Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 20/11/25 20:13

Ha respondido al tema Civislend

Un dato más y ya lo dejo, acabo de ver que al final de la tasación publicada (eso que nadie se lee y por eso lo suben) aparece que en 2019 se inicia el proyecto de parcelación de este activo (fecha desde la que dice civislend que es propietaria del activo el actual dueño) por Grupo Otero. Para quién no lo conozca, grupo otero es una empresa que ha quebrado en 2023 (https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12191499/03/23/El-desplome-del-Grupo-Otero-hunde-a-las-subcontratas-con-deudas-millonarias.html) Supongo que esta información no es relevante para invertir y por eso Civislend no informa de ello.... en fin, que siga la fiesta.

Re Inversor 20/11/25 20:04

Ha respondido al tema Civislend

Lo siento si soy demasiado directo o negativo, pero es que no me gusta nada el camino que está tomando esto y que nadie del sector haga nada mientras hay unas personas que se dedican a invertir el dinero de minoristas en proyectos sin asumir responsabilidades y aprovechando el FOMO por el crowdfunding. Como digo, lo mismo el proyecto es magnifico, pero información para analizarla no dan ¿Por qué no se ha cumplido el plan de negocio que tenían en Abril de 2023? ¿Cuál es el nuevo plan de negocio? ¿Qué hitos se tienen que cumplir para que nos devuelvan el dinero? ¿Por qué le dan 1 millon más del coste del préstamo que les ha vencido? ¿Por qué en balance pone que el suelo lo compraron por 2,7 millones? .....

Re Inversor 20/11/25 19:59

Ha respondido al tema Civislend

Plataforma: CivislendProyecto: Valle del Golf MarbellaPromotor: No determinado Fecha: 26/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+3 mesesComentarios:- No me gusta nada el proyecto porque no hay apenas información y no sé siquiera lo que se está financiando, intentando interpretar la documentación que suben entiendo que el suelo lo compraron con financiación alternativa y para que no les ejecuten el préstamo (que estará vencido) buscan a otros inversores que le refinancien.- Confirmo el párrafo anterior, en Nota Simple aparece que el préstamo lo dió un banco Sueco en abril de 2023 por 2,1 millones al 11,5% y venció en Mayo de 2025.- Ya dije en otro post que estos proyecto refinanciados y si encima no explican por qué, es una autentica red flag para huir de ellos.- El préstamo anterior sumando intereses era de 2,3 millones de euros y ahora Civislend le da 3,8 millones!!! Osea que no solo refinancia el préstamo si no que le da 1,5 millones extras no sé muy bien para qué. - No puedo siquiera analizar el proyecto ya que no dan información pero el mayor problema, y lo que no sé como el regulador lo permite, es que si hay problemas, que en muchos de este tipo de proyectos seguro que los habrá, dirán que ellos daban la información a los inversores y que los inversores asumían el riesgo. Que lo mismo lo han analizado Civislend y el proyecto está super atado, pero información no proporcionan ninguna y esto es como invertir a ciegas. - Por intentar poner algo de inmobiliario al análisis, interpreto que están fase de gestión de algún trámite urbanístico ya que dicen que la salida de los inversores es con la venta de las parcelas con licencia de obra. Lo que quieren es un balón de oxígeno de año y medio más para seguir estirando el chicle y ver si sacan el proyecto adelante (que por motivos que desconozco no ha salido hasta ahora) - En el apartado de contradicciones en la poca información que ponen puedo detallar muchas:i) El administrador y dueño de la Sociedad propietaria del activo es una persona de Suecia (este dato no se menciona en ninguna parte).ii) El estudio económico no sirve para nada, ya que están diciendo que nos repagan con la venta de parcelas.iii) Aportan un informe de EY de Septiembre de 2024 - Clásico de usar un sello de una big four para después echarle la culpa a otro. Como pueden usar un informe de hace 15 meses (sería probablemente el que le pasarían al anterior fondo que les financiara).iv) Dice que el promotor aporta 2,4 millones a la firma, obviamente es falso ya que el suelo es suyo, querrán decir que hasta el día de hoy ese es el dinero que se han gastado y no recuperan con la financiación de Civislend. Aún así ese dato también parece no ser correcto.v) Dicen que el suelo les costó 4,7 millones, nuevamente ese dato parece ser mentira ya que la Sociedad en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" tiene un activo de 2,7 millones. Para el que no lo sepa, los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan.Scoring de riesgo7,5/10- Tipología: 6/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre un activo que viene refinanciado y no nos dicen por qué.- Promotor: 8/10 Capital mínimo en el proyecto (donde están los 2,4 millones que dicen que ponen). Además detrás hay una persona extranjera y de cara a los inversores una promotora nacional que se fundó hace dos años.- Comercial: 7/10 Entiendo que las parcelas resultantes no están vendidas- Obra: n.a.- Financiación: 8/10.ResumenHuyan de este tipo de proyectos hay muchas oportunidades como para meterse en proyectos oscuros, con poca información y que ya vienen con problemas de antes.Es un ejemplo más de la degeneración del crowdfunding, mientras el regulador no solo no hace ningún tipo de vigilancia, si no que les da su sello a las plataformas y provoca que el minorista crea que eso los hace más seguros.Ya, en muchas plataformas, ni siquiera se explica el proyecto y este es un ejemplo. Aquí lo que han hecho es subir dos pdfs antiguos, poner unos números que no parecen certeros y no explicar ninguna información clara sobre el mismo ¿Por qué? Porque saben que se va a llenar pase lo que pase.Dicho todo esto, esto no implica que el proyecto vaya a ir bien o mal, pero lo mínimo es que me permitan analizar los riesgos y decidir por mí mismo como inversor o, si no, que la plataforma lo analice por mí y asuman ellos la responsabilidad, pero no que no me den información y encima pongan un disclaimer diciendo que ellos no asumen responsabilidad. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 20/11/25 19:58

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: Valle del Golf MarbellaPromotor: No determinado Fecha: 26/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+3 mesesComentarios:- No me gusta nada el proyecto porque no hay apenas información y no sé siquiera lo que se está financiando, intentando interpretar la documentación que suben entiendo que el suelo lo compraron con financiación alternativa y para que no les ejecuten el préstamo (que estará vencido) buscan a otros inversores que le refinancien. - Confirmo el párrafo anterior, en Nota Simple aparece que el préstamo lo dió un banco Sueco en abril de 2023 por 2,1 millones al 11,5% y venció en Mayo de 2025. - Ya dije en otro post que estos proyecto refinanciados y si encima no explican por qué, es una autentica red flag para huir de ellos.- El préstamo anterior sumando intereses era de 2,3 millones de euros y ahora Civislend le da 3,8 millones!!! Osea que no solo refinancia el préstamo si no que le da 1,5 millones extras no sé muy bien para qué. - No puedo siquiera analizar el proyecto ya que no dan información pero el mayor problema, y lo que no sé como el regulador lo permite, es que si hay problemas, que en muchos de este tipo de proyectos seguro que los habrá, dirán que ellos daban la información a los inversores y que los inversores asumían el riesgo. Que lo mismo lo han analizado Civislend y el proyecto está super atado, pero información no proporcionan ninguna y esto es como invertir a ciegas. - Por intentar poner algo de inmobiliario al análisis, interpreto que están fase de gestión de algún trámite urbanístico ya que dicen que la salida de los inversores es con la venta de las parcelas con licencia de obra. Lo que quieren es un balón de oxígeno de año y medio más para seguir estirando el chicle y ver si sacan el proyecto adelante (que por motivos que desconozco no ha salido hasta ahora) - En el apartado de contradicciones en la poca información que ponen puedo detallar muchas: i) El administrador y dueño de la Sociedad propietaria del activo es una persona de Suecia (este dato no se menciona en ninguna parte). ii) El estudio económico no sirve para nada, ya que están diciendo que nos repagan con la venta de parcelas. iii) Aportan un informe de EY de Septiembre de 2024 - Clásico de usar un sello de una big four para después echarle la culpa a otro. Como pueden usar un informe de hace 15 meses (sería probablemente el que le pasarían al anterior fondo que les financiara). iv) Dice que el promotor aporta 2,4 millones a la firma, obviamente es falso ya que el suelo es suyo, querrán decir que hasta el día de hoy ese es el dinero que se han gastado y no recuperan con la financiación de Civislend. Aún así ese dato también parece no ser correcto. v) Dicen que el suelo les costó 4,7 millones, nuevamente ese dato parece ser mentira ya que la Sociedad en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" tiene un activo de 2,7 millones. Para el que no lo sepa, los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan. Scoring de riesgo7,5/10- Tipología: 6/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre un activo que viene refinanciado y no nos dicen por qué. - Promotor: 8/10 Capital mínimo en el proyecto (donde están los 2,4 millones que dicen que ponen). Además detrás hay una persona extranjera y de cara a los inversores una promotora nacional que se fundó hace dos años. - Comercial: 7/10 Entiendo que las parcelas resultantes no están vendidas- Obra: n.a.- Financiación: 8/10. ResumenHuyan de este tipo de proyectos hay muchas oportunidades como para meterse en proyectos oscuros, con poca información y que ya vienen con problemas de antes. Es un ejemplo más de la degeneración del crowdfunding, mientras el regulador no solo no hace ningún tipo de vigilancia, si no que les da su sello a las plataformas y provoca que el minorista crea que eso los hace más seguros. Ya, en muchas plataformas, ni siquiera se explica el proyecto y este es un ejemplo. Aquí lo que han hecho es subir dos pdfs antiguos, poner unos números que no parecen certeros y no explicar ninguna información clara sobre el mismo ¿Por qué? Porque saben que se va a llenar pase lo que pase. Dicho todo esto, esto no implica que el proyecto vaya a ir bien o mal, pero lo mínimo es que me permitan analizar los riesgos y decidir por mí mismo como inversor o, si no, que la plataforma lo analice por mí y asuman ellos la responsabilidad, pero no que no me den información y encima pongan un disclaimer diciendo que ellos no asumen responsabilidad. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 19/11/25 13:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: UrbanitaeProyecto: San JacintoPromotor: ALERCE REAL ESTATE PARTNERS Fecha: 24/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No tengo mucho que aportar, creo que el Proyecto está bien planteado por todas las partes, cuando se hacen las cosas bien y se sacan proyectos que tienen buena pinta también hay que decirlo.- Pese a que el proyecto parece atado a todos los niveles (licencia, comercialización y financiación) el promotor asume el riesgo ya que desembolsa gran parte del capital de la operación y Urbanitae complementa para fondear la obra y costes asociados. Además las garantías son sólidas (Hipoteca 1er rango).- Como siempre digo esto no va de equity o deuda, este son el tipo de proyectos en el que se alinea promotor e inversores y en los que el crowdfunding cobra sentido. Después podrá salir bien o mal porque el sector inmobiliario implica riesgos, pero no tengo ninguna queja con respecto a la operación planteada y, si la sacaran como equity, estaría igualmente contento con la misma.- La rentabilidad es acorde al riesgo, yo no quiero 15% falsos si no 10% reales. EL único punto negativo que se reservan el derecho a sacarnos en 5 meses si el Banco otorga avales (que les será más barato que la financiación de Urbanitae). Scoring de riesgo3,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - con garantía hipotecaria de un activo líquido y el promotor aporta gran parte de equity.- Promotor: 5/10 Alineado - capital relevante en el proyecto. No son muy grandes, pero parece gente profesional.- Comercial: 4/10 El activo está vendido, pero en los contratos siempre se fijan clausulas de salida si el promotor incumple en plazos. En cualquier caso, si ejecutan la operación según lo firmado el activo está vendido.- Obra: 3/10 Puede haber desviaciones pero al ser deuda no me preocupa excesivamente este punto- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae la obra.ResumenProyecto con un nivel de riesgos adecuado, esto es lo que, al menos yo, le pido a las plataformas de crowdfunding, después como inversores asumiremos el riesgo inmobiliario (por eso es un 10% el retorno) pero al menos que el proyecto tenga sentido, el inversor esté cubierto y que el promotor se la juegue conmigo. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 19/11/25 13:53

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: UrbanitaeProyecto: San JacintoPromotor: ALERCE REAL ESTATE PARTNERS Fecha: 24/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No tengo mucho que aportar, creo que el Proyecto está bien planteado por todas las partes, cuando se hacen las cosas bien y se sacan proyectos que tienen buena pinta también hay que decirlo. - Pese a que el proyecto parece atado a todos los niveles (licencia, comercialización y financiación) el promotor asume el riesgo ya que desembolsa gran parte del capital de la operación y Urbanitae complementa para fondear la obra y costes asociados. Además las garantías son sólidas (Hipoteca 1er rango). - Como siempre digo esto no va de equity o deuda, este son el tipo de proyectos en el que se alinea promotor e inversores y en los que el crowdfunding cobra sentido. Después podrá salir bien o mal porque el sector inmobiliario implica riesgos, pero no tengo ninguna queja con respecto a la operación planteada y, si la sacaran como equity, estaría igualmente contento con la misma. - La rentabilidad es acorde al riesgo, yo no quiero 15% falsos si no 10% reales. EL único punto negativo que se reservan el derecho a sacarnos en 5 meses si el Banco otorga avales (que les será más barato que la financiación de Urbanitae). Scoring de riesgo3,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - con garantía hipotecaria de un activo líquido y el promotor aporta gran parte de equity. - Promotor: 5/10 Alineado - capital mínimo en el proyecto. No son muy grandes, pero parece gente profesional. - Comercial: 4/10 El activo está vendido, pero en los contratos siempre se fijan clausulas de salida si el promotor incumple en plazos. En cualquier caso, si ejecutan la operación según lo firmado el activo está vendido. - Obra: 3/10 Puede haber desviaciones pero al ser deuda no me preocupa excesivamente este punto - Financiación: 2/10 Financia Urbanitae la obra. ResumenProyecto con un nivel de riesgos adecuado, esto es lo que, al menos yo, le pido a las plataformas de crowdfunding, después como inversores asumiremos el riesgo inmobiliario (por eso es un 10% el retorno) pero al menos que el proyecto tenga sentido, el inversor esté cubierto y que el promotor se la juegue conmigo. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 18/11/25 23:29

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Completamente de acuerdo en todo lo que expones, gracias por exponer tu opinión

Re Inversor 18/11/25 17:25

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Agradezco el comentario, no obstante, es incierto la última afirmación que realizas. Con la subasta del activo se repagan los costes de ejecución, deuda e intereses (si hubiese para todo) pero estos procedimientos de ejecución duran 2-3 años de media. Los abogados no trabajan gratis, una cosa es que, llegado el caso de subasta del activo se pueda recuperar los costes de abogados y otra cosa es ¿Quién va a pagar los costes de los abogados y procuradores durante los 2-3 años que dure el proceso de ejecución? Como te digo, inicialmente seguro que lo hacen las plataformas para evitar perder inversores pero si los default empiezan a ser frecuentes las plataformas no van a tener capacidad para cubrir esos costes y, solo entonces, muchos inversores se darán cuenta de que los proyectos de deuda no son tan "seguros" como creen.Un ejemplo son aquellos préstamos (se me viene a la cabeza uno de civislend y ahora alguno de wecity) que está en ejecución hipotecaria, ¿Quién ha pagado a los abogados para que inicien los procedimientos legales? ¿Si en vez de ser un proyecto aislado son 15, quien va a cubrir esos costes?Más allá de deuda o equity lo que le da sentido a la inversión inmobiliaria es el proyecto que se desarrolla, pero hace ya meses que las plataformas no filtran nada y solo quieren cobrar su comisión, por eso digo que el mundo del crowdfunding inmobiliario tiene muy mala pinta de cara a futuro. Es más, y esto ya es sacar la bola de cristal, muchos de estos préstamos que entren en default van a acabar siendo comprados por Fondos de Inversión que ofrezcan a los inversores cobrar el 30-40% de lo que invirtieron a cambio de quedarse ellos con la deuda. Guardarse este post para dentro de unos años. P.D: Adjunto la referencia de un contrato de inversión en Urbanitae, en ningún momento se dice quién va a pagar los costes de ejecución.

Re Inversor 17/11/25 19:54

Ha respondido al tema Civislend

No, en el PDF del resumen económico del proyecto que cuelga civislend aparece abajo a la derecha. También aparece en el texto resumen, el “promotor” pone, sobre el papel, 680.000€ en todo el proyecto

Re Inversor 17/11/25 18:50

Ha respondido al tema Civislend

Vengo de aquí (https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding?page=1#respuesta_7074159) Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal:Plataforma: CivislendProyecto: Real de la QuintaPromotor: Mirador del Lago SLFecha: 20/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:Es deuda sí, pero nuevamente con muchos matices:- NO es una empresa de promoción inmobiliaria, es una persona que va a realizar un proyecto. Para mí esto es un gran warning de riesgo tanto por capacidad financiera, técnica como posibilidades de que se haga una mala disposición del capital.- Todo el riesgo está concentrado en una sola villa, no me gustan nada esos proyectos por la dificultad de determinar el valor de mercado ¿Porqué 6M€ y no 5 o 7,5?- Los inversores de Civislend (en distintos tramos) cubren todos los costes de construcción y el 50% del coste del suelo 4,25 millones de euros y el "promotor" solo pone 680k€ de los cuales, con seguridad, una parte importante los va a recuperar con costes de gestión y otras facturas que cargue al proyecto.- Para defenderlo, la plataforma se escuda en que el Loan To Value (LTV) es un 61%. ¿Quién fija ese value? La realidad es que el Loan to Cost de la operación, que es lo que realmente se debería medir, es de un 87% (sin considerar los costes que van a volver al promotor en concepto de fees de gestión). - El promotor no se juega prácticamente capital, por lo que la posición de "deuda" que siempre decimos que es más segura deja de serlo. Siempre se argumenta que en deuda estamos protegidos porque si no devuelven el capital se siguen generando intereses de demora hasta la ejecución. La realidad es que, como los inversores de civislend ponen casi todo el capital, en caso de problemas solo se recuperará el dinero si el precio de mercado de la Villa es superior a los costes totales (+intereses), en este caso, en el mes 24 la villa tendría que valer 5.200.000€ para repagar deuda e intereses y, a partir de ahi, un 12,5% más por cada año que tarde en recuperarse el activo. - En resumen, si el proyecto se tuerce los que tendrán un problema son los inversores de Civislend no el promotor. Scoring de riesgo7,5/10- Tipología: 7/10 Poco capital del promotor - Deuda - el promotor solo aporta 680k€ sobre un volumen total de inversión de 4,9M€ (13,8% de los costes) menos lo que drene por gestión- Promotor: 9/10 No es un promotor, es una persona que va a hacer un chalet de lujo.- Comercial: 8/10 Riesgo muy concentrado, una única villa. ¿El precio de mercado cubrirá los costes de financiación + intereses?- Obra: -/10 Difícil saber si las estimaciones de costes son correctas- Financiación: 2/10 Lo va a cubrir Civislend en distintos tramosResumenFinanciar proyectos en los que el promotor pone poco equity, supone un riesgo altísimo ya que los inversores, a través de la plataforma, están asumiendo indirectamente todo el riesgo. La única ventaja/garantía que aporta la deuda vs equity es el capital que ha enterrado en el proyecto el promotor. Además concentrarlo en una única villa aumenta todavía más el riesgo de la operación (distinto es una promoción de 15 viviendas ya que algunas se venderán, aquí es todo o nada). Más pronto que tarde los inversores empezarán a descubrir que la "deuda" también tiene riesgos, especialmente si el promotor pone poco equity y el activo que da garantía al proyecto es poco liquído (como este caso). Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, yo, mientras sigan intentando venderme como deuda una operación con un 87% de LTC, mientras sigan ofreciéndome meter mi dinero en villas y en proyectos en los que el gestor es el único proyecto que construye, no invertiré.