El analista de los proyectos de Crowdfunding

Completamente de acuerdo en todo lo que expones, gracias por exponer tu opinión

Gracias a ti, por permitir el debate. Así da gusto

Saludos
Inversor07

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal:
 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: San Jacinto
Promotor: ALERCE REAL ESTATE PARTNERS 

Fecha: 24/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 12+6 meses

Comentarios:
- No tengo mucho que aportar, creo que el Proyecto está bien planteado por todas las partes, cuando se hacen las cosas bien y se sacan proyectos que tienen buena pinta también hay que decirlo.

- Pese a que el proyecto parece atado a todos los niveles (licencia, comercialización y financiación) el promotor asume el riesgo ya que desembolsa gran parte del capital de la operación y Urbanitae complementa para fondear la obra y costes asociados. Además las garantías son sólidas (Hipoteca 1er rango).

- Como siempre digo esto no va de equity o deuda, este son el tipo de proyectos en el que se alinea promotor e inversores y en los que el crowdfunding cobra sentido. Después podrá salir bien o mal porque el sector inmobiliario implica riesgos, pero no tengo ninguna queja con respecto a la operación planteada y, si la sacaran como equity, estaría igualmente contento con la misma.

- La rentabilidad es acorde al riesgo, yo no quiero 15% falsos si no 10% reales. EL único punto negativo que se reservan el derecho a sacarnos en 5 meses si el Banco otorga avales (que les será más barato que la financiación de Urbanitae). 

Scoring de riesgo
3,5/10
- Tipología: 3/10 Deuda - con garantía hipotecaria de un activo líquido y el promotor aporta gran parte de equity.
- Promotor: 5/10 Alineado - capital mínimo en el proyecto. No son muy grandes, pero parece gente profesional.
- Comercial: 4/10 El activo está vendido, pero en los contratos siempre se fijan clausulas de salida si el promotor incumple en plazos. En cualquier caso, si ejecutan la operación según lo firmado el activo está vendido.
- Obra: 3/10 Puede haber desviaciones pero al ser deuda no me preocupa excesivamente este punto
- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae la obra.

Resumen
Proyecto con un nivel de riesgos adecuado, esto es lo que, al menos yo, le pido a las plataformas de crowdfunding, después como inversores asumiremos el riesgo inmobiliario (por eso es un 10% el retorno) pero al menos que el proyecto tenga sentido, el inversor esté cubierto y que el promotor se la juegue conmigo.  

 

 Muchas gracias por exponer tu valoración y tu punto de vista respecto a los distintos proyectos de inversión. 
Aportaciones como la tuya enriquecen el debate y resultan muy útiles para la comunidad inversora. 

Debe haber un Agente de Garantías contratado desde el principio, que aparece en los documentos, que yo creía que realizaba la ejecución, llegado el caso. El que más veces he visto es Bolden Holders.  Esa era mi idea pero desconozco si es así. 

Plataforma: Civislend
Proyecto: Valle del Golf Marbella
Promotor: No determinado 

Fecha: 26/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 15+3 meses

Comentarios:
- No me gusta nada el proyecto porque no hay apenas información y no sé siquiera lo que se está financiando, intentando interpretar la documentación que suben entiendo que el suelo lo compraron con financiación alternativa y para que no les ejecuten el préstamo (que estará vencido) buscan a otros inversores que le refinancien.

- Confirmo el párrafo anterior, en Nota Simple aparece que el préstamo lo dió un banco Sueco en abril de 2023 por 2,1 millones al 11,5% y venció en Mayo de 2025.

- Ya dije en otro post que estos proyecto refinanciados y si encima no explican por qué, es una autentica red flag para huir de ellos.

- El préstamo anterior sumando intereses era de 2,3 millones de euros y ahora Civislend le da 3,8 millones!!! Osea que no solo refinancia el préstamo si no que le da 1,5 millones extras no sé muy bien para qué. 

- No puedo siquiera analizar el proyecto ya que no dan información pero el mayor problema, y lo que no sé como el regulador lo permite, es que si hay problemas, que en muchos de este tipo de proyectos seguro que los habrá, dirán que ellos daban la información a los inversores y que los inversores asumían el riesgo. Que lo mismo lo han analizado Civislend y el proyecto está super atado, pero información no proporcionan ninguna y esto es como invertir a ciegas. 

- Por intentar poner algo de inmobiliario al análisis, interpreto que están fase de gestión de algún trámite urbanístico ya que dicen que la salida de los inversores es con la venta de las parcelas con licencia de obra. Lo que quieren es un balón de oxígeno de año y medio más para seguir estirando el chicle y ver si sacan el proyecto adelante (que por motivos que desconozco no ha salido hasta ahora)
 
- En el apartado de contradicciones en la poca información que ponen puedo detallar muchas:
i) El administrador y dueño de la Sociedad propietaria del activo es una persona de Suecia (este dato no se menciona en ninguna parte).
ii) El estudio económico no sirve para nada, ya que están diciendo que nos repagan con la venta de parcelas.
iii) Aportan un informe de EY de Septiembre de 2024 - Clásico de usar un sello de una big four para después echarle la culpa a otro. Como pueden usar un informe de hace 15 meses (sería probablemente el que le pasarían al anterior fondo que les financiara).
iv) Dice que el promotor aporta 2,4 millones a la firma, obviamente es falso ya que el suelo es suyo, querrán decir que hasta el día de hoy ese es el dinero que se han gastado y no recuperan con la financiación de Civislend. Aún así ese dato también parece no ser correcto.
v) Dicen que el suelo les costó 4,7 millones, nuevamente ese dato parece ser mentira ya que la Sociedad en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" tiene un activo de 2,7 millones. Para el que no lo sepa, los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan.

Scoring de riesgo
7,5/10
- Tipología: 6/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre un activo que viene refinanciado y no nos dicen por qué.
- Promotor: 8/10 Capital mínimo en el proyecto (donde están los 2,4 millones que dicen que ponen). Además detrás hay una persona extranjera y de cara a los inversores una promotora nacional que se fundó hace dos años.
- Comercial: 7/10 Entiendo que las parcelas resultantes no están vendidas
- Obra: n.a.
- Financiación: 8/10.

Resumen
Huyan de este tipo de proyectos hay muchas oportunidades como para meterse en proyectos oscuros, con poca información y que ya vienen con problemas de antes.

Es un ejemplo más de la degeneración del crowdfunding, mientras el regulador no solo no hace ningún tipo de vigilancia, si no que les da su sello a las plataformas y provoca que el minorista crea que eso los hace más seguros.

Ya, en muchas plataformas, ni siquiera se explica el proyecto y este es un ejemplo. Aquí lo que han hecho es subir dos pdfs antiguos, poner unos números que no parecen certeros y no explicar ninguna información clara sobre el mismo ¿Por qué? Porque saben que se va a llenar pase lo que pase.

Dicho todo esto, esto no implica que el proyecto vaya a ir bien o mal, pero lo mínimo es que me permitan analizar los riesgos y decidir por mí mismo como inversor o, si no, que la plataforma lo analice por mí y asuman ellos la responsabilidad, pero no que no me den información y encima pongan un disclaimer diciendo que ellos no asumen responsabilidad. 

 

Muchísimas gracias. Tus opiniones (fundamentadas) ayudan mucho. 

Ni me acercaré al último proyecto de Civis ;p

Que, por cierto, vaya racha de malos proyectos está presentando Civislend, verdad? No me refiero a prórrogas de proyectos pasados (entendibles o no), si no de proyectos nuevos planteados.

Saludos. Te seguiremos leyendo

 Muchas gracias por el análisis,

Una duda, donde has visto el balance de la SPV a financiar? Estaba revisando la ficha de datos fundamentales, para ver las cuentas de la SPV (y el valor del suelo) pero solo veo el balance de la sociedad promotora.

Un saludo

Justo ese balance me refiero. 

En este caso no es que una nueva Sociedad compre el suelo, si no que se refinancia a la Sociedad que ya tiene el activo 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Hotel Sevilla
Promotor: Confia Capital 

Fecha: 25/11/2025
Tipología: Equity
Plazo: 26-30 meses

Comentarios:
- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo.

- Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios.

- De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado.

- Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel.
En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel.

- Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no.

- Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión.

Scoring de riesgo
7/10
- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel.
- Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará.
- Comercial: 8/10 Alta varianza
- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados.
- Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra.

Resumen
Al gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. 

Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). 

A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria.  

 

Sigue así. Tus análisis son oro puro. Y no solo el análisis en sí, si no los puntos y aclaraciones que haces y nos vienen bien (al menos a mi) para aprender a analizar proyectos futuros por nuestra cuenta.

Gracias por arrojar luz sobre los proyectos que analizas y por tu tiempo.

En relación a tus comentarios, le trasladé una par de dudas en el Q&A que tienen en Telegram previo a la apertura del proyecto, os dejo las respuestas:

1.Se indica que el suelo costo  4.750.000€ en 2017. No obstante,  en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" la sociedad tiene un activo de 2,7 millones. ¿Como puede ser esto posible si los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan?

El precio indicado es el de las 3 parcelas que se compraron en unidad de acto en 2017. No obstante, el coste de las dos parcelas que se aportan como garantía más todos los gastos hasta la fecha, que ascienden a 3,5M€. Esta puntualización se ha indicado en el texto de la página web.
 
2.Se indica que el promotor aporta   2.411.756€ al proyecto, por favor, podeis indicar como se llega a ese número?

Ese importe se obtiene mediante la diferencia entre los fondos totales de la operación a lo largo de la vida del préstamo menos la financiación de Civislend.

Gracias, disculpa que no te había leído. 

Lo que queda claro con esas contestaciones es que mienten, lo que digo, ya ha llegado un punto en el crowdfunding en el que los números dan igual, tu pones una foto y unos números en una web y la gente te manda el dinero. Como digo, esto va a acabar mal, no por este proyecto, si no por la dinámica que está cogiendo esto. 

Por aclarar las mentiras (que se contradicen en su propia respuesta): 
i) Ya han cambiado y ahora el precio de compra del suelo pasa de 4,75 a 3,5 (suelo más costes que ha incurrido el promotor hasta la fecha según Civislend)
ii) A continuación te ponen que el promotor aporta 2,4M, cuando el préstamo se Civislend es de 3,8M y ELLOS mismos te acaban de decir que el promotor ha gastado desde la compra hasta ahora 3,5M€. El promotor está recuperando toda su inversión y poniendo 0 EUROS. 

Más allá de las mentiras de Civislend en este caso, lo de siempre, un proyecto con problemas, en el que el promotor pone 0 Euros y viene de una empresa que quebró en 2023, abren el proyecto y ya tienen 2,8M€ de financiación.

Los que tendrían que parar esto son las plataformas que tienen gente con capacidad de análisis de operaciones inmobiliarias, pero ellos ganan dinero por generar proyectos, y la CNMV no se mete en la calidad o no de los proyectos, les da el sello de que la plataforma cumple con los requisitos (capital mínimo) para publicar proyectos. 

El tiempo pondrá las cosas en su sitio y los que estéis por aquí os alegraréis de haber sido prudentes en algunas operaciones. 

Desde luego da mucho que pensar, hace tiempo vi una noticia de que estaban buscando un socio mayoritario para expandir la plataforma

No se, si quieren mejorar mucho los números antes de fin de año, pero cosas como estas suponen un perdida de confianza.