#31
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Toda la razón del mundo. Han visto un filón de oro y da igual lo que saquen, todo acaba completándose sin importar los riesgos.
#32
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Buenas. Primero agradecerte el tiempo que destinas aquí. Te aseguro que eres de gran ayuda.
¿Como ves el nuevo de mañana de Civislend? ¿Algo mejor, no? ;)
Saludos
¿Como ves el nuevo de mañana de Civislend? ¿Algo mejor, no? ;)
Saludos
#33
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
#34
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Disculpad que con tanto proyecto no había tenido tiempo de verlo, os subo a continuación mi opinión:
Plataforma: Civislend
Proyecto: Bayer Benicasim
Promotor: MITTODE SL
Proyecto: Bayer Benicasim
Promotor: MITTODE SL
Fecha: 28/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 18+6 meses
Comentarios:
- Partir de la base, pese a que he sido crítico con todas las plataformas, tengo que decir que Urbanitae da mucha más información para analizar proyectos. Civislend, pese a que la gente está más contenta (empezaron después ya vendrán los defaults), me parece que son muy poco transparentes en la documentación e información que comparten y se han acomodado en eso de "sacar lo que sea" (no lo digo por este proyecto en concreto).
- Como los mínimos de calidad de proyectos están tan bajos, aquí aclarar que partimos de la base de que no es un proyecto que venga con problemas (refinanciado), ni con temas urbanísticos, es un "promotor" que va a hacer viviendas y quiere que se le financie la construcción. Parece mentira que el listón esté a esa altura en estos momentos.
- Dicho esto, nos podemos centrar en la parte inmobiliaria que es lo que hará que el proyecto salga bien o no. Sinceramente, mentiría si dijera lo contrario, no controlo el mercado en Benicasim, por lo que no puedo argumentar una opinión inmobiliaria sobre si se venderán o no las viviendas (que es lo importante). Respecto a márgenes (beneficio sobre costes) el proyecto da un 14% (180.000€) lo cual es muy muy justo, sabiendo además que probablemente el local comercial (160.000€) será dificil de vender. Los costes también parecen ajustados.
- Y después hay dos puntos que me hacen estar con la mosca detrás de la oreja: i) Que no les financie el banco (proyecto con licencia y en obra) unido a que solo hayan vendido una vivienda (cuando compraron el suelo hace 20 meses) ii) El "promotor" que no es un promotor, si no un particular que hace viviendas (David Cruz Jofre), si lo buscamos en google vemos que no tiene buena prensa.
- La garantía hipotecaria algo ayuda y estoy más cómodo en un proyecto de deuda que de equity en este caso, pero lo importante es que el proyecto inmobiliario tenga sentido, si no por mucha garantía que tengamos no vamos a ver el dinero de vuelta. También los bancos financiaban en base a tasaciones en 2007 y aprendieron que eso no sirve de nada, la financiación tiene sentido si el proyecto inmobiliario tiene sentido.
Scoring de riesgo
5,5/10
- Tipología: 4/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque habría que determinar la liquidez que tiene el activo.
- Promotor: 8/10 Si bien es cierto que pone capital, no es ninguna empresa que se dedique a esto y el promotor, por la prensa que tiene, no da buena espina.
- Comercial: 7/10 Desconozco la zona, pero no sé porque solo se ha vendido una unidad.
- Obra: 5/10 Muy poco margen ante desviaciones de obra
- Financiación: 2/10 Financia Civislend la obra.
Resumen
En resumen, con la poca información que nos dan, al menos es un proyecto "normal" de construcción de viviendas pero inmobiliariamente, aunque no controlo la zona, a nivel de márgenes lo veo muy justo y que no le dé financiación el banco es un warning. La garantía hipotecaria tampoco me da demasiada tranquilidad ya que si se ejecuta es porque el proyecto ha ido mal y no sé la liquidez que puede tener ese activo en benicassim.
La parte buena es que estamos hablando de poco dinero, por lo que siempre hay más márgen de maniobra en caso de que se complique la cosa.
Tipología: Deuda
Plazo: 18+6 meses
Comentarios:
- Partir de la base, pese a que he sido crítico con todas las plataformas, tengo que decir que Urbanitae da mucha más información para analizar proyectos. Civislend, pese a que la gente está más contenta (empezaron después ya vendrán los defaults), me parece que son muy poco transparentes en la documentación e información que comparten y se han acomodado en eso de "sacar lo que sea" (no lo digo por este proyecto en concreto).
- Como los mínimos de calidad de proyectos están tan bajos, aquí aclarar que partimos de la base de que no es un proyecto que venga con problemas (refinanciado), ni con temas urbanísticos, es un "promotor" que va a hacer viviendas y quiere que se le financie la construcción. Parece mentira que el listón esté a esa altura en estos momentos.
- Dicho esto, nos podemos centrar en la parte inmobiliaria que es lo que hará que el proyecto salga bien o no. Sinceramente, mentiría si dijera lo contrario, no controlo el mercado en Benicasim, por lo que no puedo argumentar una opinión inmobiliaria sobre si se venderán o no las viviendas (que es lo importante). Respecto a márgenes (beneficio sobre costes) el proyecto da un 14% (180.000€) lo cual es muy muy justo, sabiendo además que probablemente el local comercial (160.000€) será dificil de vender. Los costes también parecen ajustados.
- Y después hay dos puntos que me hacen estar con la mosca detrás de la oreja: i) Que no les financie el banco (proyecto con licencia y en obra) unido a que solo hayan vendido una vivienda (cuando compraron el suelo hace 20 meses) ii) El "promotor" que no es un promotor, si no un particular que hace viviendas (David Cruz Jofre), si lo buscamos en google vemos que no tiene buena prensa.
- La garantía hipotecaria algo ayuda y estoy más cómodo en un proyecto de deuda que de equity en este caso, pero lo importante es que el proyecto inmobiliario tenga sentido, si no por mucha garantía que tengamos no vamos a ver el dinero de vuelta. También los bancos financiaban en base a tasaciones en 2007 y aprendieron que eso no sirve de nada, la financiación tiene sentido si el proyecto inmobiliario tiene sentido.
Scoring de riesgo
5,5/10
- Tipología: 4/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque habría que determinar la liquidez que tiene el activo.
- Promotor: 8/10 Si bien es cierto que pone capital, no es ninguna empresa que se dedique a esto y el promotor, por la prensa que tiene, no da buena espina.
- Comercial: 7/10 Desconozco la zona, pero no sé porque solo se ha vendido una unidad.
- Obra: 5/10 Muy poco margen ante desviaciones de obra
- Financiación: 2/10 Financia Civislend la obra.
Resumen
En resumen, con la poca información que nos dan, al menos es un proyecto "normal" de construcción de viviendas pero inmobiliariamente, aunque no controlo la zona, a nivel de márgenes lo veo muy justo y que no le dé financiación el banco es un warning. La garantía hipotecaria tampoco me da demasiada tranquilidad ya que si se ejecuta es porque el proyecto ha ido mal y no sé la liquidez que puede tener ese activo en benicassim.
La parte buena es que estamos hablando de poco dinero, por lo que siempre hay más márgen de maniobra en caso de que se complique la cosa.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#35
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Mañana subo el análisis del otro proyecto de Civislend que me habéis preguntado.
Para que ustedes lo puedan entender con un simil, tienen que ser consciente de que con las plataformas de crowdfunding no estamos en la sección de pescadería de pescado fresco (ese ya se lo han llevado los grandes inversores), si acaso en la sección de congelados, y tampoco de salmón congelado si no de palitos de pescado (aunque alguna vez pueda aparecer una dorada de vez en cuando). Pero es que hace tiempo que ya han empezado a vendernos pescado en mal estado, que no tiene porque darnos vómitos pero estamos comprando papeletas para que pase, y hay algunos proyectos que directamente nos están dando las espinas diciéndonos que es un pescado buenísimo.
Por eso me es difícil hacer los análisis a veces, entre pescado caducado y palitos de pescado congelado, pues prefiero los palitos, pero tengo que seguir diciendo que lo que estamos comiendo son restos de mala calidad, no se crean que estamos con percebes.
Para que ustedes lo puedan entender con un simil, tienen que ser consciente de que con las plataformas de crowdfunding no estamos en la sección de pescadería de pescado fresco (ese ya se lo han llevado los grandes inversores), si acaso en la sección de congelados, y tampoco de salmón congelado si no de palitos de pescado (aunque alguna vez pueda aparecer una dorada de vez en cuando). Pero es que hace tiempo que ya han empezado a vendernos pescado en mal estado, que no tiene porque darnos vómitos pero estamos comprando papeletas para que pase, y hay algunos proyectos que directamente nos están dando las espinas diciéndonos que es un pescado buenísimo.
Por eso me es difícil hacer los análisis a veces, entre pescado caducado y palitos de pescado congelado, pues prefiero los palitos, pero tengo que seguir diciendo que lo que estamos comiendo son restos de mala calidad, no se crean que estamos con percebes.
#36
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: Civislend
Proyecto: Rocabella Adeje
Promotor: AVELLANAR
Proyecto: Rocabella Adeje
Promotor: AVELLANAR
Fecha: 03/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 12+6 meses
Comentarios:
- La parte positiva es que es un suelo "virgen", es decir, recién comprado, no un proyecto que ya arrastre problemas.
Cómo Civislend ya ha demostrado que no es fiable con la información de capital que pone el promotor, por lo que no sé cuánto de alineado está con los inversores, en este proyecto de financiación de suelo me quedaría con que (si todo va mal) el préstamo de 4,6M€ se quedaría en última instancia con el activo. Es decir, es como si los inversores compraran el suelo por 4,6M€ en lugar de por los 5,5M€ que indican que ha pagado el promotor. Los intereses anuales son del 13% (598.000€), por tanto, en 18 meses la suma de principal e intereses del préstamo será superior al importe que han pagado hoy por el suelo, por lo que, a mi entender, esto es como si fuera un proyecto de equity ya que la garantía vale casi lo mismo que el capital que hemos aportado los inversores. El LTV del proyecto es del 83%.
No tiene sentido que el suelo lo hayan comprado por 5,5 y digan que está valorado en 14,6, así que hasta que nadie explique eso, por prudencia, cogeré el precio de compra del suelo como valor real de mercado.
- Después iría el análisis inmobiliario, promotor, ubicación, demanda, etc. Si el proyecto es bueno inmobiliariamente, saldrá bien. Como Civislend apenas da información (más allá de un pdf con números en partidas agregadas que no justifican de donde salen), me ahorro dar una opinión inmobiliaria del activo, ya que no tengo información para valorarlo.
- Y una cosa importante, tal y cómo está planteada a día de hoy la operación, un banco no va a dar dinero para financiar el proyecto y devolver el préstamo a Civislend. Ningún banco hace eso, por lo que el promotor no tiene bien planteada la salida.
Otra cosa es que en estos meses busquen otros inversores que entren al proyecto poniendo equity, y con esos inversores saquen a Civislend, o que busquen otra manera de refinanciar el préstamo.
- Por terminar, mira que creo que el proyecto inmobiliario podría tener sentido y entonces irá todo bien, pero las estructuras que proponen son leoninas nos venden garantías hipotecarias cuando estas han sido compradas hace unos meses por el 83% del valor del préstamo, nos dicen que nos va a sacar el banco cuando eso es mentira (buscarán otras soluciones pero en esta estructura no va a sacarnos el banco).
Por cierto para los que preguntaban por qué es un 13%, porque esto, por mucho que lo llamen deuda, se parece mucho a equity.
Scoring de riesgo
6,5/10
- Tipología: 6,5/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque el préstamo representa un 83% del valor de la garantía. Es como si fuera un proyecto de equity.
- Promotor: 6,5/10 Lo mismo, promotores pequeños con estructuras opacas y sin apenas personal.
- Comercial: n.a. No se puede valorar, ponen una línea diciendo que venden la promoción por 65M€ nada más de información, así es imposible siquiera intuir si está en precios de mercado.
- Obra: n.a. Idem anterior
- Financiación: 8/10. Explicado anteriormente.
Resumen
Me van a dejar de leer porque parece que a todos los proyectos les saco problemas, pero es que cuando viene un suelo sin problemas heredados, proponen una estructura desequilibrada. Que digan que es un proyecto de equity y yo lo valoro como tal, pero que no nos vendan equity camuflado de deuda.
Seguiré dando mi opinión aunque me quede sin seguidores, el problema no es nuestro como inversores, que espabilen las plataformas y defiendan a los inversores no que se dediquen a colocar proyectos que nadie quiere entre minoristas. Estamos aquí en los contenedores de basura del supermercado argumentando si esos palitos de pescado que han tirado todavía se pueden comer o no, lo mismo sale bien y todavía está en buen estado, pero conmigo para ese juego que no cuenten porque dentro se están comiendo el poco pescado fresco que hay ahora mismo en el mercado.
Tipología: Deuda
Plazo: 12+6 meses
Comentarios:
- La parte positiva es que es un suelo "virgen", es decir, recién comprado, no un proyecto que ya arrastre problemas.
Cómo Civislend ya ha demostrado que no es fiable con la información de capital que pone el promotor, por lo que no sé cuánto de alineado está con los inversores, en este proyecto de financiación de suelo me quedaría con que (si todo va mal) el préstamo de 4,6M€ se quedaría en última instancia con el activo. Es decir, es como si los inversores compraran el suelo por 4,6M€ en lugar de por los 5,5M€ que indican que ha pagado el promotor. Los intereses anuales son del 13% (598.000€), por tanto, en 18 meses la suma de principal e intereses del préstamo será superior al importe que han pagado hoy por el suelo, por lo que, a mi entender, esto es como si fuera un proyecto de equity ya que la garantía vale casi lo mismo que el capital que hemos aportado los inversores. El LTV del proyecto es del 83%.
No tiene sentido que el suelo lo hayan comprado por 5,5 y digan que está valorado en 14,6, así que hasta que nadie explique eso, por prudencia, cogeré el precio de compra del suelo como valor real de mercado.
- Después iría el análisis inmobiliario, promotor, ubicación, demanda, etc. Si el proyecto es bueno inmobiliariamente, saldrá bien. Como Civislend apenas da información (más allá de un pdf con números en partidas agregadas que no justifican de donde salen), me ahorro dar una opinión inmobiliaria del activo, ya que no tengo información para valorarlo.
- Y una cosa importante, tal y cómo está planteada a día de hoy la operación, un banco no va a dar dinero para financiar el proyecto y devolver el préstamo a Civislend. Ningún banco hace eso, por lo que el promotor no tiene bien planteada la salida.
Otra cosa es que en estos meses busquen otros inversores que entren al proyecto poniendo equity, y con esos inversores saquen a Civislend, o que busquen otra manera de refinanciar el préstamo.
- Por terminar, mira que creo que el proyecto inmobiliario podría tener sentido y entonces irá todo bien, pero las estructuras que proponen son leoninas nos venden garantías hipotecarias cuando estas han sido compradas hace unos meses por el 83% del valor del préstamo, nos dicen que nos va a sacar el banco cuando eso es mentira (buscarán otras soluciones pero en esta estructura no va a sacarnos el banco).
Por cierto para los que preguntaban por qué es un 13%, porque esto, por mucho que lo llamen deuda, se parece mucho a equity.
Scoring de riesgo
6,5/10
- Tipología: 6,5/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque el préstamo representa un 83% del valor de la garantía. Es como si fuera un proyecto de equity.
- Promotor: 6,5/10 Lo mismo, promotores pequeños con estructuras opacas y sin apenas personal.
- Comercial: n.a. No se puede valorar, ponen una línea diciendo que venden la promoción por 65M€ nada más de información, así es imposible siquiera intuir si está en precios de mercado.
- Obra: n.a. Idem anterior
- Financiación: 8/10. Explicado anteriormente.
Resumen
Me van a dejar de leer porque parece que a todos los proyectos les saco problemas, pero es que cuando viene un suelo sin problemas heredados, proponen una estructura desequilibrada. Que digan que es un proyecto de equity y yo lo valoro como tal, pero que no nos vendan equity camuflado de deuda.
Seguiré dando mi opinión aunque me quede sin seguidores, el problema no es nuestro como inversores, que espabilen las plataformas y defiendan a los inversores no que se dediquen a colocar proyectos que nadie quiere entre minoristas. Estamos aquí en los contenedores de basura del supermercado argumentando si esos palitos de pescado que han tirado todavía se pueden comer o no, lo mismo sale bien y todavía está en buen estado, pero conmigo para ese juego que no cuenten porque dentro se están comiendo el poco pescado fresco que hay ahora mismo en el mercado.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#37
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Al contrario. Te seguiremos leyendo con atención. Gracias por el tiempo dedicado.
#38
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Precisamente eso es lo que se agradece de tus análisis, que nos abras los ojos ante problemas ocultos que la mayoría no sabemos valorar correctamente porque el titular que nos brindan nos ciega. Muchas gracias.
#39
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Alcalá 522
Promotor: ABAUCO
Proyecto: Alcalá 522
Promotor: ABAUCO
Fecha: 02/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 24+12 meses
Comentarios:
- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Adicionalmente, la ubicación del activo nos garantiza que es un activo líquido a su precio (un activo en benicassim si vienen mal dadas puede no venderse en años pero un activo en Madrid se venderá a algún precio). Además el contrato de arrendamiento, pese a ser una yield baja (5%) nos garantiza una devolución mínima de 2,1millones (20% de 900.000€ durante 3 años).
- También me gustaría destacar algunos temas conceptuales negativos, antes de entrar a la parte inmobiliaria. Un proyecto a 24+12 meses en los que se pone la mayoría de capital por parte de Urbanitae es un proyecto de equity no de deuda. El ser un proyecto de deuda no lo determina la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma si no la diferencia entre el valor de la garantía y el capital que aporta el prestamista que es lo que te permite tener un colchon de seguridad ante imprevistos.
No vienen datos en la descripción (pendiente de ver el webinar), pero si se da un préstamo de 9,8 millones asumiendo que es verdad que el promotor pone 2,8 millones, descontandole los costes de formalización de la operación que serán aprox 1,2 millones (costes urbanitae + costes adquisición + comisiones) irá destinado el resto al primer pago de la compra del suelo que serán unos 11,4m (9.8+2.8-1.2) quedando un pago pendiente de 6,6millones. Por tanto, el LTV real de la operación es del 86% (9.8/11.4).
Actualización tras ver el webinar: efectivamente no me equivocaba, se explica que pagan 5,4millones ahora, 5,4M en un año (segundo préstamo Urbanitae) y 7,2M al final. Lo de siempre, si hay que pagar 5,4 más gastos (1,2) que alguien me explique donde están los 2,8M que dicen que pone el promotor. Además de esos gastos 400k son IVA que les devuelven en 6 meses. Además el LTV es del 100%,doy 5,4M para un primer pago del activo de 5,4.
No sé si en Urbanitae son conscientes de esto y lo ocultan, o no están haciendo bien los números de los proyectos, pero el LTV lo calculas con respecto al valor desembolsado del activo por el promotor no el valor del activo. Aclaración: si no pago el pago pendiente para la compra del suelo el activo se lo quedaría el actual arrendatario no nosotros como prestamistas.
- Por tanto, estamos en un proyecto de equity en el que nos limitan los beneficios al 13% pese a asumir el riesgo completo de la operación. Si lo anterior no les convence lanzo una pregunta más fácil ¿Por qué no entra el grupo inversor que dicen ahora y no cuando el proyecto ya tenga licencia, preventas y financiación? Porque estamos asumiendo casi al completo el riesgo urbanístico de la operación (que siempre es el más elevado). Además eso de decir que dentro de 24 meses entrará un grupo inversor y no decir nada es lo mismo, de aquí a dos años dios dirá.
- Por cierto el inversor (que no existe a día de hoy) que quiera desarrollar el proyecto tendrá que poner, al menos, 16 millones de euros (para cancelar préstamos de Urbanitae y pagar el último pago del suelo).
- El análisis inmobiliario aquí no aplica, intentar estimar los costes, ingresos etc para un proyecto que, en el mejor de los casos, empezará dentro de 24 meses y que hay que tramitar un cambio a uso residencial es completamente iluso.
Conozco lo tensionado que está el mercado en Madrid y, sin tener datos en profundidad de la operación, sé que no se vende nada en precio razonable. Si ha llegado esta oportunidad a este promotor es porque está asumiendo unos riesgos más elevados de los que están dispuestos a asumir otros promotores, por cierto, poniendo los inversores de Urbanitae casi el 100% del coste.
P.D: Para el que no se haya cansado de leer, explico un tema legal técnico. El activo no es del promotor como explican en el webinar y no lo va a ser hasta que se paguen los 18M€, por tanto no existe garantía sobre el activo. Si lo hubieran escriturado a su nombre (con condicion resolutoria) eso implica que el propietario actual recupera el activo si no se le pagan los 18M€, son activos no financiables por Bancos. En resumen, que el LTV de la operación es el importe del préstamo/lo que se ha pagado al actual propietario.
Scoring de riesgo
n.a.
- Me niego a calificar proyectos de equity enmascarados en proyectos de deuda. Si quieren que califique riesgo de proyectos que no hagan cosas estrambóticas.
Y mira que el promotor, la ubicación, no es mala, pero la deuda en lugar de usarla para proteger al inversor la están usando para que el inversor asuma todos los riesgos y limitar sus beneficios.
Resumen
En resumen, es un proyecto de equity en el que Urbanitae pone casi todo el capital. Yo no entro en si inmobiliariamente irá bien o irá mal porque no puedo valorarlo, pero la realidad es que esto es como si Urbanitae directamente dice que va a comprar un suelo y pone a un gestor a gestionarlo. Además se están comprometiendo a pagar 18M€ por el suelo, si no lo cumplen el dinero de la deuda se lo queda el actual vendedor y no se recuperaría nada.
Al menos que expliquen a los inversores lo que supone cuando entran, están asumiendo que en un año levantarán otros 5M€ de deuda y en dos años otros 7M€ para poder completar la compra del suelo si esto, por cualquier cosa, no fuera así, los inversores actuales tendrán que levantar ese capital para hacer efectiva la compra del activo y poder quedarse con él.
La operación no está bien montada, y están asumiendo que van a ser capaces de levantar mucho dinero en el futuro (tanto en el tramo II como un potencial inversor que saque a todos los préstamos). Si algo de esto va mal (y no se busca otra solución) nos quedamos a 0. Aquí ni siquiera tenemos un suelo en propiedad.
Además el LTV es del 100%, se levantan 5,2 millones para un primer pago del suelo de 5,4 millones.
Lo siento porque el promotor y la ubicación me parecen interesantes, pero yo huiría también de este proyecto ya que aquí si que hay riesgo de perder todo el capital si la cosa se tuerce.
Tipología: Deuda
Plazo: 24+12 meses
Comentarios:
- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Adicionalmente, la ubicación del activo nos garantiza que es un activo líquido a su precio (un activo en benicassim si vienen mal dadas puede no venderse en años pero un activo en Madrid se venderá a algún precio). Además el contrato de arrendamiento, pese a ser una yield baja (5%) nos garantiza una devolución mínima de 2,1millones (20% de 900.000€ durante 3 años).
- También me gustaría destacar algunos temas conceptuales negativos, antes de entrar a la parte inmobiliaria. Un proyecto a 24+12 meses en los que se pone la mayoría de capital por parte de Urbanitae es un proyecto de equity no de deuda. El ser un proyecto de deuda no lo determina la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma si no la diferencia entre el valor de la garantía y el capital que aporta el prestamista que es lo que te permite tener un colchon de seguridad ante imprevistos.
No vienen datos en la descripción (pendiente de ver el webinar), pero si se da un préstamo de 9,8 millones asumiendo que es verdad que el promotor pone 2,8 millones, descontandole los costes de formalización de la operación que serán aprox 1,2 millones (costes urbanitae + costes adquisición + comisiones) irá destinado el resto al primer pago de la compra del suelo que serán unos 11,4m (9.8+2.8-1.2) quedando un pago pendiente de 6,6millones. Por tanto, el LTV real de la operación es del 86% (9.8/11.4).
Actualización tras ver el webinar: efectivamente no me equivocaba, se explica que pagan 5,4millones ahora, 5,4M en un año (segundo préstamo Urbanitae) y 7,2M al final. Lo de siempre, si hay que pagar 5,4 más gastos (1,2) que alguien me explique donde están los 2,8M que dicen que pone el promotor. Además de esos gastos 400k son IVA que les devuelven en 6 meses. Además el LTV es del 100%,doy 5,4M para un primer pago del activo de 5,4.
No sé si en Urbanitae son conscientes de esto y lo ocultan, o no están haciendo bien los números de los proyectos, pero el LTV lo calculas con respecto al valor desembolsado del activo por el promotor no el valor del activo. Aclaración: si no pago el pago pendiente para la compra del suelo el activo se lo quedaría el actual arrendatario no nosotros como prestamistas.
- Por tanto, estamos en un proyecto de equity en el que nos limitan los beneficios al 13% pese a asumir el riesgo completo de la operación. Si lo anterior no les convence lanzo una pregunta más fácil ¿Por qué no entra el grupo inversor que dicen ahora y no cuando el proyecto ya tenga licencia, preventas y financiación? Porque estamos asumiendo casi al completo el riesgo urbanístico de la operación (que siempre es el más elevado). Además eso de decir que dentro de 24 meses entrará un grupo inversor y no decir nada es lo mismo, de aquí a dos años dios dirá.
- Por cierto el inversor (que no existe a día de hoy) que quiera desarrollar el proyecto tendrá que poner, al menos, 16 millones de euros (para cancelar préstamos de Urbanitae y pagar el último pago del suelo).
- El análisis inmobiliario aquí no aplica, intentar estimar los costes, ingresos etc para un proyecto que, en el mejor de los casos, empezará dentro de 24 meses y que hay que tramitar un cambio a uso residencial es completamente iluso.
Conozco lo tensionado que está el mercado en Madrid y, sin tener datos en profundidad de la operación, sé que no se vende nada en precio razonable. Si ha llegado esta oportunidad a este promotor es porque está asumiendo unos riesgos más elevados de los que están dispuestos a asumir otros promotores, por cierto, poniendo los inversores de Urbanitae casi el 100% del coste.
P.D: Para el que no se haya cansado de leer, explico un tema legal técnico. El activo no es del promotor como explican en el webinar y no lo va a ser hasta que se paguen los 18M€, por tanto no existe garantía sobre el activo. Si lo hubieran escriturado a su nombre (con condicion resolutoria) eso implica que el propietario actual recupera el activo si no se le pagan los 18M€, son activos no financiables por Bancos. En resumen, que el LTV de la operación es el importe del préstamo/lo que se ha pagado al actual propietario.
Scoring de riesgo
n.a.
- Me niego a calificar proyectos de equity enmascarados en proyectos de deuda. Si quieren que califique riesgo de proyectos que no hagan cosas estrambóticas.
Y mira que el promotor, la ubicación, no es mala, pero la deuda en lugar de usarla para proteger al inversor la están usando para que el inversor asuma todos los riesgos y limitar sus beneficios.
Resumen
En resumen, es un proyecto de equity en el que Urbanitae pone casi todo el capital. Yo no entro en si inmobiliariamente irá bien o irá mal porque no puedo valorarlo, pero la realidad es que esto es como si Urbanitae directamente dice que va a comprar un suelo y pone a un gestor a gestionarlo. Además se están comprometiendo a pagar 18M€ por el suelo, si no lo cumplen el dinero de la deuda se lo queda el actual vendedor y no se recuperaría nada.
Al menos que expliquen a los inversores lo que supone cuando entran, están asumiendo que en un año levantarán otros 5M€ de deuda y en dos años otros 7M€ para poder completar la compra del suelo si esto, por cualquier cosa, no fuera así, los inversores actuales tendrán que levantar ese capital para hacer efectiva la compra del activo y poder quedarse con él.
La operación no está bien montada, y están asumiendo que van a ser capaces de levantar mucho dinero en el futuro (tanto en el tramo II como un potencial inversor que saque a todos los préstamos). Si algo de esto va mal (y no se busca otra solución) nos quedamos a 0. Aquí ni siquiera tenemos un suelo en propiedad.
Además el LTV es del 100%, se levantan 5,2 millones para un primer pago del suelo de 5,4 millones.
Lo siento porque el promotor y la ubicación me parecen interesantes, pero yo huiría también de este proyecto ya que aquí si que hay riesgo de perder todo el capital si la cosa se tuerce.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#40
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Muchas gracias por el análisis, te he puesto un mensaje privado, no se si lo has podido ver.
Un saludo
Un saludo