¿Qué es comprar en régimen PROINDIVISIBLE?

Hola!!

Os cuento, resulta que iba a comprar un piso . De hecho ya tengo dada la señal en la inmobiliaria pero me dice que la familia no ha registrado bien la herencia y que hay un pequeño problema con los papeles y que para  solucionarlo tardarían cerca de un año que hay otra opción que es vender PROINDIVISIBLE pero yo la verdad no tengo ni idea de que es eso y qué consecuencias tendría ¿Podéis informarme?
Muchas gracias.

Proindiviso serà !!!!!

A ver, con la poca información que das, solo puedo intuir, por tanto a ver si acierto....

La finca es propiedad de dos o más personas, una de ellas falleció, entonces hay una parte de la finca que se puede vender y la otra hay que esperar a que se resuelva la testamentaria y que se registre a nombre de los/as nuevos/as propietarios/as.

Luego dices:

Si los/as herederos/as están de acuerdo en los valores, los que les corresponde, etc., un año ni en broma, esto se resuelve en 30-60 días, es solo cuestión de ir a notario, aceptar la herencia que ojo puedo no suponer solo la finca, a lo mejor son varias, luego dinero en cuents, antigüedades, o vete a tu a saber ...... para ir notario, se pide hora, y en una semana, puede que dos, todo firmado,  se pagan los impuestos .....luego se va al registro de la propiedad o a varios si hay fincas de distintos lugares y aunque no hay un plazo determinado, raro es el registro que tarde más de 2 ó 3 semanas en inscribir. si hay varios registros implicados porque hay fincas en distintos lugares y una sola escritura, como hay que presentarlo a todos, se puede empezar por cualquiera de ellos, mera cuestión de prosentar primero al de la finca en cuestión y listos .... en total con notario e impuestos incluidos, dudo que  se superen los 2 meses. 

Si se van a tirar casi un año, tiene un tufo a problemas entre los/as herederos que te c*g*s. Y si al final el desacuerdo no tiene solución amistosa, te puedes tirar más de 2 años, hasta que un juez/a decida. 

Entonces si compras la parte indivisa propiedad de los/as titulares que siguen en nuestro mundo, nadie te garantiza que podrás comprar la otra parte a quien finalmente se convierta en propietario/a tras la aceptación de herencia, ni nadie te puede garantizar que el precio acordado te lo van a respetar, empezando por no saber si con quien estás negociado eso, será finalmente el/la propietaria de la parte que no se pude vender ahora, porque el/la/los titular/es fallecieron.

Es cierto que ninguna ley obliga a nadie a estar (mantgenerse) en un indiviso (estar junto a otras personas, familiares de uno o no, como propietarios de una finca), cualquier pueede pedir la extinción del indiviso, una parte compra la del otro/a y en paz, pero esto solo es teoria, porque se necssita que tal "otra parte" lo quiera vender y se pongan de acuerdo en el precio, porque si no lo hacen o un se niega a vender su indiviso, solo queda la demanda judicial forzosa, un tribunal que obligue a separar cada parte y si nadie quiere comprar la parte del otro o si quiere pero a un precio que no está dispuesto a pagar, la solución judicial será instanr la subasta de la finca y pagar a cada parte lo que se obtenga de la misma, así lo dice la Ley. 

Por cierto hay quien compra indivisos, hay un buen negocio montdo sobre ello, pero claro solo los compran a precios casi de derribo o como poco con un gran descuento, porque apr comprarlo a su precio, pagar impuestos, etc., no sale a cuenta si no es a eso, a derribo o gran descuento. 

Ah ... que no me olvide, si hay que instar subasta, los/as abogados/as  tiene "la mala costumbre" de cobrar por sus servicios.

No sé, pero si ya no tienes claro como funciona una propiedad en pro indiviso, y esto no lo explican en las escuelas jejejejejeje ..... por tanto es mucha gente la que no tiene ni idea o mas bien poca ... bueno como todo, nos explican muchas cosas de las que no haremos uso en la vida y otras que son del día a día o que en la vida nos podemos topar con ellas, pues ni rastro !!!! me temo que repito, en tu caso por lo poco que cuentas y con las reservas que supone que todo este rollo es intuición de lo que pude estar ocurriendo, no me parece la mejor de las ideas, meterse en tal berenjenal !!!!!!

Hola!!

Lo primero, muchas gracias por la pronta respuesta y sí, tienes toda la razón. He sido demasiado escueta.

Te pongo un poco en antecedentes. 

En origen eran dos viviendas y otra en la planta superior pero se obró la planta baja hace muchos años y se sacaron dos viviendas, es decir, que ha día de hoy hay dos viviendas en la planta baja y una en la superior.
Esas viviendas las han heredado dos hermanas junto con otras propiedades que también están vendiendo y están de acuerdo en la venta del inmueble y el precio. Por lo que yo compraría una de las viviendas de la planta baja, la otra vivienda de la planta baja y la superior seguirían siendo de ellas.

El problema que me han dicho que hay es que en el momento en que se hizo la división horizontal esa división como que no se inscribió (imagino que en el registro) entonces, a pesar de que las tres viviendas pagan su Ibi por separado esa división no consta. 

Desde la inmobiliaria me han dicho que "inscribirla" ( o no sé cómo se dice) en el ayuntamiento y después pasarla por el registro puede suponer en torno a un año.

Yo estoy comprando para invertir y la verdad es que veo una buena rentabilidad ya que me sale un 11% en bruto, no tiene comunidad, no necesita mucha obra... Pero claro, esa modalidad de compra que no conozco me echa un poco hacía atrás... Y sobre todo pensando en el día de mañana ( que ahora no tengo pensada venderla) por si tengo que venderla o algo si tendría algún problema.

Porque no se inscribió la división horizontal y si fue correcta en su momento, que pinta ahí el Ayuntamiento ???? Si fue todo correcto, como inscribir en em registro de la propiedad no es obligatorio, es absolutamente voluntario, muy, muy recomendable, pero insisto es un derecho, en ningún caso una obligación.

Vale, los bancos no hacen hipotecas sobre fincas no inscritas. Vale, podrían hacerlo, pero es tal problema que supone, que sin inscribir no hipoteca banco o caja rural alguna.
 
Se puede hipotecar un indiviso? Por Ley no hay problema, pero no tampoco banco o caja rural que haga una hipoteca sobre un indiviso, salvo que ya tengan una deuda a cobrar, que no se paga o si, pero tarde y mal  y para mejorar la garantía es eso o quedarse igual.

Con eso que te quiero decir ? Que aún siendo voluntario el registro de fincas, si no se hace, supone muchos problemas.

Entonces aquí si ante el Auntamiento hay que hacer gestiones y esto lleva su tiempo, la posibilidad de que tal división horizontal no se inscribiera en su momento podría ser por falta de autorización municipal para realizarla.

Tal vez no sea así, pero la pinta de problemas, resolubles o puede que no, toma cierta forma.

Con lo cual estamos en más o menos las mismas de la respuesta anterior

Se autorizará la división horizontal ??? Si el catastro lo tiene dividido es probable, aunque no es algo automático.

El registro sólo inscribirá si está todo correcto... si falta algo, te puedes olvidar.

Alguna garantía de que saldrá todo bien ? No te darán ningún documento de la supuesta garantía hasta que resuelvan, eso sí es absolutamente seguro.

Vender indiviso ?? Lo que te dije antes, a su precio si, y no es el precio de mercado, bueno dicen que "hay gente para too" pero la normalidad es que un indiviso o a su precio con descuento importante o pocos o ningún comprador/a

Hola de nuevo

Me acaba de llamar la chica de la inmobiliaria. 
Le he dicho que a mí no me importa esperar a que estén todos los papeles solucionados y todo bien inscrito y demás y me ha dicho que eso no va a pasar porque la vivienda no cumple una serie de requisitos como por ejemplo el ancho de la puerta... Entonces no tendrán nunca una cédula de habitabilidad.

Me dice que como yo lo quiero pagar a alquilar tampoco me supone mucho y que vamos a intentar bajar el precio 8000 euros (ahora compraba por 38.000) y se quedarían 30.000 con lo cual la rentabilidad me saldría mucho mejor pero la verdad es que cada vez me hecho más hacia atrás porque y si el  día de mañana quiero venderlo? Me va a dar muchos quebraderos de cabeza igual que se lo está dando ahora los vendedores y si consigo venderlo igual es prácticamente regalado....

Alquilar sin cédula???  Llevo alquilando desde 1997 que compramos la primera (con mi esposa) para este menester ... 

Lo siento pero voy a ser un mal consejo para ti, porque entiendo que hay dos maneras de alquilar una es reduciendo costes y otra aumentado los ingresos, al final la rentabilidad no es significativamente distinta, pero lo primero pronto o tarde son problemas y lo segundo tales problemas son casi siempre menos.

Yo soy de los segundos, aumentar ingresos, quedar bien con los clientes (no tenemos inquilinos, tenemos clientes, con todo lo que significa la palabra) por tanto, sin cédula ni en broma !!!!

Del otro asunto, no te puedo asegurar que te salga bien ni lo contrario, me chirria esto el Ayuntamiento, porque si se hizo la división horizontal, se pagaron los impuestos o no se hizo, se puede presentar una liquidación ahora a cero si como supongo ya prescribieron ... por tanto se presenta en el registro de la propiedad ahora y como te reitero es absolutamente voluntaria la solicitud de tal registro, y en 10-20 días inscrito sin problema !!!! Entonces, reitero ¿Qué pinta el Ayuntamiento aquí ???? lo único que se me ocurre es que falta la autorización de la división horizontal y con ello otra pregunta ¿Cumple las normas municipales para dar tal autorización? obviamente lo desconozco, si la respuesta es si las cumple, la tercera pregunta es ¿Para qué necesitan 7, 8 o 10 meses para tal autorización? tampoco lo sé, sin embargo solo se me ocurre que algo no está correcto.

A ver ... los temas úrbanisticos están "muy tasados", si se cumple todo, el tiempo es más o menos corto, los problemas son cuando hay cosas interpretables o ni te digo si es necesario algúnacuerdo o modificación puntual de las normas, entonces todo se eterniza.

¿Y el catastro? pues tampoco te lo puedo decir exactamente, pero te puedo poner un ejemplo propio muy reciente de un familiar directo que me consultó y le ayudé algo. No, no soy abogado, pero tengo buen manejo con papeles, es mi profesión, soy el director administrativo y financiero de un grupo de empresas, pequeñas, pero son 5 sociedades distintas.

Tal familiar por un tema de reclamación de legítima, no le quedó otra que interponer una demanda contra los herederos, no había manera de recibir su legítima, esto no llegó a ver ninguna sala de juicios, porque poco antes de la vista previa judicial se llegó a un acuerdo, se firmó, se liquidaron los impuestos, y se pidió al juzgado que validará dicho acuerdo, y no se tomó ninguna prisa (ya sabemos todos que si algo tiene la justicia es su lentitud), tardaron 8 meses en validar tal acuerdo y dictar sentencia que no fue otra cosa que el mismo acuerdo entre la partes, porque cuando pasa eso, salvo que algún pacto fuera contrario a Ley, el tribunal "replica" lo que se ha convenido entre las partes en discusión.

Pues bien, solo con el documento de acuerdo, antes de que el juzgado decretara sentencia y logicamente un acuerdo privado no se puede inscribir en el registro de la propiedad, se pudo hacer una vez con la sentencia firme del juzgado, se presentó al catastro y como tenia toda la documentación, los impuestos, procedió a la modificación de tal catastro.

¿Con eso que te quiero decir? Pues que tengas el catastro dividido, probablemente no suponga tampoco garantia de que la división es correcta con arreglo a las disposiciones urbanísticas municipales.

Finalmente en lo del precio, de comprar mas barato o no, aquí no debo opinar, para mi si no se cumplen los requisitos de correcta legalidad fiscal y urbanística, es que ni miraría el precio, directamente no me iba a interesar, pero esto va de formas de ser de cada cual, muchas veces los mejores negocios son cuando uno se come un problema y luego lo resuelve aunque sea con dedicación y tiempo. 

Mi consejo es: olvídate de esa vivienda.
Reclama la señal y ve contactando con un abogado por si te ponen pegas para devolverla.

Esto ni lo tomaría en cuenta, seguro que ante un colectivo tan grande hay "profesionales del ladrillo" como la copa de un pino, pero lo normal no es eso, lo habitual es gente que solo tiene un norte, la comisión y les da bastante lo mismo si endosan un marrón a alguien .... con lo cual lo que diga la API, yo ni caso ..... 

No habrás visto tu lios gordos con fincas a las que les falta "solo un papel" ... que resulta que es precisamente "el puto papel imprescindible y no sustituible" !!!!!!!!!!!!!!!!!

Supongo que estas de acuerdo conmigo que si la división horizontal es correcta, el Ayuntamiento no pinta nada ahí en este momento ????? se pide registro y en paz, sin problema ..... porque se puede registar hoy o dentro de 12 años ..... pero que necesiten al Ayuntamiento me huele a "gato"..... 

Yo exigiría tener toda la documentación correcta. Si estás en un pueblo, y la casa está en zona rústica, te puedes encontrar que no se autoriza la división horizontal de las viviendas y por lo tanto no puedes tener fincas independientes. Como te comentan, ese "papel" del ayuntamiento puede ser la autorización para dicha división horizontal, y sino lo tienes, tendrás un % del total de la vivienda, de las 3 "viviendas". Donde vivo yo, de hecho hay muchas "comunidades" de 2-3 viviendas independientes, pero que realmente es todo una finca registral y un único propietarios, y muchas de ellas serán así hasta que cambie la normativa. 

Saludos

En tales casos no hay contadores de electricidad y agua separados, desde luego no hay hipoteca para quien tuviera interés en comprar, porque por más legal que sea, no hay banco o caja rural que acepte un indiviso como garantía....
 
Sin olvidar que si hay un embargo de uno/a de los/as propietarios/as, como salga a subasta aquella parte, lo compre alguien a precio de derribo, luego pida al juzgado la disolución del indiviso, ya tenemos a todos con el show ....embargados o no... metidos en un problema !!!!

Yo tal vez por demasiadas seguridades que me tomo en estas cosas, pero creo que te dedicas al negocio de los indivisos, que es un negocio rentable pero de riesgo, unas (bastantes) operaciones saldrán bien, algunas muy mal, pero las primeras serán más que las segundas .... o mejor olvidarse !!!!

A mí tampoco me compensa comprar un piso así por muy barato que sea. Le he dicho a la inmobiliaria que pasamos del tema porque... Y si un día lo quiero vender?? Voy a tener los mismos problemas que están teniendo ahora los vendedores.
Ah la de la inmobiliaria me dijo que el piso nunca tendría cédula de habitabilidad porque no cumplía con los nuevos "estándares" es decir, ancho mínimo de las puertas... Peroe dijo que eso es más importante en una vivienda nueva que en una de segunda mano no es importante ya que tú lo que haces es cambiar el nombre de los suministros. 

Yo ya no quise entrar en más detalle porque como no iba a seguir adelante con la compra...

Muchísimas gracias por toda la información 

Sí sí, paso de esa compra 
Me han mandado el justificante de transferencia de la señal que di así que imagino que en un par de días me llegará 

Pues sí, yo entiendo poco de eso pero la de l inmobiliaria me dijo que fue incluso en dos ocasiones al ayuntamiento a asegurarse