Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Cuando cobren, a tu banco le da lo mismo si cancelas registralmente la hipoteca o decides hacerlo dentro de un tiempo. Hay montones de hipotecas canceladas administrativamente (el préstamo bancario) y el derecho sigue en el registro sin que hubiera efectuado la cancelación. 

Otra cosa es que un/a empleado/a del banco te explique la conveniencia de hacerlo lo más pronto posible, pero sería como recomendación. En los foros no he visto ningún comentario sobre que un banco promocione el cancelar sus hipotecas a través de sus gestorías, cuando no lo precisan para una hipoteca nueva para otro cliente o para uno propio, sin embargo que no me conste a mi o no haya visto comentarios sobre ello en los foros, no es ninguna garantía, yo no soy ninguna autoridad en nada !!!!  

Pero sigues con el mismo problema, y es tu comprador sin hipoteca ¿porqué debe fiarse de que harás la cancelación por tu cuenta, una vez vendida casa, cuando tal cancelación ya no será tu problema, sino del nuevo propietario?  ¿Cuántas veces cuando alguien tiene su problema resuelto, en tu caso la venta, se ha desentendido de ciertos compromisos? 

Mira ...he visto lios en ventas, por verdaderas sandeces, un ejemplo clásico, el día antes de la venta, las partes visitan la finca  han acordado dejar los muebles, etc., el día siguiente se firma la compraventa y cuando el nuevo comprador va a su nueva casa, "alguien" se llevó la nevera, el lavavajillas y la lavadora, aunque hubieran acordado que entraba en el precio.

Y ya un caso muy curioso de unos amigos míos, de esto hace años, cuando los bancos trabajaban los sábados..... se firmó la escritura a primera hora, los vendedores pudieron conservar una llave para retirar su ropa y alguna cosa más... indicando que acabarían antes de comer y dejarían la llave en el buzón, y eso último si lo hicieron, pero esto era un dúplex, en la planta abuardillada la instalación eléctrica era vista del tipo hilo trenzado antiguo e interruptores y enchufes de cerámica, imitación a lo que debía instalar en los años 40 o 50 del siglo pasado. Este material no es nada barato, y lo habían arrancado todo "al tiron" ..... probablemente, esto no lo sé, porque mis amigos apretaron demasiado en el precio y los vendedores se cabrearon, con lo cual su pataleo lo "expulsaron" tocando las narices a los compradores.

Yo creo que sigues dando vueltas a algo que al final a quien vas a perjudicar es a ti mismo, es posible que al final consigas lo que parece "un ansiado y prioritario ahorro", pero al mismo tiempo tu mismo te limitas los candidatos a la compra de la casa.

Sin embargo, ayer o anteayer vi una posibilidad en otro hilo, intento localizar el hilo y te paso el enlace .... se trata de una cancelación con gestión propia y comprador con hipoteca .... creo recordar que Kutxa lo aceptó, pero con una garantía (un depósito del coste que estima aquella gestoría) que parece que el vendedor podrá recuperar en unas semanas ...

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4735954-pasos-para-cancelar-hipoteca-por-cambio-banco

Ver la respuesta número 7

De todos modos ¿te has planteado la cuestión al revés? es decir, que tu fueras el comprador, y el vendedor te indicase "no te preocupes que la cancelación registral la tramito yo, me ocuparé que el banco venga a firmar la escritura en notaria, en pocos días, yo liquidaré el modelo 600, presentaré la escritura en el registro y cuando todo esté listo, te mando copia".

Pero de momento el cheque del total dela compraventa ya lo entregas al vendedor, no te reservas nada "por si acaso" .....

¿Tu aceptarías? ¿Confiarías al 100% de que el comprador, una vez ha cobrado, fijo que se ocupará de todo?  ¿y si por en medio aparece una complicación técnica, el vendedor (que ya cobró) se va desvivir por arreglar esto, si hace falta pedirá días de libranza en el trabajo, para dejar esto listo?  O por el contrario, como es un tema que el nuevo propietario también puede solucionar, por ser persona de interés en tal cancelación, lo cual se demuestra fácilmente con la nueva titularidad de la finca, pues que cancelé él, que tampoco pasa nada .....

¿Aceptarías tu? 

Muy interesante la verdad, pero claro en ese caso digamos que se trata de una subrogación de hipoteca a otra entidad por parte de la misma persona, imagino que en parte por eso le habrán permitido gestionar la cancelación registral, pero claro, en mi caso en cuando entra en juego un vendedor y un comprador, al ser personas diferentes se produce el problema. De todos modos, en el supuesto de que el comprador que compra sin hipoteca, digamos que sino está informado de todo esto, habrá muchos casos de personas que habrán comprado sin hipotecarse y a posteriori de la firma pueden haberse enterado de que resulta que el vendedor no hizo la cancelación registral de la hipoteca, ya que habrá habido vendedores con mala fe, que habrán ido el día de la firma a firmar la venta, y si el vendedor no ha expuesto este tema, el comprador no habrá sido conocedor, más que nada por lo que me comentas de que si el comprador compra sin hipotecarse digamos que el banco del vendedor que tiene la hipoteca tampoco tiene un interés directo en que se realice está gestión, y habrá vendedores con mala fe que no habrán querido comentarlo. Por lo tanto, si un comprador compra sin hipotecarse, ha de ser consciente e informarse por si mismo de que existe el tema de la cancelación registral, porque nadie le va a informar directamente, ya que el vendedor puede obviarlo, el banco del vendedor no tiene nada que decir sobre el tema, y el banco del comprador como el comprador no se hipoteca, simplemente le emitirá un cheque y no se va a preocupar de la cancelación registral de la hipoteca del vendedor. ¿Estoy en lo correcto?

Nadie .. nadie no ... el notario (durante la firma de la compra venta) le va a informar del asunto, lo que supone y el coste.

Sigo sin ver ninguna posibilidad de tan ansiado ahorro, incluso limitándote tu mismo a los potenciales compradores .... es evidente que puedes vender tu casa a quien desees (y puedas), no quebrantas ninguna norma si solo quieres vender a quin pague sin financiación, pero muy "comercial" no acabo de verlo. Pero también se dice que "hay gente pa too".

Y en este caso de que el comprador no se hipoteca, al no haber banco por enmedio ¿Que sería el propio notario que gestiona la compraventa quien gestionaría la cancelación registral de la hipoteca si el comprador no se fía de que el vendedor lo realice a posteriori de la firma? ¿Y así de esta manera el notario en el mismo momento de la firma de la venta también gestiona la cancelación registral de la hipoteca, todo en un mismo momento?

Esto ya depende de si el mismo notario tramita escrituras, de si tiene una sociedad que es una gestoria,  tiene un acuerdo con una gestoria concreta,  o ninguna de las tres cosas, lo que si creo que es su obligación como notario, es informar al cliente de que en esta finca pesa una hipoteca que según la documentación que se le ha presentado  no hay deuda en la misma, pero que debe efectuarse la cancelación registral y que tenga en cuenta que ello supone unos gastos notariales, registro y en su caso, de gestoria.

Porque incluso si tu comprador espera 20 añosa que caduque la hipoteca, tendrá gastos, porque para que la eliminen del registro hay que pedir una certificación y siendo barata, no es gratis. 

Luego que ofrezca sus servicios para ello, ya depende de si su notaria ofrece directamente la gestión, o de si tiene una gestoria propia o con convenio, puede que una vez advertido al comprador, no le ofrezca tal servicio.  

De acuerdo, eso sí, si el comprador no desea que el vendedor realice la cancelación registral, imagino que para el vendedor siempre resultará más económico que el notario realice esta gestión que si el comprador se hubiera hipotecado y fuera el banco del comprador quien realizara la gestión. Pero vamos esto es suponiendo que el comprador comprara sin hipotecarse.
Lo que no veo tan claro es que aunque el comprador no hipotecado estuviese de acuerdo en que el vendedor hipotecado realizara la gestión de la cancelación registral a posteriori de la firma de la venta, esto fuese posible aunque hubiese acuerdo entre las partes, ya que por lo que he visto los apuntes en el registro de la propiedad han de ir continuados, digamos que en el registro habrá un apunte de que la vivienda se encuentra registrada a nombre del vendedor y que consta como hipotecada, y una vez se firme la venta el siguiente apunte en el registro sería que ahora la vivienda consta a nombre del comprador, pero digamos que nos estamos saltando un apunte intermedio que sería el apunte de la cancelación registral del vendedor, por lo que que imagino que puede ocurrir es que aunque el comprador haya firmado la compra de la vivienda, no pueda inscribir la compra de la vivienda porque el registro no se lo permite hasta que el vendedor haga el registro de la cancelación registral. Es decir, el comprador puede haber firmado la compra y si el vendedor tardara 1 mes o más en cancelar registralmente, el comprador no podría registrar la compra hasta entonces, ¿Esto sería así?

No en el caso que tu indicas:

Si que es "información continuada", pero la cancelación de  hipoteca existente e inscrita en aquel momento, no interrumpe el registro, porque es perfectamente posible (y legal) que un comprador se subrogue la hipoteca existente.

Una hipoteca se puede subrogarse a favor de los nuevos propietarios, incluso sin autorización del banco, lo que ocurre es que esto no es nada recomendable, porque sin dicho consentimiento del acreedor, la garantia personal que conlleva además toda hipoteca, seguirá sobre los primeros solicitantes.

En la indicada "información continuada" lo que no seria posible es inscribir una nueva hipoteca de nuevos propietarios, si antes no se ha inscrito la compra venta, porque tal nueva hipoteca hablaría de la compra, de nuevos propietarios y obviamente si la hipoteca es de "unos nuevos" y el registro no recibiera la compraventa a favor de tales "nuevos", no la podría inscribir.

Pero la hipoteca ya inscrita ahora, si se cancela antes, después o se espera 20 años, contados desde su vencimiento final, para su caducidad, no hay problema. 

De acuerdo, ¿pero para el caso de que el comprador no se subrogara a la hipoteca existente del vendedor, es decir, compra sin hipoteca al vendedor hipotecado, el comprador podría inscribir perfectamente la compra de su vivienda aunque no se realizara la cancelación registral a posteriori de la firma, ni en 1 mes, o 2, o años?

Sin problema, es más, técnicamente si la comprara con hipoteca de otro banco, la actual podría estar ahí inscrita sin problema, cancelando la misma en un año o al cabo de 10.. da lo mismo. Porque no hay ninguna norma que impida que una finca tenga una, dos o 14 hipotecas.

Entonces si pueden convivir varias hipotecas sobre una misma finca ¿porqué los bancos no quieren que exista una antes que la suya? Porque el rango de la hipoteca es básico, si en una finca hay dos hipotecas, en caso de problemas, hasta que el primero en orden (rango)  de inscripción no haya cobrado todo, capital, intereses y gastos legales, no se empieza a pagar al segundo en orden.

Aunque la primera hipoteca esté pagada, en caso de subasta, habrá que preguntar al primero que se le debe, esto alargaría el proceso judicial, por tanto de existir, el control de "los tiempos" ya no depende únicamente de ellos  en consecuencia no les interesa depender de algo que pueden evitar fácilmente con la simple exigencia de cancelación registral, que por otra parte es un gasto pequeño comparado con el importe de cualquier compraventa.

Gracias por la aclaración. Y en el supuesto más común que sería que el comprador compra hipotecándose, ¿siempre es el banco del comprador quien gestiona la cancelación registral no? ¿Nunca es el banco del vendedor ni el propio vendedor verdad? Por lo que me comentabáis de que el 99% de las ocasiones en este supuesto es el banco del comprador hipotecado quien desea realizar la cancelación, no permitiendo que lo realice ningún otro.

El que tiene mayor  interés en que sus derechos estén correctamente registrados, es el nuevo acreedor hipotecario, ahora bien como todo va a través de gestorías que dan servicio a todo el territorio o como mínimo a una Comunidad Autónoma, por tanto, tampoco son tantas gestorías que hacen este servicio bancario, no tengo ni idea si entre ellas establecen algún tipo de convenio, porque a pesar de que lo gestione la gestoría del actual banco acreedor el del vendedor, quien tiene que firmar la carta de pago y cancelación es el que tenía antes el derecho de hipoteca.

Pero que te permitan que lo hagas tú, lo veo, insisto por enésima vez, muy muy improbable. No sé, yo siempre digo "no te metas en guerras que no puedas ganar, aún así, perderás algunas de las que si puedes" entonces en mi opinión te quieres meter en una guerra que difícilmente puedes ganar !!!!  Estas dando vueltas y vueltas a lo mismo, buscando algún resquicicio, por tanto solo te puedo recomendar que te bajes la memoria de reclamaciones del Banco de España, buques por el índice lo que se indica sobre préstamos hipotecarios, a ver si hay alguna posibilidad.

Pues la verdad que el vendedor de manera particular no pueda realizar la cancelación por estar hipotecado si tiene un comprador que desea hipotecarse, no se como no ha sido regulado oficialmente de otra manera, ya que siendo realistas sabemos que cuando esto lo gestiona el banco del comprador hipotecado, el coste es mucho mayor que si se permitiera realizar por el vendedor aunque tuviera que realizar más trámites legales, ¿Porque normalmente que estamos hablando de que el banco del comprador suele cobrarte unos 1000 euros por esta gestión? ¿Que tiene en cuenta el banco a la hora de establecer el coste, el capital pendiente de amortizar del préstamo hipotecario, o el total del préstamo hipotecario en el momento de su constitución cuando lo contrató en su día el vendedor?

 

El banco no te cobra 1.000  €, te pide que deposites 1.000 ó 1.200 € (a su gestoria) como provisión de fondos, no es lo mismo, no te confundas, una vez realizada la gestión te llegaría una liquidación con el coste exacto de notaria y registro, que esto está sujeto a aranceles (tarifa) legales y establecidos en el B.O.E., más la factura del servicio de la gestoria, y te van a devolver el sobrante !!!
 
 Yo la verdad, poco más puedo añadir a todo esto, tal vez otra gente que anda por estos foros como @pvila314 ; @jabarrio ; @why-so-serious ; @leopold72 o algunos otros, puedan aportar algo que no se hubiera ya indicado, o indicar que estoy en algun error.