El analista de los proyectos de Crowdfunding

Tengo el análisis subido en la página 3 de este hilo, si veo que se empieza a complicar el hacer seguimiento busco maneras para que sea más fácil de ver los análisis de cada proyecto de un vistazo. 

 Como acojona ver como Urbanitae ha eliminado la información de sus proyectos relativa a rentabilidad y plazos. 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Intur Panorámico 

Promotor:  Intur

Fecha: 23/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 12 meses

Comentarios:
- Es un proyecto en el cual el banco les estará exigiendo que pongan más capital, pero el promotor habrá defendido ante Urbanitae que el proyecto ya está suficientemente avanzado y el riesgo actual no merece un 15% de TIR para el inversor que entre ahora ya que está con un gran grado de avance en comercialización, licencias, costes, etc.

- La promotora no tendrá el capital disponible y habrá decidido aportarlo con Urbanitae con una deuda subordinada sin garantías.

- El proyecto a nivel de riesgos creo que es óptimo para el inversor que entra ahora, lo que es más difícil dirimir es si la rentabilidad de un 10% es justa o baja para los riesgos que está asumiendo el inversor. Entiendo a las dos partes, si yo fuera promotor también defendería que esto está ya encarrilado y que demasiado que le dan un 10% a inversores pasivos, pero también entiendo que para el inversor es equity no deuda, ya que no sé que diferencia hay entre una deuda sin garantías y el equity, más allá de que la rentabilidad de la deuda está capada al 10%.

- Yo sé que los lectores, por malas experiencias, están sesgados a que los proyectos de equity son malos y los de deuda son buenos pero eso no es así, cada proyecto será bueno o malo en función del precio de entrada. A mí no me importa entrar en equity si el proyecto está bien armado (este lo está) y lo que sí es más discutible es por qué me limitan al 10% mi ganancia. Quizás lo más justo sería colocar el interés en el entorno del 12% (ni para el promotor ni considerarlo puro equity).

- Lo que también queda claro que ahora está de moda vender proyectos de deuda, ya que esos se llenan al instante y los de equity no, y por eso le ponen la etiqueta a este de proyecto de deuda. Si lo explicaran igual pero llamándolo equity, los inversores serían más reacios a entrar, pero el proyecto es exactamente el mismo y las garantías son exactamente las mismas (deuda cuya garantía es convertirse en equity si no te pagan).


Scoring de riesgo
5/10
- Tipología: 5,5/10 ¿Deuda? - sin garantías. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital.
- Promotor: 5/10 Ni son los mejores del mercado ni es un tio que está desarrollando su primer proyecto.
- Comercial: 3/10 Está encarrilada las ventas.
- Obra: 5/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.
- Financiación: 3/10 También dicen que está cerrada.

Resumen
En resumen, proyecto de deuda cuya garantía es convertirse en equity en caso de impago. De todas formas yo no juzgaré a la plataforma porque me intente colar proyectos de equity como deuda, si no por la calidad del proyecto y, en este caso, está suficientemente atado todo (al menos eso parece desde fuera) para que no perciba demasiados riesgos latentes que puedan perjudicar mi inversión.
Lo que sí discutiría es si la rentabilidad es acorde al riesgo que estoy asumiendo, quizás fuera más justo en el entorno del 12% anual.

Esto es el crowdfunding, mientras sigamos entrando en masa nadie va a mirar la calidad de los proyectos. Si el inversor minorista fuera capaz de valorar los proyectos de calidad ya se preocuparían las plataformas de buscarlos, pues los que fueran de baja calidad se les quedarían sin financiar. 
 

Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

 

Este es el mejor proyecto que podéis encontrar. Es simplemente perfecto. 
Tienes lo por del prestamo y lo peor del equity en el mismo proyecto para el inversor, es decir lo mejor para el promotor. 

Vas en prestamo pero no tienes garantía hipotecaría de primer grado ya que es del banco. Resumen si todo va bien, y es verdad que las viviendas están vendidas, porque ya hemos visto en algunos proyectos como de repente pasas del 75% de ventas a casi ninguna, por alguna excusa, si la construcción va en tiempo, algo raro, si no suben los costes extraordinariamente, algo raro, si el banco les da el dinero comprometido ante el hito secreto, entonces te devuelven tu 10 por ciento de prestamo, y ellos se forran. 

Pero si alguna de las cosas de arriba no se cumplen, entonces tu prestamo pasa a convertirse en equity, ya que la cosa va mal no fastidiamos todos,  y esperamos a que todas las cosas de arriba se arreglen, con todos los inconvenientes que ya sabemos tienen los proyectos de equity que tienen alguno de estos problemas.  Con lo que te va a quedar un TIR de risa, con suerte. 

Pero no te preocupes el proyecto tiene buena pinta. No tiene porque fallar.

 Yo alucino que Urbanitae sea capaz de sacar esto,   pero ellos dirán si  lo hace Hausera porque no nosotros, pero mejor porque cobramos sí o sí. 

Flipo con lo que pueden ofrecer, es de auténticos genios. Así que me apunto a genio. 

Os ofrezco que me hagáis todos un prestamo, de lo que que me prestéis me llevo el 4,5% más IVA, por mi gestión. El resto lo voy a invertir en una criptomoneda, y os garantizo una rentabilidad del prestamo de un 20 por ciento anual. En el caso de que no pueda devolver el dinero pasáis a se dueños de las acciones que he comprado, y ya con el tiempo y una vara recuperaréis el dinero si podéis. Ahora sí mis gastos de gestión, para mi,  ¿Nos os parece genial?. 

 Entiendo que es una exageración y no es lo mismo un inmueble que una criptomoneda, pero el sistema es el mismo, cambiadlo por otra activo cualquiera. 
Podéis replicarme libremente para demostrar que no es así, estaré encantado de aprender con lo que expliquéis.


 

Es equity capado a un 10% en eso estoy de acuerdo, aunque lo llamen deuda. 

En el resto no estoy de acuerdo, pese a que podamos estar sesgado porque Urbanitae haya hecho las cosas mal con los proyectos de equity tu razonamiento lleva a pensar que todos los proyectos de equity son una estafa y en eso no estoy de acuerdo. 

Los inversores tienen una muestra muy pequeña ya que apenas llevan 2 años con el tema del crowdfunding y confunden garantías con la calidad del proyecto. Como si tener una garantía hipotecaria te garantizara recuperar el capital, entonces porque quebraron los bancos si tenían garantía hipotecaria sobre los activos de todos los préstamos? Porque el activo no valía para recuperar ni siquiera la deuda.

Yo prefiero un proyecto de equity bien armado sobre un activo líquido que un proyecto de deuda con garantía hipotecaria sobre un activo en un municipio de 10.000 habitantes. 

Ya llegarán los tiempos en que empiecen a salir inversores descontentos con Civislend o Wecity, es cuestión de tiempo ya que han financiado proyectos de deuda que tienen muy mala pinta y en los que el dinero puede quedarse bloqueado muchos años. 

Re Inversor,

¿Qué te parece el  el proyecto CALASANZ GRANOLLERS de Civislend?

Le estoy echando un vistazo rapido, hay un tema que me llama bastante la atencion, desde la plataforma indican que el promotor aportan 524k  (un 45% de los fondos) , civislend por su lado aporta 650k, todo ello para un suelo que se compra por 900k (+93k de gastos de formalizacion).

Por tanto, el promotor realmente estaría aportando aprox. 343k  de dinero "gastado"

Paralelamente se indica que la tasación del suelo es de €1.5m.

Entiendo que la aportación del promotor esta argumentada en esta tasación un poco "hincada"

En ningún momento digo que el Equity sea una estafa, solo exponía todos los riesgos que tiene, para que el beneficio este limitado a un 10 por ciento. 

De los 650 del préstamo aproximadamente 100 son para comisiones, gastos e impuestos. Los 900 de la compra del suelo se convierten en 1080 con impuestos y gastos. De esta manera cuadran los numeros

Me reafirmo este proyecto es alucinógeno, le deben al banco más de 16 millones de euros del prestamo promotor y el LTV lo ponen en el 4%. Algo más que increible, la verdad es que acojona.

No seré yo quien defienda a Urbanitae, el problema es que por intentar vestir algo de lo que no es acaban diciendo cosas sin sentido. 

Este proyecto no es de deuda, es de equity, y debería medirse con los parámetros de un proyecto de equity no de deuda. 

No es que le deban 16 millones al banco, ese capital lo irá aportando el banco durante la obra para financiar la construcción, es un préstamo promotor normal como en todas las obras. 

Ahora, como bien dices, el LTV no tiene sentido en este préstamo ya que el primero que cobra es el banco que recuperará el activo para pagar su capital, intereses, intereses de demora y costes de ejecución. Por tanto, el LTV sería descontándole al valor de tasación del activo terminado todo el importe de estos costes bancarios. 

Pero, como digo, esto es así en todos los proyectos de equity. No sé si los inversores al entrar a un proyecto son conscientes o no, pero todos los proyectos de equity la obra se financia con el Banco y, si el proyecto va mal, el Banco ejecuta las garantías y es el primero que cobra (puede que el único si el valor de la garantía no cubre su deuda). Por tanto, en todos los proyectos de equity existe la posibilidad de no recuperar ni un euro. Son casos poco frecuentes en la actualidad con la evolución actual del mercado, pero el riesgo de perder toda la inversión existe. 

Esto de los costes sobrevenidos se está poniendo de moda:
Gran Canaria - Proyecto Brassie Villas, obra al 86%, y de repente, -12.4 de rentabilidad por "El promotor está estudiando junto con el constructor el presupuesto de la obra, puesto que se han incluido nuevas partidas que no estaban valoradas inicialmente, además de aumento de mediciones en determinadas partidas debido a la estado del terreno en la etapa de
movimiento de tierras y cimentación. 

Y lo mismo Zaragoza - Cinco Villas, -20% de rentabilidad, obra al 95%: el gestor está negociando con la constructora el cierre económico de la obra. En este proceso se han incluido trabajos realizados fuera de contrato, derivados de incidencias que no pudieron detectarse durante la licitación al tratarse de una obra previamente paralizada"
Y se dan cuenta ahora. 

Esto es alucinante, proyectos con todo vendido, y de repente suben los costes de construcción para comerse la rentabilidad. Yo no quiero estar el día que haya problemas para vender los proyectos, porque haya una recesión. 

Claramente todo va bien con urbanitae porque la vivienda sube a pasos agigantados 

Que opinión tenéis sobre la plataforma Hausera?