El analista de los proyectos de Crowdfunding

Buenas a todos, 

Llevo más de 8 años trabajando en el sector inmobiliario, para fondos de inversión en el análisis de inversiones inmobiliarias con foco en activos residenciales y he decidido empezar a analizar, desde mi punto de vista, las operaciones que se van publicitando en las plataformas de crowdfunding, intentando aportar algo de valor. 

Que conste que la inversión inmobiliaria tiene riesgos y no es mi intención asustar ni ser un agorero pero pienso que el crowdfunding, que inicialmente tenía mucho sentido, hace tiempo que se ha ido de madre porque muchas plataformas ya no se preocupan porque las operaciones tengan sentido, si no por levantar capital entre minoristas para cobrar sus propios fees. 

En este tipo de inversiones juegan muchos factores, y es imposible determinar un causa efecto determinado, puedes comprar el peor suelo del mundo que si el mercado inmobiliario sigue subiendo te parecerá que has hecho una operación magnifica cuando, en realidad, has asumido unos riesgos super elevados para un retorno bajo. Aquí la clave es determinar los riesgos (que pueden o no producirse) y buscar una rentabilidad acorde a esos riesgos. 

Esto no deja de ser mi opinión personal, que podrá ser acertada o errónea, y elijo compartirla en un foro como Rankia donde hay libertad para poder expresar la opinión sin que te tilden de agorero ni te coarten la libertad de expresión. 

Ojalá me equivoque, pero esto de las plataformas de crowdfunding tiene muchos factores que indican que puede acabar de muy mala manera, se buscarán excusas en el futuro, pero la realidad es que se está asumiendo un riesgo muy elevado en muchos proyectos con el dinero de otros mientras la CNMV permiten que utilicen su nombre para generar confianza entre los inversores minoristas. 

No hay que meter a todas las plataformas ni todos los promotores ni todos los proyectos en el mismo saco, por eso mi objetivo es simplemente, añadir información adicional al análisis que proporcionan las plataformas en sus comunicaciones para aportar más información a los inversores. 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Casa Coral
Promotor: Casas Fintech
Fecha: 13/11/2025
Tipología: Equity
Plazo: 26-30 meses

Comentarios:
- Distribución de capital: Llama la atención la distribución de equity del proyecto, el día uno se necesitan 1.408.228€ para ejecutar la operación (coste del suelo y coste urbanitae), mientras que se levanta equity de inversores por valor total de 1.462.500€, ¿Qué capital pone el promotor para ejecutar la operación?
Posteriormente, habrá que pagar honorarios técnicos, tasa de licencia de obra y, si acaso, algo de marketing y publicidad lo cual totalizará (máximo) unos 200.000€ y, en cualquier caso, puede que esos costes sean cubiertos por el financiador de la obra.

-TIR preferente, ¿De qué sirve si el promotor no pone capital en la compra de suelo? ¿Qué riesgo está asumiendo el promotor? En el caso de poner los 487.000€ que pone el papel, habría que ver a qué costes va destinado ese dinero, pues 137.000€ son costes de gestión y, habría que ver, si la parte técnica (arquitectos) y la comercialización la llevan empresas terceras o vinculadas al promotor del proyecto. 

- Financiación: Al ser una villa no es un producto que suelan financiar los bancos (ahí están los ejemplos de las otras villas de este mismo promotor Casa Piamonte, Casa Cazorla y Casa Orquídea que las ha financiado Urbanitae), ¿Cómo se financia la obra? si es con deuda alternativa ese financiador va a exigir unos intereses del entorno del 12% y garantía hipotecaria de primer rango, si la villa no se vende al precio estimado ellos cobran primero.
Otra opción, la que probablemente esté en la cabeza de Urbanitae, es sacar dentro de unos meses la financiación de la obra de este proyecto con inversores de Urbanitae (que hipotéticamente cobrarían antes que los inversores de este proyecto de equity).

- Capital total del proyecto: Si los inversores de Urbanitae ponen el 100% del coste del suelo y, veremos a ver en el futuro, pero puede que también pongan la deuda para financiar la obra ¿Qué riesgos asume el gestor? Cojo el dinero de otros construyo una villa si se vende gano y si no se vende no pierdo.

- Riesgo Comercial: Alto, depende la venta de un solo activo. Si se vende en el precio estimado o por encima parecerá que la operación ha sido un éxito y los riesgos estaban controlados, eso lo determinará el mercado pero es tirar una moneda al aire y esperar que salga cara, si hay problemas con la venta la situación de los inversores es de indefensión total.

Scoring de riesgo
9/10
- Tipología: Equity - últimos en cobrar
- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto
- Comercial: Alto - i) Riesgo concentrado - depende la venta de una sola vivienda ii) Mercado muy específico, difícil determinar capacidad de venta
- Obra: Medio - Difícil determinar los costes en un proyecto tan específico pero parece que pueden ser correctas las estimaciones
- Financiación: Muy alto - ¿Cómo se va a financiar la construcción?

Resumen
Proyecto con un nivel de riesgos muy elevado, con participación mínima de equity del gestor que (en teoría) debe ser quien controle la zona y crea en el proyecto. 

¿Entrarías en el proyecto? No, no me gusta nada la pinta que tiene. Por nivel de riesgos, sería uno de los últimos proyectos en los que pondría mi capital.
Dicho esto, es un todo o nada al precio de venta de la villa, si se vende en ese precio o superior el proyecto dará los rendimientos esperados. 

 

 Hola Inversor, 

Se agradecen aportaciones como la tuya que entran al detalle de la operación y con argumentación desarrollada.

Muy buen punto el de la TIR preferente, de poco sirve, si el capital del promotor pudiese ir destinado a empresas relacionadas con el promotor.

Respecto a la deuda, por conflicto de intereses siempre han dicho que no pueden ser ellos mismos quien lo financien (aunque hace tiempo que no invierto con ellos y no estoy tanto en el dia a dia)

Respecto a tu primer post, de los riesgos que ves en el sector. ¿Podrías desarrollar un poco, con que plataformas sueles invertir y donde ves los mayores riesgos y excesos?
Entiendo que las operaciones que mas preocupación te causaran son las de equity.

Como bien dices, las plataformas están funciona "mas o menos bien", ya que los precios de inmobiliario en España no han parado de subir desde que estas plataformas están operando, y como dice Warren Buffet cuando la marea baje, descubrirás quién ha estado nadando desnudo jaja

Muchas gracias por tu aportación!

Gracias por la respuesta. 

En cuanto a plataformas hay ya tantas que no tengo capacidad para seguirlas todas, por lo general las tres principales (Urbanitae, Civislend y Wecity) por músculo financiero tienen mayores capacidades para intentar hacer las cosas bien y reaccionar cuando vengan mal dadas, no obstante, en estas tres también hay muchísimos proyectos completamente desbalanceados en las que la protección del inversor es la última de las preocupaciones de todos los agentes implicados. 

En cuanto a equity vs deuda, es cierto que la deuda (hipotecas de 1er rango o similares) tiene un componente de presión hacia el promotor/gestor que protege a los inversores más que el equity y permite alinear intereses de promotor e inversor (si no cumples voy contra tu activo) mientras que el equity, si la operación no está balanceada, deja al inversor completamente desprotegido (el promotor pone un capital mínimo y lo drena durante el proyecto autocobrando fees), por lo que si el proyecto sufre complicaciones el promotor no tendrá demasiadas motivaciones para cumplir las "rentabilidades esperadas". 

No obstante en la deuda hay un caballo oculto que las plataformas nunca han comentado, es cierto que el activo te protege de impagos pero la ejecución de la hipoteca tiene unos costes de abogados y procuradores que alguien tendrá que cubrir. ¿Se va a pedir más dinero a los inversores para ejecutar? Entiendo que inicialmente, mientras sean pocos proyectos, las propias plataformas intentaran cubrir ese coste para que no salte la liebre pero una vez que haya varios proyectos en ejecución no sé hasta que punto las plataformas van a seguir cubriendo esos costes. 
Hay que tener en cuentas un par de factores adicionales en deuda, por un lado, estos procesos de ejecución son muy largos y suelen tardar 3-4 años desde que se inician y, al final, solo recuperas el dinero si el activo sigue valiendo más que la deuda, por otro lado, por experiencia propia, si se llega a un escenario de ejecución hipotecaria es porque el valor del activo es inferior al valor de la deuda si no ya se encargará el promotor de buscar alternativas. Y en el caso de ejecución hipotecaria, ten en cuenta que se está yendo a fastidiarle el negocio al promotor que, en ningún caso va a colaborar, he visto en la crisis a promotores destrozar sus propias promociones antes de que se las quedara el banco.

Tal y cómo está derivando el mundo del crowdfunding es cierto que, en mi opinión, a día de hoy, los proyectos de deuda protegen más que el equity, pero si el activo que está detrás tiene un valor absurdo ni la propia deuda sirve para proteger al inversor. 

Dicho esto, mientras los precios de venta de las viviendas sigan subiendo como en los últimos años muchos proyectos irán tirando hacia delante. 

A día de hoy yo elegiría proyectos de deuda a plazo "corto" (12-18 meses) con garantía hipotecaria de primer rango en los que el promotor ponga parte del coste del suelo. Siempre y cuando no sea una operación sobre un activo que tenga poco sentido (que también las suben). 

Estos días seguiré analizando operaciones que vayan subiendo estas tres plataformas e iré indicando factores de riesgo de los proyectos. 

Muchas gracias, siempre pensamos que las operaciones de deuda están bastantes seguras pero hay matices o detalles que se escapan. Aportaciones como la tuya valen oro y deberíamos estar atentos a lo que comentas. Saludos.

Estoy de acuerdo respecto a los proyectos de equity.

Respecto a los proyectos de deuda, hay muchos proyectos (la mayoría) con hipoteca de primer rango, y buenas aportaciones de equity (30%-40%). 

Si tenemos en cuenta, la situación del mercado inmobiliario español, con un déficit de vivienda que no para de crecer, ya se estima en 700.000 viviendas,  todo puede pasar, pero me cuesta ver un escenario de caída de precios relevantes. Por tanto, que vayamos a ver ejecuciones de muchos proyectos de deuda de crowdfunding es un escenario que considero poco probable. 

Por mi lado, con la plataforma que mas activo estoy es con Civislend y en general aunque haya retrasos me siento mas o menos cómodo. Respecto,  Urbanitae lamentablemente desde hace un tiempo estoy en fase de desinversión.

Dicho esto, con ganas de ver nuevos análisis de proyectos por aqui!

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Navia Vigo
Promotor: Habitares Iberica
Fecha: 14/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 15+6 meses

Comentarios:
- Este es uno de los proyectos estrambóticos de deuda, cuando decimos que la deuda es más segura que el equity este es un claro ejemplo de un proyecto en el que eso no se cumple. Obviamente si además de ser un proyecto "raro" lo hubiesen lanzado como equity sería todavía peor. Voy a intentar resumir ya que es un proyecto complejo con múltiples aristas

- "Patada para alante": Lo primero que hay que tener en cuenta es que la entrada de Urbanitae se realiza para dar una "patada para alante" al proyecto, lo censuran en la nota simple así que no tenemos información pero este proyecto ya habrá sido financiado por un fondo de deuda alternativa con un plan de negocio que NO se ha cumplido y lo que se hace es meter a Urbanitae para sacar a ese fondo que ya se asegura sus intereses. Busco nuevos inversores que no conozcan la pelicula y saco a los que ya la conocen.

- Suelo industrial: No tiene nada que ver un suelo industrial con un suelo residencial, sobre todo en términos de liquidez.

- La operación: Están pendientes de que se resuelvan unos temas urbanísticos para vender el suelo por 9.000.000€ con el trámite urbanistico ya resuelto. El comprador, que ya tiene firmado contrato de compra (aunque no lo muestran), será el que urbanice, construya y venda el activo en el futuro por lo que toda la parte de costes de construcción, objetivo de venta y tasas no nos afecta.

- Situación urbanística: La principal variable que determinará que el proyecto vaya bien o mal es el tema urbanístico (el resto no nos afecta, es riesgo del comprador) aquí no tengo información para poder determinar el riesgo de este punto. Es la clave de todo el análisis, si se desbloquea el tema urbanístico todo irá bien, si encalla tenemos un problema.
Entiendo que se cubren las espaldas con un plazo tan amplío (15+6) por si hay problemas con los trámites.

- Trampas con el equity del promotor: Los números no cuadran. Si partimos del total de equity de la Fase 1 del proyecto (6.678.793€) los inversores de Urbanitae ponen 5.200.000€ y dicen, entonces el promotor pone el día uno 1.478.793€. Esta premisa no cuadra ya que los costes de la Fase 1 incluyen los intereses a devolver a los inversores de Urbanitae 681.844€ (que se pagan al final), si además minoramos los costes de gestión (es el propio promotor) de 276.181€ nos quedaría que el promotor solo tiene que poner 520.768€ el día uno. Y esto sin meterme en la partida de "otros costes de estructura", que probablemente sea también el propio promotor.

Otro camino para llegar a la misma conclusión es recorrer el camino inverso (algo más complejo), Urbanitae pone 5.200.000€, el suelo les costó 3.639.164€ (parte se financió con deuda que se cancela ahora) hay que pagar 630.000€ de intereses al fondo que sale ahora + 290.000€ Urbanitae + 131.888 AJD. Esto totaliza unos 4.550.000€ de gastos reales, por lo que todavía sobrarían 550.000€ de fondos de Urbanitae. Habrán tenido que gastar dinero en arquitectos y abogados y pagarse el sueldo a ellos mismos en los años anteriores, pero lo cierto es que no parece que estas partidas sumen los 550.000€ que les esta dando adicionales Urbanitae + 1.400.000€ que dicen que ya ha aportado el gestor el día 1.

- Riesgo desbalanceado: Yo si fuera el promotor haría lo mismo, pero se aprovechan de los inversores que entran en masa con la liquidación de intereses. Si se resuelve el tema urbanístico te puedo liquidar el préstamo en 6 meses (el inversor ha asumido el riesgo completo y su retorno es mínimo), pero si va mal te obligo a quedarte aquí en el proyecto conmigo hasta 21 meses (15+6).
El riesgo está desbalanceado contra el inversor, cualquier Fondo o Inversor profesional les exigiría unas condiciones más parejas. El inversor asume el 100% del riesgo urbanístico pero si va bien te liquido un 10.5% a 6 meses y yo (promotor) me quedo los beneficios.
Esto estaría balanceado si el promotor asumiera el riesgo completo de la operación, es decir, que si fuera mal la operación el promotor diera garantías suficientes para asegurar el cobro, pero la realidad es que si va mal te deja con un suelo industrial con problemas urbanísticos.

Termino, lo que quiero reflejar, es que no tiene sentido que yo como inversor ponga el 100% del capital y encima me digan que mi posición es segura ¿Con qué garantías me están asegurando el riesgo?
 
 Es cierto que el valor del suelo hoy es superior al valor que pagaron en su día pero es que el promotor no pone ni un euro!. Además este valor es teórico ya que las tasaciones todos sabemos la fiabilidad que tienen y habría que ver como justifica el tasador valorar un suelo industrial con trámites urbanísticos pendientes a 8,6 millones (875€/m2). 

Pero ningún banco ni fondo de financiación te va a permitir refinanciar reconociéndote un valor del terreno de 5.200.000€ y que, encima, te saques dividendos de la operación y te quedes con el control de la sociedad. Adicionalmente nadie da préstamos entre 6 y 21 meses eso solo lo hacen las plataformas de crowdfunding, cualquier financiador serio te diría que el riesgo es tuyo (promotor) y que fijes el plazo en el que esperas tener esto resuelto y pagues mínimo los intereses a ese plazo, si quieres 21 meses de plazo al menos me pagas 12-15 de intereses. 

Scoring de riesgo
n/a
- Tipología: Deuda - encubierta, que alguien me explique qué garantías adicionales otorga este proyecto respecto a uno de equity.
- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto
- Comercial: Bajo - en teoría ya está firmado la venta.
- Obra: n/a
- Financiación: n/a
- Urbanístico: Alto - Si algo se aprende en este sector, es que el riesgo urbanístico aunque te digan que ya está resuelto, siempre siempre se complica.

Resumen (para el que no quiera leerse todo)
Proyecto que venden como "seguro" (deuda) pero en el que el promotor no pone dinero (o pone muy poco capital) y todo el riesgo lo asumen los inversores además con un plazo indefinido (entre 6 y 21 meses). Este caso es, además, especialmente complejo ya que es un suelo industrial, hay un contrato de compraventa que sustenta la operación (esperemos que hayan mirado bien las clausulas del contrato los de Urbanitae) y depende de un trámite urbanístico.

No puedo valorar el proyecto ya que desconozco la situación urbanística y el contrato de compraventa que es lo que le da sentido a la operación. 

Lo mismo avanza todo correctamente y en 6 meses nos están devolviendo el dinero, pero tengo claro que yo he asumido todo el riesgo de la operación y me han dado un beneficio mínimo. 

¿Entrarías en el proyecto? No. 

Parece que le tengo manía a Urbanitae pero no es así, de hecho valoro que son los más transparentes y ello nos permite analizar los riesgos. Yo solo expongo mi análisis de proyecto, si ellos tienen otro y los inversores creen que su análisis es más acertado perfecto. Estoy disponible para analizar cualquier operación que queráis, próximamente pasaré a analizar otros proyectos de otras plataformas.  

Análisis muy interesante, al final te la estas jugando a un riesgo urbanístico (difícil de valorar)

Respecto a la aportación de equity, habría que aclararlo con la plataforma, porque dicen Aportación Gestor Día Uno 1.478.793 €. Quizás el pago correspondiente a los intereses lo están dejando en una cuenta bancaria reservada. Si fuese así, estarían aportando alrededor del 20% del capital (después de descontar los costes de gestión).

Una duda, en tu disclaimer dices que no puedes tener proyectos de crowdfuding, eso a que se debe?, por trabajo tienes prohibido participar en cualquier proyecto inmobiliario?

Se agradecen análisis críticos!

Puede ser que se queden consignados el pago de intereses aunque, sinceramente, lo dudo y parece más que han cuadrado números gordos desde Urbanitae sin entrar en tanta profundidad de análisis. Otra cosa es lo que puedan justificar ahora verbalmente (que no documentalmente). 

El disclaimer lo pongo solo porque por ley está prohibido mostrar recomendaciones de inversión a nadie inversiones sin tener licencia EAFI (Empresa Regulada de Asesoramiento Financiero). Yo si puedo invertir en proyectos con mi propio dinero, no tengo ninguna limitación contractual. 

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal:

Plataforma: Wecity
Proyecto: Madrid Valdemoro
Promotor: Cooperativa (Activitas)
Fecha: 17/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 9 meses

Comentarios:
Primero decir que esta plataforma da mucha menos información que Urbanitae para analizar proyectos.
Me gusta ser objetivo, y esto es un punto negativo.  

- Proyecto 1 - IVA Valdemoro: Poco que decir, de las cosas más seguras en el mercado inmobiliario es financiar la devolución del IVA. No conlleva riesgo inmobiliario, se paga a Hacienda con la compra del suelo y Hacienda te lo devuelve a los 6 meses de presentar la declaración anual (con matices), es decir que el que garantiza la devolución es Hacienda no el promotor.

Esto lo financian los bancos con polizas de IVA al 5-6% de interés, no entiendo porque lo financian con wecity más caro (a un 10,5%), pero bueno como inversor mejor.

Indica wecity que se pignora la devolución, eso quiere decir que aunque Hacienda le devuelva el dinero al promotor, el promotor no puede tocar ese dinero ya que el banco no le permite acceder a esa cuenta.

Si todos los papeles legales se han hecho bien (que no los vemos pero asumimos que sí) el riesgo es mínimo.

- Proyecto 2: Valdemoro. Aquí se financia la compra del suelo a una cooperativa. Más allá que la figura de la cooperativa es bastante problemática para los compradores de viviendas (a nosotros como inversores no nos afecta), los propios cooperativistas están poniendo el 50% del coste del suelo.

Los inversores de wecity tienen hipoteca de primer rango, por lo que cualquier problema lo cubrirán los cooperativistas (que ya habrán puesto unos 30.000€ por persona). Adicionalmente, activitas es una empresa mediana y conocida en el sector.

No tengo todas conmigo en que el repago se vaya a producir con la entrada de financiación bancaria que cubra la obra y la salida de wecity, en cualquier caso, ese es un problema de los cooperativistas no nuestro.

Este análisis es solo con la parte que nos muestran (que es poca) por lo que desconozco si hay cosas ocultas no publicitadas en la oportunidad.

Hay cosas que no están bien explicadas y, como consecuencia de no entenderlas, me generan desconfianza como que se diga que el valor de tasación es de 6.000.000€ y se está comprando por 2.600.000€ el suelo. Eso es imposible, nadie regala activos.


Scoring de riesgo Proyecto IVA
1/10
- Tipología: Deuda - deudor es Hacienda (pignorada la cuenta de cobro)
- Promotor: n/a
- Comercial: n/a
- Obra: n/a
- Financiación: n/a

Scoring de riesgo Proyecto Valdemoro
4/10
- Tipología: Deuda - cooperativistas aportan 50% de equity.
- Garantía: Riesgo Bajo - 1er rango sobre el activo (aunque la tasación probablemente sea errónea) pero es un suelo residencial finalista. 
- Promotor: Activitas (en formato cooperativa) - Promotora conocida en el sector.
- Comercial: Bajo - Comercializada 26 de las 50 viviendas. En cualquier caso,
- Obra: n/a - Nos repagan antes de empezar la obra
- Financiación: Medio - No tengo claro que encuentren financiación bancaria para la obra y repagarnos con intereses. En cualquier caso, es problema de ellos, siempre tendremos la garantía hipotecaria para presionar. 


Resumen
Proyecto dividido en dos: 
- IVA (riesgo muy bajo) el deudor es Hacienda no el promotor.
- Proyecto Valdemoro (riesgo bajo). Garantía hipotecaria de 1er rango, promotora/gestora conocida y los cooperativistas ponen el 50% del capital. Si hay problemas, habrá 30-40 cooperativistas que ya habrán desembolsado 30.000€ y podremos presionarles con quitarles el activo, por lo que tenemos la sartén por el mango. 

 

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal:

Plataforma: Civislend
Proyecto: Real de la Quinta
Promotor: Mirador del Lago SL

Fecha: 20/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 24 meses

Comentarios:

Es deuda sí, pero nuevamente con muchos matices:

- NO es una empresa de promoción inmobiliaria, es una persona que va a realizar un proyecto. Para mí esto es un gran warning de riesgo tanto por capacidad financiera, técnica como posibilidades de que se haga una mala disposición del capital.

- Todo el riesgo está concentrado en una sola villa, no me gustan nada esos proyectos por la dificultad de determinar el valor de mercado. 

- Los inversores de Civislend (en distintos tramos) cubren todos los costes de construcción y el 50% del coste del suelo 4,25 millones de euros y el "promotor" solo pone 680k€ de los cuales, con seguridad, una parte importante los va a recuperar con costes de gestión y otras facturas que cargue al proyecto.

- Para defenderlo, la plataforma se escuda en que el Loan To Value (LTV) es un 61%. ¿Quién fija ese value? La realidad es que el Loan to Cost de la operación, que es lo que realmente se debería medir, es de un 87% (sin considerar la cantidad que drenen en concepto de costes de gestión). 

- El promotor no se juega prácticamente capital, por lo que la posición de "deuda" que siempre decimos que es más segura deja de serlo. Siempre se argumenta que en deuda estamos protegidos porque si no devuelven el capital se siguen generando intereses de demora hasta la ejecución. La realidad es que, como los inversores de civislend ponen casi todo el capital, en caso de problemas solo se recuperará el dinero si el precio de mercado de la Villa es superior a los costes totales (+intereses), en este caso, en el mes 24 la villa tendría que valer 5.200.000€ para repagar deuda e intereses y, a partir de ahi, un 12,5% más por cada año que tarde en recuperarse el activo. 

- En resumen, si el proyecto se tuerce los que tendrán un problema son los inversores de Civislend no el promotor. 

Scoring de riesgo
7,5/10
- Tipología: 7/10 Poco capital del promotor - Deuda - el promotor solo aporta 680k€ sobre un volumen total de inversión de 4,9M€ (13,8% de los costes) menos lo que drene por gestión
- Promotor: 9/10 No es un promotor, es una persona que va a hacer un chalet de lujo.
- Comercial: 8/10 Riesgo muy concentrado, una única villa. ¿El precio de mercado cubrirá los costes de financiación + intereses?
- Obra: -/10 Difícil saber si las estimaciones de costes son correctas
- Financiación: 2/10 Lo va a cubrir Civislend en distintos tramos


Resumen
Financiar proyectos en los que el promotor pone poco equity, supone un riesgo altísimo ya que los inversores, a través de la plataforma, están asumiendo indirectamente todo el riesgo. La única ventaja/garantía que aporta la deuda vs equity es el capital que ha enterrado en el proyecto el promotor. 

Además concentrarlo en una única villa aumenta todavía más el riesgo de la operación (distinto es una promoción de 15 viviendas ya que algunas se venderán, aquí es todo o nada). 

Más pronto que tarde los inversores empezarán a descubrir que la "deuda" también tiene riesgos, especialmente si el promotor pone poco equity y el activo que da garantía al proyecto es poco liquído (como este caso).
 
 

buena chusta de proyecto la verdad, que el del promotor ponga solo 11%, deja bastante que desear, además teniendo en cuenta el añadido que comentas de que es una villa y te la juegas a una venta, y luego el plazo de 2 años y medio .....

Dicho esto, no es lo habitual que saquen un proyecto con tampoca aportación por parte del promotor.

La importancia de leer todos los documentos, veo que no te has leído el contrato de mandato, si lo hubieras hecho, sabrías como iría el tema de ejecución de garantías

Me refiero a este texto que has puesto

Las plataformas no cubren nada, las plataformas se llevan su comisión libre de todo al financiar, los costes salen de lo que se recupera de la ejecución y el sobrante si lo hubiera sería para los inversores.

Saludos

Inversor07

Agradezco el comentario, no obstante, es incierto la última afirmación que realizas.
 
Con la subasta del activo se repagan los costes de ejecución, deuda e intereses (si hubiese para todo) pero estos procedimientos de ejecución duran 2-3 años de media. Los abogados no trabajan gratis, una cosa es que, llegado el caso de subasta del activo se pueda recuperar los costes de abogados y otra cosa es ¿Quién va a pagar los costes de los abogados y procuradores durante los 2-3 años que dure el proceso de ejecución?

Como te digo, inicialmente seguro que lo hacen las plataformas para evitar perder inversores pero si los default empiezan a ser frecuentes las plataformas no van a tener capacidad para cubrir esos costes y, solo entonces, muchos inversores se darán cuenta de que los proyectos de deuda no son tan "seguros" como creen.

Un ejemplo son aquellos préstamos (se me viene a la cabeza uno de civislend y ahora alguno de wecity) que está en ejecución hipotecaria, ¿Quién ha pagado a los abogados para que inicien los procedimientos legales? ¿Si en vez de ser un proyecto aislado son 15, quien va a cubrir esos costes?

Más allá de deuda o equity lo que le da sentido a la inversión inmobiliaria es el proyecto que se desarrolla, pero hace ya meses que las plataformas no filtran nada y solo quieren cobrar su comisión, por eso digo que el mundo del crowdfunding inmobiliario tiene muy mala pinta de cara a futuro.

Es más, y esto ya es sacar la bola de cristal, muchos de estos préstamos que entren en default van a acabar siendo comprados por Fondos de Inversión que ofrezcan a los inversores cobrar el 30-40% de lo que invirtieron a cambio de quedarse ellos con la deuda. Guardarse este post para dentro de unos años.

P.D: Adjunto la referencia de un contrato de inversión en Urbanitae, en ningún momento se dice quién va a pagar los costes de ejecución.

Buenas,
Tal vez no me expliqué bien. Evidentemente, cualquier proceso judicial en España tarda, como mínimo, dos o tres años. No entiendo por qué lo llaman justicia; eso no es justicia. La justicia, si no es rápida, pierde su sentido.

Como sabrás, muchas plataformas tienen un entramado de empresas vinculadas entre sí. Hace poco, por ejemplo, en un proyecto de Wecity, la empresa promotora estaba a nombre de un socio de la propia plataforma, concretamente un abogado que se dedica a crear sociedades y venderlas a promotores. Cuando se publicó el proyecto, habían solicitado un cambio de administrador, pero aún no era firme, y al final se descubrió todo el pastel.

Con esto quiero decir que las plataformas ya disponen de su propio departamento jurídico interno, al que pagan religiosamente. Cuando llegue el momento —esos dos o tres años, o los que sean—, pasarán su correspondiente minuta. Un bien que se ejecuta acaba en subasta, y como bien dices, su valor cae considerablemente. Además, muchas tasaciones están infladas, lo que agrava la pérdida: el valor del activo se desploma, y casi todo el importe se lo lleva la plataforma con los honorarios de sus abogados, dejando a los inversores con poco o nada.

Siempre digo que hay que revisar todos los aspectos de un proyecto, sin dejarse llevar solo por la rentabilidad ni por las supuestas garantías. Hay que analizar el conjunto.

Coincido plenamente contigo: muchas plataformas, aprovechando el FOMO que hay, lanzan proyectos que con solo leer la descripción ya se sabe que son basura. Su prioridad no es el inversor, sino su comisión, y queda claro que su posición está del lado del promotor.

Además, cada vez hay más supuestos expertos en el tema, elaborando análisis con ayuda de la inteligencia artificial y otras herramientas, pero en el fondo el verdadero producto no es el proyecto, sino el propio inversor que intenta rentabilizar sus ahorros.

Y como se suele decir, mejor ir con precaución. El código amigo puede ser un extra o un incentivo adicional, pero no debe ser el motivo principal para invertir. Al final, lo que realmente está en juego son los ahorros de cada uno.


Saludos 
Inversor07