Participaciones del usuario David0772

David0772 18/08/21 13:49

Ha comentado en el artículo Vivienda en España ¿Oportunidad o trampa de valor?

Para mí en estos momentos adquirir una vivienda equivale prácticamente a proteger el capital, a materializar el ahorro más allá del dinero fiduciario, y debería formar parte del proceso de diversificación de cualquier ahorrador, apenas el capital acumulado supere ciertas cantidades que no tienen por qué ser especialmente elevadas (estoy pensando por ejemplo en plazas de garaje). El que piense obtener rentabilidades sostenidas de doble dígito, debería mirar a otro lado, salvo oportunidades extraordinarias que a veces es cierto que surgen.Leyendo el hilo me parece oportuno aportar un ejemplo práctico de hace escasamente unos días en que estudié una pequeña inversión para un no residente europeo que adquirió una vivienda en la Costa del Sol. La compra se hizo con financiación bancaria a 20 años del 50% a un tipo fijo del 1,6%, con cierta vinculación mínima, es cierto, pero razonable, tarjeta de crédito, domiciliación de recibos y algún seguro, sin comisión de apertura y con gastos de formalización del préstamo a cargo de la entidad acreedora.La intención del comprador era básicamente diversificar su patrimonio, sin grandes expectativas de rentabilidad, y destinar la propiedad al alquiler a largo plazo durante cierto tiempo. Se trataba de un apartamento de dos dormitorios y dos baños, con trastero y aparcamiento, de unos 100m2 construidos en total, en poblado mediterráneo en urbanización cerrada con bonitos jardines y varias piscinas, cerca del mar y de núcleos urbanos consolidado, con menos de diez años de antigüedad, buen estado de conservación en general, sin vistas al mar, pero con mucha luz y bien orientado. Hicimos algunos números “muy muy conservadores”, a petición del inversor, para un periodo de diez años, que era el tiempo que había estimado que podía mantener su inversión.En cuanto a los desembolsos:- Precio de cierre: 300.000€- Impuestos, ITP Andalucía : 7% x 300.000€ =21.000€- Notaría + registro + tasación: 2.500€- Amueblamiento: 25.000€, IVA incluido (mejora sensible de mobiliario, nuevo mobiliario de terraza, cocina nueva con cambio de la mayoría de los electrodomésticos, y arreglos en general)- Impuestos anuales: IBI más tasas de basuras alrededor de los 1.000€/año- Mantenimiento anual: Alarma, comunidad de propietarios, seguro de hogar y management de la propiedad 2.500€/año- Contingencias: 500€/año (desperfectos o arreglos a cargo de arrendador)- Cuota financiera préstamo: 730,74€ mensualesEn cuanto a los flujos de caja que podría obtener la propiedad, hicimos las siguientes estimaciones:- Renta por alquiler: El precio medio de alquiler en la zona para que la vivienda pueda alquilarse fácilmente todo el año puede rondar los 1.000€, con consumos de agua y electricidad aparte, lo que haría una renta media anual de 12.000€ brutos anuales, alrededor del 4% del precio de la vivienda, actualizable según IPC. El mercado está ligeramente por encima de esa cifra, pero el inversor quería asegurarse la generación de rentas. Para forzar el modelo y dotarlo de más realidad, de los 120 meses de análisis, supusimos que el apartamento estaría 24 meses sin alquilar (o con problemas de cobro). Al financiarse mediante préstamo hipotecario, el modelo recibiría una entrada de caja de 150.000€, 50% del precio de adquisición.- Según las indicaciones del comprador, hasta el “año 10” el inversor podría mantener el activo sin problemas, y a partir de ese momento, podría decidir hacer líquida su inversión, debiendo liquidar lo que le falta por amortizar del préstamo, en ese momento, 80.983,26€, que disminuirá el flujo de caja a recibir por la desinversión. - Igualmente tuvimos en cuanta la comisión por venta, que se ha estimado en un 5% (+21% de IVA), razonable para segunda residencia, así como el pago del impuesto de plusvalía municipal, cuyo importe es muy difícil de prever, pero que estimamos en 3.000€.Al realizar una estimación a 10 años vistas resulta fundamental actualizar los desembolsos a la inflación, supusimos dos tipos, una general para todas las magnitudes, y otra específica para la vivienda en sí. Si establecemos ambas a un 2%, que fue el escenario que establecimos, obtenemos la siguiente tabla:Es decir, con todas las hipótesis planteadas, entre ellas un ratio muy conservador entre rentas de alquiler y precio de la vivienda del 4%, este inversor obtendría una TIR bruta antes de impuestos del 2,13% prácticamente tendría que despreocuparse por aportar fondos a su inversión salvo los ejercicios que su apartamento no estuviera alquilado (contingencia que estaba dispuesto a asumir), la rentabilidad vendría sobre todo al final, con la revalorización de su propiedad, que hemos establecido en un 2% anual de media, lo que significaría una revalorización bruta del 22% en diez años. Este planteamiento le pareció razonable, y adquirió la vivienda con estas expectativas.Sobre esta base, y por curiosidad, decidí hacer simulaciones, usando como variable la inflación esperada en la vivienda, llegamos a lo siguiente:Con la ratio alquiler/precio del 4%, observamos que la rentabilidad de la inversión va a venir dada por el comportamiento del precio de la vivienda. Si la vivienda no se revalorizara nada estos diez años, la TIR estaría sobre el -0,68% y bastaría que esta revalorización fuera del 0,5% para que la inversión pueda mantener su poder adquisitivo. Si el incremento anual de precios fuera durante estos diez años del 3%, la TIR se iría al 3,47%. Obviamente esta simulación no incluye el “boom” que se está produciendo actualmente en algunos países (Estados Unidos, Nueva Zelanda, Dinamarca….etc), o volver a la explosión de precios de los primeros años de la década de los 2000, con revalorizaciones del 20-30% en muy poco tiempo, en cuyo caso, claro está, lo más probable es que el inversor medite liquidar la vivienda en el año 2 o 3 (ó no, porque si eso sucede las rentas por alquiler se dispararían y podría decidir mantener la inversión y disfrutar de unas mejores rentas). Pero si esperamos un mercado en modo “boom” con tasas de crecimiento de precios del 10% durante tres años, y con venta de la propiedad en ese momento:No está mal, aunque tampoco replicamos ese 10% de incremento de precios del mercado, principalmente por el efecto impositivo de compra, y en nuestro caso, los costes de adecentar el apartamento. El efecto impositivo de adquisición de un bien inmueble es un lastre importante que no tiene otro tipo de inversiones y que hay que tener mucho en cuenta (el día n+1 de hacer la inversión, el inversor necesita vender la propiedad por un 8-9% más de lo que la compró para no perder si es usada, o un 11-12% si es nueva,). Existen además costes no despreciables de venta, como es la comisión, gravada adicionalmente a un tipo del 21% de IVA, así como la plusvalía municipal a pagar al Ayuntamiento correspondiente, que lastran finalmente el importe neto a recibirOtro lastre es su liquidez, y no solo porque puede tardar varios meses en materializar la venta, hay tener cuidado también con el momento elegido, porque como se necesiten esos recursos en un momento difícil del mercado, las expectativas de materializar la venta a precio razonable pueden desvanecerse, y lo que pudo ser una buena compra en su momento, convertirse en una mala venta y echar por tierra años de inversión. Tampoco ayuda la desprotección legislativa actual del propietario frente a impagos u ocupaciones del inquilino, son riesgos que también hay que tener en cuenta. Y en cuanto a los beneficios fiscales de exención del 60% sobre rentas procedentes del alquiler, hay que tener cuidado con el tipo general de IRPF del inversor y que la deducción no es sobre renta bruta, sino renta neta, esto es, una vez deducidos gastos del arrendador, por lo que el beneficio fiscal existe, pero podría no ser excesivo.También es importante no dejarnos llevar por el barato y fácil acceso a financiación. Es cierto que hay oportunidades únicas para endeudarse a tipo fijo por un largo periodo de tiempo, pero debido a la escasa rentabilidad económica (de la inversión) neta (una vez deducidos gastos) que se le puede sacar al activo, el efecto apalancamiento es muy reducido. Si el ejemplo anterior lo hacemos sin financiación, llegamos a esto, 1,98% sin apalancar frente 2,13% apalancado:Es cierto que vamos a necesitar más fondos, pero la TIR final es muy similar. Solo en el caso del segundo escenario, esto es, esperar una revalorización importante de la vivienda en el corto plazo la rentabilidad se vería netamente mejorada, 7,44% frente 2,58%, así quedaría la operación sin endeudamiento:Ni que decir tiene que si conseguimos un activo inmobiliario con un yield bruto (sin gastos) del 6%, en vez del 4%, las TIR mejorarían también sensiblemente, tanto si vamos a largo plazo como si estuviéramos dispuestos a deshacernos de la propiedad en pocos años:A esto es lo que me referiría al principio de “oportunidades extraordinarias” que a veces existen en el mercado, pero hay que analizarlas muy bien, e ir con cuidado para no acabar con un activo problemático entre las manos, y no guiarse solamente por el yield bruto, sino tener en cuenta también el yield neto, con los gastos y desembolsos que nos va a exigir la inversión, así como los costes en los que vamos a incurrir cuando queramos desprendernos del activo. No todo lo que reluce es oro.He sido quizás muy negativo en mi análisis, pero es que son muchos los factores que hay que tener en cuenta y considerar antes de una inversión inmobiliaria. Y a la pregunta de si es buen momento o no para adquirir una vivienda en España, a pesar de todo, estoy de acuerdo con que posiblemente así sea (poco que perder, y algo que ganar), pero con cuidado y seleccionando mucho el tipo de activo, realizando planificaciones reales de ingresos y gastos que incluyan escenarios desfavorables que nos puedan permitir mantener la inversión (no malvender) si el mercado se viene abajo. Y por supuesto no esperar hacernos ricos con ello, más bien, como decís, mantener a resguardo de los bancos centrales parte de la riqueza y el ahorro que cada uno con su esfuerzo haya podido atesorar en su vida.

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David0772 05/08/21 10:58

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Noticia extemporánea y sin mayor relevancia…. En la memoria del 2020, en su página 84, la compañía nos decía: “El acta firmada parcialmente en conformidad se refiere principalmente a un menor coste fiscal de participaciones financieras considerado por la Inspección en diversas operaciones societarias realizadas por el Grupo entre los ejercicios 2005 a 2010, cuyo efecto es una reducción de las bases imponibles negativas no activadas pendientes de compensar del Grupo por importe total de 66,7 millones de euros (es decir, sin efecto alguno en el balance de situación individual y/o consolidado de la Sociedad dominante). El acta firmada en disconformidad se refiere a la distinta interpretación realizada por la Inspección respecto a los cálculos realizados por el Grupo en la aplicación del artículo 62.2 de la Ley del impuesto de sociedades relativo a la restricción de pérdidas obtenidas en la transmisión de acciones en el ejercicio 2015, cuyo principal efecto sería una reducción adicional de las bases imponibles negativas reconocidas (igualmente, sin efecto en balance de situación de la Sociedad dominante)” No tiene ningún efecto puesto que esas bases negativas no se encuentran activadas contablemente, es decir, no figuran en el activo de la compañía, por prudencia valorativa. De cualquier modo, dicha acta será recurrida, con lo que serán los tribunales los que tengan la última palabra. La compañía además nos recuerda: “A 31 de diciembre de 2020, el importe total de las bases imponibles negativas pendientes de compensar acreditadas por las sociedades del Grupo asciende a 492.712 miles de euros (689.040 miles de euros en el ejercicio 2019), aproximadamente. El Grupo mantiene registrado en el epígrafe “Activos por impuestos diferidos” del activo no corriente del balance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2020 un crédito fiscal derivado de dichas bases imponibles negativas por importe de 11.021 miles de euros (14.740 miles de euros en el ejercicio 2019)” Por tanto todavía le quedan 492MM€ de bases imponibles negativa (el resto hasta los 689MM€ imagino que fueron compensadas el 2019 y sirvieron para no pagar impuestos por la plusvalía de la venta del 14,45% de DCN a Merlin), aunque solo tiene reconocido como activo 11,02MM€. Si contablemente hubieran reconocido la totalidad de estas bases, el activo resultante estaría por encima de los 100MM€. Y si por lo que fuera, judicialmente se diera validez a los argumentos de Hacienda, estos 492MM se reducirían en 66,7MM€ en disputa, sin más efectos contables.Muchas compañías optan por activar dichas bases imponibles, y a veces nos encontramos con cantidades descomunales activadas, dando por segura que van a poder aplicarlas a beneficios futuros, o que nadie duda de su veracidad, y no siempre es así, porque Hacienda primero, o un Juez después, pueden opinar lo contrario, y entonces sí que pueden causar un destrozo... pero no es nuestro caso. Ah… y por cierto, y con respecto a las actas levantadas por inspección de IVA (2014-2017) y firmadas de conformidad, el expediente sancionador ascendió a la inconmensurable cifra de 90.000€ por esos tres años… sin duda alguna un durísimo golpe a la estabilidad financiera de la compañía. Madre mía, lo que hay a veces que leer…

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David0772 02/08/21 21:05

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

1. Pérdidas y Ganancias La facturación estos primeros seis meses del año ha ascendido a 454MM€, lo que supone el registro más alto semestral de estos últimos años. En especial la de este 2t estanco que ha supuesto 241MM€, frente a 213,4 MM€ del 1t, casi un 13% más, por lo que deducimos que el ritmo de ejecución de obras se ha acelerado. Si comparamos las cifras inter semestrales, tal y como indicia la compañía, el incremento de actividad ha sido del 3,6%. En cuanto al EBITDA, ha permanecido prácticamente idéntico a los seis primeros meses del ejercicio anterior, alrededor de los 26,5M, lo que equivale a un margen sobre ventas global del 5,8%. Pero si hacemos el cálculo de este 2t estanco observamos una notable mejoría, ya que se han obtenido 14,97MM€ de EBITDA para una facturación de 241MM€, lo que equivale a un margen global del 6,2%, frente al pobre 5,3% del 1t, lo que supone una mejora de casi el 17%. Si analizamos las distintas ramas de actividad vemos con más claridad que la mejora en las cifras de rentabilidad del negocio han procedido de la rama de construcción. Si el 1t cerró con un 3,5% (187MM€ de facturación para un EBITDA del 6,62MM€), este 2t “estanco” lo ha hecho con un margen del 5% (215,8MM€ de facturación para un EBITDA del 10,78MM€), lo que supone una mejora del 42%. La mejora en los márgenes de construcción pura y dura ha sido intensa estos últimos tres meses, con lo que se ha podido recuperar la media acumulada de estos seis primeros meses hasta el 4,3%. El resto de actividades se han comportado de modo similar, salvo el área inmobiliaria, cuyo margen este trimestre ha vuelto a caer. Si el 1t facturó 4,5MM€ y aportó un EBITDA de 1,29MM€ (28%), este 2t la facturación ha sido de 3,7MM€ y ha aportado solamente 0.21MM€ (5,6%), con lo que la media de semestre se sitúa en con un margen de 18%. Si bajamos a la línea del EBIT observamos una mejora con respecto a los seis primeros meses del 2020 de un 15%, pasando de 13,9MM€ a 16,07MM€, debido a unas menores amortizaciones y unos deterioros comerciales algo más contenidos. Si seguimos bajando llegamos a los Resultados antes de impuestos, similares a los del ejercicio pasado 11,3MM€ frente a 11,5MM€, y anulando parte de los 2MM€ de mejora habida en el EBITDA. Aquí lo vamos a ver más claro: Aunque los ingresos financieros se han visto mermados de 3,59MM€ a 1,89MM€, los gastos financieros se han reducido de 5,3MM€ a 3,68MM€, y ambas partidas prácticamente se compensan. Hay que señalar que los gastos financieros a 30-06-19 y 30-06-18 eran 9,7MM€ y 10,5MM€, lo que cual pone en valor en ahorro tan importante en esta partida estos ejercicios. El “bocado” ha venido por el “el deterioro por instrumentos financieros” y los resultados participadas… Carlos Casado, Panamerican Mail, y DCN principalmente. Esto provoca que casi clavemos los resultados del semestre anterior 2. Cash-Flow La generación de caja este primer semestre del 2021 ha sido negativa, pero vamos a explicar por qué: El negocio ha generado caja por 27MM€, el circulante ha destruido 20,4MM€, y otras partidas han generado 6,9MM€, con lo que las operaciones ordinarias han creado caja por 13,5MM€. Las inversiones han generado a su vez caja por 20MM€ (cobro certificaciones concesiones principalmente), con lo que el flujo de caja libre ha sido de 33,55MM€, frente a 45,4MM€ de los seis primeros meses del ejercicio pasado. Esos 33,5MM de flujo de caja libre se han destinado a pagar dividendos 6,6MM€ y a pagar intereses y bajar deuda en 36,4MM€, con lo que ha habido que tirar de tesorería acumulada en 8,6MM€, que explica el leve empeoramiento en la situación de tesorería neta: Aquí lo vemos más claro, la deuda financiera se ha reducido en 38MM€, se han pagado 6,6MM€ de dividendo, y la caja solo se ha visto afectada en 8,6MM, el resto se ha financiado con el flujo de caja libre que ha generado la compañía estos seis primeros meses del año. La posición neta de tesorería es por tanto de 188,9MM€, algo más de la mitad de la valoración de la compañía. 3. Balance Poco que decir, escasa deuda financiera y elevada liquidez. El pasado 30-06-21 quedó pagado el último bono de las obligaciones que financiaron la concesión de hospitales de Chile (34,9MM€), con lo que a partir de ahora se van aliviar de forma muy significativa los flujos de caja destinados a la amortización de deudas bancarias: Pero es que además, de los algo más de 108MM€ de deuda financiera a largo plazo, debemos recordar que 89MM€ (capital más intereses) no los tiene que devolver hasta el 2039 (Préstamo Merlin), así que las amortizaciones de deuda financieras a partir de ahora son prácticamente irrelevantes, con lo que gran parte de los flujos de caja libre podrán ir a inversiones, acumular caja o retribuir al sufrido accionista. El Fondo de maniobra se ha visto reducido ligeramente con respecto a las cifras de finales del 2020, aún así se queda en algo más de 156MM€, y patrimonio neto se valora contablemente en 179MM€. Hay que tener en cuenta que el 10% de DCN está valorado contablemente en 16,4MM€, cuando el precio real de mercado es netamente superior, unos 130MM€, si aplicamos los múltiplos pagados en el 2019 por Merlin, por tanto, solamente por lo que corresponde a DCN, existen activo ocultos por al menos 113MM€ que no se encuentran adecuadamente contabilizados por prudencia valorativa. La compañía también nos informa de que las obras empezarán a finales del 2021, con lo que es probable que el proyecto se vaya revalorizando conforme vaya desarrollándose, y sobre todo, se aclare finalmente la estructura accionarial. 4. Conclusiones El 2º trimestre visto de forma aislado me ha parecido muy bueno, y ha mejorado sensiblemente las cifras del primero. Me ha sorprendido en especial la fortaleza de los márgenes de la construcción, que aunque no han sido excepcionales, sí que han mostrado bastante resiliencia a la fuerte inflación que está sufriendo el sector en general, con lo que soy optimista para este segundo semestre. La actividad se ha visto también incrementada estos último tres meses, como hemos visto un 13% más, y a pesar de ello la cartera de obra incluso ha permanecido prácticamente igual, lo que indica que la contratación sigue viento en popa, aunque cada vez más centrada en España y con menos obra internacional (75%-25%). En contra, vuelven a aparecer sombras en la actividad inmobiliaria de Perú, no sé si la elección del nuevo presidente claramente volcado al populismo de izquierda puede tener algo que ver, pero bueno, vamos a ver cómo evoluciona la actividad y márgenes estos trimestres. Por otra parte, y como hemos visto, la empresa se encuentra libre de amortizaciones significativas de deuda y una posición de tesorería envidiable, con lo que tiene el camino libre para diversificar su actividad con nuevas concesiones, o inversiones energéticas, y poder cumplir además sus compromisos con DCN, o incluso incrementar su peso si la guerra accionarial en curso así lo permitiera. Un saludo.

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David0772 07/07/21 16:17

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Dudo mucho que den una respuesta a esa cuestión. Imagino que como ocurre en España, cualquier OPA con exclusión de cotización de las acciones, suele llevar aparejada el pago de algún tipo de prima a los accionistas minoritarios, con lo que la sola presencia del rumor podría disparar la cotización en espera de una generosa oferta. Imagino también que las “hiperproteccionistas” autoridades argentinas tampoco lo pondrían fácil. Habría que hacerlo por tanto con absoluta discreción y de acuerdo con el regulador. Al cambio, CADO cotiza estos días sobre los 35M€ (la mitad que hace cinco o seis años), con lo que hacerse con la mitad de la compañía le costaría a la matriz 17,5M€, más una “prima” para que la operación pueda aprobarse, hacerse con el 100%, y excluirla de la Bolsa de Buenos Aires. En mi opinión valdría la pena hacer ese esfuerzo, la compañía ganaría en visibilidad y estabilidad monetaria, y sus resultados podrían consolidarse al 100%, como lo hacen el resto de actividades del grupo. Además, no debemos olvidar que la gestión de estos últimos años ha estado marcada por la mejora continua de la finca, debido a que gran parte de los recursos que genera se reinvierten, con lo que cada año que pasa hay más hectáreas en producción agrícola y ganadera, y más mejoras de toda índole. Si a eso le sumamos que en muy poco tiempo estará comunicada por carretera por la “ruta bioceánica”, tanto con los puertos chilenos que dan al pacífico, como con los puertos atlánticos brasileños (hasta ahora la producción se transportaba exclusivamente por rutas fluviales hasta los puertos atlánticos), y le añadimos las brutales subidas de las materias primas, en especial la soja, que es la principal fuente de ingresos del latifundio, motivos hay de sobra para apostar por Carlos Casado a estos precios, e incluso pagar una generosa prima por quedarse con el 100%. Pero como he dicho antes dudo mucho que vayan a hacer nada, principalmente porque todos sabemos que a la compañía le da igual el precio que el caprichoso mercado asigne a sus activos, e imagino que tampoco querrán embarcarse en más problemas en Argentina. Por cierto, la página de Carlos Casado tiene ya su versión en chino… a ver si los tiros van por otros lares… https://carloscasadosa.com/ch/ y es que China tiene un serio problema con la alimentación, porque en ella vive una quinta parte de la población mundial, y solo cuenta con el 10% de las tierras cultivables del mundo, muchas de ellas con altos niveles de contaminación.

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David0772 03/07/21 20:01

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

https://www.libremercado.com/2021-06-29/fulminan-indice-msci-economia-argentina-standalone-mapa-mundial-borde-de-la-quiebra-6794851/?_ga=2.22385343.561810556.1624983910-1426555454.1463991798 “Los mercados descontaban que Argentina sería desplazada a la categoría de "mercado fronterizo", que es el siguiente escalafón -sus gobernantes llevaban desde 2019 haciendo méritos-. Pero la sorpresa ha venido cuando MSCI ha hundido su nota hasta "standalone", la peor calificación posible, que está ocupada por economías tan limitadas como las de Jamaica, Zimbabue o Líbano” Con noticias como estas es difícil ser optimista con respecto a las inversiones que GSJ tiene en Argentina. El daño provocado estos años ha sido ya más que evidente: Las diferencias de conversión negativas del patrimonio neto a 31-12-2020, casi la mitad corresponden solamente a la divisa de ese país: O la ¿aportación? del país al EBITDA del grupo este 2020: O el valor contable de la compañía “Panamerican Mall”, que cuenta con el principal centro comercial de Buenos aires y de la GSJ posee un 20%, que como vemos, prácticamente ha perdido todo su valor contable en estos último cinco o seis años. O Carlos Casado, de la que GSJ tiene un 50%, que monetariza sus ingresos en dólares y guaraníes paraguayos, pero que cotiza sin sentido alguno en la bolsa de valores argentina en pesos, y que ha perdido en estos último años un 50% de su valor en euros, aunque su cotización se haya casi cuadriplicado. La finca está en Paraguay!. No sé a qué esperando GSJ para lanzar una OPA por el 50% que no controla y sacarla de aquel pozo sin fondo… Menos mal que el peso de los activos argentinos sobre el conjunto de la compañía es muy limitado, pero es muy triste pensar en la diversificación y expectativas de crecimiento que hubieran podido aportar al grupo si estuvieran en cualquier otro lugar con algo más de estabilidad, pero por donde se encuentran, y por el moméntum tan delicado que atraviesa el país, casi no cuentan con valor alguno, y me estoy acordando en especial de la bolsa de suelo en Buenos Aires para hacer 20.000 viviendas, que ahora mismo es casi como tenerlo en Kinshasa o Caracas. Pero bueno, a estas alturas de la película poco cabe hacer ya más que lamentarse, porque tratar de liquidar las inversiones en aquel país en estos momentos parece una quimera, más allá de conseguir quizás algunos varios miles de millones de papelitos llamados “pesos argentinos” sin valor alguno. Y como el que no se consuela es porque no quiere, pensemos pues que el roto está ya hecho (y contabilizado), con lo que no se debería esperar más deterioros significativos en los activos, más allá de los beneficios que allí que se obtengan, que después de impuestos, ajustes por inflación y depreciación de moneda acabarán convirtiéndose en nada. Es muy difícil buscar explicación a cómo un país como Argentina que hace un siglo estaba entre las naciones más ricas del mundo ha podido caer por el agujero negro del populismo más soez y cómo cada día que pasa parece acercarse más y más a Venezuela. Y la verdad es que uno no puede esperar ya demasiado ni ser optimista cuando el mismo Presidente de la República acaba diciendo que es "motivo de orgullo que estos índices extranjeros y capitalistas nos traten mal", entre otras lindezas. Pero es que además tiene la cara dura de pasearse hace unos días de la mano de nuestro Presidente Sánchez mendigando inversiones... pero que pronto nos olvidamos de algunas cosas:https://www.youtube.com/watch?v=clzywNQ30Rs&ab_channel=cerestv

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David0772 18/06/21 12:55

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No soy especialista en temas fiscales, pero por lo que indica la información parece que han concedido validez a unos ajustes extracontables de 18M€ del 2008, que fueron considerados por Hacienda que no procedían. El impacto debería ser del tipo impositivo que hubiera en ese ejercicio, creo que era del 30% sobre esos 18M€, es decir, 5,4M€ (18M x 30%). Imagino por tanto que esa cantidad estaría dotada de alguna manera o contabilizada como gasto, por lo que esta resolución generaría un ajuste que equivaldría a un ingreso sobre PyG, o un menor gasto devengado por impuesto de sociedades, o algún tipo de ajuste directamente sobre patrimonio. De cualquier forma, en la información que nos presenten de este primer semestre a finales de julio debería ya estar recogida.Un saludo

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David0772 23/05/21 16:41

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Todo parece indicar, que a la vista de lo que han hecho la gran mayoría de empresas del continuo, Grupo San José atendió finalmente a las plegarias e informó al mercado y accionistas sobre la marcha del negocio durante este primer trimestre. Así que nada, como accionista, mi agradecimiento por el esfuerzo, aunque como han dejado claro, no están obligados a ello. Decir que no ha habido grandes sorpresas, los resultados han sido muy similares a los del trimestre pasado, sobre todo en cuanto a magnitudes finales. La actividad ha caído ligeramente de 229,6M€ a 213,4M€ (-7,1%), pero el EBITDA se ha visto ligeramente mejorado pasando de 11,1 a 11,5M€, mejorando también el ratio EBITA/ventas del 4,8 al 5,4%. El EBIT sin embargo se ha visto perjudicado por unas mayores provisiones comerciales y deterioros, que han aumentado en 2M€ con respecto a lo que había un año, casi un 1% de la facturación de la compañía, y que explica la bajado de 9,7M€ a 7,7M€. El resultado financiero en cambio ha sido casi 2M€ mejor al habido el 1Tr-20 (por diferencias en cambio principalmente), lo que ha compensado el efecto sobre el beneficio neto y explica que haya permanecido prácticamente igual al de hace un año Pero si nos vamos al desglose por actividades, vemos que las cifras del área de construcción han sido decepcionantes: La actividad constructora ha caído un 10%, y su EBITDA un 20%, aportando solamente 6,6M€ frente a los 8,3M€ que aportó el ejercicio pasado, con lo que el margen EBITDA/Ventas baja del 4% al 3,5%. Más acusado ha sido la caída del EBIT, imagino que porque ha recibido la gran parte de los deterioros y provisiones, que ha pasado de 7,5M€ a 3,3M€, algo más de la mitad de hace un año, así como el resultado antes de impuestos, que ha caído de 5,95M€ aportados en el 1Tr-2020 a 2,3M€ aportados este trimestre, o lo que es lo mismo, un 60% menos. Lo dicho, un pésimo desempeño del área de construcción estos tres primeros meses del año. Confío en que la empresa pueda detectar qué ha podido pasar. Más allá de que haya tenido algún tipo de problema con alguna obra, lo único que se me ocurre es el peso que cada vez más está teniendo el negocio nacional frente al extranjero, y que pudiera ser que este primero por la competencia pueda estar sujeto a una mayor presión en los márgenes. El 1º trimestre del 2019 el ratio de obra nacional/extranjera era del 54%-46%, y este trimestre estamos ya en un 70%-30%, lo que parece indicar que el grupo está reduciendo su presencia en el exterior, y pasando a depender mucho más de la obra nacional. El área inmobiliaria, en cambio, después de muchos trimestres de cifras muy insuficientes, parece que empieza a remontar el vuelo: La actividad se ha doblado, pasando de 2,8M€ a 4,5M€, y ,el EBITDA se ha multiplicado por seis, pasando de 0,21M€ a 1,29M€, lo mismo ha pasado con el EBIT y el resultado antes de impuestos que se han visto fuertemente mejorados. El inicio de las fases V, VI y VII del Condominio Nueva Vista en Lima parece que ha corregido las malas cifras de fases anteriores, lo que abre la puerta a una mejora paulatina de lo que esta área puede aportar al resto de la compañía Concesiones y energía siguen aportando su granito de arena al grupo, ambas ramas han crecido en actividad y en aportación de EBITDA y resultado, con márgenes más que aceptables Me parece interesantes reseñar que las áreas inmobiliaria, energía y concesiones, a pesar de representar solamente algo más del 10% de facturación de la compañía, han ayudado a generar el 26% del EBITDA y el 53% del resultado antes de impuestos durante este trimestre. En cuanto a balance, no ha habido cambios significativos este trimestre, con un fondo de maniobra alrededor de los 170M€ y una deuda financiera neta de 194,5M€, con 355M€ de posiciones activa (95% de su capitalización actual) y solo 160M€ de endeudamiento. En cuanto al área agropecuaria, esta es la reseña aportada por la participada Carlos Casado para este primer trimestre del 2021: Hablamos de que la compañía reporta un beneficio neto de 249 millones de pesos argentinos, equivalentes a unos 2,15M€. Este trimestre y el próximo suelen ser los más positivos por la recogida y venta de gran parte de las cosechas. Las perspectivas de esta temporada son bastante buenas, sobre todo por el precio de la soja que está en máximos históricos, alrededor de los 600US$ por tonelada. A modo de resumen, estamos antes unos resultados continuistas, aunque habrá que prestar atención los próximos trimestres a ver cómo evoluciona el área de construcción, que es alma mater de la compañía. También habrá que estar atentos a la evolución del área inmobiliaria, que augura buenas cifras de aquí a final de año, así como a Carlos Casado por supuesto, que podría aportar resultados récord apoyado por el precio de la soja. Tampoco debemos olvidar la evolución de Madrid Nuevo Norte y los codazos que está habiendo por hacerse un hueco dentro del proyecto, para lo que debemos recordar que GSJ mantiene, al menos por ahora, el 10% de la sociedad, no adecuadamente valorados en libros, y cuyo valor debe estar muy por encima de los 120M€ que valoró Merlin el proyecto allá por octubre de 2019. Un saludo.

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David0772 16/05/21 00:44

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No estoy preocupado, la solvencia y el futuro de la compañía están fuera de dudas, pero sí muy frustrado por como la empresa se relaciona con el mercado y con sus accionistas, y por cómo no duda un instante en informar de eventos como fue la rescisión de la obra del aeropuerto de Nepal, que sólo ha costado finalmente 2M€, o la carretera de Perú de hace algunos meses, que veremos cómo acaba, y del que se hicieron eco un gran número de medios en España y Latinoamérica (puse un post al respecto), con la mala publicidad que ese tipo de noticias genera; y por el contrario, el año pasado, cuando se ganó un laudo con Chile por casi 30M€, silencio absoluto, sólo un forero se percató de ello y publicó la resolución firme del Ministerio de Hacienda de Chile, allá por septiembre creo recordar, pero la empresa tardó meses en reconocerlo, y finalmente, a regañadientes, un viernes casi a las diez de la noche, informó al mercado. Son comportamientos que no se entienden, como tampoco se entiende la posible no publicación de resultados este 1t-21, ni que siquiera contesten los mail enviados hace ya más de diez días, muy fáciles de responder: "Sí los vamos a publicar" o "No los vamos a publicar". Es otra bofetada, porque como hemos visto, la práctica totalidad de empresas que cotizan más de 200M han tenido ese detalle “moral” con sus accionistas, aunque no estén legalmente obligadas, y algunas incluso de capitalizaciones más bajas han hecho también ese esfuerzo.Los motivos de esta actitud los desconozco. Ya expuse una teoría en otro post anterior hace no mucho, en relación con el posible intento de disputar a la familia Rey la gestión de la compañía con las nuevas acciones que debían haber salido del préstamo participativo, y con la presencia en el accionariado de nuevos y misteriosos inversores salidos de repente de la nada como Villalonga, Javier Tallada y algunos más, que si todo hubiera salido según lo previsto, hubieran obtenido un porcentaje muy representativo de la compañía, con la ayuda de las nuevas acciones a emitir. Pero como todos sabemos esto no fue así, y como aquel que se ve obligado a sacrificar una torre o un alfil en una partida de ajedrez para asegurar la victoria, la familia Rey tuvo que desprenderse del 14,45% de DCN a Merlín para frustrar el asalto, todo llevado con el mayor de los secretismos y el día inmediatamente anterior al vencimiento de los warrants, con lo que estos inversores quedaron finalmente con una participación insuficiente para disputar a la familia Rey gestión alguna en la compañía. Quiero imaginar que ahora estos asaltantes al poder tienen un problemón para hacer líquidas sus inversiones, o retirarse al menos a un precio digno, y la familia Rey no está ayudando en absoluto, como estamos viendo, con la consecuencia de que apenas se mueven algunas decenas de miles de acciones al día, y con el valor cayendo poco a poco en el más profundo olvido dentro de la comunidad inversora: "Roma traditoribus non praemiat"

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David0772 15/05/21 14:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Como no quiero ser injusto a la hora de criticar el hermetismo y oscurantismo de Grupo San José, y que ya ni se dignen a responder a los mails o llamadas de teléfono de sus pequeños accionistas, me ha parecido interesante seleccionar aquellas empresas que cotizan en bolsa española con una capitalización a cierre del mercado de ayer entre los 200 y 800M€, para comprobar cuáles son las que están informando a sus accionistas sobre la marcha de sus negocios durante este primer trimestre del 2021, a pesar de no estar obligadas a ello:Me parece que las conclusiones son muy claras. Son 26 empresas, de las que Vértice, Arima, Barón de Ley (en proceso de exclusión), y Ecoener (que acaba de salir en mayo a bolsa) no han presentado resultados, al menos por ahora. Pero es que incluso empresas mucho más pequeñas como Deoleo, Ezentis, Biosearch, Vocento, Renta Corporación…etc están cumpliendo con sus accionistas e informando, aunque sea de forma breve y concisa, de cómo se están recuperando después del varapalo originado por el COVID GSJ capitaliza cerca de los 400M€ y debería tener en mira aspirar a mucho más, porque lo vale, y sin embargo parece empeñada en tratar de pasar lo más desapercibida posible, como si no existiera, o como si fuera la misma de cuando cotizaba por debajo de los 65M€, hace no demasiado. Puedo entender que la marcha de un trimestre no es significativa en sí, ni que vaya a haber grandes sorpresas, aunque la comparativa con el 1tr-20 debería ser bastante positiva, todo hay que decirlo, lo que me decepciona es la dejadez y la falta absoluta de respeto hacia sus accionistas minoritarios, y por ende el efecto disuasorio que esta actitud tiene sin duda sobre el mercado.Pues nada, a seguir así, con tanto oscurantismo y misterio pronto nos convertiremos en el Palmar de Troya de la Bolsa española

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David0772 16/04/21 18:06

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No puedo estar más de acuerdo con la empresa en la importancia de preservar liquidez, y más en los tiempos que corren, tanto por seguridad como para poder aprovechar oportunidades, o poder materializar inversiones sobre activos que ya posee (DCN, terrenos de Buenos Aires, Carlos Casado…etc). De hecho ahora mismo GSJ debe ser una de las compañías más seguras para invertir, con casi el 50% de lo que capitaliza en caja.Pero dicho esto, creo también que la empresa debería tener más empatía hacia sus accionistas, y al menos ser consciente de la frustración que nos supone el nulo interés que parece demostrar día tras día en ponerla en valor. No hablo de fuego artificiales, ni de manipulación, me refiero simplemente a establecer cierta fluidez comunicativa con el mercado y con los accionistas que no tienen sillón en el consejo, más transparencia. Creo que bastarían con medidas sencillas como organizar algún “investor day”, o encargar a alguna agencia un informe de valoración , con la oportuna explicación de los activos ocultos con los que GSJ cuenta, tan escondidos en lo más profundo de la memoria de sus cuentas anuales. O algo tan básico en cualquier cotizada como mostrar su plan estratégico, porque si la memoria no me falla, el último publicado creo que data del… ¿2009?Tampoco es admisible que la compañía no haya realizado todavía ningún “contrato de liquidez”, y más sabiendo que cuenta y ha contado con autorización (y caja) para hacer autocartera. Es incomprensible que sigamos sin este instrumento, porque si uno de los grandes problemas de esta acción es de liquidez en la negociación diaria del valor, sobre todo en determinados periodos, esta operativa pondría sobre la mesa una forma sencilla de mitigar esta estrechez, lo que permitiría a cualquier inversor no verse atrapado días o semanas para adquirir o deshacerse de una posición relativamente moderada de acciones, sin que la cotización sufra fuertes oscilaciones de precios. Pero por motivos que desconozco, al menos hasta ahora, esta medida tan común en muchas otras compañías, ni está ni se la espera.A todas estas cuestiones la compañía responde siempre que el mercado es soberano, y que no pueden influir sobre él. Qué gran verdad. Pero cuando escucho eso me entra la risa floja, y no puedo evitar acordarme de la misteriosa revalorización durante gran parte del 2019, sin noticias especiales que la justificaran, curiosamente cuando Jacinto Rey necesitaba que el precio de la acción estuviera lo más arriba posible, de cara a que el canje del préstamo participativo evitara la emisión de un número demasiado elevado de acciones, y poder mantener el control de la compañía junto a las Hermanas Sánchez Avalos, aunque después no le hiciera falta por la venta del 14,45% de DCN a Merlín. Pero bueno, el trabajo al final quedó hecho, por si acaso. Pero ya digo, como no hay evidencia de lo contrario, me muerdo la lengua y asigno el fenómeno a la pura casualidad, al mercado soberano.En fin, por supuesto que hay que felicitar la gestión de la compañía estos últimos años y reconocer que la evolución de sus magnitudes ha sido espectacular, pero Grupo San José debe entender también que si esto no acaba trasladándose al precio, el trabajo se queda a medio hacer, al menos a ojos de sus sufridos accionistas minoritarios.Un saludo.

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