Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 28/11/25 17:55

Ha respondido al tema Civislend

Plataforma: CivislendProyecto: Rocabella AdejePromotor: AVELLANARFecha: 03/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- La parte positiva es que es un suelo "virgen", es decir, recién comprado, no un proyecto que ya arrastre problemas.Cómo Civislend ya ha demostrado que no es fiable con la información de capital que pone el promotor, por lo que no sé cuánto de alineado está con los inversores, en este proyecto de financiación de suelo me quedaría con que (si todo va mal) el préstamo de 4,6M€ se quedaría en última instancia con el activo. Es decir, es como si los inversores compraran el suelo por 4,6M€ en lugar de por los 5,5M€ que indican que ha pagado el promotor. Los intereses anuales son del 13% (598.000€), por tanto, en 18 meses la suma de principal e intereses del préstamo será superior al importe que han pagado hoy por el suelo, por lo que, a mi entender, esto es como si fuera un proyecto de equity ya que la garantía vale casi lo mismo que el capital que hemos aportado los inversores. El LTV del proyecto es del 83%.No tiene sentido que el suelo lo hayan comprado por 5,5 y digan que está valorado en 14,6, así que hasta que nadie explique eso, por prudencia, cogeré el precio de compra del suelo como valor real de mercado.- Después iría el análisis inmobiliario, promotor, ubicación, demanda, etc. Si el proyecto es bueno inmobiliariamente, saldrá bien. Como Civislend apenas da información (más allá de un pdf con números en partidas agregadas que no justifican de donde salen), me ahorro dar una opinión inmobiliaria del activo, ya que no tengo información para valorarlo.- Y una cosa importante, tal y cómo está planteada a día de hoy la operación, un banco no va a dar dinero para financiar el proyecto y devolver el préstamo a Civislend. Ningún banco hace eso, por lo que el promotor no tiene bien planteada la salida.Otra cosa es que en estos meses busquen otros inversores que entren al proyecto poniendo equity, y con esos inversores saquen a Civislend, o que busquen otra manera de refinanciar el préstamo.- Por terminar, mira que creo que el proyecto inmobiliario podría tener sentido y entonces irá todo bien, pero las estructuras que proponen son leoninas nos venden garantías hipotecarias cuando estas han sido compradas hace unos meses por el 83% del valor del préstamo, nos dicen que nos va a sacar el banco cuando eso es mentira (buscarán otras soluciones pero en esta estructura no va a sacarnos el banco).Por cierto para los que preguntaban por qué es un 13%, porque esto, por mucho que lo llamen deuda, se parece mucho a equity.Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6,5/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque el préstamo representa un 83% del valor de la garantía. Es como si fuera un proyecto de equity.- Promotor: 6,5/10 Lo mismo, promotores pequeños con estructuras opacas y sin apenas personal.- Comercial: n.a. No se puede valorar, ponen una línea diciendo que venden la promoción por 65M€ nada más de información, así es imposible siquiera intuir si está en precios de mercado.- Obra: n.a. Idem anterior- Financiación: 8/10. Explicado anteriormente.ResumenMe van a dejar de leer porque parece que a todos los proyectos les saco problemas, pero es que cuando viene un suelo sin problemas heredados, proponen una estructura desequilibrada. Que digan que es un proyecto de equity y yo lo valoro como tal, pero que no nos vendan equity camuflado de deuda.Seguiré dando mi opinión aunque me quede sin seguidores, el problema no es nuestro como inversores, que espabilen las plataformas y defiendan a los inversores no que se dediquen a colocar proyectos que nadie quiere entre minoristas. Estamos aquí en los contenedores de basura del supermercado argumentando si esos palitos de pescado que han tirado todavía se pueden comer o no, lo mismo sale bien y todavía está en buen estado, pero conmigo para ese juego que no cuenten porque dentro se están comiendo el poco pescado fresco que hay ahora mismo en el mercado. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 28/11/25 17:55

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: Rocabella AdejePromotor: AVELLANARFecha: 03/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- La parte positiva es que es un suelo "virgen", es decir, recién comprado, no un proyecto que ya arrastre problemas. Cómo Civislend ya ha demostrado que no es fiable con la información de capital que pone el promotor, por lo que no sé cuánto de alineado está con los inversores, en este proyecto de financiación de suelo me quedaría con que (si todo va mal) el préstamo de 4,6M€ se quedaría en última instancia con el activo. Es decir, es como si los inversores compraran el suelo por 4,6M€ en lugar de por los 5,5M€ que indican que ha pagado el promotor. Los intereses anuales son del 13% (598.000€), por tanto, en 18 meses la suma de principal e intereses del préstamo será superior al importe que han pagado hoy por el suelo, por lo que, a mi entender, esto es como si fuera un proyecto de equity ya que la garantía vale casi lo mismo que el capital que hemos aportado los inversores. El LTV del proyecto es del 83%. No tiene sentido que el suelo lo hayan comprado por 5,5 y digan que está valorado en 14,6, así que hasta que nadie explique eso, por prudencia, cogeré el precio de compra del suelo como valor real de mercado. - Después iría el análisis inmobiliario, promotor, ubicación, demanda, etc. Si el proyecto es bueno inmobiliariamente, saldrá bien. Como Civislend apenas da información (más allá de un pdf con números en partidas agregadas que no justifican de donde salen), me ahorro dar una opinión inmobiliaria del activo, ya que no tengo información para valorarlo. - Y una cosa importante, tal y cómo está planteada a día de hoy la operación, un banco no va a dar dinero para financiar el proyecto y devolver el préstamo a Civislend. Ningún banco hace eso, por lo que el promotor no tiene bien planteada la salida. Otra cosa es que en estos meses busquen otros inversores que entren al proyecto poniendo equity, y con esos inversores saquen a Civislend, o que busquen otra manera de refinanciar el préstamo. - Por terminar, mira que creo que el proyecto inmobiliario podría tener sentido y entonces irá todo bien, pero las estructuras que proponen son leoninas nos venden garantías hipotecarias cuando estas han sido compradas hace unos meses por el 83% del valor del préstamo, nos dicen que nos va a sacar el banco cuando eso es mentira (buscarán otras soluciones pero en esta estructura no va a sacarnos el banco). Por cierto para los que preguntaban por qué es un 13%, porque esto, por mucho que lo llamen deuda, se parece mucho a equity. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6,5/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque el préstamo representa un 83% del valor de la garantía. Es como si fuera un proyecto de equity. - Promotor: 6,5/10 Lo mismo, promotores pequeños con estructuras opacas y sin apenas personal. - Comercial: n.a. No se puede valorar, ponen una línea diciendo que venden la promoción por 65M€ nada más de información, así es imposible siquiera intuir si está en precios de mercado.- Obra: n.a. Idem anterior- Financiación: 8/10. Explicado anteriormente. ResumenMe van a dejar de leer porque parece que a todos los proyectos les saco problemas, pero es que cuando viene un suelo sin problemas heredados, proponen una estructura desequilibrada. Que digan que es un proyecto de equity y yo lo valoro como tal, pero que no nos vendan equity camuflado de deuda. Seguiré dando mi opinión aunque me quede sin seguidores, el problema no es nuestro como inversores, que espabilen las plataformas y defiendan a los inversores no que se dediquen a colocar proyectos que nadie quiere entre minoristas. Estamos aquí en los contenedores de basura del supermercado argumentando si esos palitos de pescado que han tirado todavía se pueden comer o no, lo mismo sale bien y todavía está en buen estado, pero conmigo para ese juego que no cuenten porque dentro se están comiendo el poco pescado fresco que hay ahora mismo en el mercado. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 27/11/25 18:14

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Mañana subo el análisis del otro proyecto de Civislend que me habéis preguntado. Para que ustedes lo puedan entender con un simil, tienen que ser consciente de que con las plataformas de crowdfunding no estamos en la sección de pescadería de pescado fresco (ese ya se lo han llevado los grandes inversores), si acaso en la sección de congelados, y tampoco de salmón congelado si no de palitos de pescado (aunque alguna vez pueda aparecer una dorada de vez en cuando). Pero es que hace tiempo que ya han empezado a vendernos pescado en mal estado, que no tiene porque darnos vómitos pero estamos comprando papeletas para que pase, y hay algunos proyectos que directamente nos están dando las espinas diciéndonos que es un pescado buenísimo. Por eso me es difícil hacer los análisis a veces, entre pescado caducado y palitos de pescado congelado, pues prefiero los palitos, pero tengo que seguir diciendo que lo que estamos comiendo son restos de mala calidad, no se crean que estamos con percebes.

Re Inversor 27/11/25 17:50

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Disculpad que con tanto proyecto no había tenido tiempo de verlo, os subo a continuación mi opinión: Plataforma: CivislendProyecto: Bayer BenicasimPromotor: MITTODE SL Fecha: 28/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6 mesesComentarios:- Partir de la base, pese a que he sido crítico con todas las plataformas, tengo que decir que Urbanitae da mucha más información para analizar proyectos. Civislend, pese a que la gente está más contenta (empezaron después ya vendrán los defaults), me parece que son muy poco transparentes en la documentación e información que comparten y se han acomodado en eso de "sacar lo que sea" (no lo digo por este proyecto en concreto). - Como los mínimos de calidad de proyectos están tan bajos, aquí aclarar que partimos de la base de que no es un proyecto que venga con problemas (refinanciado), ni con temas urbanísticos, es un "promotor" que va a hacer viviendas y quiere que se le financie la construcción. Parece mentira que el listón esté a esa altura en estos momentos. - Dicho esto, nos podemos centrar en la parte inmobiliaria que es lo que hará que el proyecto salga bien o no. Sinceramente, mentiría si dijera lo contrario, no controlo el mercado en Benicasim, por lo que no puedo argumentar una opinión inmobiliaria sobre si se venderán o no las viviendas (que es lo importante). Respecto a márgenes (beneficio sobre costes) el proyecto da un 14% (180.000€) lo cual es muy muy justo, sabiendo además que probablemente el local comercial (160.000€) será dificil de vender. Los costes también parecen ajustados. - Y después hay dos puntos que me hacen estar con la mosca detrás de la oreja: i) Que no les financie el banco (proyecto con licencia y en obra) unido a que solo hayan vendido una vivienda (cuando compraron el suelo hace 20 meses) ii) El "promotor" que no es un promotor, si no un particular que hace viviendas (David Cruz Jofre), si lo buscamos en google vemos que no tiene buena prensa. - La garantía hipotecaria algo ayuda y estoy más cómodo en un proyecto de deuda que de equity en este caso, pero lo importante es que el proyecto inmobiliario tenga sentido, si no por mucha garantía que tengamos no vamos a ver el dinero de vuelta. También los bancos financiaban en base a tasaciones en 2007 y aprendieron que eso no sirve de nada, la financiación tiene sentido si el proyecto inmobiliario tiene sentido. Scoring de riesgo5,5/10- Tipología: 4/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque habría que determinar la liquidez que tiene el activo.- Promotor: 8/10 Si bien es cierto que pone capital, no es ninguna empresa que se dedique a esto y el promotor, por la prensa que tiene, no da buena espina.- Comercial: 7/10 Desconozco la zona, pero no sé porque solo se ha vendido una unidad.- Obra: 5/10 Muy poco margen ante desviaciones de obra- Financiación: 2/10 Financia Civislend la obra.Resumen En resumen, con la poca información que nos dan, al menos es un proyecto "normal" de construcción de viviendas pero inmobiliariamente, aunque no controlo la zona, a nivel de márgenes lo veo muy justo y que no le dé financiación el banco es un warning. La garantía hipotecaria tampoco me da demasiada tranquilidad ya que si se ejecuta es porque el proyecto ha ido mal y no sé la liquidez que puede tener ese activo en benicassim.La parte buena es que estamos hablando de poco dinero, por lo que siempre hay más márgen de maniobra en caso de que se complique la cosa. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 26/11/25 12:49

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Gracias, disculpa que no te había leído. Lo que queda claro con esas contestaciones es que mienten, lo que digo, ya ha llegado un punto en el crowdfunding en el que los números dan igual, tu pones una foto y unos números en una web y la gente te manda el dinero. Como digo, esto va a acabar mal, no por este proyecto, si no por la dinámica que está cogiendo esto. Por aclarar las mentiras (que se contradicen en su propia respuesta): i) Ya han cambiado y ahora el precio de compra del suelo pasa de 4,75 a 3,5 (suelo más costes que ha incurrido el promotor hasta la fecha según Civislend)ii) A continuación te ponen que el promotor aporta 2,4M, cuando el préstamo se Civislend es de 3,8M y ELLOS mismos te acaban de decir que el promotor ha gastado desde la compra hasta ahora 3,5M€. El promotor está recuperando toda su inversión y poniendo 0 EUROS. Más allá de las mentiras de Civislend en este caso, lo de siempre, un proyecto con problemas, en el que el promotor pone 0 Euros y viene de una empresa que quebró en 2023, abren el proyecto y ya tienen 2,8M€ de financiación.Los que tendrían que parar esto son las plataformas que tienen gente con capacidad de análisis de operaciones inmobiliarias, pero ellos ganan dinero por generar proyectos, y la CNMV no se mete en la calidad o no de los proyectos, les da el sello de que la plataforma cumple con los requisitos (capital mínimo) para publicar proyectos. El tiempo pondrá las cosas en su sitio y los que estéis por aquí os alegraréis de haber sido prudentes en algunas operaciones.

Re Inversor 24/11/25 10:23

Ha respondido al tema Wecity

Los intereses son un importe muy pequeño del volumen de costes del proyecto, por lo que no me preocupa. Que no los cubra la garantía no significa que la cooperativa no esté obligado a pagarlos, simplemente el principal está garantizado por Hacienda y los intereses por el promotor, frente a la mayoría de proyectos que toda la inversión está únicamente garantizado por el promotor o el activo.

Re Inversor 21/11/25 20:26

Ha respondido al tema Wecity

No me da tiempo con tantos proyectos a analizarlos, paso a dejar mi opinión del próximo de Madrid Sirio Valdecarros. No me extiendo ya que estos proyectos no tienen misterio, financiar el IVA contra una garantía pignoraticia del mismo es de las cosas más seguras que se pueden hacer en el inmobiliario ya que te deudor es Hacienda no el promotor. El retorno es el 10,5% y el plazo será corto (6-9 meses), pero a nivel de riesgos yo siempre estoy cómodo en estos proyectos. Salvo que al promotor se le olvide decirle a Hacienda que le devuelva el IVA, no se me ocurren muchos más escenarios para no recuperar el dinero.

Re Inversor 21/11/25 20:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Hotel SevillaPromotor: Confia Capital Fecha: 25/11/2025Tipología: EquityPlazo: 26-30 mesesComentarios:- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo.- Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios.- De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado.- Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel.En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel.- Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no.- Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión.Scoring de riesgo7/10- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel.- Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará.- Comercial: 8/10 Alta varianza- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados.- Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra.ResumenAl gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 21/11/25 20:18

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Hotel SevillaPromotor: Confia Capital Fecha: 25/11/2025Tipología: EquityPlazo: 26-30 meses Comentarios:- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo. - Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios. - De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado. - Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel. En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel. - Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no. - Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión. Scoring de riesgo7/10- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel. - Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará. - Comercial: 8/10 Alta varianza- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados. - Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra. ResumenAl gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 21/11/25 19:21

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Justo ese balance me refiero. En este caso no es que una nueva Sociedad compre el suelo, si no que se refinancia a la Sociedad que ya tiene el activo