Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 28/01/26 20:50

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información.

Re Inversor 27/01/26 13:06

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Alegre Promotor: DOS MIURAS HOLDING SL Fecha: 29/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6+6 mesesComentarios:- Sigo diciendo que Urbanitae me parecen los más transparentes del mercado y que intentan, al menos, hacer las cosas bien, pero creo que es que no hay oportunidades suficientes para el volumen de comisiones que tienen que generar todas estas plataformas y acaban metiendo proyectos cada vez más riesgosos. También digo, hay plataformas que están financiando cosas en Republica Dominicana, eso sí que es riesgo, hay que intentar ser objetivos con todas las plataformas, pero sepan que estamos navegando entre proyectos con muchísimos riesgos. - Lo más importante de todo es este párrafo "En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO)." Como digo, punto positivo para Urbanitae porque nos lo están contando y no van de mala fe (seguro que en otras plataformas estamos financiando proyectos con estos mismos riesgos y no nos han dicho nada), pero punto negativo por dejar pasar este riesgo. Esto es un binario, o se soluciona el trámite urbanístico (desconozco cual es) o ya no es que las villas se vendan o no, es que se convierte en un suelo donde no se puede construir y, por tanto, se perdería casi toda la inversión. - Lo anterior, para mi criterio, invalida la operación. No puedes meter a minoristas en operaciones de alto riesgo en la que pueden perder una gran parte del capital, el interés, además, es bajo para el riesgo asumido. Que esta operación la haga un Fondo de Inversión tras un análisis exhaustivo de la casuística tiene sentido, porque si se equivocan los gestores van a la calle, pero no que lo haga Urbanitae con el dinero de ahorradores no debería ser permisible. - Para el que me lea con asiduidad, ya saben que, a parte, hay que huir de los proyectos en los que pone la palabra "refinanciación" que, para el lenguaje cotidiano de los que no sean expertos se traduce en "Proyecto que arrastra problemas". También huyo de la palabra "villa" ya que son proyectos binarios que se vende o no se vende lo que incrementa la concentración de riesgo. -El 18+6+6 es algo obsceno para el mundo inmobiliario, hasta 30 meses para un activo que está a un 70%. Lo hacen para evitar problemas de impagos y poder decir que el préstamo está al día, pero la financiación debe de ser acorde a los tiempos del proyecto no poner plazos largos para decir "así no pueden decir que han incumplido". Si hubiera que ejecutar, estamos hablando de que mínimo hasta 2031-2032 no se tendría control sobre el activo. - Los 4 millones que dicen que levantan de coinversores (es la parte de la gestora a grandes inversores) sinceramente no sé como lo hacen y como han conseguido "engañar" a inversores que se presuponen profesionales para que entren en este tipo de proyectos en los que los riesgos vs beneficio está claramente descompensado. Insisto, Urbanitae para mí son los que mejor hacen las cosas y les agradezco la transparencia, ya que solo podemos analizar los proyectos si nos dan la información (otras plataformas no nos la dan), pero este proyecto no es para ningún inversor minoritario. El problema es que se acaban los proyectos que financiar, pero para mantener la estructura hay que seguir sacando proyectos, si no cómo pagan los salarios, y la única manera de seguir sacando proyectos es asumir cada vez más riesgos (con el dinero de otros). Scoring de riesgo8/10- Tipología: 8/10 Deuda. Ejecutar el activo no nos garantiza recuperar el dinero si el activo está sobre una zona no urbanizable (viviendas ilegales). - Promotor: 9/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a dos personas de Italia. - Comercial: 8/10 Dos villas de lujo, todo o nada. - Obra: 3/10 Esto sí que parece que está avanzado- Financiación: 8/10 No para financiar el proyecto si no, en caso de que pasen 30 meses y sigamos igual no va a venir nadie a refinanciarnos. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 23/01/26 13:11

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Perdonad que no me pase por aquí pero casi todos los últimos que están subiendo son fuera de España y prefiero no opinar de mercados que no conozco. Si ya es difícil el inmobiliario en España como para analizar una oportunidad de un país donde no conozco ni la jurisdicción.

Re Inversor 16/01/26 11:42

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Casa Fortuna Promotor: Casas Fintech Fecha: 20/01/2025Tipología: EquityPlazo: 30 mesesComentarios:- Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico: - Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios. Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada. Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros. No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión. A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor: n.a.- Comercial: n.a. - Obra: 6/10 n.a. - Financiación: n.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 12/01/26 19:55

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Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará. La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos.

Re Inversor 12/01/26 19:32

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Plataforma: CivislendProyecto: Residencial Tagle Badajoz Promotor: DOMUSCORP RE S.L. Fecha: 12/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado. - Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo: 1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale. Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos. 2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€. 3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€. 4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro?Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro. El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado. Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor: n.a.- Comercial: n.a. - Obra: 6/10 n.a. - Financiación: n.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 07/01/26 23:37

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Mi sensación, es que están intentando generar el mayor ebitda posible para vender la plataforma a otro inversor. Al final la plataforma es una start up, si viene alguien y te compra el negocio los dueños materializan sus beneficios y los problemas se los queda el nuevo comprador.Lo único positivo que espero que pase, es que estos negocios no se deben valorar por ebitda ya que la plataforma cobra en el momento 0 y no tiene ingresos pendientes. Cualquier inversor profesional que valore estas plataformas, debería considerar que lo que está comprando son todos los problemas del pasado, la estructura y la marca, pero ningún ingreso futuro.Ya han subido varias noticias en prensa de que tanto Urbanitae como Civislend están en proceso de venta, Wecity seguro que también. A los inversores minoristas, que somos los que les generamos el negocio y su Ebitda, nos dejarán en el camino, dentro de dos o tres años intentarán no ser ellos los que estén y se comerá otro el marrón. No todos los proyectos van a ir mal, de hecho la mayoría se recuperará el dinero, pero como el viento deje de soplar se pueden ir a tasas de defaults por encima del 15-20% y eso te mata el negocio.Con el tiempo veremos en que acaba todo esto.

Re Inversor 07/01/26 11:57

Ha respondido al tema Civislend

Soy consciente, pero soy de la opinión de que debería intervenir en regular esto para evitar que distribuyan proyectos fallidos entre minoristas. No tiene nada que ver, pero también distribuían los bancos preferentes entre minoristas y nadie decía nada, hasta que vinieron los problemas y tuvo que ser regulado. NO se puede distribuir un producto entre inversores minoristas si eres consciente de que ellos no saben en lo que están invirtiendo, por mucho que digas que has publicado cuatro pdfs con datos. La información, en muchos casos, es errónea, oculta datos y es insuficiente. Será cuestión de tiempo que esto se regule también, cuando se acumulen denuncias de minoristas que han perdido su dinero. El pasado, demasiadas veces, se repite. La mayoría de los inversores ni siquiera saben que esto del crowdfunding hace muchos años que existe, que investiguen un poco lo que pasó con Housers. No eran mejores ni peores que las plataformas de hoy en día, simplemente que no les pilló un ciclo como el actual, en el que la continua subida de precios de viviendas tapa todos los errores y proyectos fallidos. Esto no será así para siempre. https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y

Re Inversor 07/01/26 10:40

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Me uno a las palabras del compañero @sparrow-in-jail en el post especifico de Civislend sobre el proyecto Cala Major Mallorca. Viviendas ya terminadas y con licencia de primera ocupación desde Marzo de 2024, que no se han vendido, y ahora vienen a refinanciarlas con minoristas. Lo vengo avisando, la barra libre que ha implementado Civislend va a meter a los minoristas en problemas mas pronto que tarde. Eviten los proyectos refinanciados y, especialmente, eviten este proyecto que no sé ni como calificarlo. No venden las viviendas desde hace dos años y vienen a pedirle a minoristas que le den 5 millones, ¿Esto que es una venta encubierta de las viviendas? Con la deriva de los últimos proyectos de Civislend, me iría alejando de esta plataforma, al menos, hasta que cambien la línea.

Re Inversor 07/01/26 10:34

Ha respondido al tema Civislend

Poco más que decir, me uno a tus palabras. Proyecto con Licencia de Primera Ocupación desde Marzo de 2024 y las viviendas no se han vendido. La barra libre que ha implantado Civislend se le va a atragantar a más de uno pronto, este tipo de proyectos son una vergüenza para el sector del crowdfunding. Que venga la CNMV y me explique quien protege aquí los intereses del inversor minorista.