Participaciones del usuario David0772

David0772 05/01/25 17:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Una vez traspasados definitivamente los terrenos de ADIF a CreaMNN, creo que es buen momento para actualizar el valor que podrían tener esos suelos a día de hoy. Lo que voy a hacer es tratar de calcular el valor del suelo, ya recalificado y con sus costes de urbanización asignados, es decir, listo para ser edificado, basándome en la publicación hace unos años del contrato de compraventa, donde aparecían los m2 edificables que contenía cada sector, así como su uso, y toda la información que ha ido apareciendo en prensa sobre el proyecto, que ha sido por cierto muy extensa. Lo más difícil es estimar los precios de venta actuales de esos m2, básicamente porque el mercado se encuentra en plena ebullición, y no es fácil encontrar referencias que puedan servir de comparación.¿Cuánto ha costado el suelo?984.225.200€: 210.000.000€ que se debieron pagar a la firma del contrato, y el resto aplazado a 20 años a un tipo de interés del 3%, con garantía hipotecaria, lo que supone una carga de intereses de 261.234.773€. A esto hay que añadir la entrega de parcelas urbanizadas sometidas a algún régimen de protección pública con una edificabilidad de 100.000 m². Este pago en especie se ha valorado en otros 67.493.718 €, por lo que el precio total es de 1.312.953.691 €¿Qué recibe CreaMNN a cambio?A cambio de este precio, CreaMNN recibe 1.485.304m2 de edificabilidad bruta dentro del proyecto. ¿Cuánto cuesta la urbanización?A finales del 2018 se estimaba que la urbanización de todo el proyecto ascendería a 1.187MM €. Vamos a actualizar esa cifra e incrementarla un 20% para adaptarla a precios actuales, hablaríamos entonces de 1.475MM€. Además, hay que tener en cuenta 220MM € que CreaMNN asume exclusivamente (no se repercuten a otros propietarios) para obras del Metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Este canon es fijo, esto es, el promotor asume como máximo el importe arriba reseñado. Por tanto, urbanizar todo el proyecto, si se hiciera en el momento presente podría costar 1.695MM¿Cuánto valdría el suelo recalificado y urbanizado?El diario “Cinco Días” publicó a finales del 2018 una estimación del valor que podría tener el suelo dispuesto para ser edificado. Son precios completamente desfasados, así que he tratado de actualizarlo a lo que podría pagarse en la actualidad. Empezando por el producto “Premium” de vivienda libre, rescato un artículo del Confidencial de hace unos meses:https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2024-11-13/casas-lujo-barrio-prime-salamanca-mercado-inmobiliario_4001595/Habla de operaciones incluso de 25.000 -30.000€m2…. una locura. Vamos a suponer un precio de venta medio de vivienda libre para la zona dentro del Centro de Negocios de una media 12.000€/m2 construido, que para nada sería un disparate. Con un coste de construcción y otros gastos (licencia, proyecto…etc) de 3.000€, y un beneficio del promotor del 20% del precio de venta 2.400€, nos quedaría un coste de suelo ya urbanizado de 6.600€/m2 construidoEn cuanto a los precios de vivienda libre en los otros sectores, las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, parece razonable, en función a la oferta actual, precios de venta sobre los 5.000€-6.000€. Si partimos de la cifra más baja y estimamos unos costes de construcción y otros gastos de 2.000€, y un beneficio del promotor de 20% del precio de venta, esto es, 1.000€, nos iríamos a una repercusión del suelo por término medio de 2.000€/m2 construido. He visto algún anuncio con parcelas en venta en dicho sector, alrededor de 1.200€/m2, pero aparte de este precio, habría que asumir las importantes cargas urbanísticas que hemos visto y que pueden rondar otros 1.000€/m2 construido, por tanto, no parece que los 2.000€ que he señalado estén muy alejados de la realidad.Para los más de 800.000 m2 de suelo terciario en los alrededores de la Estación de Chamartín, calle Agustín Foxá (nuevo centro neurálgico de toda la zona) y Centro de negocios. Estaríamos hablando de una nueva zona prime de Madrid. Como referencia he encontrado algunas operaciones recientes de Colonialhttps://www.libremercado.com/2024-03-22/colonial-vende-tres-plantas-de-un-edificio-de-madrid-con-un-valor-de-19-millones-de-euros-7110540/19MM€ por 2.000 m2, hablaríamos de un precio de venta de 9.500€ m2/construidoAdemás, Colonial, en su presentación de resultados del 3T del 2024, informó de las últimas transacciones realizadas en Madrid de suelo terciario: Vemos dos operaciones, una hecha a 8.333€/m2 y otra a 33.333 €/m2 Incorporo además una estimación del precio de suelo “prime” terciario, usando datos de CBRE:Vemos como Madrid “Prime” se sitúa alrededor de los 10.000€ el m2. Si estimamos unos costes de construcción y gestión de unos 2.000€/m2 y un beneficio del promotor del 20%, esto es, 2.000€, hablaríamos de una repercusión del suelo prime de 6.000€. Vamos a ajustar algo este valor dejarlo en 5.000€/m2 para el Centro de negocios, y para C/Agustín Foxá y 3.000€ para la nueva Estación de Chamartín. Para la zona de las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, estimaré 1.500€ el m2 de media.Por último, en cuanto a los precios de vivienda de protección pública a precio limitado (VPPL) y vivienda de protección pública básica (VPPB), he usado las medias reseñadas por Cinco Días del 2018, y le he añadido uno 20%. Tendríamos para el centro de negocios unos precios de suelo urbanizado de 1.098€ para VPPL y 790€ para VPPB. Y para el resto, 981€ VPPL y 720 VPPB. De todas formas, el peso de la vivienda protegida es bastante residualCon todo esto, estimaría un valor de venta actual del suelo adquirido por Crea Madrid Nuevo Norte de unos 5.835MM€. Nótese que con estos datos más del 80% del valor del proyecto está en la zona de la Nueva estación de Chamartín y sobre todo el Centro de Negocios, el resto es prácticamente residual y aportará mucho menos valor. Del mismo modo, el 75% del valor del desarrollo recaerá sobre el suelo terciario, y un 24% sobre la vivienda libre, todo eso si no hubiera durante el desarrollo algún tipo de cambio de usos, puerta recientemente abierta por la Comunidad de Madrid.Con todo ello, y a modo de resumen:Es decir, estimo que el valor neto por los casi 1,5MM2 de edificabilidad bruta que tiene CreaMNN dentro de Madrid Nuevo Norte sería de 2.877MM€. El comprador que asuma este precio, además, durante los veinte años de duración del proyecto, afrontaría el resto del pago del suelo, esto es, los 1.312MM€ e irá asumiendo paulatinamente los costes de la urbanización que ascenderían a 1.645MM€. El precio total de adquirir y desarrollar el suelo sería 5.835MM€, a pagar, más o menos, un 50% en el momento de la compra, y el otro 50% aplazado a veinte años, a un tipo de interés fijo del 3%. Estaría comprando el suelo a 3.9326€/m2, ya urbanizado, con pago aplazado a veinte años incluido. Y 1.485.000 m2 que tendría después que construir. Los precios de venta actuales de todo el sector estimo, con los cálculos que he hecho, en unos 12.000MM€, que equivaldría a unos 8.000€/m2 construido de media. Como hemos visto antes, más del 80% en zonas prime, por lo que la repercusión, a precios 2024 del m2 del suelo ya urbanizado sería de un 50% del precio estimado de venta. Ahora bien, hay que tener en cuenta que los ingresos no empezarán a repercutir en el proyecto de forma significativa hasta la década siguiente, por lo que la cifra de ingresos se verá sensiblemente mejorada por la simple depreciación de la moneda vía inflación. Volvamos a recordar que más del 80% de la facturación es “prime” ¿Cuánto podrán valer esas viviendas o esas oficinas o superficie comercial dentro de 10-15 años? No es descabellado que la facturación total, una vez acabado el proyecto, esté cerca de los 20.000MM€ (13.000€/m2) o incluso supera esa cifra, con lo que habría sido una ganga comprar el suelo a este precio, y encima de forma aplazada. Se trata de una inversión ideal para cualquier fondo que busque protección inmobiliaria frente a la inflación. Hay que tener en cuenta que París o Londres se manejan cifras de ventas el m2 prime entre 25.000 y 30.000€ m2.BBVA expresó hace tiempo su voluntad de deprenderse de todo, o de una parte significativa del 75% de Madrid Nuevo Norte. No sé finalmente qué va a ocurrir, o a qué precio se cerraría la operación, pero en mi opinión, el proyecto, tal y como está, debería venderse entre los 2.500 y 3.000 MM de euros, no menos, y no sería en absoluto un mal negocio para el comprador, todo lo contrario.GSJ no ha manifestado en ningún momento interés por una posible venta… bueno, en realidad nunca manifiesta nada, así que habrá que asumir que es de su interés seguir con el proyecto, que no sería mala decisión.Lo que sí es cierto es que en caso de que BBVA se desprenda de parte o la totalidad de sus acciones en Crea Madrid Nuevo Norte, en GSJ, poseedor del 10%, debería aflorar un valor oculto (250-300MM€) que podría equivaler prácticamente a su cotización actual Un saludo.

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David0772 29/12/24 18:21

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Gracias por la apreciación, sé que la compañía tenía más superficie alquilada por la zona, pero no sabía dónde.En cuanto a los costes de construcción, pues sí, es posible que sean más económicos de lo que he reseñado, y más si construyen en altura, como parece ser. He tratado de ir a grandes números. Lo que he querido poner de relieve es la brutalidad de valor oculto que puede haber en ese activo, aunque el cálculo pueda estar subestimado en algunos cientos de dólares por m2.Un saludo.

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David0772 28/12/24 19:09

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenas tardes, está claro que cualquier valoración que se haga en la actualidad de GSJ debería estar bastante por encima de los 10€ por acción, por mucha prudencia o calzador que uno quiera incluir en su análisis, sobre todo ahora que MNN se encuentra encarrilada.Pero es que además, y nadie habla de ello ni se tiene en cuenta, sigue existiendo un tremendo potencial en Argentina, y que podría empezar a ver la luz a poco que Javier Milei pueda enderezar el rumbo de su economía. Para mí existen tres activos relevantes en aquel país: Por un lado, Panamerican Mail. Es una sociedad participada por GSJ de la que, entre otras inversiones inmobiliarias, cuelga el 20% del centro comercial más grande de Buenos Aires. Con una superficie de 189.609 m2, 49.700 M2 alquilables, 2500 plazas de aparcamiento https://www.grupo-sanjose.com/p_DOT-BAIRES-SHOPPING-BUENOS-AIRES_49 El valor actual de esa participación, con todos los ajustes habidos y por haber, es de tan solo 4MM€, a pesar de un valor teórico contable de 42MM€. Ni que decir tiene la revalorización que podría tener el activo en caso de mejora de la economía, debería superar al VTC aquí indicado. En segundo lugar, Carlos Casado. Aunque las 200.000 hectáreas se encuentran en Paraguay, cotiza en la bolsa argentina. Ocurriría lo mismo, una vuelta del país a los mercados internacionales con una estabilización de su moneda podría disparar su valoración. Y por último, y el más importante, el suelo ubicado en La Tablada, Buenos Aires: Lleva veinte años dormitando en el balance de GSJ, pero podría despertar en cualquier momento si las condiciones generales de la economía argentina mejoraran, como parece ser que puede ocurrir. Hay además que tener en cuenta que hasta hace poco ha estado en marcha en el país lo que se ha llamado “blanqueo de capitales”, que pretende que afloren capitales que hasta ahora permanecían ocultos, a cambio del pago de un impuesto especial sin más sanción ni repercusión judicial. Hasta septiembre de este año la economía argentina había aflorado algo más de 20.000 millones de dólares, fondos que muchos expertos creen puedan acabar por volcarse en mercado inmobiliario. Si a todo esto le sumamos que las arcas de GSJ se encuentran hasta arriba, y con capacidad de poder invertir, pues es ahora o nunca. De hecho, todo hace indicar que están avanzando con el proyecto. Después de varios años han actualizado la página web con nueva infografía, y ahora puede observarse cómo quedaría el encaja de las viviendas, junto con la integración del lago existente. El proyecto constaría de unas 20.000 viviendas, con algo así como 1.500.000 m2 de superficie construida, que equivaldría casi a construir un barrio nuevo. Es cierto que se encuentra en una zona deprimida (barrio de la Tablada), pero está bien comunicada con el centro de Buenos Aires. Es habitual el encapsulado de las urbanizaciones con un perímetro cerrado, como parece indicar el proyecto, así que los tiros podrían ir por ahí. https://www.grupo-sanjose.com/p_TRANSFORMACION-URBANA-LA-TABLADA-BUENOS-AIRES_8 Ya en el 2022 se publicó algo con respecto al inicio de las obras, pero imagino que la situación del país en aquellos tiempos no era la más propicia https://noticiaslainsuperable.com.ar/2022/01/25/se-avanza-en-un-proyecto-para-construir-mas-de-20-000-viviendas-en-el-ex-regimiento-de-tablada/ ¿Y cuánto valor puede contener este nuevo barrio? Hay que tener en cuenta que no habría que hacer ningún desembolso por el suelo, ya que se encuentra comprado y pertenece en un 100% a GSJ. Los costes de ejecución de obra por m2, según he podido averiguar por varias fuentes, y como ha ocurrido en casi todas partes, se han disparado estos últimos años: https://www.mercadolibre.com.ar/blog/re-cuanto-esta-el-metro-cuadrado-de-construccion Finalmente, en 2024, el costo de construcción en Argentina ha alcanzado niveles récord, con un promedio de USD 1,200 por metro cuadrado en Buenos Aires. Si bien el aumento en términos nominales no ha sido tan dramático como en los años anteriores, el precio en dólares de todos los insumos se ha disparado, debido a que el valor de esta divisa se mantiene planchado, pero sigue habiendo una inflación que no retrocede. https://www.infobae.com/economia/2024/11/29/los-costos-en-pesos-suben-menos-que-la-inflacion-pero-el-dolar-se-plancho-cuanto-cuesta-hoy-construir-una-vivienda/ “Hoy el m2 está entre USD 1.300 y USD 1.500 en obras premium, lo que impacta en las nuevas edificaciones. Nosotros, que también somos desarrolladores, tenemos terrenos adquiridos, pero esperamos que esa ecuación sea más conveniente y se acerque a los USD 900” No están muy alejados de los que tenemos por aquí, así que vamos a suponer unos 1.200 US$, más 200US$ de urbanización, proyectos, licencias… etc. Hablaríamos de unos costes de ejecución de unos 1.400 US$/m2 construido. Y no debemos olvidar que la ejecución del proyecto la realizaría GSJ como constructora, esto es, sería un valor añadido que quedaría “en casa” En cuanto a los precios de venta, pues hay mucha dispersión, en función de la zona en la que ubique la promoción. Este gráfico es de enero de 2024, con lo que tiene casi un año de desfase. Parece que las cifras de enero de 2024 indicaban unos precios que en ningún caso estaban por debajo de 2.000 US$/m2. También hay que tener encuenta que antes del COVID, era complicado conseguir vivienda en la región de Buenos Aires por menos de 2.500 US$/m2. Así que poniéndonos en el peor de los escenarios, y vendiendo a 2.000US$/m2, podríamos estar hablando de un margen por m2 construido de 600 US$/m2. Por tanto, es muy posible que solamente este activo tenga en realidad mucho más valor que el 10% que GSJ mantiene en MNN, y sobre el que el mercado parece haber puesto el foco estas últimas semanas... Y hasta más incluso más de lo que actualmente cotiza GSJ. Un saludo y felices fiestas.

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David0772 23/12/24 18:30

Ha comentado en el artículo Liquidez para eventos inesperados: Berkeley.

A ver… me autoedito… acabo de darme cuenta que el balance colgado en la web de la CNMV viene expresado en dólares australianos, no euros (siempre he creído que toda sociedad que cotizara en el mercado nacional tenía que expresar sus cuentas en euros ¿?…) , así que el patrimonio neto es de 0,12€/acción, y la caja algo más 0,10€/acción. Por tanto, en el caso más desfavorable, y partiendo de un precio actual de 0,20€/acción, hablaríamos de una pérdida de alrededor del 50%, no del 25%, como indicaba. Sigue pareciéndome una inversión razonable, sobre todo si uno cree en un posible cambio de ciclo político durante el año que viene.

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David0772 23/12/24 17:10

Ha comentado en el artículo Liquidez para eventos inesperados: Berkeley.

Buenas tardes, después de leer su artículo, me ha picado la curiosidad. He de decir que apenas le he dedicado unas cuantas horas de estudio, pero la ecuación rentabilidad/riesgo, a priori, no me parece nada despreciable, y podría estar lista para invertir "ya"Resumiendo... Hablamos de 445 MM de acciones en circulación y una capitalización de algo menos de 90MM€. A cambio, no hay actividad, pero tenemos este balance a 30-06-24: El patrimonio neto es de 85MM€, que equivale a 0,19€/acción, y dispone en caja 77,3 MM€, esto es 0,17€ por acción. 1.) Escenario desfavorable Si nos vamos al peor de los escenarios, esto es, la imposibilidad de explotar la mina, y el desistimiento de cualquier acción judicial contra el Estado, la compañía podría disolverse, y repartir entre sus accionistas, gran parte de los 0,17€ por acción que tenía a 30-06-2024. En mi opinión no sería adecuado estimar en el peor de los escenarios un valor de cero, ya que la compañía no tiene deuda, y su patrimonio neto está materializado en un 85% en efectivo. Podemos asignarle un valor de liquidación de 0,15€, que es lo que usted sugiere.Podríamos pensar que si esta situación se prolonga en el tiempo podría ir menguando la caja con los gastos mínimos de funcionamiento, … pero si analizamos el cash Flow: Bueno, pues sorpresa, la compañía debe estar gestionando muy bien su excedente de caja, y este último ejercicio ha conseguido 3,45MM€ de ingresos financieros, …. que ayudan a mantener los casi 5MM€ de costes de estructura. Por tanto, en el último año apenas ha destruido 1,5MM€ de caja. 2.) La mina ve la luz. En ese caso, la misma empresa indica en su web: El proyecto tiene un valor actual neto de 531,9 millones de dólares estadounidenses con una tasa de retorno interna del 60% basada en una tasa de descuento del 8%.Los resultados del estudio de viabilidad definitivo muestran que, tras los diez primeros años, el proyecto es capaz de producir una media de 4,4 millones de libras de uranio al año con unos costes directos de 13,30 $ por libra. Durante la producción tendrá unos costes directos totales de 15,06 $ por libra de coste medio, lo que supone una clara ventaja frente al precio spot actual de 20 $ por libra y a los 41$ por libra en los contratos a largo plazo. Pues bien, la propia empresa nos da una idea de su valor una vez puesta en explotación, unos 510MM€, que equivaldría a unos 1,15€/acción. Desconozco cuando fue realizada esa valoración, pero viendo cómo ha evolucionado el precio del uranio, parece que puede haberse quedado bastante desfasada… Quizás sea demasiado optimista estimar un valor de 3€, que equivaldría a unos 1.350MM€, pero entre 1 y 2€, con el uranio a estos precios, no sería ninguna locura.3.) Indemnización del estadoEntiendo que podría ser un escenario intermedio, que podría también multiplicar el valor de la compañía. Es posible que los 1.000 MMUS$ que solicitan en la demanda sea el valor actualizado de la compañía con los nuevos precios del uranio. Es complicado que judicialmente pudieran conseguir una cifra como esa, pero solo llegando a una décima parte, la compañía doblaría su valor. A modo de resumen, y salvo error en mi análisis, no dudo que la acción pueda ser considerada un chicharro en cuanto a volatilidad, pero tenemos que ser conscientes de que carece de deuda, y además cotiza prácticamente a lo que tiene en caja, sin consumir recursos ni generar nuevas pérdidas que supongan salidas significativas de caja. No veo posibilidad real de “quiebra”, ni pérdida de la inversión, salvo el deterioro por el coste de oportunidad de tener la inversión inmovilizada hasta la llegada de acontecimientos, algo que cada inversor tendrá que valorar. Por otro lado, un escenario con un posible cambio de gobierno que diera luz verde a la explotación, y con las estimaciones hechas por la propia empresa, el precio podría converger alrededor del euro fácilmente, pero siempre con un ojo puesto en los precios del uranio en los mercados internacionales, puesto que se trataría de un negocio 100% expuesto al precio de la materia prima. Por tanto, me parece una muy buena idea de inversión, con poco que perder a estos precios (¿25%?) pero con mucho que ganar (¿x5?) si los astros se alinearan, algo que no es para nada descabellado, viendo la situación política actual, y el aroma a cambio de ciclo que se percibe por todos lados. Pero vamos, que bastaría simplemente con la confirmación de un cambio político para un x2 o x3, más allá de que la explotación quede o no autorizada en un futuro por un nuevo gobierno.

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David0772 23/11/24 12:08

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenos días. No soy especialista en fiscalidad, y menos en grupos consolidados, que son extremadamente complejos. Es cierto que GSJ tiene bases imponibles negativas a nivel de grupo de unos 391MM€, repartidas de la siguiente forma: A cierre del 2022 tenía algo así como 475MM€, por tanto, durante el 2023 aplicaron 84MM€. Y el crédito fiscal contabilizado era a 31-12-2023 era de 11,7MM€ frente a 14,8MM€ que había a finales del 2022. Y si te fijas también, en el 2019, con la venta del 15% de MNN la empresa ganó 176MM€, pero solo pagó de impuesto de sociedades unos 13MM€, lo que equivales a un tipo efectivo de poco más del 7%. Por tanto, poco a poco, y conforme a la legislación fiscal, las va aprovechando como buenamente puede. Hay que tener en cuenta que GSJ, como muchas otras empresas, tiene que operar en este país dentro de un verdadero infierno fiscal. GSJ. Opera además en muchos países sin acuerdos para evitar la doble imposición, con lo que pagan impuestos allí y aquí. Fíjate en las tasas efectivas de impuestos pagadas por las compañía: 32% en el 2023, 39% en el 2022, 39% en el 2021 y 38% en el 2020… El estado se lleva casi un 40% del beneficio que tanto esfuerzo cuesta generar. Si a esto le sumamos las cargas sociales de los empleados o los impuestos derivados de reparto de dividendos o plusvalía de capital y un largo etcétera… es una verdadera expoliación lo que sufre cualquiera inversor https://www.youtube.com/watch?v=Edtv0qe3LhM Este año el tipo efectivo está siendo algo inferior, motivado por la devolución de impuestos que se produjo el semestre anterior, si no, que no te quepa duda que estaríamos otra vez cerca del 40%.Lo bueno es que todavía nos quedan 12,5MM€ por recibir: Durante el primer semestre del ejercicio 2024, y referido a los ejercicios para los que se ha cerrado las actuaciones de inspección que estaban abiertas (ejercicios 2017 a 2020), se ha estimado por parte de la Agencia Tributaria la aplicación de mayor importe de bases imponibles negativas en dicho período por importe total de 17,7 millones de euros, habiéndose registrado un ingreso por impuesto de sociedades por importe neto de 5,2 millones de euros. Y además, podrían venir 10MM€ adicionales… Respecto a los ejercicios 2016, 2021 y 2022, ejercicios que no se encontraban dentro del alcance de las actuaciones de inspección, el Grupo estima que el importe de BIN adicionales que podrían haber compensado las sociedades españolas que lo componen estaría en torno a los 40 millones de euros, teniendo un efecto en cuota de aproximadamente 10 millones de euros. Debido a que el Grupo no tiene certeza del momento y procedimiento para su reconocimiento por parte de la Agencia Tributaria, a 30 de junio de 2024 no se ha considerado virtualmente cierta su obtención, calificando este activo como contingente. Un saludo.

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David0772 22/11/24 17:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Los resultados presentados por la empresa a 30-09-24 son muy positivos, miren por donde se miren, sobre todo si los comparamos con sus equivalentes del ejercicio pasado, con crecimiento en todas la magnitudes +17% Ventas, +10% EBITDA, +30% EBIT y doblando beneficios. Si a eso le sumamos una asombrosa generación de caja, una cartera de pedido en máximo históricos y más vacas en Paraguay… qué mas se puede pedir. Si analizamos el 3T estanco, en términos generales la empresa sigue manejando buenas cifras, sobre todo si las comparamos con sus históricos de trimestres pasados: Destaca el margen general, que se ha recuperado del bache del 2T, mejorando tanto margen EBITDA y EBIT de forma sensible y disparando el EBITDA y EBIT inter trimestral hasta los 18 y 9MM€ respectivamente. El efecto impositivo ha impedido que el beneficio neto del trimestre estuviera acorde con el resto de magnitudes. No obstante, y como hemos visto antes, el acumulado dobla al registrado el año pasado. Si analizamos de forma independiente el área de construcción, observamos que a pesar de haber facturado algo menos, se han obtenido márgenes EBITDA muy buenos, del 4,1%, superiores incluso al de trimestres superiores, y que han sumado 14,6MM€ de EBITDA El desempeño del resto de actividades ha mejorado con respecto al 2T, pero sigue estando por debajo a lo obtenido otros ejercicios En cuanto a la generación de caja, pues sigue siendo espectacular: En los nueve meses transcurridos de este ejercicio se han generado 89MM€, algo así como 1,37€/acción, de los que ha repartido entre sus accionistas 0,15€, algo menos de 10MM€. La explicación la encontramos básicamente en que la empresa no tiene que destinar caja amortizar deuda, ni paga prácticamente intereses, ni tiene que ejecutar inversiones, al menos por el momento, con lo que toda la caja que genera el negocio se guarda. Y si a esto le añadimos, que, por su estructura de circulante, los incrementos de actividad se convierten en origen de fondos, por incrementos del pasivo comercial superiores a lo que se incrementa el activo comercial (+42MM€ estos primeros nueve meses), nos encontramos con una verdadera máquina de hacer dinero. Aunque de cara a hacer una lectura más prudente de la tesorería, quizás tengamos que tener en cuenta que de los 493MM€ que dispone, al menos 258MM€ deberían sostener el fondo de maniobra, para que activo y pasivo comercial queden equilibrados. Pero, aun así, estaríamos hablando de cifras elevadísimas, sobre todo si lo ponemos en perspectiva con los poco más de 315MM€ que la empresa cotiza estos días. En cuanto a la cartera de obra, se encuentra en récord absoluto, casi un 10% por encima a como cerró 2023, aunque con un peso cada vez más acusado de la construcción: Y ya para acabar, y hablando del área agropecuaria, cabe recordar que Carlos Casado cierra su ejercicio a 30-06 de cada año, y suele presentar cuentas durante el mes de septiembre. Esta campaña ha sido pésima, con temperaturas muy elevadas y escasas lluvias, que ha mermado sensiblemente la producción e ingresos: Si la campaña pasada se ganaron algunos miles de millones de pesos argentinos, en esta se han perdido otros tantos miles de millones de pesos argentinos. No puedo aclarar mucho más, las cuentas se me hacen incomprensibles con tanto ajuste monetario: los ingresos son en dólares, los gastos en guaraníes paraguayos, pero las cuentas se ajustan a pesos argentinos. Eso sí, cerramos la temporada con 9.290 vacas, 1.121 más que el año pasado. Un saludo

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David0772 01/08/24 19:40

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenas tardes, pues sí. Además de lo que dices, existen un gran número de activos no valorados a precios reales, tanto en España como en Argentina, así como un latifundio del tamaño de la provincia de Guipúzcoa en Paraguay con ganadería y soja. Por fundamentales, pocas acciones tienen tanta discordancia entre valor y precio.Ojalá se cumplan tus previsiones de 6,44€... aunque aún así seguiría estando barata.Un saludo.

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David0772 01/08/24 19:30

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Hola, buenas tardes. Yo también miro de vez en cuando los listados de Morningstar, pero no veo compras significativas recurrentes, hablamos de poco más de 200.000 acciones, cuando este año lleva movidas unos 7MM de títulos. Además, son listados que no me dan mucha confianza, estoy seguro que no todas las manos fuertes hacen públicas sus participaciones. En cuanto a lo que dices de María José Sánchez Ávalos, pues sí, lleva tratando de vender sus acciones años… como buenamente puede, y lo ha estado ocultado al mercado hasta que hace poco tuvo que descubrirse (por cierto, que por las fechas, debió vender a manos llenas en máximos del verano del 2019, justo antes del vencimiento del préstamo participativo): https://www.elespanol.com/invertia/mercados/20210305/hermanas-avalos-reconoce-controla-san-jose-retraso/563694268_0.html Según mis registros, a 31-12-22 le quedaba un 3,81%, a 31-12-23 2,62% y a 08-02-24 un 2,292%. Es decir, que a principios de febrero le quedaban todavía casi 1,5 millones de acciones por vender, y a no ser que el volumen se dispare, podría tardar fácilmente tardar otro año en liquidar definitivamente su posición, algo que no deja de ser una losa para que el precio de la acción suba. Y todo esto, suponiendo que no hay más accionistas de” referencia”, notificados oficialmente o no, también en proceso de salida. Desgraciadamente, el volumen que maneja GSJ es tan escaso, que cualquier posición importante cuesta sangre, sudor y lágrimas hacerla líquida. Seguro que esto, más que posibles posiciones cortas ocasionales, explica lo mucho que le cuesta al precio remontar. Un saludo

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David0772 26/07/24 19:26

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Buenas tardes. Resultados con más luces que sombras… 1. PyGEsta es la comparativa de resultados entre semestres que nos ofrece la empresa: Como resumen podemos decir que la facturación sube casi un 18%, con un EBITDA un 6% inferior. El EBIT mejora un 9%, y el beneficio neto se duplica. Ha habido además una intensa generación de caja, con un flujo de caja libre estos primeros seis meses de algo más de 43MM€. La cartera de obra se sitúa ya en 2.807MM€, frente a 2.666MM€ del trimestre pasado, con un 85% de la facturación concentrada actualmente en España, frente al 80% del año pasado. Pero hay que profundizar en las cifras trimestrales para poder ver alguna que otra sombra: La facturación de este 2T ha sido casi un 10% superior a la del trimestre pasado. A pesar de ello, el EBITDA ha sido un 40% inferior, pasa de casi 20MM€ a 11,5MM€, el EBIT de 16 a 6MM€ (-62%), con caídas muy significativas de márgenes. Lo único que se salva, es el beneficio neto, que pasa de 10,2 a 11,6MM€, sobre el que más tarde entraremos en detalles. Así que el trimestre en sí, y en cuanto a negocio, ha sido flojo. Pero a diferencia de lo que ha ocurrido otras veces, la construcción, que representa el 93% de la facturación del trimestre, no ha sido la principal responsable del pinchazo. Podemos decir que más o menos se ha defendido. Han sido el resto de actividades las que han tenido un desempeño realmente malo este 2T Si salimos del 2T estanco y volvemos a la cuenta de resultados semestral, comprobamos que el EBIT ha sido este semestre de casi 22MM€, frente a 20,1 del 2023. Se ha visto positivamente afectado por las variaciones de provisiones. Si el semestre pasado restaron 8,2MM€, este lo ha hecho solamente en 3,7MM, Observamos un fantástico desempeño de los resultados financieros, que pasan de restar 1,9MM a sumar 1,2MM. Hay que destacar que los ingresos financieros casi se doblan, pasando de 4,7MM€ a 8,5MM€, lo que refleja una gestión mucho más activa de la tesorería. Para poner la cifra en perspectiva, solo hay que decir que es casi el 40% del resultado bruto que ha generado la empresa. La tesorería se dirige de manera centralizada, con la finalidad de conseguir la máxima optimización de los recursos, a través de sistemas de “cash pooling”. En el caso de producirse excesos de tesorería puntuales, se realizan inversiones financieras temporales en depósitos de máxima liquidez y sin riesgo. Los ajustes por inflación siguen lastrando la cuenta de resultados, y este semestre restan 3MM€. A pesar de todo, la mejora de esta partida en general ha sido más que notable, que de restar ha pasado a sumar. Otro factor que ha afectado muy positivamente al resultado neto lo encontramos en el impuesto de Sociedades, que el ejercicio pasado restaba 7MM€, y este solo lo hace en poco menos de 1MM€: Durante el primer semestre del ejercicio 2024, y referido a los ejercicios para los que se ha cerrado las actuaciones de inspección que estaban abiertas (ejercicios 2017 a 2020), se ha estimado por parte de la Agencia Tributaria la aplicación de mayor importe de bases imponibles negativas en dicho período por importe total de 17,7 millones de euros, habiéndose registrado un ingreso por impuesto de sociedades por importe neto de 5,2 millones de euros. Por tanto, aquí tenemos la explicación, y es que, como ya vimos, la empresa no se imputó como ingreso el hecho de que el TC tumbara el RDL 3/2016 el trimestre pasado, pero sí que lo ha hecho parcialmente este, con una devolución/ingreso de 5,2MM€, que ha ido directamente a resultado neto. Y quedan todavía 10MM por aplicar… Respecto a los ejercicios 2016, 2021 y 2022, ejercicios que no se encontraban dentro del alcance de las actuaciones de inspección, el Grupo estima que el importe de BIN adicionales que podrían haber compensado las sociedades españolas que lo componen estaría en torno a los 40 millones de euros, teniendo un efecto en cuota de aproximadamente 10 millones de euros. Debido a que el Grupo no tiene certeza del momento y procedimiento 35 para su reconocimiento por parte de la Agencia Tributaria, a 30 de junio de 2024 no se ha considerado virtualmente cierta su obtención, calificando este activo como contingente. Este último apartado es el gran responsable del salto en el beneficio neto. 2. Caja En cuanto a la posición de tesorería: Vemos como las posiciones de deuda han bajado ligeramente hasta los 113MM€, la gran mayoría con vencimiento a muy largo plazo. La posición neta de tesorería está ya en algo más de 330MM€. Las posiciones activas de tesorería han aumentado de los 406 a los 434MM€. Así se ha comportado la generación de caja este semestre, con el dividendo ya descontado: Para verlo más claro, estos seis meses, el negocio y el circulante han generado caja por 41,4MM€, las inversiones han sumado otros 1,7MM, con lo que el flujo de caja libre ha ascendido a 43,1MM€. Si a esto le quitamos los casi 10MM€ destinados a dividendos y los 5MM destinados a la deuda, nos deja un flujo de caja total generado de 28MM€. Todo esto en sólo seis meses… y con un 2T muy mejorable. El dato de flujo de caja libre me parece muy bueno. Si sigue esta progresión, y se cerrara el año entorno a los 80MM€m, y con la cotización tal y como está, hablaríamos de un yield próximo al 30%. Pero es que, aunque no se generara nada el segundo semestre, ya estaríamos en un 15%. Si a esto le sumamos un beneficio neto disparado, se debería abrir la puerta el ejercicio que viene a otro fuerte incremento del dividendo. 3. Balance No ha habido cambios significativos en el balance. El Patrimonio neto “contable” sigue aumentando, en este caso se encuentra ya en 242MM€, que no recoge el valor actualizado de muchos de sus activos. Lo que sí llama la atención es el brutal circulante que maneja la empresa, que es lo normal en el sector de la construcción, y se ha debido principalmente al fuerte incremento de la actividad. El activo corriente es de 1.053MM y el pasivo corriente de 839MM€, lo que equivale a sólido Fondo de Maniobra de 214MM€ (+24MM€ con respecto a hace seis meses), fondo que se encuentra claramente apuntalado por una liquidez neta de 423MM€. La empresa, a efectos informativos, ha actualizado también sus valoraciones de activo a 30-06-24, sin que haya habido grandes variaciones con respecto a las presentadas hace seis meses (no incluye el 10% de NMNN que sigue contabilizado a precios históricos): Al 30 de junio de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, el valor razonable de los activos inmobiliarios de uso propio del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente asciende a 32 y 31 millones de euros, respectivamente. El coste neto en libros de estos elementos a 30 de junio de 2024 y a 31 de diciembre de 2023 asciende a 14,8 y 15,2 millones de euros, respectivamente. Al 30 de junio de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias del Grupo que se desprende de los estudios indicados anteriormente asciende a 91,5 y 89,1 millones de euros, respectivamente. En dicho importe, a 30 de junio de 2024 y a 31 de diciembre de 2023, se incluye un importe de 45,4 y 44,6 millones de euros, respectivamente, correspondiente al valor de las inversiones inmobiliarias de las sociedades asociadas al porcentaje de participación Al 30 de junio de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, el valor razonable de las existencias del Grupo que se desprende del estudio indicado anteriormente asciende a 123,4 y 127,5 millones de euros, respectivamente. 4. Conclusiones Como he dicho antes, trimestre algo flojo que se ha visto compensado por un muy buen primer trimestre. Una lástima que los negocios accesorios de la construcción (concesiones, energía, inmobiliario, etc…) hayan tenido tan mal desempeño, porque la construcción parece recuperarse lentamente, lo cual es muy buena señal, sobre todo para una empresa que basa más del 90% de su facturación en dicha área. Aquí lo vamos a ver más claro: En términos absolutos, y ciñéndonos exclusivamente a la rama de construcción, tanto EBITDA (25,5MM€) como EBIT (16,8MM€) como resultado bruto (18,4MM€) están en cifras récord históricas semestrales, debido principalmente al brutal incremento en la facturación vía precios. Cifras incluso que deberían mejorar si los márgenes se recuperan a los que existían en años pre-covid. Hablamos solamente del área de construcción. Sin deuda, con un dividendo más que moderado, y con un circulante que crea caja cuando se expande, la empresa lleva más de un año en modo “crucero” generando flujos de caja de forma constante Los últimos 18 meses se han generado 169MM€ de flujo de caja libre (2,6€/acción), así como128MM€ de incremento de tesorería (1,97€/acción). Y se trata de una empresa que el mercado le ha asignado durante todo este periodo un valor por debajo de los 300MM€.Un saludo

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