero vamos que si quieren invertir en proyectos de crowdfunding, al menos, intentaría entrar en proyectos en los que haya alguna barrera de protección para el inversor y no sean proyectos de todo o nada.