Vivienda en España ¿Oportunidad o trampa de valor?

Correcto, sus rendimientos netos tributarán al tipo de IRPF para no residentes europeos, que está en un 19%

hola sólo un comentario, aunque estoy seguro de que lo sabes, pero por si acaso

"comentas
 Y en cuanto a los beneficios fiscales de exención del 60% sobre rentas procedentes del alquiler "

En el caso de tu cliente, al ser no residente, entiendo que eso no se puede aplicar,

Un fuerte abrazo mi hermano David!

Si entiendo tu punto!, pero en el mundo real, hay que tener cuidado con los terminos. las consecuencias legales puedes ser profundas.

Pero volvemos al mismo punto de partida.

Dices " Es habitual que en el sector inmobiliario a veces no se especifique a qué nos referimos, por ponerte un ejemplo, me pueden ofrecer un activo inmobiliario por 200.000€ en el que se "asegura" por contrato unas rentas anuales de 10.000€, 5% de yield"

Esto esta  mal..

No funciona asi amigo.

En finanzas las cosas se dividen en tres.

1-el pendejo
2-el menos pendejo
3-el vivo.

Porque demonios vas a meter tu dinero en un fondo donde no tienes control cuando HOY dia puedes colocar dinero en 1000 instrumentos donde TU controlas todo?

Quieres ser rico? compra cosas en distressed con un enorme valor intrínseco detras Y que produsca cash flow..

Yo compre un edificio que arreglado vale $1,2 millones (quizas mas ahora mismo).. Lo compre poniendo un 5% propio.. Y el resto? el resto basado en la ocupacion que cubre el 90% del costo de mi deuda (incluyendo la deuda de reperacion).

Como son prestamos de "agencias", el edificio me salio gratis.. Y la ocupacion es solo 70%.

Cuando use el dinero ajeno para ponerlo lindo y ocuparlo al 100% al estado, voy a refinanciar.

Mi rendimiento??? INFINITO!

Ahora, y si yo soy el que presta el dinero?

Te presto $1,2 millones, cobro 2 puntos al 7,5% anual intereses solos por 10 años y 20 años amortaizados.. vendo el prestado como CMBS al 5.75% y me gano 4% en 15 dias.   

Quien gano mas dinero? 
Quien tuvo mayor rendimiento?

 

Estimado Geoff007, creo que hablamos de cosas distintas.

En ningún momento he calculado el ROI, me he limitado a prever los flujos de caja que el inversor obtendría, sin tener en cuenta pagos de impuestos sobre rendimientos obtenidos,  y he obtenido la tasa interna de retorno de esa inversión (TIR), algo distinto al ROI, como forma de comparar otras opciones con las que contaba el inversor, que en su caso eran, principalmente dos, “salvaguardar” su inversión en un bono alemán a 10 años con una TIR alrededor del -0,4%, o invertir en una cesta o fondo de acciones europeas con dividendos, que estimaba en una TIR del 2-3% estos años (teniendo en cuenta solo dividendos, no revalorizaciones o pérdidas de valor). Si quiero comparar entre distintas inversiones, he de usar términos de comparación homogéneos. 

En cuanto al Yield bruto y el Yield neto, desconozco si estos conceptos académicamente existen, lo que he querido diferenciar es la relación entre renta y valor de un activo inmobiliario sin tener en cuenta los gastos que ocasionarían obtener esos rendimientos (al que me he permitido la licencia de llamar “bruto”) y aquel que ha tenido en cuenta estos gastos (al que me he permitido denominar neto). Es habitual que en el sector inmobiliario a veces no se especifique a qué nos referimos, por ponerte un ejemplo, me pueden ofrecer un activo inmobiliario por 200.000€ en el que se "asegura" por contrato unas rentas anuales de 10.000€, 5% de yield, sin embargo, puede ser que el arrendador esté obligado a pagar todos los años una serie de gastos (impuestos, reparaciones, suministros de energía… etc), con lo que le queda al final del ejercicio es netamente inferior a ese 5%, por eso he tratado de especificar ambos conceptos y la importancia que tiene para un cálculo correcto de los flujos de caja, no quedarnos solamente con la renta de la propiedad (bruto), sino con lo renta (neta), una vez descontados los gastos que dicha inversión van a exigir. 

Un saludo.

No importa lo que genere el inmueble, lo que importa es lo que deje neto basado en TU inversion. Comprar basura pagando intereses solos no amortizados, luego refinanciar fijo y que lo pague otros, es mejor que vender drogas.

Tampoco estas calculando realmente de forma correcta los Yields amigo David. NO existe tal cosa como "Yield brutos" eso es una falacia. (NO TU CULPA) Un Yield es un promedio, no un hecho. Si te presto $100,000 y te cobro 3%,  y lo vendo a los dos dias mi rendimiento (Yield) es del 540%.. Pero Y si no lo hago? Y si no soy constante? No tengo nada!

 

Estas confundiendo terminios.

El retorno de la inversión (ROI) mide cuánto dinero o beneficio neto se obtiene en una inversión, que se muestra como un porcentaje del costo de esa inversión. Muestra la eficacia y eficiencia de los dólares de inversión que se utilizan para generar un beneficio neto. Conocer el ROI permite a los inversores evaluar si poner dinero en una inversión en particular, como los bienes raíces, es una opción sabia o no.

El retorno de la inversión se puede utilizar para cualquier inversión: acciones, bonos o una pieza de bienes raíces. Calcular un ROI significativo para una propiedad residencial puede ser difícil porque los cálculos se pueden manipular fácilmente y ciertas variables se pueden incluir o excluir.

Cómo calcular el retorno de la inversión:

La fórmula de retorno de la inversión mide la tasa de rentabilidad restando el valor actual de la inversión del valor inicial de la inversión y dividiéndola por el valor inicial. La fórmula de ROI es: 

(Valor de inversión actual - valor inicial de la inversión) / Valor de inversión inicial 

O bien, también se puede calcular dividiendo el retorno de la inversión (sus ganancias de capital) por el costo de inversión original:

Retorno de la inversión / Coste de inversión 

Dado que el ROI es una relación de rentabilidad, nos da el beneficio de una inversión representada en términos porcentuales. Supongamos que compró acciones en Apple (AAPL) por $5,000 y la vendió dos años más tarde por $8,500. El beneficio es de $3,500, y el ROI es 70 por ciento.

Tipos de ROI

El RETORNO de la inversión es particularmente útil a la hora de evaluar un conjunto de oportunidades de inversión. Si todo lo demás es igual, los inversores optarán por la inversión que tenga el mayor retorno de la inversión. 

Sin embargo, hay otras medidas de retorno que se utilizan para evaluar la rentabilidad de una inversión:

Cálculo del ROI en Propiedades de Alquiler

La ecuación de ROI puede parecer bastante simple, pero tenga en cuenta que hay una serie de variables inmobiliarias que pueden afectar el ROI. Estos incluyen gastos de reparación y mantenimiento, así como apalancamiento, dinero prestado para hacer la inversión inicial. Las condiciones de financiamiento pueden afectar en gran medida el costo total de la inversión.

ROI para Transacciones en Efectivo:

Calcular el ROI de una propiedad es bastante sencillo si compra una propiedad con efectivo. Este es un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada en efectivo:

Después de un año:

ROI para transacciones financiadas

El cálculo del ROI en transacciones financiadas está más involucrado. Por ejemplo, supongamos que compró la misma propiedad de alquiler de $250,000 que la anterior, pero en lugar de pagar en efectivo, tomó una hipoteca:

También hay costos continuos con una hipoteca:

Después de un año:

Depreciación y ROI: (Hueco Fiscal)

La depreciacion representa el desgaste que experimenta un activo con el tiempo. Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sustos), los bienes raíces residenciales se desgastan durante 27,5 años. Sin embargo, a diferencia de otros gastos, la depreciación es un gasto no en efectivo. Esto significa que usted no gasta dinero, pero el IRS todavía lo considera un gasto. Este gasto puede compensar los ingresos imponibles y ahorrar dinero en su factura de impuestos, lo que en última instancia puede aumentar su ROI. 

Por ejemplo, considere el ROI de una propiedad de alquiler sin depreciación. Usted tiene $30,000 en ingresos imponibles por su alquiler, por los cuales debe 25 por ciento en impuestos federales, o $7,500.

Sin embargo, la contabilización de la depreciación significa que debe menos en impuestos. Si tiene los mismos $30,000 en ingresos de alquiler, puede deducir su desuso de esto, por ejemplo, $17,500. Por lo tanto, su nuevo ingreso de alquiler imponible es de $12,500. A una tasa de impuestos del 25% ahora solo debe $3,125. 

Los impuestos generalmente no se incluyen en los cálculos de ROI, pero para los inversores inmobiliarios, el gasto de depreciación puede ser una herramienta útil que hace que la inversión de propiedades de alquiler sea más ventajosa que diferentes inversiones.

Retorno negativo de la inversión

El retorno de la inversión es simplemente la cantidad de beneficios que obtiene de las propiedades de inversión durante un período de tiempo. Este porcentaje podría ser positivo, lo que indica que su inversión hizo dinero, o podría perder dinero y ser negativo.

Por ejemplo, supongamos que invirtió en una propiedad de alquiler de $200,000 y después de una serie de eventos desafortunados tuvo que venderlo por $150,000. Su ganancia de capital (o en este caso la pérdida de capital) es de $50,000. El ROI de la propiedad sería negativo 25 por ciento. 

El ROI negativo puede ocurrir por una variedad de razones, incluyendo tener una alta tasa de rotación o largos períodos de vacante.

Maximizar el retorno de la inversión para los inversores inmobiliarios

Para garantizar una propiedad de alquiler rentable, debe trabajar activamente para aumentar el retorno de la inversión reduciendo los costos y asegurando una tasa de ocupación estable. Reducir los costos también significa limitar sus gastos, que es donde los gastos de mantenimiento pueden desempeñar un papel. Mantenerse al día con el mantenimiento del alquiler puede aumentar el retorno de la inversión a largo plazo.

Mientras tanto, asegurarse de que tiene su propiedad alquilada consistentemente es el mayor impulsor de ingresos. Tener una alta tasa de rotación significa que te estás perdiendo los ingresos y tienes que gastar más en gastos para encontrar y examinar a los inquilinos.  =

La otra clave para aumentar el ROI del alquiler es aumentar el alquiler cuando sea posible. El aumento de las tasas de alquiler ayudará a los inversores a gestionar mejor el aumento de los gastos, que pueden incluir impuestos, seguros y reparaciones. 

Un rendimiento es un promedio, solo eso!

La vivienda como inversión tiene elevados gastos de transacción y de mantenimiento, pésima liquidez, inseguridad jurídica, trabajo para gestionarla (o págale a alguien que te lo haga)... estando a precios más o menos razonables, prefiero mil veces la inversión en bolsa.

Otra cosa muy distinta es para vivir uno mismo, que ahí la rentabilidad es mayor y el riesgo muchísimo menor, y eso sí que lo veo.

Hola amigo Enrique.

No conozco las leyes de la Madre Patria al 100% (salvo lo que leo de Tristan). Pero es bueno recordar que el dinero se hace cuando se compra. Comprar casas como inversion a precio de mercado es un suicidio.

Hay que comprar viviendas en subastas o a los grandes fondos (si se puede en España).. No importa si el mercado es alcista o en baja, si pagas por una casa (de inversion) lo que vale en ese momento, estas asumiendo un enorme riesgo.

Y me refiero a ejemplos como estos. No importa si el mercado cae como en el 2008 o no, Yo ya gane dinero al comprar la propiedad con ese fuerte descuento. 

Me gustaria postear algo aqui que escribi en mi Blog hace unos meses Y creo que es importante, porque hay que hacer enfasis en el poder que da el comprar correctamente..  

Y dice:

 

Recientemente, vi un artículo en Yahoo Finance! que ofrece razones no para comprar ni invertir en bienes raíces, sino para alquilar en su lugar. Cuando leí este artículo, me sorprendió lo ignorante que era el escritor. Investigué más y encontré muchos artículos sobre este tema. Desafortunadamente, estos artículos están siendo leídos por las masas, y estas piezas mal informadas ayudan a dar forma a las creencias de las personas. Es por eso que los pobres y la clase media piensan diferente a los ricos: leen y creen artículos escritos por personas que no están calificadas para escribir sobre dinero.

Revisemos algunas declaraciones comunes de escritores desinformados que ofrecen en varios sitios web, razones para no comprar bienes raíces. Por ejemplo:

REALIDAD: Asumamos una apreciación del 5% y que la inflación sea del 4%. Así que la declaración (ignorante) anterior es cierta si un inversor está comprando todo efectivo sin apalancamiento. Pero si utiliza un apalancamiento positivo (lo que hacen los inversores inteligentes), su rentabilidad total (incluidos todos los centros de beneficio mencionados anteriormente en otros posts) puede ser del 20% o hasta el 80%! Así que, ajustados a la inflación, estamos hablando de una rentabilidad del 16% al 76%. Dónde más puedes encontrar este tipo de retorno de la inversión?

REALIDAD: En nuestro modelo ya hemos incorporado la financiación necesaria para reparaciones y mantenimiento. Recuerdan de cuando les hable del TIMMUR? Impuestos, seguros, administración, mantenimiento, servicios públicos y reparación. Así que con el apalancamiento positivo, no sólo tenemos flujo de caja después de todos los gastos y la hipoteca, también mantenemos toda la apreciación!


MITO: Algunas de las personas que me dicen que estoy tirando dinero en alquiler son personas con hipotecas sólo con intereses. No están construyendo capital."

REALIDAD: Las hipotecas con intereses-solos (como los HML) son buenas porque tienen las constantes de préstamos más bajas. Las constantes de préstamos más bajas dan como resultado el mayor diferencial o spread, lo que significa el mejor flujo de caja. Lo que la gente necesita darse cuenta es que los préstamos con bajas constantes de préstamos son los préstamos menos riesgosos. Los préstamos con las constantes de préstamo más altas son el mayor riesgo para el propietario. Con los préstamos solo con intereses, usted minimiza el riesgo y maximiza el flujo de efectivo y la apreciación. Sigues construyendo apreciación mientras minimizas el riesgo!

REALIDAD: Qué DISPARATE tan ignorante decir eso. Basta con decir que la constante de préstamos hipotecarios a 30 años es mejor que un plazo de 15 años. La mayoría de la gente elige la hipoteca fija a 15 años porque eso es lo que se les han dicho. El peor y más arriesgado préstamo a obtener es la hipoteca a 15 años; mejor es la hipoteca a 30 años; y lo mejor de este tipo es la hipoteca a 40 años.  Sólo el interés los supera a todos! Para los propietarios, los préstamos a 15 años son los préstamos más riesgosos, porque tienen las constantes de préstamos más altas..

Una persona educada JAMAS  "compra alto para vender mas alto". 

Edúquense! ese es el primer paso en todo en la vida. Vayan a los mejores clubs inmobiliarios de sus area. Tomen cursos por profesionales acreditados, tomen riesgos, aprendan a usar una calculadora financiera, hagan relaciones en la industria. 

David, muchas gracias por el comentario.
He aprendido un montón. Genial 

Para mí en estos momentos adquirir una vivienda equivale prácticamente a proteger el capital, a materializar el ahorro más allá del dinero fiduciario, y debería formar parte del proceso de  diversificación de cualquier ahorrador, apenas el capital acumulado supere ciertas cantidades que no tienen por qué ser especialmente elevadas (estoy pensando por ejemplo en plazas de garaje). El que piense obtener rentabilidades sostenidas de doble dígito, debería mirar a otro lado, salvo oportunidades extraordinarias que a veces es cierto que surgen.

Leyendo el hilo me parece oportuno aportar un ejemplo práctico de hace escasamente unos días en que estudié una pequeña inversión para un no residente europeo que adquirió una vivienda en la Costa del Sol. La compra se hizo con financiación bancaria a 20 años del 50% a un tipo fijo del 1,6%, con cierta vinculación mínima, es cierto, pero razonable, tarjeta de crédito, domiciliación de recibos y algún seguro, sin comisión de apertura y con gastos de formalización del préstamo a cargo de la entidad acreedora.

La intención del comprador era básicamente diversificar su patrimonio, sin grandes expectativas de rentabilidad, y destinar la propiedad al alquiler a largo plazo durante cierto tiempo. Se trataba de un apartamento de dos dormitorios y dos baños, con trastero y aparcamiento, de unos 100m2 construidos en total, en poblado mediterráneo en urbanización cerrada con bonitos jardines y varias piscinas, cerca del mar y de núcleos urbanos consolidado, con menos de diez años de antigüedad, buen estado de conservación en general, sin vistas al mar, pero con mucha luz y bien orientado. Hicimos algunos números “muy muy conservadores”, a petición del inversor, para un periodo de diez años, que era el tiempo que había estimado que podía mantener su inversión.

- Precio de cierre: 300.000€
- Impuestos, ITP Andalucía : 7% x 300.000€ =21.000€
- Notaría + registro + tasación: 2.500€
- Amueblamiento: 25.000€, IVA incluido (mejora sensible de mobiliario, nuevo mobiliario de terraza, cocina nueva con cambio de la mayoría de los electrodomésticos, y arreglos en general)
- Impuestos anuales: IBI más tasas de basuras alrededor de los 1.000€/año
- Mantenimiento anual: Alarma, comunidad de propietarios, seguro de hogar y management de la propiedad 2.500€/año
- Contingencias: 500€/año (desperfectos o arreglos a cargo de arrendador)
- Cuota financiera préstamo: 730,74€ mensuales

- Renta por alquiler: El precio medio de alquiler en la zona para que la vivienda pueda alquilarse fácilmente todo el año puede rondar los 1.000€, con consumos de agua y electricidad aparte, lo que haría una renta media anual de 12.000€ brutos anuales, alrededor del 4% del precio de la vivienda, actualizable según IPC. El mercado está ligeramente por encima de esa cifra, pero el inversor quería asegurarse la generación de rentas. Para forzar el modelo y dotarlo de más realidad, de los 120 meses de análisis, supusimos que el apartamento estaría 24 meses sin alquilar (o con problemas de cobro). Al financiarse mediante préstamo hipotecario, el modelo recibiría una entrada de caja de 150.000€, 50% del precio de adquisición.

- Según las indicaciones del comprador, hasta el “año 10” el inversor podría mantener el activo sin problemas, y a partir de ese momento, podría decidir hacer líquida su inversión, debiendo liquidar lo que le falta por amortizar del préstamo, en ese momento, 80.983,26€, que disminuirá el flujo de caja a recibir por la desinversión.

- Igualmente tuvimos en cuanta la comisión por venta, que se ha estimado en un 5% (+21% de IVA), razonable para segunda residencia, así como el pago del impuesto de plusvalía municipal, cuyo importe es muy difícil de prever, pero que estimamos en 3.000€.

Al realizar una estimación a 10 años vistas resulta fundamental actualizar los desembolsos a la inflación, supusimos dos tipos, una general para todas las magnitudes, y otra específica para la vivienda en sí. Si establecemos ambas a un 2%, que fue el escenario que establecimos, obtenemos la siguiente tabla:

Es decir, con todas las hipótesis planteadas, entre ellas un ratio muy conservador entre rentas de alquiler y precio de la vivienda del 4%, este inversor obtendría una TIR bruta antes de impuestos del 2,13% prácticamente tendría que despreocuparse por aportar fondos a su inversión salvo los ejercicios que su apartamento no estuviera alquilado (contingencia que estaba dispuesto a asumir), la rentabilidad vendría sobre todo al final, con la revalorización de su propiedad, que hemos establecido en un 2% anual de media, lo que significaría una revalorización bruta del 22% en diez años. Este planteamiento le pareció razonable, y adquirió la vivienda con estas expectativas.

Sobre esta base, y por curiosidad, decidí hacer simulaciones, usando como variable la inflación esperada en la vivienda, llegamos a lo siguiente:

Con la ratio alquiler/precio del 4%, observamos que la rentabilidad de la inversión va a venir dada por el comportamiento del precio de la vivienda. Si la vivienda no se revalorizara nada estos diez años, la TIR estaría sobre el -0,68% y bastaría que esta revalorización fuera del 0,5% para que la inversión pueda mantener su poder adquisitivo.  Si el incremento anual de precios fuera durante estos diez años del 3%, la TIR se iría al 3,47%. 

Obviamente esta simulación no incluye el “boom” que se está produciendo actualmente en algunos países (Estados Unidos, Nueva Zelanda, Dinamarca….etc), o volver a la explosión de precios de los primeros años de la década de los 2000, con revalorizaciones del 20-30% en muy poco tiempo, en cuyo caso, claro está, lo más probable es que el inversor medite liquidar la vivienda en el año 2 o 3 (ó no, porque si eso sucede las rentas por alquiler se dispararían y podría decidir mantener la inversión y disfrutar de unas mejores rentas). 

Pero si esperamos un mercado en modo “boom” con tasas de crecimiento de precios del 10% durante tres años, y con venta de la propiedad en ese momento:

No está mal, aunque tampoco replicamos ese 10% de incremento de precios del mercado, principalmente por el efecto impositivo de compra, y en nuestro caso, los costes de adecentar el apartamento. 

El efecto impositivo de adquisición de un bien inmueble es un lastre importante que no tiene otro tipo de inversiones y que hay que tener mucho en cuenta (el día n+1 de hacer la inversión, el inversor necesita vender la propiedad por un 8-9% más de lo que la compró para no perder si es usada, o un 11-12% si es nueva,). Existen además costes no despreciables de venta, como es la comisión, gravada adicionalmente a un tipo del 21% de IVA, así como la plusvalía municipal a pagar al Ayuntamiento correspondiente, que lastran finalmente el importe neto a recibir

Otro lastre es su liquidez, y no solo porque puede tardar varios meses en materializar la venta, hay tener cuidado también con el momento elegido,  porque como se necesiten esos recursos en un momento difícil del mercado, las expectativas de materializar la venta a precio razonable pueden desvanecerse, y lo que pudo ser una buena compra en su momento, convertirse en una mala venta y echar por tierra años de inversión. Tampoco ayuda la desprotección legislativa actual del propietario frente a impagos u ocupaciones del  inquilino, son riesgos que también hay que tener en cuenta. Y en cuanto a los beneficios fiscales de exención del 60% sobre rentas procedentes del alquiler, hay que tener cuidado con el tipo general de IRPF del inversor y que la deducción no es sobre renta bruta, sino renta neta, esto es, una vez deducidos gastos del arrendador, por lo que el beneficio fiscal existe, pero podría no ser excesivo.

También es importante no dejarnos llevar por el barato y fácil acceso a financiación. Es cierto que hay oportunidades únicas para endeudarse a tipo fijo por un largo periodo de tiempo, pero debido a la escasa rentabilidad económica (de la inversión) neta (una vez deducidos gastos) que se le puede sacar al activo, el efecto apalancamiento es muy reducido. 

Si el ejemplo anterior lo hacemos sin financiación, llegamos a esto, 1,98% sin apalancar frente 2,13% apalancado:

Es cierto que vamos a necesitar más fondos, pero la TIR final es muy similar. Solo en el caso del segundo escenario, esto es, esperar una revalorización importante de la vivienda en el corto plazo la rentabilidad se vería netamente mejorada, 7,44% frente 2,58%, así quedaría la operación sin endeudamiento:

Ni que decir tiene que si conseguimos un activo inmobiliario con un yield bruto (sin gastos) del 6%, en vez del 4%, las TIR mejorarían también sensiblemente, tanto si vamos a largo plazo como si estuviéramos dispuestos a deshacernos de la propiedad en pocos años:

A esto es lo que me referiría al principio de “oportunidades extraordinarias” que a veces existen en el mercado, pero hay que analizarlas muy bien, e ir con cuidado para no acabar con un activo problemático entre las manos, y no guiarse solamente por el yield bruto, sino tener en cuenta también el yield neto, con los gastos y desembolsos que nos va a exigir la inversión, así como los costes en los que vamos a incurrir cuando queramos desprendernos del activo. No todo lo que reluce es oro.

He sido quizás muy negativo en mi análisis, pero es que son muchos los factores que hay que tener en cuenta y considerar antes de una inversión inmobiliaria. Y a la pregunta de si es buen momento o no para adquirir una vivienda en España, a pesar de todo, estoy de acuerdo con que posiblemente así sea (poco que perder, y algo que ganar), pero con cuidado y seleccionando mucho el tipo de activo,  realizando planificaciones reales de ingresos y gastos que incluyan escenarios desfavorables que nos puedan permitir mantener la inversión (no malvender) si el mercado se viene abajo. Y por supuesto no esperar hacernos ricos con ello, más bien, como decís, mantener a resguardo de  los bancos centrales parte de la riqueza y el ahorro que cada uno con su esfuerzo haya podido atesorar en su vida.

Te has comprado un piso con los precios de hoy ?
Pues mi más cordial enhorabuena Enrique, me alegro porque si lo has hecho es porque considerabas que debía hacerse y consigues lo que quieres, no puedo más que alegrarme por ti y tu familia 
Después podemos discutir si se puede comprar mejor o peor dentro del ciclo económico, pero el hombre propone y Dios dispone y seguro que todos me entienden, nunca hay que desligar de una decisión económica las circunstancias personales de cada comprador 
Independientemente de que en pureza siempre a toro pasado podamos decir cuando es mejor 
El tema es que los bancos centrales crean dinero de la nada y no dejan de destruir el valor de nuestros ahorros 
Una forma de defenderse de esa destrucción es invertir en inmuebles pues a pesar de que el momento del ciclo no fuera el mejor en el largo plazo los activos de calidad retienen el valor 
No has comprado un piso más caro que hace catorce años 
Tú has comprado un piso que hoy cuesta eso y hace catorce años lo otro pero si descontamos la inflación a la operación en realidad la cosa se asemeja 
Y si en vez del ipc usáramos el ipc de los inmuebles tú lo que haces es comprar una casa y después supon la vendes y ganas en teoría algo pero lo reinviertes todo en comprar otra casa o sea cambias una casa por otra 
Tú tenías una casa y la sueltas por papel moneda y automáticamente lo cambias otra vez por una casa 
En pocas palabras has retenido el valor (es un ejemplo no sé si vendes la vieja y compras la nueva tan solo trato de mostrar que la vivienda no sube sino que baja el dinero)
Por lo demás reitero mi enhorabuena y no se vea el escrito como crítica mía a Enrique pues yo de Enrique solo puedo aprender, quiero que se vea como una declaración de alegría por su compra 

Buenos días, disculpe que no esté totalmente  deacuerdo con usted, pienso que va por zonas, hay zonas muy valoradas y otras menos, le pongo un ejemplo creo que es esclarecedor.

Mire,le  hablo de Sevilla, que visto bastante más, en Sevilla hay varias barriadas y hablado en concreto dedos el Cerro del Águila y la plata, para hacernos una idea están separadas una de otra andando a menos de 8 minutos a un ritmo tranquilo,  bueno pues la plata es una zona de trabajadores de clase media media se hizo sobre los años 60-70 son viviendas unifamiliares pareadas, yo no he visto ninguna vivienda ahí inferior a unos 96 m por planta normalmente todas tienen 2 plantas, son de Autoconstrucion  propia pero bien hecha, recuerda que son Albañiles, electrónico, fontaneros, electricista, etc etc. La zona está bastante bien es una zona bastante tranquila residencial hay una panadería o dos,  un supermercado grandecito  un  el colegio público, uno colegio privado una zona buena para vivir si mucho conflicto una cosa normal, una familia puede vivir hay sin problemas.

La segunda en conflicto es el Cerro del Águila vale una zona bastante más nueva no lo tengo tan ccaro en torno a los 85, entonces es una zona bastante mejor,tiene acera de metro y medio en La Plata no toda tiene acera, y no toda la barriada después la vivienda suele ser 2 plantas también las calle bastante más ancha tiene varios colegio público varios privado tiene bancos bastante más tienda bastante más comerciales, hay también mas bloque de pisos de una  calidad bastante alta, bueno pues resumiéndolo mucho la zona del cerro es para mi gusto y todo que le preguntado bastante mejor que la plata, aunque decir que la plata tampoco es mala zona es muy buena zona,  pero la otra es mejor pues los precios no varían mucho en el cerro suelen ser yo 3000 a 5000 €, estamos hablando de vivienda de la misma característica mismo tamaño más o menos mixma carasteristicas, la casa vale 100000 € o 90000 € o 80000 € pues  5000 € no es tanto dinero es muy poca diferencia por eso yo pienso que hay zonas que están más valorada y otra sobrevalorada y otra se incluso infravaloradas.

Posdata yo no soy profesional de la materia solo soy un simple aficionado,