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123ABC123
29/07/23 18:47
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Como sabes el IPC es igual a la subyacente - precios de la energía y alimentos sin procesar, que tienen precios muy volátiles, de forma que puede ayudar a que baje unos precios bajos de la energía, pero si por ejemplo se mantuvieran estables el IPC tenderia a la subyacente en este momento, en mi opinión, y como la energia no va a seguir bajando creo que el IPC irá mas a la subyacente que lo contrario, además que lo suyo es ir mirando la tasa mensual y no la interanual. Esta es la evolución del IPC acumulado por meses.Como se puede ver los precios debido a la brusca subida de la primera mitad del 2022 en la última parte del año 2022 no aumentaron pero llevan subiendo de nuevo desde febrero de este año por esa razón según van pasando meses tenemos un IPC más bajo al dejar de contar con los meses de marzo a junio 2022, pero realmente los precios mensualmente siguen subiendo bastante incluso en un contexto en que la energía reduce su precio, la revalorización de pensiones y actualización de salarios quizás tenga bastante que ver con esa tendencia que se inicia de nuevo en febrero 2023, la energía ya no va a bajar mucho más y lo que se ve con la subyacente es que los factores menos volátiles y más de largo plazo siguen presionando.Si nada pasa y en diciembre 2023 nos encontraramos con otro IPC alto de más de un 5%, que creo que ya con los datos de julio y agosto podemos ver que tenderá a este sigue la misma evolución ya que el efecto de la bajada de energía está desapareciendo y volviendo a subir un poco, en enero tendriamos de nuevo revisiones salariales, de pensiones de acuerdo a este y tendremos otra vez efectos de segunda ronda.Si no hubiera habido revisiones salariales como las ha habido en enero de este año quizás la gráfica del IPC mensual habría seguido la tendencia de la última mitad del año pasado, pero como el mercado laboral está fuerte se exige (o intenta) no perder poder adquisitivo (que puede ser justo también si queremos, yo no hablo de eso) y si subimos los salarios un 4% al aumentar poder adquisitivo con respecto a la situación que había en los últimos meses del año que llevaban una tendencia de mantenerse o bajar hace presión sobre los precios, tambien aumentar costes laborales, deja de hacer que la gente tenga miedo a la inflación (ya que perciben que su salario irá subiendo con esta) a la vez que la buena situación del empleo hacer perder el miedo (está en mínimos de muchos años también) eso le permite reducir su tasa de ahorro para seguir consumiendo así como con las pensiones... https://cincodias.elpais.com/economia/2023-07-27/los-espanoles-confian-en-mantener-su-empleo-tras-la-reforma-laboral-y-elevan-el-gasto-segun-el-banco-de-espana.htmlEl problema es que mientras eso pasa los créditos suben, la gente cuenta con menos ahorro cada vez desde la pandemia y según pasan los meses los precios cada vez son más caros y dependen cada vez más de su salario y de incrementos para poder mantener su consumo.Un saludo.
123ABC123
26/07/23 00:52
Ha comentado en el artículo Documento Plan de Inversión en Empresas de Beneficios Predecibles
Muchas gracias por su tiempo y por la documentación, muy bien explicada, interesantes sus puntos de vista.
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123ABC123
21/07/23 14:42
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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En cuanto a la diferencia a largo de España y poner medias pasa esto:Alcobendas: Salamanca:Y dentro de la provincia de salamanca hay otras pequeñas ciudades que es así:No es difícil adivinar donde existe presión en lo precios (gente joven, aumento de población, mejora de renta de la población) con respecto a otra ciudad que no gana población sino que la pierda, que la edad es muy avanzada y que la renta crece menos que en la media de España... hacer medias no tiene sentido.
123ABC123
21/07/23 14:26
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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La variable fundamental es la ley de oferta y demanda y su evolución junto con la capacidad economica de esa demanda.Con los datos que pone no se puede sacar ninguna conclusión en mi opinión, por diversos motivos:- Transacciones de vivienda: en la década del 2000 se puso muy de moda los "pasapiso" con eso el numero de transacciones de una vivienda pasaba a ser muy alto porque habia mucha rotación y se especulaba con ellas, por lo tanto por si solo indica poco, si acaso un "calenton" o enfriamiento pero no nos dice nada de la tendencia de fondo a medio y largo plazo, no indica aumento o disminución del numero de viviendas, ni de la oferta ni de la demanda, por ejemplo si de repente la oferta fuera nula, las transacciones serían muy bajas pero los precios subirian mucho, y podria ser al reves muchas transacciones porque la gente no puede pagarlo y los que compran son fondos de inversion a 4 duros y los precios se desploman.En la compra de viviendas hay varios colectivos:- Ciudadanos buscando primera vivienda: ellos son los que compran muchas veces sin mirar demasiado los precios y las rentabilidades, y les afecta mucho la situación del mercado laboral, cuando los precios son altos son los que deben mantener el interés para que no bajen. Un ejemplo serían los ultimos años de la burbuja de 2004 a 2008 y probablemente los responsables de mantener los precios pese a las subidas de tipos desde el segundo semestre de 2022 hasta ahora.- Inversores: Buscan comprar cuando es barato y da rentabilidad, no les afecta a su capacidad muchas veces la situación del mercado laboral y miran a medio y largo plazo, son los que frenan las caídas de precios cuando la situación económica está mal y los ciudadanos no tienen situación laboral estable para poder comprar pero ellos si y lo hacen dado que la inversion da rentabilidad, se salen o no entran cuando el mercado está alto. Comprarían en los años 2011 a 2015 y puede que en 2020 hasta primeros de 2022 (por lo tipos bajos) aunque en el caso de españa por la inseguridad juridica actual puede que no haya sido así.- Parte de esos inversores sacan las viviendas del mercado de alquiler de vivienda y lo pasan al turístico, reduciendo por tanto la oferta.- Segundas Residencias: Gente extranjera o nacional que quiere tener una segunda residencia y que muchas veces tiene el patrón de compra de los ciudadanos pero que realmente no viven ahí y no se contabilizan como población del lugar pero si retiran del mercado viviendas que serían para residencia habitual, sería lo mismo esos casos de gobiernos o entidades bancarias que por la mala gestión tienen las viviendas vacías.- Los Gobierno con su alquiler social, ayudas al alquiler a algunos colectivos, viviendas protegidas...: Parte de las viviendas que serían para ciudadanos que tuvieran la capacidad económica suficiente se retiran del mercado para darse a quien no la tiene y no la iba a alquilar, provocando por tanto retirar mercado viviendas para la demanda actual, o, si lo preferimos, aumentando la demanda de alquiler al meter a ciudadanos que estaban ya fuera del mercado por los precios.- Especuladores: Aunque es dificil que sé de por los impuestos tan altos a la compra pero que se animan cuando creen que va a haber subidas grandes (en corto no se puede vender mas que en EEUU en un mercado que hay un indice de vivienda que sacó Robert Shiller con el fin de que los propietarios pudieran cubrir riesgos poniéndose en corto en este, pero que apenas tiene interés). Pero al ser un mercado muy regulado con limitación de terreno, decisiones políticas... siempre puede haber una ocasión, y si ven que se desata el sentimiento de "tenemos que comprar ahora aunque estén caros porque si suben mas de precio despues nunca podremos comprarnos nuestra casa" es probable que estén ahí.Una vez visto eso necesitaríamos saber el patron de la vivienda actual (grande pequeña, exterior, interior, con servicios como trasporte publico o no....) y tendríamos la oferta, para la demanda los incrementos de población junto con los patrones de edad, nuevos requisitos, necesidades y gustos de los ciudadanos, así como su capacidad económica y su evolución. Con todo eso se podría hacer una buena estimación.A diferencia de otros activos mas líquidos la vivienda tiene una inercia muy grande tanto en el mercado de compra como de alquiler, en bolsa pueden bajar un índice de 500 empresas cotizadas enormes en un mes un 30% y en el caso de la vivienda en la mayor burbuja vista tardo en bajar ese 35% unos 5 años, lo que le da mucho menos riesgo que a la bolsa al tener mucha mayor estabilidad y es un sector defensivo, todo el mundo necesita una sea cara o barata, lo que hace que se le exija mucha menos rentabilidad que a otras inversiones mas volátiles como en general la bolsa.Además tiene gastos de entrada y salida importantes y por tanto casi toda inversión o compra se hace pensando en el largo plazo, una recesión siempre y cuando no haya una situación de iliquidez del propietario puede hacer que no quieran vender y los precios se mantengan mas altos de lo que se podría pensar, situación contraria si se da una crisis de liquidez al ser un mercado con alto nivel de apalancamiento que hará que tengan necesidad de vender y poder encontrar grandes descuentos puntuales en esos casos, pero que sabiendo que son ciclos económicos y se hacen inversiones a largo plazo en un sector defensivo muy pocos que no se vean obligados venderán a bajos precios y por eso tarda en bajar.Un saludo.Aparte de eso de
123ABC123
21/07/23 02:04
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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No entiendo muy bien su mensaje, pero ya que me cito en el anterior le explico mi postura brevemente.No estamos como en 2008, un motivo es el nivel de precios vs alquiler y por tanto rentabilidad (ahora puede ser baja pero en el 2008 era negativa) tambien porque no se construye tanta vivienda nueva (me da igual el PIB, empleados... eso solo afectó a la severidad del ajuste tras la crisis), lo que importa es que la oferta superó a la demanda y había una demanda fuerte pero se construían muchas, no había demanda para eso ahora no es así y no hay suficiente oferta (y pensé por lo de reformas que se refería a poner en el mercado viviendas que no lo estaban por su mal estado aumentando de alguna manera la oferta).Si hay inmobiliarias chiringuitos especuladores o alguna empresa mas de construcción, no lo sé pero tampoco lo veo relevante porque a nivel general cada vez hay menos oferta en sitios donde la gente quiere... Y yo hablo de esos sitios.Lo que no se puede vender es lo que no existe y si hay falta de oferta por mucha inmobiliaria que salga o se construye suficiente o se retiran de otros mercados o se baja la demanda... si no se soluciona seguirán subiendo a medio y largo plazo siempre, en línea con los salarios de la zona (y como acepte la gente el coliving más todavía).No se que quiere decirme con lo de Burgos, porque tiene un precio mucho más bajo que en Madrid, como es lógico, son datos por provincias y eso no vale para mucho porque no es lo mismo pueblos abandonados que una ciudad y eso distorsiona los precios. Pero vamos que tampoco tengo mucho interés en ello.A nivel nacional pueden sobrar 5 millones de viviendas si quiere, en el municipio donde nací habrá como un 35-40% o más vacías, siempre puede ir allí, a una casa antigua, calentarla con estufas de leña, ganarse la vida en la agricultura o ganadería ahh y si quiere pan no se le olvide estar a las 12 de la mañana en la plaza del pueblo que es cuando viene el vendedor ambulante con el... Pero como eso la gente no quiere pues esas viviendas es como si no existieran, lo mismo pasa con zonas donde no hay empleo de calidad y lo mismo pasa con viviendas que no cumplen los gustos de la gente, como puede ser ahora pequeñas, interiores... Que mucha gente no las quiere y para ellos es como si no existieran.Y esa es mi opinión, como le digo no le he entendido muy bien.Yo no borro mensajes, borran los moderadores y casi en el 100% de los mensajes que borran es por insultos o faltas de respeto, yo no defiendo nada solo digo mi opinion y si es justo injusto o si nos especulan con el suelo no somos nosotros los que vamos a solucionar eso, las reglas del juego las ponen otros, y en ese juego podemos renegar o hacer lo mejor para nuestros intereses, a día de hoy mucha gente solo encuentra empleos de calidad en esas grandes ciudades y tienen que vivir ahí, la decisión solo es si pagar el alquiler de mercado o comprar a precio de mercado, nada más y ahora vuelvo a repetir que yo no compraría y me esperaría, que parece como si tuviera yo un interés en que la gente compre y no paro de repetir que yo ahora no lo haría.Un saludo.
123ABC123
20/07/23 14:07
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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A usted le pagaron los estudios sin saber entre otras cosas si se iba a ir al extranjero, iba a morirse días después de tener el título, iba a querer trabajar... ¿y si hubiera pasado algo de eso a quien le cobran la factura? ¿A sus padres? Usted ya no paga impuestos para estudiar los paga para que estudien otros, si el padre que gana poco tiene que pagar para que estudien sus hijos no puede hacerlo (dijo Pedro Sánchez que cada año en bachillerato o universidad eran entre 7 y 9k, ya que le dio credibilidad en lo otro)por 5 años de carrera más dos de bachillerato son de 49 a 63k si los tiene que pagar el estudiante añádale los intereses que deberían ser capitalizados durante ese tiempo y cuando sale a trabajar un sueldo de 25-30k pagando alquiler, su sanidad... Ni usted habría podido salir de ahí.Pero ese es el sistema justo de Zackary.Como eso no se puede se paga entre todos para que otros estudien algunos de los que estudien terminarán pagando más de lo que recibieron y otros no pero eso no se puede saber antes.Y repito que lo que se pagan no son estudios y sanidad eso son menos de 3000€ por persona... Se pagan otras cosas que reduciéndolas se reduciría todo.
123ABC123
20/07/23 13:40
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Y aquí es como nos explica entonces como habría usted estudiado teniendo en cuenta que las pensiones de sus padre son 700 y 900€... Y el relación con eso se puede hacer una idea de los salarios que tuvieran que opciones hubieran tenido sus dos hijos de estudiar como lo hicieron... Si tuvieran que haber pagado todos los servicios de los 4.Supongo que sus padres, según su teoría, se esforzaron poco y ahora quiere que usted, el currante, y los demás le pague las pensiones, sanidad... Además va a heredar millones y no pasarán por ningún gravamen.El sistema feudal de Zackary pero ponerlo ahora no cuando el era joven.¿No se da cuenta que usted estaba en esa situación antes?Yo no digo en que se pague poco, pero el de 10k no le da para vivir, se debería pagar sobre beneficios y para una persona física debería ser sobre los ingresos menos los gastos de vivir con un mínimo de calidad, si no se ingresa suficiente no se paga nada, de ahí para arriba un % que puede ser el mismo para todos a lo mejor.
123ABC123
19/07/23 01:33
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Buenas.Yo en ningun momento me planteo diferente el hecho de no poder afrontar la hipoteca de tu vivienda habitual a no poder afrontar el pago de alquiler.Sinceramente son situaciones donde nadie debería llegar nunca y debería planificarse para ello, si como dices no eres capaz de pagar tus deudas y tienes que ir a negociar una carencia o una ampliación de hipoteca en el banco con esta subida de tipos que tenemos estas en una situación complicada. Pero aún así si llevas ya unos cuantos años de hipoteca podrías vender la vivienda y si no coincide un mal momento salir airoso de esa, vendes y con la liquidez que has sacado te vas a otro lado.El que está en alquiler si no paga está en una situación parecida en mi opinión, a menos que se sea joven y puedas volver a casa de tus padres no podras hacerlo tan facil si tienes familia.En cualquiera de los dos casos son situaciones que nunca se deberían dar porque nadie debería asumir tanto riesgos como para llegar a ese punto.El sobreendeudamiento por tanto no debería producirse, con una hipoteca a tipo fijo que la cuota no cambia, realmente es dificil llegar a eso, quizas puedes perder tu trabajo, pero deberías encontrar otro parecido aunque sea con una salario algo menor y ya sabemos que la cuota no podía superar el 30-40 de los ingresos netos a la hora de hacer la hipoteca, que generalmente llegado el momento, reduciendo gastos y ocio se puede destinar bastante mas.En cualquier caso generalmente hablo de la vivienda como inversión y no estoy considerando los riesgos asumidos o bien en estas ultimas conversaciones estoy en todos los casos comparando con el riesgo de no pagar alquiler, que como digo para mi es lo mismo, inaceptable en ambos casos y como he dicho hay menos riesgo en poder pagar la hipoteca estos años de atras que poder pagar el alquiler.Y cuando me refiero a inversión no es especulación, invertir x cantidad de dinero para obtener una rentabilidad ahorrandote o cobrando alquiler, en el caso de hiptecas es sencillo, el gasto es el tipo de interes (que se irá ademas reduciendo segun amortizas) y la rentabilidad la que te ahorras en concepto de alquiler para tu vivienda o la que cobras si la alquilas a otro y el riesgo que asumes en la operación, si no cambian los alquileres la rentabilidad será esa, y la prevision a largo plazo es que se aumente, asique generalmente dará mas rentabilidad de la originalmente calculada si no pasa nada raro (y por contra esa misma subida tiene el riesgo de que un matrimonio llegue a la vejez sin casa propia en una ciudad cuando uno de los dos fallezca y deje de recibir la pensión y no le de para este).El cuanto apalancarse ya es otro tema del que yo nunca he dado datos ni aconsejado nada en este foro pero si creo que vida solo hay una y el peor plan que tengas tiene que permitirte una vida aceptable, si no no lo has planificado bien. Yo nunca he dicho que la deuda sea mala ni buena, es una herramienta que puede ser muy útil pero mal usada pues muy peligrosa.En cuanto a lo de las reformas, es dificil creer que si hay x viviendas construidas simplemente reformandolas tendremos suficiente para agotar la demanda, el por qué es este:La comunidad de Madrid tiene cada vez mas habitantes y llevamos ya tiempo con lo de la falta de oferta, si aumenta la población con respecto a 2008 y no hay construcción de vivienda la demanda superará la oferta, ademas de esto el alquiler vacacional y las segundas residencias de extranjeros han aumentado por lo que no creo que reformando solo se supla la demanda, ademas de que las necesidades de la gente han cambiado y puede haber carencia de determinadas viviendas mas espaciosas, servicios y zonas comunes, exteriores.... y excesos en viviendas interiores pequeñas y sin servicios (por ejemplo). Lo de decirle al propietario es que la vivienda vale 100k y tu quieres sacar de alquiler demasiado no funciona si detras de ti hay 5 mas que la alquilaran la hora siguiente.Aparte de todo eso, y a traves de gente conocida veo por ejemplo que hay profesores que no son capaces de encontrar una vivienda para el año escolar, y de gente que busca periodos cortos que ni aumentando algo el precio consiguen que se lo alquilen, con lo que la falta de oferta es evidente para cualquiera que haya necesitado alquilar o estado cerca de alguno que lo haya necesitado.Aqui hay propietarios que dicen que al poco de anunciarlo ya tenian bastantes llamadas de interesados, no soy yo solo.
123ABC123
18/07/23 22:01
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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No se entera de nada, si vas a Madrid sin tener vivienda con un salario bajo como era 1500 con 25 años en un empleo recien cogido, te mueres del asco, y si quieres tener una familia a los 31-32 años como es lo normal estarias realmente jodido y sería casi imposible (ya tienes que poder mejorar...) tener la liquidez para una entrada según las restricciones que pones del 50%, después de tener hijos con el gasto extra que suponen.Las capturas es de que tu vienes de una familia de clase baja empezaste con un salario bajo como yo (el mio era mas bajo pero estaba en una ciudad mucho mas barata), pero que ya se te ha olvidado y quieres y consideras justas medidas que a ti mismo con 25-30 años te pondrían la vida muy difícil aunque ahora dices que el que lo tiene dificil es por no haberse esforzado lo suficiente.Nada mas.Ni soy corbata verde ni voy a votar al PSOE, pero eso si, no soy mentiroso y no es por lo de Airbnb ni por nada mas excepto escuchar demasiada mentira seguira y que como le he dicho, se me queda grabado todo lo que leo... y ya pues, algunas veces uno se cansa ;)Y le he encontrado mas joyas, como la contabilizacion de las carreras, yo creo que si le da una vuelta con los mismos estudios le salen otras 2, si quiere pregunteme y se lo explico ;) pero no son relacionadas con el tema asique...