El analista de los proyectos de Crowdfunding

Hola, muchas gracias por tus aportaciones a esta Comunidad. 
Está a punto de terminarse el plazo para invertir en el equity de Isea Estepona, en Urbanitae, y me gustaría conocer tu analisis de este proyecto, si puedes🙏🏻
Un saludo.

Muchas gracias, Re inversor, tus análisis son rigurosos y nos enseñan mucho.

Recordar que esto no es ningún consejo de inversión, me puedo equivocar en los análisis. Además tener en cuenta que a nosotros nos llega ni la mitad de la información del proyecto, osea que puede que haya datos relevantes que no puedan ser analizados. 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Isea Estepona 

Promotor:  Quadratia

Fecha: 13/12/2025
Tipología: Equity
Plazo: 36 meses

Comentarios:
- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Se podrá equivocar, como todos, pero podemos intuir que está realizando el proyecto porque realmente cree en él, además conocen la zona porque han desarrollado otros proyectos.

- La zona la conozco y funciona bien, lo que nos indica que el activo va a tener liquidez pues a algún precio habrá alguien interesado en comprarlo.

- Pero aquí lo importante para ganar dinero no es que se vendan viviendas, si no que la diferencia entre el total de costes y los precios de venta de margen suficiente. Ejemplos tenemos muchos en Urbanitae desarrollados en Madrid, las viviendas se van a vender seguro y eso es una tranquilidad, pero si te cuesta más hacerlas que el precio de venta pues tienes TIR tendentes a cero en proyectos en zonas líquidas.

- El precio de transacción del suelo (que es el indicador más importante) es bastante razonable e incluso diría que bajo para la zona.

- Una cosa que no me gusta es que esté pendiente de aprobación de un Estudio de detalle, pues es un tema administrativo que depende del Ayuntamiento. No tengo información para valorar si ese riesgo de retraso en plazos es alto o bajo, aunque es cierto que se han cubierto estimando un plazo de 40 meses. Los fees de gestión que ponen son contenidos, los margenes razonables.

Sinceramente, como todos los proyectos inmobiliarios pueden ir bien o mal, pero creo que este promotor es de los que hace bien las cosas pues las hipótesis presentadas son razonables y eso, al menos, es una tranquilidad.

A mí me gusta, y creo que otro indicador de que Urbanitae también se lo cree es que hay 4,1 millones de coinversores de Urbanitae (family offices) que son los inversores "premium" de Urbanitae. A esos family offices no les cuelan las cosas que sí que distribuyen entre minoritarios.

Como he dicho otras veces, esto no va de equity o deuda, si no de calidad de los activos y plan de negocio. No me importa que sea equity si es un proyecto como este, el único punto y riesgo, por experiencia, es el tema del Estudio de Detalle, pero bueno así es el inmobiliario, si no hubiera ningún riesgo serían otros retornos.


Scoring de riesgo
5,5/10
- Tipología: 4/10 Equity - pero alineado el promotor con el proyecto
- Promotor: 4/10 Creo que es una empresa suficientemente seria o, al menos, esa es mi impresión desde fuera.
- Comercial: 7/10 La parte más complicada en Estepona, pues no se suele comprar allí sobre plano, demanda hay seguro lo que hay que determinar es a qué precio.
- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.
- Financiación: 4/10 No espero que vaya a suponer un problema. 

Resumen
En resumen, es un proyecto de equity pero bien montado, con un promotor serio, con unos números razonables y en una zona con liquidez. Los riesgos siempre están ahí, el tema del Estudio de Detalle es lo más complejo, pero el suelo se ha transaccionado a buen precio y eso es lo más importante en este sector. 

Me gusta, y creo que a los inversores premium de Urbanitae (family offices) también, y esos son inversores serios con capacidad de análisis a los que no les colocan producto de baja calidad. 
 

Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Muchas gracias por el análisis🤩
Me parece interesante el proyecto, aunque hay algo que me genera dudas, he visto que el gestor tiene un promote a éxito supeditado a un hurdle del 15% de TIR anual para todos los socios. Una vez superado el 15%, el gestor cobrará un 40% de promote sobre el exceso por encima del hurdle del 15% de TIR anual. 
Me pregunto si es demasiado ese porcentaje del 40% ya que por un lado genera un incentivo grande para maximizar los retornos por parte del promotor, pero por otro nos mina la rentabilidad en un porcentaje significativo si el proyecto saliera increiblemente bien. 
Son habituales los promote a exito en este tipo de proyectos? 
Cuanto suele ser el % habitual de TIR anual a partir de la que se aplican? Y de cuanto % suele ser el promote a éxito? 

Si, son habituales. 

De hecho estoy cómodo con ello, piensa que la TIR ahora mismo no deja de ser un número hecho en base a un escenario que hace el promotor. 

Si en el escenario me dicen que la TIR va a ser de un 20% sin incentivo para el promotor pero hay una línea de fees de gestión que pone 3millones es donde hay que tener la sospecha, pues el coste de gestionar el proyecto para el promotor no van a ser 3 millones si no que ahí es donde está sacando beneficio. 

Lo habitual en proyectos de equity es estar en TIR de entre el 12-15%, de hecho me parece que el promotor podría apretarle más a urbanitae exigiéndoles mayores beneficios para ellos. 

Al final piensa que hoy en día lo más difícil de todo es encontrar suelo para promover a buen precio, no existe, entonces cuando un promotor encuentra un proyecto bueno tiene la capacidad de exigirle a los inversores unos mayores retornos para el promotor, actualmente el encontrar inversores para un proyecto bueno NO es un problema. 

Por eso, salvo contadas ocasiones, la mayoría de proyectos que llegan a estas plataformas son los que los grandes inversores no se creen el plan de negocio o no se fían del promotor. Los promotores buenos ya tienen a grandes inversores que te ponen el dinero que necesites para promover. 

Los proyectos que había visto anteriormente con un incentivo a éxito tan grande para el promotor, tenían una TIR preferente de un 15% para los inversores, que cobraban antes de recuperar el promotor su dinero. En este asumes el mismo riesgo que el promotor, si sale mal te fastidias igual, pero si sale bien el promotor triunfa. La verdad es que las condiciones cada vez son peores para los inversores. 

Hola, muchas gracias por tus análisis. Son muy claros y nos ayudan a tener en cuenta los riesgos que se asumen con estas plataformas. Especialmente, el hecho de que solo sale la morralla, lo bueno está "reservado" a inversores institucionales.

¿Que nos dices sobre los dos nuevos proyectos de deuda que abre Urbanitae la semana que viene? El primero si que parece realmente deuda y no equity disfrazado de deuda pero con el segundo tengo más dudas.

Muchas gracias

Respeto tu opinión pero, en este caso, no la comparto. A mi no me importa el incentivo a éxito que tenga el promotor si no que el Plan de Negocio sea realista y que el promotor cobre cuando vaya bien el proyecto, no que el proyecto salga mal y el promotor cobre unos fees de gestión elevados. 

De hecho el problema de las bajas rentabilidades de equity de los proyectos de Urbanitae ha sido esa, que el Plan de Negocio no era realista y los gestores y Urbanitae, aun así, cobraban sus fees. Es indignante que haya proyectos en los que el inversor ha tenido su dinero inmovilizado 40-50 meses y le devuelvan un 2% de TIR pero, a la misma vez, Urbanitae haya ganado un 6% y el Promotor haya ganado también su margen en fees de gestión. Es decir, han cogido el dinero de todos nosotros siendo ellos los especialistas y vendiéndonos unas TIR estimadas elevadisimas, no cumplen con lo que proyectaron y ellos cobran y el inversor se queda sin nada. 

¿Quién debe determinar si el Plan de Negocio es realista o no? Desde mi punto de vista Urbanitae, pero a la vista está que no lo han hecho en muchísimos proyectos ya sea por falta de conocimiento o por falta de alineación de intereses. Ante la ausencia de que lo hagan las plataformas debería intervenir la CNMV y fijar unos criterios mínimos de riesgo por operación. Lo que no se puede es lavarse todo el mundo las manos y decir que es que son inversiones de riesgo y que los minoristas tenian que ser conscientes de donde se metían. 

La línea entre asumir que el inmobiliario tiene riesgos y estafar a la gente proyectando rentabilidades altas que son completamente irreales es muy delgada.  

La rentabilidad de los proyectos no la determinará una TIR preferente, ni un incentivo a éxito del promotor, si no un Plan de Negocio realista y bien ejecutado. En el caso descrito, el promotor se lleva el 40% del beneficio sobre una TIR de un 15% (en un plazo de 36 meses) es decir, cuando los inversores hayamos ganado un 50% sobre nuestro capital el siguiente euro ganado se repartirá 40-60 para el promotor. Ojalá todos los problemas fueran esos. 

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Benasque 

Promotor: REGEN Regeneración Inmobiliaria

Fecha: 15/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 12+6 meses

Comentarios:
- No me gusta mucho, como siempre digo estamos aquí fuera del supermercado rebuscando entre la basura y es dificil comparar entre basura. Un poquito mejor que otra basura que hemos visto en las distintas plataformas pero no deja de ser un proyecto con un nivel de riesgo elevados.

- Como siempre digo, esto no significa que vaya a ir bien o mal, al final no deja de ser un proyecto de deuda y se podrá presionar al promotor para que lo intente arreglar, pero creo que el riesgo es más elevado de lo que se intenta transmitir.

- Varios puntos que siempre menciono, siempre que veo Refinanciar una deuda existente salta una alerta. ¿Entrarías a refinanciar Villa Olivia? Probablemente no porque ya conocéis la película, no sé cual será la película que arrastra este activo, pero está claro que viene de incumplir sus compromisos con otros financiador.

- Esto no es un promotor, por tanto el riesgo siempre es más elevado, tanto por la exposición que tiene (probablemente sea el único proyecto que gestiona), como por los conocimientos técnicos. Este negocio no consiste en comprar y construir, hay muchos factores urbanísticos y técnicos con gran implicación en resultados.

- El tema urbanístico pasan de puntillas y no me queda claro, no sé si el suelo tiene pendiente trámites urbanísticos o puede solicitar ya licencia.

- No conozco Benasque, pero simplemente viendolo en google maps meter un proyecto de 90 viviendas allí (lo mismo luego es un exito) pero no parece proporcionado al volumen de población existente.

- Decir que el Banco va a refinanciar el préstamo es falsear la verdad, en las condiciones actuales aunque tuvieran preventas y licencia el banco no les daría la financiación si no ponen equity. Decir que tienen negociaciones muy avanzadas con el banco para financiar un proyecto dentro de 12 meses es directamente mentir, no hace falta explicar mucho, bajen a su sucursal bancaria y diganle que se van a comprar una casa el año que viene pero que quieren que se comprometan ya a financiarles la compra.

- Por poner algo positivo, sin conocer demasiado el proyecto, al estar comprado el suelo hace años asumo que el valor actual es mayor, osea que a unas malas estaríamos adquiriendo un suelo en Benasque a 2,1 millones (450€/m2). La liquidez que tenga ese suelo, sin conocer el mercado, es probable que sea bastante baja.

- Aquí lo que siempre digo, si estoy financiando un activo en Madrid sé que en algún precio se venderá sea más alto o más bajo, en Benasque no lo tengo tan claro y si no se vende, por mucho que un papelito diga que vale 3 o 4 millones, el dinero que voy a tener en mi cuenta son 0 euros.  


Scoring de riesgo
7/10
- Tipología: 5/10 Deuda - pero sobre un activo con una liquidez cuestionable.
- Promotor: 8/10 Promotor pequeño, no pone capital y trae un suelo que arrastra problemas.
- Comercial: 7/10 89 viviendas en Benasque me parece un volumen arriesgado para la población actual, lo que no signfica que no tenga mercado y puede ser el punto más débil de mi análisis, ya que estoy hablando sin conocer la zona. 
- Obra: n.a No aplica ya que no construimos nosotros.
- Financiación: 7,5/10 Que vayan buscando soluciones porque con esta estructura de capital no les va a financiar el banco. 

Resumen
En resumen, los he visto peores pero nuevamente un proyecto de calidad muy baja con el combo proyecto refinanciado, promotor que no es un promotor, nula aportación de equity, liquidez del activo baja y en base a una refinanciación bancaria que, en condiciones actuales, no parece probable. 

No me parece un proyecto de un 10% de interés y más bien lo tendría en la zona del 13-15%. 

Lo único que se salva es que, al menos, es deuda, por lo que si no nos pagan al promotor o la familia le haríamos un buen roto y tenemos poder para presionar para que solucionen las cosas, pero si el activo no tiene sentido inmobiliario (que no sé determinarlo con la información que tenemos) poco va a poder moverse el promotor. 
 

Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Hola, poco más tengo que añadir a tus conocimientos. No controlo el mercado inmobiliario ni la tipología de estos proyectos como tu, ni de cerca.
Pero sobre este proyecto en cuestión quería decir dos cosas:

-Benicasim: conozco la zona, tiene un exceso de demanda tremendo, es como una burbuja dentro de la provincia de Castellon. En los últimos años se han multiplicado los precios, echadle un ojo a Idealista y lo veréis.

-David Cruz Jofre: yo no me metería en un proyecto que gestione él ni con el dinero de otro. Fue expresidente del CD Castellon y el agujero que hizo en la caja fue tremendo. No desapareció el club de milagro. En algunos partidos no dejaba pagar entradas con tarjeta... en fin que podría escribir una tesis doctoral sobre sus fechorías, el mayor pirata que ha pasado por el club y mira que de eso vamos sobrados.

Otra plataforma que estoy mirando para invertir es Domoblock. ¿Alguien ha tenido experiencias positivas/negativas con ellos? Son proyectos de compra, reforma y venta, ¿que tal los veis?

Muchas gracias

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Pizarro 

Promotor: LEDICIA REAL ESTATE

Fecha: 16/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 24+6 meses

Comentarios:
- Este me gusta más que el anterior, sigue siendo un promotor que no es promotor (tiene pinta que es el primer proyecto que hace), pero el activo y las garantías son más sólidas.

- Al meter 3 inversores propios el promotor (que serán familias con dinero de la zona) ya es una garantía adicional pues no queda mal solo con minoristas a los que no conoce, si no con su circulo cercano.

- El activo está en una zona consolidada de Vigo, la rentabilidad del proyecto la determinará si ha comprado a buen precio o demasiado caro, pero eso será problema del promotor ya que Urbanitae está parcialmente cubierto con un préstamo de 4 Millones para un coste (suelo más obra) de 5,8 millones (68% de LTC).

- La garantía hipotecaría, unido a ser un activo con cierta liquidez, es lo que nos da margen para cobrar nuestros intereses con independencia de que el proyecto vaya bien o mal.

- La clave en los proyectos de deuda es preguntarse, si va mal, ¿Quién tiene un problema, los inversores de Urbanitae o el promotor? En este caso, por las garantías y compromiso con el proyecto, creo que si la cosa va mal el que sale mal parado (y, por tanto buscará como solucionarlo) es el promotor.


Scoring de riesgo
4,5/10
- Tipología: 3/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre activo con cierta liquidez.
- Promotor: 6,5/10 Promotor pequeño, pero es un suelo recién comprado y pone inversión de inversores suyos cercanos..
- Comercial: 6/10 La parte más complicada de todo proyecto, lo que no se puede dudar es que conocen la zona ya que son de allí.
- Obra: 4/10 Van con margenes de contingencias altos en el Plan de Negocio.
- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae toda la obra. 

Resumen
En resumen, creo que es un proyecto razonable, esperemos que el gestor/promotor no meta la pata pero entra dentro de los riesgos asumibles de la inversión inmobiliaria (al final te tienes que fiar de alguien). Las garantías son sólidas y hay margen para presionar en caso de problemas en el desarrollo.  
 

Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Buenos dias.
Como ves/véis el proyecto del miércoles en Civislend?
Una vez más "rasca" la diferencia entre el precio de compra y el de tasación actual, pero veo que esto ya empieza a ser "habitual".  
Saludos

Expongo este proyecto, para que veáis un ejemplo de como se las gasta Urbanitae: 
Mallorca | Proyecto Espacio Son Puig (EQUITY): 
Analizas un proyecto, y ves que el sitio es idóneo porque hay alta demanda y no hay oferta, efectivamente se vende todo muy rápido. Analizas el promotor Espacio, gigante con mucha experiencia. Todo perfecto. Pues retrasos de 15 meses en la obra, la TIR diluida, pero falta la traca final, ahora a punto de finalizar, te dicen que hay una desviación de un 28 por ciento en los costes de construcción, y te lo tienes que creer, que estudios y contratos habían hecho Urbanitae y el promotor. Dicen literalmente: 
Los gastos inesperados derivados de los sobrecostes producidos en la
obra, y su imposibilidad de ser compensados por la venta de la totalidad de las viviendas, siguen en revisión activa junto con el gestor, para poder evaluar el impacto final en la rentabilidad y en la planificación final del proyecto.
Desviación
en plazo: 15M
Rent. CoC objetivo: 36.7%
Desviación Rent. CoC: -28.4%
Fecha inversión: 29 jul 2022
Fecha de cierre objetivo: 4T 2024

Un proyecto con todo vendido desde el principio, con una construcción rutinaria, los inversores ganan un 8 por ciento en 3 años. Urbanitae inmediatamente gana un 6%, Espacio no sabemos lo que ha ganado. Habrá que buscar nuevas formas de inversión mejor reguladas.

Esto es lo que intento hacer ver, cargan la responsabilidad en los inversores diciendo que esta inversión conlleva riesgos (que lo sabemos) pero para los que no ha conllevado riesgo es para la plataforma ni para el promotor. 

Está claro, en ese ejemplo, que el plan de negocio estaba muy mal redactado y eso no es culpa de los inversores. 

Lo peor que en los últimos meses han pasado proyectos mucho peores que ese por el filtro, el que invirtiera en Julio de 2022 se está dando cuenta ahora Diciembre 2025 de que le han vendido unas expectativas de rentabilidad que no eran reales. Lo mismo pasa con muchos de los proyectos que ya se han invertido en 2024-2025 solo que no se darán cuenta hasta dentro de un par de años cuando no les quede otra que ir reconociendo las perdidas con respecto al plan de negocio. 

P.D: Te lo dicen ahora lo de los sobrecostes porque no les queda otra (ya van a devolver el dinero por finalización del proyecto), pero estoy convencido que lo saben desde hace ya meses.