Wecity

 Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Las Huesas -Telde- Gtan Canaria.
 

RESUMEN EJECUTIVO – INVERSIÓN WECITY: PROMOCIÓN LAS HUESAS (TELDE) 

Tras analizar en profundidad toda la documentación pública disponible (notas simples, tasaciones, contratos, etc.), comparto un resumen ejecutivo con los puntos clave, las fortalezas y, sobre todo, los riesgos y discrepancias detectadas. La campaña se abre el 20 de abril de 2026. 

1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA 

2. FORTALEZAS (PUNTOS A FAVOR)

✅ Garantía hipotecaria de primer grado con LTV inicial del 51,65%, un nivel razonablemente conservador.
✅ El promotor (Unik Desarrollo Inmobiliario) tiene experiencia previa con proyectos entregados (Atlas Seaview 2021, AC3 2023).
✅ El promotor ha aportado 1,8M€ en fondos propios, alineando sus intereses con los inversores.
✅ El Agente de Garantías (Global Security Partners) está designado y el contrato de mandato está formalizado.
✅ La documentación registral y catastral está publicada y es verificable.

3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS (PUNTOS CRÍTICOS)

⚠️ RIESGO URBANÍSTICO GRAVE: El tasador (Sociedad de Tasación S.A.) advierte que las parcelas son suelo urbano NO CONSOLIDADO, que carecen de recepción municipal de urbanización, y que faltan redes de suministro eléctrico y alumbrado público. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar ni obtener licencia de obra.

⚠️ INCUMPLIMIENTO DE PLAZOS URBANÍSTICOS: El tasador certifica que "se han incumplido los plazos para el desarrollo del planeamiento/urbanización/edificación", lo que podría dar lugar a expropiación o infravaloración del suelo.

⚠️ DISCREPANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES: Existen diferencias de superficie entre catastro, registro y los planos del promotor (ejemplo: finca 70413 tiene 460m² en catastro, 505m² en registro, y el tasador adopta 500,3m² de los planos del promotor). Esto puede retrasar la inscripción de la hipoteca.

⚠️ POSIBLE SOBREVALORACIÓN DEL SUELO: El tasador utilizó el método residual, que depende críticamente del precio de venta estimado de las 302 viviendas. Ese precio no se ha revelado. El conocimiento local indica que la zona es de calidad media-baja, aislada y con pocos servicios, lo que podría hacer inviable vender al precio asumido.

⚠️ RIESGO GEOPOLÍTICO NO CONSIDERADO: La guerra en Oriente Medio y el cierre del estrecho de Ormuz encarecen la energía y los materiales de construcción. No hay ningún análisis de sensibilidad en la documentación.

⚠️ FALTA EL DOCUMENTO OBLIGATORIO (KIIS): El Reglamento Europeo de Crowdfunding (UE 2020/1503) exige una "Ficha de Datos de la Inversión" (Key Investor Information Sheet) para cada oferta. A día de hoy, wecity no ha publicado este documento preceptivo. Sin él, la campaña podría estar incumpliendo la normativa.

⚠️ FALTA DOCUMENTACIÓN CLAVE ADICIONAL: Tampoco se ha publicado el Contrato de Préstamo específico de esta oportunidad, ni el Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías (donde se identifican las parcelas concretas). Sin estos documentos, el inversor desconoce las condiciones exactas del préstamo y los honorarios del Agente.

⚠️ ORDEN DE PAGO EN EJECUCIÓN DESFAVORABLE: En caso de ejecución hipotecaria, el orden de pago es: (1) honorarios del Agente de Garantías y abogados, (2) capital del inversor, (3) intereses. Si la venta no cubre todos los gastos, el inversor pierde parte o todo su capital.

⚠️ EL AGENTE DE GARANTÍAS NO RESPONDE: El contrato exonera al Agente de cualquier responsabilidad sobre la validez de la hipoteca. Los inversores deben indemnizarle por cualquier reclamación (salvo dolo o culpa grave).

4. DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIAS 

5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Desde el punto de vista formal, wecity ha publicado documentación (notas simples, tasaciones, etc.). Sin embargo, desde el punto de vista sustantivo, esta inversión presenta riesgos que no están suficientemente explicados ni mitigados.

El riesgo urbanístico es el más grave: el tasador ha advertido explícitamente que el suelo no está urbanizado, que faltan redes eléctricas y alumbrado público, y que los plazos están incumplidos. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar. Sin edificación, no hay comercialización. Sin comercialización, no hay financiación bancaria de salida.

Además, la falta del KIIS (Ficha de Datos de la Inversión), un documento obligatorio por normativa europea, es una carencia que debería impedir la apertura de la campaña. Sin este documento estandarizado, el inversor no tiene una lista oficial de riesgos ni puede comparar fácilmente esta oferta con otras.

La campaña se abre el 20 de abril de 2026. A fecha de hoy, el KIIS no está disponible. Invertir sin él es, a todos los efectos, hacerlo a ciegas.

6. CONCLUSIÓN 

No invierta en este proyecto hasta que wecity publique y usted pueda analizar, como mínimo: 

Si estos documentos no se publican antes del 20 de abril, considere que la plataforma o el promotor no están siendo completamente transparentes. 

En mi opinión, el riesgo urbanístico (suelo no consolidado, urbanización incompleta) es suficientemente grave como para desaconsejar la inversión, incluso con un LTV del 51,65%. 

El diferencial de rentabilidad del 11% no compensa la incertidumbre sobre los plazos y la viabilidad real del proyecto. 

Si a pesar de todo decide invertir, hágalo exclusivamente con el límite de 500 € y asumiendo que el plazo de 12-18 meses es probablemente insuficiente y que la garantía hipotecaria recae sobre un suelo que hoy no es edificable.  

 

7 DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública facilitada por wecity y en fuentes citadas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de invertir.

Me acaba de llegar una notificación a la app y han aplazado el proyecto para mañana, justo 10 min. antes de la hora prevista, a las 11:50 h. No me parece muy serio. 

Buenos días, 

Sí, lo he visto, dicen que por incidencias de la plataforma, vete tú a saber, de todos modos yo no iba a entrar ni en este ni en el del lunes.

Curiosamente coincide la apertura con la ronda de preguntas para la promoción de las Huesas, un despropósito, vamos.

@Sparrow In Jail

He invertido en unos cuantos proyectos de wecity, ya me han devuelto 2, 1 de ellos de forma anticipada. Recuero no haber invertido en alguno de Oporto porque no encontraba un solo dato en interenet de la "inmobiliaria boutique" que los llevaba a cabo por ejemplo. Ese era mi criterio.
 En la mayoria de los ultimos que he invertido tenian la maxima calificacion AAA y eran de devolucion de IVA aunque siendo de cooperativas quizas tampoco sean muy fiables. El caso es que me leo tus analisis, y me es indiferente si son demasiado pesimistas porque prefiero eso a que sean lo contrario, osea optimistas. ¿Cómo controlas (al menos para mi y en sitios tan dispares) tanto de temas urbanísticos? Te lo digo porque 2 municipios similares en poblacion e infraestructuras pueden funcionar urbanisticamente de forma muy diferente (bien o mal). Al final depende de la gente que haya estado trabajando alli,es igual que 2 ayuntamientos similares pueden funcionar de forma completamente distinta, tener muchisima o poca deuda etc

Pero bueno, el motivo de responder era simplemente para saber tu opinion de si existe alguna plataforma donde creas que se estan haciendo las cosas mejor; entiendo que no por como esta este negocio montado pero bueno.
Saludos.

,Buenas tardes, 

Yo he invertido bastante en estas plataformas, concretamente en wecity en 18 proyectos, de los cuales han pagado 2 y otros 3 han hecho pagos parciales.

No se trata de ser optimista o pesimista, todos los proyectos de este tipo conllevan riesgos, eso hay que asumirlo, si no fuera así todas las promotoras conseguirían préstamos fácilmente de los bancos y no ofrecerían los tipos que nos ofrecen.

Dicho esto, a mi juicio, es imprescindible hacer un análisis riguroso de todo, sabiendo que todo proyecto si sale como lo venden las plataformas es muy rentable y si se tuerce puede ir desde que ganes menos de lo esperado hasta que pierdas todo.

Yo creo que se trata de ver la relación rentabilidad/riesgo y tratar de entrar en los que menos riesgo tengan, partiendo de la base de que a las plataformas les interesa siempre que se invierta y ellos no son responsables y solo pueden perder "su prestigio" pero nada más.

No soy experto inmobiliario, sí tengo amigos que han sido promotores-constructores y agentes de compra-venta inmobiliaria, pero no les pregunto, si me dicen que es un mercado cíclico y que estamos en "vacas gordas" que ya llegarán las vacas flacas.

Evidentemente con el tiempo que dan no se pueden estudiar todos los documentos ¿que hago yo? me ayudo de la IA y, además de los documentos que suben, intento sacar información de la web.

Pero ojo, no puedes dejar a la IA que haga todo, porque se equivoca, a cada respuesta que da tienes que leerla y si algo no te queda claro preguntarle por ello. Hay casos raros, como por ejemplo el actual de las Huesas, da la casualidad de que conozco muy bien la zona, he trabajado muy cerca durante 30 años.

Yo hago los análisis para mi, pero viendo que había mucha gente que invertía "a lo loco", fiándose del LTV que publicaban las plataformas, decidí subirlos por aquí, por si le servían a alguien, pero no estoy en posesión de la verdad, y a lo peor, alguno de los que he dicho que "me gustan" se llevan un batacazo mañana, pero por lo menos no será por dejadez y no haberlos analizado.

Ahora con la guerra y el estrecho de Ormuz me llama la atención que ninguna plataforma dice nada en sus análisis de riesgos, cuando pueden dispararse los precios de materiales y desaparecer el crédito bancario, es el peor momento posible para empezar una promoción y parece que no le interesa a nadie.

Creo que en algún lado colgué mi opinión acerca de las plataformas en las que entro, ya que me preguntas, la que menos desconfianza me da es BDKapital, saca pocos proyectos, casi todos en Canarias,la rentabilidad que ofrece suele estar algo por debajo del resto, a cambio no vas con las prisas del resto de plataformas y remuneran a partir del momento en que metes el dinero, además tengo una ventaja porque está cerca de casa y puedes preguntar y pedir documentos, que me los dan, pero ojo no es infalible, yo he visto un proyecto de ellos que no me gustaba.

No sé si te he respondido...

Sí me has respondido. Pero claro ahora te pediremos que analices proyectos de BDKAPITAL y de otras plataformas jejeje

Existen plataformas que al menos de boquilla han dicho que tienen un fondo de compensación por si algún proyecto falla. No estoy seguro pero creo que domoblock estableció o hablo de establecer algo asi a partir de proyectos que habían dado mucho beneficio pero como te he dicho no te lo puedo asegurar. Otra sería maclear que pide unas garantías en "especies" a quienes les presta. Por ejemplo si le presta a una bodega les ha pedido unas botellas de vino. Ya se que suena gracioso y no seré quien defienda a una plataforma tan cuestionada como maclear.
BD CAPITAL lo he estado mirando, y ya he escrito que no entiendo porque dan intereses antes de que un propio proyecto se financie. Como he dicho suena muy bonito pero prefiero q ese dinero esté para posibles fallos y si no sé financia pues me devuelven el dinero como en el resto de plataformas y a otro proyecto.
 

 Buenos días, 

Domoblock no tiene el mismo modelo de negocio que el resto de plataformas, que yo sepa es la única QUE DICE que tiene ese fondo por si los proyectos fallan, pero no se sabe nada más del supuesto fondo, no es público. 

Te cuento mi experiencia con ellos: 

 Informado por una amiga descubrí Domoblock, estuve leyendo lo que dicen en su web e incluso me di de alta, pero me encontré que en la web indicaban que “operan bajo la supervisión de la CNMV.” y en las FAQ dicen “Los security tokens están respaldados por la Ley de Mercado de Valores (artículo 35.2) y operan bajo la supervisión de la CNMV, a través de una Entidad de Servicios Financieros (ESI).” 

Sin embargo, en la web https://inversion769.wordpress.com/2023/11/02/domoblock/ encuentro: 

Es importante destacar que Domoblock es una plataforma de tokenización que no se encuentra bajo la supervisión directa de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Aunque anteriormente estaba supervisada por una Entidad de Servicios Financieros (ESI) regulada y autorizada por la CNMV, ya no opera bajo esta supervisión. Esto significa que, a pesar de que la plataforma no esté directamente supervisada por la CNMV, ha dejado de estar bajo el control de la entidad José María Manzanares Allen, una Empresa de Asesoramiento Financiero (EAF) independiente y privada, registrada con el nº 212 desde el 28/07/2017. Desde el cambio en la regulación de los security tokens, las emisiones de Domoblock ya no están supervisadas por esta EAF, a partir del proyecto DOMO-VLC-4. 

Por ello les hice esta consulta por whatsapp: 

Buenos días,

- Me acabo de dar de alta en su plataforma, en su publicidad y ofertas indican que Las operaciones en DOMOblock están supervisadas por una Entidad de Servicios Financieros (ESI), que a su vez es regulada por la CNMV. Pero no encuentro por ningún lado cuál es esa ESI. 

Ante esto, recibo una respuesta automática: 

Gracias por comunicarte con Domoblock!🚀
 Puede ser que el equipo esté ocupado y no te respondamos de manera inmediata.
Gracias por la paciencia, trataremos de atenderte lo antes posible 😊 
 
Al momento les pregunté: 

- ¿Me pueden indicar de qué ESI se trata y facilitar una copia del documento vigente que ampare esta supervisión? Muchas Gracias 

Al cabo de unos días me respondieron que no tienen ningún respaldo ni están supervisados por ninguna ESI ni regulados por la CNMV y me explicaron lo del fondo por si alguna oferta fallaba. Por lo tanto “casi” es un “chiringuito financiero” que no está supervisado ni regulado por nadie. 

A raíz de esto decidí no invertir nunca con ellos, no por la falta de supervisión sino por la falsedad en la información. 

Respecto a que BDKapital empiece a dar intereses desde el momento de la inversión ellos dicen que es un acuerdo que al que llegan con los promotores, hasta cierto punto es lógico, sus proyectos no se llenan en segundos, tienen pocos inversores y pueden estar hasta un mes para completarse, ellos dicen que si hiciera falta tienen inversores institucionales que al cabo de un tiempo completan el proyecto si hace falta. 

Si no fuera así nadie empezaría a invertir para tener su dinero bloqueado y sin rentar. Esto lo compensan dando un poco menos de rentabilidad que el resto, aproximadamente el 0,5%. 

Que conste que yo no soy comercial de BDKapital y que de los pocos proyectos que han sacado desde que estoy en Crowlending hay uno que no me gustó nada. 

 Buenos días,

Os paso valoración tras respuestas de la plataforma: 

VALORACIÓN GLOBAL DEFINITIVA – INVERSIÓN WECITY: GRAN CANARIA TELDE (LAS HUESAS) 

1. Situación actual de la documentación 

Wecity ha ido publicando documentos a lo largo de los últimos días: 

Por tanto, la documentación sigue sin estar completa a fecha de hoy (17 de abril), a falta de 3 días para la apertura de la inversión (20 de abril).

2. Lo que hemos aprendido con las respuestas de wecity (chat 17 de abril) 

3. Lo que sigue pendiente o es problemático 

4. Valoración global

Wecity ha cumplido formalmente con la publicación de los documentos obligatorios (KIIS y contrato de préstamo), aunque el contrato del Agente de Garantías sigue incompleto (falta el Anexo 1). La plataforma ha respondido a las preguntas, pero no ha acreditado documentalmente sus afirmaciones clave (plan de urbanización, estudio de mercado, análisis de sensibilidad, compromiso bancario escrito). El problema de fondo persiste: el tasador advierte de un riesgo urbanístico grave (suelo no consolidado, falta de urbanización, plazos incumplidos), mientras que el promotor declara en el contrato que todo está en orden. Esta contradicción no se ha resuelto.

5. Conclusión (opinión fundamentada)

 No invierto en este proyecto, al menos hasta que: 

El diferencial de rentabilidad del 11% no compensa, en mi opinión, la incertidumbre urbanística, la falta de un plan B alternativo a la ejecución, y el orden de pago desfavorable en caso de ejecución. Si a pesar de todo decide invertir, hágalo con el límite de 500 € de la primera media hora, y asumiendo que el plazo de 12-18 meses es probablemente optimista y que la garantía hipotecaria recae sobre un suelo que hoy no está urbanizado.

6. Desglose de valoración por áreas (versión texto) 

7. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este análisis se basa en la documentación pública facilitada por wecity y en las respuestas proporcionadas en el chat del 17 de abril de 2026. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de invertir.  

Como curiosidad me ha llegado un correo de wecity por la inversión en Teia, Bcn. Bien, habían hecho una encuesta donde daban a escoger
Prorrogar el préstamo un año a un interés mayor, sugerido por el promotor
O bien ejecutar la garantía hipotecaria 
Pues ha ganado por un 54% prorrogar el préstamo,esto es, por poco Me llama la atención q de milagro no sé haya ido a la ejecucion de la garantía hipotecaria. Yo estuve a punto de no votar y finalmente lo hice por la opción de prorrogar el préstamo. En wecity me dijeron, quizás con la boca pequeña que si tras la prórroga no paga el promotor seguiría la opción de la garantía hipotecaria. Pero como he dicho me sorprende la cantidad de gente q estaba dispuesta a ir a por la ejecución de dicha garantía.

Gracias otra vez Sparrow por aportar todos estos valiosos datos. Así, cada uno toma su decisión en consecuencia. 
Buen finde
S2

Buenas tardes., 

Pues si que es sorprendente, sí, es muy raro que prefieran ir a la ejecución de la hipoteca, con el tiempo que lleva y la incertidumbre ¿no será que no se fían nada del promotor? 

No sabria decirte. Otro dato importante es que solo han votado el 60% de las personas. Yo mismo estuve a punto de no votar. Y soy una persona con pocos conocimientos del tema.
Si la opción de la ejecución hipotecaria no se pierde dentro de 1 año pues me parece normal aplazar el préstamo. Aunque quizás tengamos el mismo debate dentro de un año.

Hola @sparrow-in-jail respecto a esta frase que pusiste :

Respecto a que BDKapital empiece a dar intereses desde el momento de la inversión ellos dicen que es un acuerdo que al que llegan con los promotores, hasta cierto punto es lógico, sus proyectos no se llenan en segundos, tienen pocos inversores y pueden estar hasta un mes para completarse, ellos dicen que si hiciera falta tienen inversores institucionales que al cabo de un tiempo completan el proyecto si hace falta. 

Es mas que posible que si tengan esos inversores y completan ellos porque en esta ultima que les faltaba un montón  no se si con 3 o 4 la cerraron en un dia ...iva yo a poner algo y no llegue ....

Vosotros que teneis más experiencia es siempre igual ..aunque tarda pero un dia plas faltaba un 25 % por ejemplo pero se cubre en ese dia .

Muchas Gracias
 

Buenos días, 

Sí, suele ser así, pero dan mucho tiempo, suelen estar al menos 15 o 20 días, supongo que a medida que lo vaya conociendo más gente serán menos días, pero si ven que en un plazo no se cubren suele entrar un inversor institucional y cierran la oferta.

A ver...quizás todo esto es offtopic pero honestamente veo mucha devoción por BD KAPITAL. Y no tenemos datos para ser objetivos.No pongo en duda que la gente lo haga por buena fe, de hecho me recuerda a domoblock cuando empezó. Veía gente digamos, demasiado ilusionada que casi parecian embajadores, me recordaba a cuando hace años mercadona estaba de moda y habia autenticos discipulos de "la iglesia de mercadona del 7 dia". Como curiosidad creo que domoblock surgió en un vivero de empresas medio relacionado con el presi de mercadona. A día de hoy quizas se este pasando a la sensacion opuesta y muchos que antes idolatraban domoblock ahora pierden la paciencia con proyectos como el de Altea. Y ni tanto ni tan poco... A mi me parece raro que paguen intereses mientras no se financie y que si no se financia aparezca una especie de ballena institucional o no. Y no, hoy en dia todas las plataformas son conocidas. Como he dicho yo prefieero que no me den intereses mientras no se financia y que se invierta en que la plataforma funcione mejor. Tampoco veo que de muchos menos intereses que el resto, argumento que parece que se utiliza para hacer ver que sus proyectos son mas seleccionados (ojala fuese asi).
Pero es solo mi opinion