| Obra | 489.566,80 € | Estructuración del préstamo | 26.492,70 € | Comisión wecity | 33.940,50 € | Total préstamo | 550.000 €
2.3 Valores de tasación
| Concepto | Importe |
Valor actual (obra 20,57% ejecutada) | 498.953,32 € | Valor en hipótesis de terminado (HET) | 1.444.652,55 € | Inversión pendiente estimada | 461.126,68 €
2.4 Ratios financieros
| Ratio | Valor
| LTV sobre valor actual (1ª disposición) | 44,47% | LTV sobre valor HET | 38,07% | Rentabilidad estimada para inversor | 11% anual | Plazo de recuperación | 12-18 meses
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
| Fortaleza | Explicación
| LTV conservador | La 1ª disposición (221.890 €) representa solo el 44,47% del valor actual del inmueble (498.953 €). Existe colchón de garantía. | Aportación del promotor | El promotor ya ha invertido 315.000 € de fondos propios en la compra del local. Tiene "piel en el juego". | Tasación actual razonable | El valor de 498.953 € está respaldado por una tasadora homologada (Banco de España nº 4302). | Demanda de vivienda en Murcia | La zona tiene demanda residencial estable. | Experiencia del promotor | Francisco Bravo Vidal tiene más de 10 años de experiencia en inversión inmobiliaria. | Garantía hipotecaria de 1er grado | En caso de impago, los inversores tienen derecho real sobre el inmueble.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (DOCUMENTADOS)
4.1 RIESGO DE INUNDABILIDAD (CRÍTICO - SIN RESOLVER)
| Evidencia documental | Texto literal |
Tasación - Informe ambiental | "La parcela se encuentra en la zona de inundación del cauce del Río Guadalentín" | Declaración Responsable del promotor | "Zona inundable 500 años. Altura de calado: 1,49 metros" | Grado de afección | Peligrosidad baja (periodo retorno 500 años)
Puntos a considerar:
El promotor no ha aportado el anexo de inundabilidad que justifique técnicamente la solución adoptada.
La memoria del proyecto no menciona el riesgo ni las medidas correctoras previstas.
El acceso tiene un escalón de 20-25 cm, mientras que la altura de calado declarada es de 1,49 m.
Sin acreditar que la cota de uso residencial supera los 1,49 m, no se puede obtener la licencia de primera ocupación.
Sin dicha licencia, no se pueden vender las viviendas como tales.
El valor de tasación en hipótesis de terminado (1.444.652 €) depende completamente de que se resuelva esta cuestión.
4.2 RIESGO REGISTRAL (CRÍTICO - PENDIENTE DE ACTUALIZACIÓN)
| Evidencia documental | Texto literal
| Nota Simple del Registro (22/01/2026) | "URBANA: DOS: LOCAL COMERCIAL" | Catastro (21/12/2025) | "Uso principal: Comercial" | Tasación | "Registralmente la finca valorada se encuentra inscrita como local comercial"Puntos a considerar:
El inmueble continúa inscrito en el Registro y Catastro como local comercial.
Las 15 viviendas proyectadas no tienen existencia jurídica en la actualidad.
Hasta que no se inscriba la división horizontal y el cambio de uso, no es posible la venta individualizada de las viviendas.
El promotor está realizando obras sobre un local, no sobre viviendas legalmente reconocidas.
4.3 RIESGO DE CARGA HIPOTECARIA PREVIA (GRAVE - NO COMUNICADO)
| Evidencia documental | Texto literal
| Nota Simple del Registro | "HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA para responder de TRESCIENTOS DIEZ MIL EUROS de principal
"Puntos a considerar:
Existe una hipoteca constituida en 2010 por importe de 310.000 € sobre el mismo inmueble.
Esta carga no ha sido cancelada y sigue vigente.
El préstamo de wecity (550.000 €) se ofrece como "hipoteca de 1er grado", pero deberá coordinar su posición con esta hipoteca previa.
Si no se cancela o subordina adecuadamente, en caso de ejecución los inversores cobrarían con posterioridad a esa deuda.
El valor real de la garantía se ve reducido por la existencia de esta carga.
4.4 RIESGO DE LICENCIAS Y TÍTULOS HABILITANTES (GRAVE - CONFUSIÓN TERMINOLÓGICA)
| Evidencia documental | Texto literal | Declaración Responsable | "Esta declaración responsable no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas" | Tasación | "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente
"Puntos a considerar:
No existe licencia de obras propiamente dicha. La obra se ampara en una Declaración Responsable, que es un título de menor entidad.
El Ayuntamiento dispone de 15 días hábiles para revisar la documentación y puede requerir la tramitación de una licencia ordinaria.
Para la primera ocupación de las viviendas, se exige título habilitante completo (licencia de primera ocupación).
Sin dicha licencia, no se pueden habitar ni comercializar las viviendas.
4.5 RIESGO DE INFORMACIÓN INCOMPLETA DEL PROMOTOR
| Declaración del promotor (Cláusula 16) | Situación observada
| "El Activo está libre de cualquier tipo de carga, gravamen" | Existe una hipoteca previa de 310.000 € no mencionada. | "Ha obtenido y tiene vigentes todas las licencias" | No consta licencia de obras, solo declaración responsable. | "Toda la información es veraz, correcta, completa" | Se ha omitido información sobre inundabilidad, hipoteca previa y situación registral.
Puntos a considerar:
Existen discrepancias entre lo declarado por el promotor y la documentación aportada.
Estas diferencias podrían afectar a la confianza en la información proporcionada.
En caso de incumplimiento, los inversores podrían plantearse el vencimiento anticipado (Cláusula 17.3), aunque ello requeriría un proceso legal con costes y plazos inciertos.
4.6 RIESGO DE COMERCIALIZACIÓN (ALTO)
| Factor | Situación
| Ventas iniciadas | No (el promotor no ha comenzado comercialización) | Única salida prevista | Venta de las 15 unidades | Dependencia | Total de que se resuelvan los riesgos anteriores
Puntos a considerar:
Si no se resuelven las cuestiones de inundabilidad, registro y licencias, la venta no será posible.
Cualquier retraso podría requerir la prórroga del préstamo (6 meses adicionales) o, en su defecto, llevar a una situación de impago.
El inversor podría ver inmovilizado su capital hasta que se materialice la venta o, en su defecto, se ejecute la garantía.
5. TABLA DE RIESGOS RESUMEN
| Riesgo | Nivel | Impacto en inversor
| Inundabilidad sin resolver | 🔴 CRÍTICO | Sin licencia 1ª ocupación → No se puede vender → Impago | Situación registral (local) | 🔴 CRÍTICO | Las viviendas no existen jurídicamente → No se puede vender | Hipoteca previa 310.000 € | 🟠 GRAVE | Reduce garantía real. En ejecución, se cobra después | Falta de licencia de obras | 🟠 GRAVE | Pueden paralizar obras en cualquier momento | Información incompleta del promotor | 🟠 GRAVE | Afecta a la confianza en el proyecto | Comercialización no iniciada | 🟡 MODERADO | Dependencia total de la venta futura | LTV de 1ª disposición | 🟢 BAJO | 44,47% sobre valor actual, colchón aceptable
6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN
| Lo que publica wecity | Lo que refleja la documentación | Consideración
| "Licencia tramitada mediante declaración responsable" | No es una licencia en sentido estricto. Es una declaración responsable. | Puede generar confusión sobre la seguridad jurídica de la obra. | "Garantía hipotecaria de 1er grado" | Existe una hipoteca previa de 310.000 €. | La garantía no está libre de cargas. | No se menciona inundabilidad | Parcela en zona inundable con calado de 1,49 m. | Información relevante no incluida. | No se menciona situación registral | El inmueble sigue siendo local comercial. | Las viviendas no tienen existencia jurídica. | No se menciona hipoteca previa | Existe desde 2010. | Omisión que afecta al valor real de la garantía.
7. ORDEN DE COBRO EN CASO DE EJECUCIÓN (Cláusula 19.2)
Honorarios del Agente de Garantías
Honorarios de abogados, procuradores, notarios
Intereses moratorios
Intereses ordinarios
Principal pendiente (el capital del inversor)
Observación: Si el activo se realiza por un importe inferior a la deuda total, los inversores podrían no recuperar la totalidad del principal invertido.
8. CONSIDERACIONES FINALES
8.1 Viabilidad del proyecto
El proyecto podría ser viable si se completan los siguientes pasos:
Resolver el riesgo de inundabilidad mediante un anexo técnico que justifique la cota de las viviendas.
Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y actualizar Catastro.
Cancelar o subordinar adecuadamente la hipoteca previa de 310.000 €.
Obtener la licencia de primera ocupación una vez finalizadas las obras.
Sin embargo, ninguno de estos pasos está actualmente completado ni documentado.
8.2 Actuación de wecity
La información publicada en la plataforma no incluye referencias a:
La situación de inundabilidad de la parcela.
La existencia de una hipoteca previa.
La naturaleza registral del inmueble como local comercial.
Las limitaciones de la declaración responsable frente a una licencia de obras.
Esta omisión de información relevante dificulta que el inversor pueda formarse un juicio completo sobre los riesgos de la operación.
8.3 Actuación del promotor
El promotor ha:
Declarado la existencia de inundabilidad, pero no ha aportado la justificación técnica necesaria.
Omitido en sus declaraciones contractuales la existencia de la hipoteca previa.
Presentado la documentación sin incluir un anexo de inundabilidad ni referencia a medidas correctoras.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
9.1 Argumentos a favor de la inversión
El LTV sobre la primera disposición es conservador (44,47%).
El promotor ha realizado una aportación significativa (315.000 €).
La zona cuenta con demanda residencial.
La rentabilidad ofrecida (11%) es competitiva.
9.2 Argumentos en contra de la inversión
| Argumento | Peso
| El riesgo de inundabilidad no está resuelto | 🔴 PESO MÁXIMO | Registralmente, el inmueble sigue siendo un local | 🔴 PESO MÁXIMO | Existe una hipoteca previa de 310.000 € | 🟠 PESO ALTO | No hay licencia de obras, solo declaración responsable | 🟠 PESO ALTO | La información pública omite aspectos relevantes | 🟠 PESO ALTO
9.3 Escenario más probable
Las obras avanzan (el promotor ya ha comenzado).
Al finalizar, se solicita la licencia de primera ocupación.
El Ayuntamiento requiere el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota > 1,49 m.
El promotor no puede acreditar el cumplimiento de este requisito.
Se deniega la licencia de primera ocupación.
No es posible la venta de las viviendas.
Se produce el impago del préstamo.
Se inicia un proceso de ejecución hipotecaria (con duración de años).
Los inversores recuperan solo parcialmente su inversión (si la hipoteca previa lo permite) tras un proceso prolongado.
10. CONCLUSIÓN¿INVERTIR EN ESTE PROYECTO?
| Perfil | Decisión
| Inversor conservador | ❌ NO INVERTIR | Inversor con apetito de riesgo | ❌ NO INVERTIR | Inversor profesional | ❌ NO INVERTIR
Veredicto final
El proyecto presenta múltiples riesgos significativos no resueltos: la inundabilidad de la parcela no está técnicamente justificada,
La situación registral no refleja el uso previsto como viviendas
Existe una hipoteca previa que afecta a la garantía y la obra se ampara en una declaración responsable, no en una licencia.
El valor futuro de 1.444.652 € está condicionado a la resolución de todas estas cuestiones, sin que exista documentación que acredite su cumplimiento.
La probabilidad de que se produzcan incidencias que afecten al reembolso del préstamo es elevada.
Se recomienda NO INVERTIR en las condiciones actuales.
Recomendaciones para futuras inversiones en crowdlending
Para próximas operaciones, se sugiere:
Consultar la nota simple del Registro para verificar cargas y situación registral.
Confirmar que la licencia de obras es una licencia, no una declaración responsable.
Desconfiar de ofertas que omiten información relevante sobre los riesgos.
Realizar un análisis de due diligence concienzudo.
Este documento constituye un análisis independiente basado en la documentación facilitada y tiene carácter meramente informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.
Por cierto, he copiado lo que tenía archivado desde el 27 de febrero, este proyecto ya salió y después aplazaron la apertura. No lo he reestudiado, y no sé si han modificado algo en los documentos.
Yo no voy a entrar, si alguno está interesado os copio las preguntas que tenía preparadas para el chat por si alguno quiere plantearlas antes de decidir:
Buenos días, estoy analizando la operación MURCIA-ESTACIÓN y, tras revisar la documentación disponible, me surgen algunas dudas que agradecería me aclarasen para poder evaluar correctamente la inversión:
En la Nota Simple (22/01/2026) la finca 15722 figura como "LOCAL COMERCIAL" y en Catastro (21/12/2025) también. ¿Pueden confirmar si ya se ha iniciado el proceso de inscripción del cambio de uso a 15 viviendas y la división horizontal? ¿Cuál es el plazo estimado para su inscripción definitiva, teniendo en cuenta que sin ella no es posible la venta individualizada?
En la Nota Simple consta una hipoteca de 2010 por 310.000 € a favor de "CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA". Dado que el préstamo wecity se ofrece como "hipoteca de 1er grado", ¿esta carga se cancelará con los fondos del préstamo o se subordinará? En caso de no cancelarse, ¿qué orden de prelación tendrían los inversores en una eventual ejecución?
El informe de tasación y la Declaración Responsable indican que la parcela está en zona inundable (Río Guadalentín) con calado de 1,49 m para avenida de 500 años. El promotor declara que "la cota de uso residencial se encuentra sobre la altura de calado". Para poder valorar este riesgo crítico, ¿podrían compartir el anexo o estudio técnico de inundabilidad que justifique documentalmente esta afirmación? En la memoria del proyecto no se detallan las medidas constructivas (como la cota definitiva del suelo).
¿Se ha obtenido el informe favorable de la Confederación Hidrográfica del Segura (CHS) ? En caso de haberse presentado solo una declaración responsable, ¿pueden facilitar el justificante?
En las fotografías del acceso se aprecia un escalón de 20-25 cm. ¿La cota del suelo interior de las viviendas se encuentra a esa misma altura o está más elevada? Si es así, ¿cómo se compatibiliza con los 1,49 m de calado declarados?
En la descripción del proyecto se menciona que tanto el cambio de uso como la obra se han tramitado mediante "declaración responsable". ¿Podrían confirmar si se trata de una licencia en sentido estricto o de una declaración responsable? La declaración presentada el 4/12/2025 advierte que "no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas". Dado que las obras han comenzado, ¿existe riesgo de que el Ayuntamiento requiera una licencia ordinaria a posteriori?
Para la obtención de la licencia de primera ocupación, ¿será exigible el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota? ¿Existe algún pronunciamiento previo del Ayuntamiento sobre este punto?
En el contrato de préstamo (Cláusula 16), el promotor declara que "el Activo está libre de cualquier tipo de carga o gravamen", pero en la Nota Simple consta la hipoteca de 2010 por 310.000 €. Agradeceríamos una aclaración sobre esta discrepancia (entendemos que puede deberse a una cancelación prevista, pero es necesario confirmarlo).
Si como consecuencia de estas preguntas se va a subir documentación adicional (estudio de inundabilidad, justificante CHS, etc.), ¿se adjuntará a la plataforma para su consulta antes del cierre de la ronda?
Muchas gracias. Quedamos a la espera de sus respuestas para poder valorar la operación con todos los elementos de juicio necesarios.
Creo que no has leído bien, en este proyecto yo no entraba y no hacia preguntas, os ponía las preguntas para que las hicierais vosotros si pensabais entrar y os parecían bien.
Os paso mi due dilligence para el proyecto Av. de Tenerife, en San Sebastián de los Reyes, cada vez me salen más largas, pero es que cada vez son más complejas y con más recovecos.
CONDICIONES FINANCIERAS DE LA OFERTA
Objeto del préstamo: Adquisición del Edificio 3 de la Avenida de Tenerife nº2, San Sebastián de los Reyes (Madrid) para su transformación en 105 lofts (despachos profesionales).
Capital a financiar: 4.000.000 euros.
Tipo de interés: 10 por ciento anual fijo.
Plazo: 12 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales.
Obligado cumplimiento: 3 meses.
Pago de intereses: A vencimiento (bullet).
Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el activo.
Loan to Value (LTV) sobre tasación: 53,84 por ciento (préstamo de 4 millones sobre tasación de 7,43 millones).
Loan to Value (LTV) sobre precio de compra: Aproximadamente 74 por ciento (préstamo de 4 millones sobre precio de compra de 5,398 millones).
Aportación del promotor para la compra: 1.823.754,50 euros en fondos propios.
El promotor KOTA CYRANO S.L. solicita a través de la plataforma wecity un préstamo por importe de 4.000.000 euros para financiar parcialmente la adquisición del Edificio 3 de la Avenida de Tenerife nº2, en San Sebastián de los Reyes (Madrid). El precio de compra del inmueble es de 5.398.000 euros, a lo que se añaden 425.754,50 euros en gastos de estructuración y comisión de wecity, sumando un total de 5.823.754,50 euros.
El inmueble, actualmente un edificio de oficinas construido en 2004, tiene una superficie total de 7.851 metros cuadrados, distribuidos en dos plantas de parking bajo rasante (2.954 m²) y cuatro plantas sobre rasante (4.897 m²) destinadas a oficinas. El proyecto del promotor consiste en la transformación del edificio para desarrollar 105 unidades de lofts destinados a despacho profesional, manteniendo el uso terciario pero creando un producto inmobiliario fraccionado y reformado para su venta individual.
2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN
La operación de adquisición del activo asciende a 5.398.000 euros. El promotor realiza una aportación de fondos propios de 1.823.754,50 euros, lo que representa aproximadamente un 34 por ciento del precio de compra. El préstamo solicitado a los inversores de wecity, por 4.000.000 euros, cubre el 66 por ciento restante del precio de compra (3.574.245,50 euros) más la totalidad de los gastos de estructuración y comisión de wecity (425.754,50 euros).
El promotor declara que asumirá íntegramente con posterioridad los costes de reforma del inmueble, estimados en más de 5 millones de euros adicionales según estándares de mercado, para su transformación en los 105 lofts. Sin embargo, no se aporta ninguna documentación que acredite la disponibilidad de esos fondos ni se detalla el presupuesto de obra.
La garantía hipotecaria de primer grado se constituirá sobre la totalidad del activo, que incluye tanto el edificio de oficinas (finca registral 44016) como las dos plantas de parking (fincas registrales 44000 y 44008), inscritas como fincas registrales independientes. Esta garantía se complementa con un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.) para el caso de impago en la fecha de vencimiento.
3. FORTALEZAS DEL PROYECTO
La garantía hipotecaria de primer grado sobre un activo tasado por Tasaciones Hipotecarias S.A.U. (entidad homologada por el Banco de España) en 7.429.944,35 euros constituye la principal fortaleza, al situar el Loan to Value sobre tasación en el 53,84 por ciento, ofreciendo un colchón de seguridad significativo para los inversores.
La situación registral del activo es óptima, pues las notas simples y la certificación registral acreditan que las fincas se encuentran libres de cargas, lo que permitirá la constitución de la hipoteca de primer grado sin necesidad de cancelaciones previas.
La documentación legal aportada, que incluye un contrato de préstamo detallado, un contrato de mandato con el Agente de Garantías y un contrato de mandato irrevocable con wecity, conforma una arquitectura jurídica sólida que otorga a los inversores derechos de información y de voto en las decisiones clave, así como un procedimiento claro para la ejecución de la garantía en caso de incumplimiento.
La estructura de gobernanza permite que las decisiones trascendentales (reestructuración, ejecución hipotecaria, modificación de condiciones) sean adoptadas por mayoría reforzada de inversores, lo que otorga control real sobre la inversión.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS
El riesgo principal del proyecto es de carácter urbanístico. La viabilidad del negocio descansa sobre la obtención de la licencia de segregación, actualmente en tramitación mediante Declaración Responsable. Aunque el uso proyectado como despacho profesional se mantiene dentro del paraguas terciario y no requiere un cambio de uso radical, cualquier retraso o denegación por parte del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes afectaría directamente al plan de negocio y al repago del préstamo.
El riesgo comercial constituye la segunda gran debilidad. El promotor cuenta únicamente con 14 unidades reservadas de las 105 totales, lo que representa un 13,33 por ciento de la comercialización. La capacidad de absorber 91 unidades restantes en el plazo previsto de 12 a 18 meses es incierta.
El riesgo de ejecución es el más crítico y el peor documentado. El promotor deberá afrontar una inversión adicional estimada en más de 5 millones de euros para la reforma, pero no se aporta ninguna información sobre la procedencia de esos fondos. La sociedad promotora, KOTA CYRANO S.L., fue constituida el 13 de febrero de 2025, tiene un capital social de 3.000 euros y no ha depositado cuentas anuales. No existe evidencia pública de que disponga de capacidad financiera para acometer una obra de esta magnitud.
La estructura de la operación presenta una anomalía relevante: se financia únicamente la compra, pero el éxito del proyecto y el repago del préstamo dependen de que el promotor ejecute una reforma que no está financiada ni garantizada. Si el promotor se queda sin fondos a mitad de la obra, el proyecto se paraliza y el préstamo de wecity puede entrar en impago, aunque la garantía hipotecaria proteja el capital a largo plazo.
5. EL PAPEL DE LOS GARAJES: UN ACTIVO OLVIDADO
Los garajes constituyen una parte sustancial del activo y de la garantía, pero han sido completamente ignorados en la documentación comercial del promotor. Según la tasación:
Las dos plantas de garaje suman 2.954 metros cuadrados construidos.
Su valor de tasación conjunto asciende a 995.498 euros, lo que representa el 13,4 por ciento del valor total del activo.
Se estima que albergan aproximadamente 102 plazas de aparcamiento.
La ausencia de información sobre su tratamiento plantea interrogantes relevantes:
¿Se venderán las plazas vinculadas a los lofts o de forma independiente?
En caso de venta independiente, ¿generarán liquidez adicional que podría destinarse a amortizar anticipadamente el préstamo?
¿Se alquilarán como fuente de ingresos recurrentes?
¿Está previsto su venta a terceros ajenos a la promoción?
El valor de las plazas, estimado en torno a 9.500-10.000 euros por unidad según los comparables de la tasación, podría suponer un ingreso adicional cercano al millón de euros. Ignorar este activo en el plan de negocio no es un buen síntoma de la exhaustividad del proyecto.
6. ANÁLISIS DEL RIESGO COMERCIAL EN PROFUNDIDAD
El mercado de oficinas en Madrid presenta una paradoja aparente.
Por un lado, los datos agregados son espectacularmente positivos: la inversión se duplicó en 2025 hasta los 1.346 millones de euros, la contratación superó los 550.000 metros cuadrados y la tasa de disponibilidad dentro de la M-30 es la más baja jamás registrada, con un 2,43 por ciento.
No hay oficinas de calidad en el centro de Madrid. Esta tensión en el centro está generando un efecto derrame hacia la periferia bien comunicada.
San Sebastián de los Reyes, por su ubicación en el corredor norte (A-1) y su excelente comunicación, se beneficia directamente de esta dinámica.
Sin embargo, el hecho de que el mercado agregado sea fuerte no garantiza que este proyecto concreto funcione.
El reto es vender 91 unidades en 12-18 meses, lo que implica un ritmo de 5 a 8 ventas por mes. Para un producto como un loft-despacho en una zona de oficinas, es un ritmo muy exigente.
El perfil del comprador introduce otra variable crítica. El cliente tipo es un autónomo, una pequeña consultora, un abogado, un arquitecto. Este perfil es mucho más sensible al ciclo económico que una gran corporación.
En un contexto de inflación, tipos de interés altos y tensiones geopolíticas, estos profesionales suelen ser los primeros en aplazar decisiones de inversión como la compra de un inmueble.
El precio de venta proyectado (180.000-200.000 euros por unidad) implica un valor por metro cuadrado de aproximadamente 3.600-4.000 euros. Para un autónomo, comprar un activo de 200.000 euros requiere una entrada de 40.000-50.000 euros y una hipoteca de 150.000-160.000 euros. Con los tipos actuales, la cuota mensual puede rondar los 800-1.000 euros.
La pregunta que cualquier comprador potencial se hará es si puede alquilar un despacho similar por menos dinero y sin atarse a una hipoteca. La respuesta probablemente sea sí.
Escenarios de comercialización
En un escenario optimista, con probabilidad media-baja, el efecto derrame del centro de Madrid llegaría con fuerza a San Sebastián de los Reyes. El producto, bien reformado y con buena imagen, engancharía a autónomos de la zona y de Alcobendas. Las 14 reservas iniciales serían solo la punta del iceberg y el préstamo se amortizaría en 15-16 meses.
En un escenario realista, con probabilidad alta, las ventas arrancarían bien pero se ralentizarían a medida que se agote la demanda más cautiva. El promotor necesitaría más tiempo del previsto y ejecutaría la prórroga de 6 meses. Si al final del periodo prorrogado aún quedara un stock significativo, los inversores se enfrentarían a una votación para decidir si reestructuran la deuda o ejecutan la garantía.
En un escenario pesimista, con probabilidad baja, la coyuntura macro se deterioraría bruscamente. Las ventas se paralizarían, el promotor no podría pagar en el vencimiento y no habría comprador para el edificio completo. Los inversores ejecutarían la hipoteca y recuperarían el capital, pero tras un proceso largo y costoso.
7. DISCREPANCIAS Y OMISIONES DETECTADAS
La principal discrepancia surge entre la calificación urbanística actual del inmueble (oficinas) y el uso proyectado (lofts para despacho profesional). El tasador advierte que el inmueble es "no polivalente, sin posibilidad urbanística de cambio de uso". Sin embargo, el promotor no pretende un cambio de uso residencial, sino una segregación para crear despachos profesionales, uso compatible con la calificación terciaria.
Existe una discrepancia en las superficies entre registro y tasación, pero se explica por la inclusión de zonas comunes en la tasación para homogeneizar la valoración.
La tasación presenta una debilidad metodológica al incluir comparables de Madrid capital, cuyo precio es superior al de San Sebastián de los Reyes. Un ajuste del 10 por ciento situaría el LTV en torno al 60 por ciento, que sigue siendo seguro pero reduce el colchón.
La omisión más grave es la ausencia total de información sobre la financiación de la obra y la capacidad del promotor para afrontarla. Con una sociedad de 13 meses de vida y un capital social de 3.000 euros, no hay base objetiva para pensar que KOTA CYRANO S.L. disponga de 5,3 millones de euros para la reforma.
La segunda omisión relevante es el tratamiento de los garajes, un activo valorado en casi 1 millón de euros que no aparece mencionado en el plan de negocio.
8. CONSIDERACIONES FINALES
El proyecto presenta una combinación inusual de fortalezas jurídicas y debilidades financieras.
La garantía hipotecaria de primer grado sobre un activo tasado muy por encima del importe del préstamo proporciona un colchón de seguridad que protege el capital de los inversores en el peor escenario.
Sin embargo, la estructura de la operación es atípica y preocupante. Se financia únicamente la compra, pero el éxito del proyecto y el repago en plazo dependen de que el promotor ejecute una reforma de más de 5 millones de euros sin que se haya acreditado la disponibilidad de esos fondos.
La sociedad promotora es de reciente creación, con un capital social testimonial y sin historial financiero.
El inversor no está solo financiando una compra, sino apostando a que el promotor encontrará después el dinero para terminar la obra. Esa apuesta no está documentada ni garantizada.
OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
Este proyecto no es recomendable para un inversor minorista tal como está presentado por dos razones de fondo que van más allá de los riesgos habituales de cualquier promoción inmobiliaria.
Primero: la estructura financiera no tiene sentido.
Imagina que nos están pidiendo financiar la entrada de un piso. Un amigo nos pide dinero para comprar un apartamento porque él no tiene suficiente, y nos dice: "dame 40.000 euros para la entrada, que yo luego ya buscaré los 160.000 restantes para reformarlo y venderlo".
Si ese amigo acaba de abrir una empresa con 3.000 euros y no tiene historial, ¿le prestaríamos el dinero? Pues esto es exactamente igual, pero con ceros añadidos.
El promotor necesita más de 5 millones de euros adicionales para la reforma y no ha acreditado de dónde van a salir. Con una sociedad de 13 meses de vida y 3.000 euros de capital social, no hay base objetiva para creer que esos fondos existan.
La estructura "primero compramos, luego ya veremos cómo financiamos la obra" es exactamente la inversa de lo que se hace en promoción inmobiliaria seria: primero se cierra la financiación completa y luego se ejecuta.
Segundo: las omisiones son más graves que las contradicciones.
Que falte el estudio de mercado es malo. Que no se detalle el proyecto de obras es peor. Que no se mencione siquiera la existencia de los garajes (un activo de 1 millón de euros) es sencillamente inexplicable.
Los garajes son parte de la garantía, son parte del negocio, son parte de lo que se podría vender para generar liquidez. Ignorarlos en la documentación comercial no es un despiste: es una muestra de que el plan de negocio no está pensado hasta el final.
Tercero: el perfil del promotor no invita a la confianza.
KOTA CYRANO S.L. es una sociedad con 13 meses de vida. No tiene cuentas, no tiene historial, no tiene activos conocidos más allá de este proyecto. El administrador único puede tener mucha experiencia y muy buena voluntad, pero eso no es invertible.
En una operación de esta magnitud, lo mínimo exigible es que el vehículo que recibe el dinero tenga solvencia demostrable o, en su defecto, que los socios aporten avales personales. No hay nada de eso.
Cuarto: el contexto macro no ayuda.
Estamos en marzo de 2026. Llevamos semanas con una escalada bélica en Oriente Medio que ha disparado el petróleo. La inflación repunta. Los tipos están altos. Los autónomos y pequeños empresarios (tu cliente objetivo) están en modo defensivo, no en modo "compro un despacho de 200.000 euros".
Vender 91 unidades en 12-18 meses en este entorno es una quimera.
La conclusión es clara: esto no es una inversión, es una esperanza.
La garantía hipotecaria es real y protege el capital en el peor escenario. Eso es cierto. Pero entre el escenario pesimista (ejecución hipotecaria, recuperas tu dinero en dos años con procesos legales) y el escenario optimista (todo sale bien, recuperas en 12 meses con el 10%), hay un abismo de incertidumbre que el promotor no ha cubierto.
Invertir aquí es apostar a que el promotor tiene debajo de la alfombra los 5 millones que no ha enseñado, a que las licencias se conceden sin problemas, a que 91 autónomos comprarán despachos en un año de incertidumbre económica y a que los garajes, de los que nadie habla, se venderán solos.
Son muchas apuestas seguidas. Si quieres proteger tu capital y te da igual el plazo, la garantía te cubre. Pero si lo que buscas es una inversión con visos de cumplir los plazos y la rentabilidad prometida, Hay proyectos mejor estructurados, con promotores más sólidos y con menos incógnitas. Este no es el caso. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se realiza exclusivamente a efectos informativos y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta de contratación. Toda decisión de inversión debe basarse en la documentación oficial del proyecto y en el juicio independiente del inversor, quien asume plenamente los riesgos derivados de la misma.
Como les decía yo no voy a entrar en el proyecto de la Avenida de Tenerife, si alguno está dudando puede ayudarse haciendo las siguientes preguntas en el chat:
Buenas tardes. He revisado la documentación del proyecto y agradecería que pudieran aclararme algunas cuestiones:
Sobre la licencia de segregación que se está tramitando mediante Declaración Responsable, ¿podrían indicar en qué fase exacta se encuentra el procedimiento y si existe algún riesgo de que se demore más de lo previsto?
En relación con el estudio de mercado, ¿disponen de algún análisis que justifique la demanda prevista para 105 despachos profesionales en San Sebastián de los Reyes en un plazo de 12 a 18 meses? ¿Se ha realizado algún test de aceptación del precio estimado (180.000-200.000 euros) entre profesionales de la zona?
Respecto a las 14 unidades reservadas, ¿podrían detallar si se trata de reservas en firme con arras o de manifestaciones de interés sin compromiso económico?
Sobre los costes de reforma, que asume íntegramente el promotor, ¿podrían compartir un desglose estimado o confirmar si existe ya un presupuesto cerrado con alguna constructora? ¿Está ya asegurada la financiación para esa parte de la obra o se irá cubriendo con las ventas sobre plano?
En cuanto a las plazas de garaje, que forman parte del activo y de la garantía hipotecaria, ¿está previsto que se vendan vinculadas a los despachos o de forma independiente? ¿Se ha estimado el valor de venta de las plazas y cómo afectaría al repago del préstamo?
Por último, en relación con el contexto macroeconómico actual (inflación, tipos de interés, tensión geopolítica), ¿han contemplado en el plan de negocio algún escenario de ventas más lento de lo previsto y cómo afectaría al repago del préstamo?
Muchas gracias por su atención.
#925
Re: Wecity
Sparrow eres muy top, vaya pedazo de análisis que preparas! Mil gracias compañero
#926
Re: Wecity
Vale. Yo les hago las preguntas. Dónde hay que hacerlo?
Yo no voy a entrar, mi opinión la tiene ya pero.... ya viste lo que puse:
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se realiza exclusivamente a efectos informativos y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta de contratación. Toda decisión de inversión debe basarse en la documentación oficial del proyecto y en el juicio independiente del inversor, quien asume plenamente los riesgos derivados de la misma.
