En negrita al lado de tus afirmaciones o preguntas:
Muchas gracias por la aclaración tan detallada. Entonces por lo que veo, al yo vender hipotecado, si el comprador compra hipotecándose, si o si el banco del comprador gestionará la cancelación registral, no permitiendo en ningún caso que la realice yo. - Exacto, bueno yo no soy de ningún banco, digamos al 99% que no puedes, no te lo van a permitir por el tema de seguridad jurídica, evitarse problemas o tener que requerirte para que hagas la cancelación.
La única posibilidad que hay para que yo pueda realizar la cancelación registral estando hipotecado, es que mi comprador compre sin hipotecarse. ¿En este caso como se realizaría la gestión? Primero que el comprador te acepte que lo hagas tu, porque si es un comprador bien informado, sabrá que tiene el mismo problema que un banco, y es que tu no hagas lo dices harás, es decir conseguir que tu banco vaya a notaria (luego te comentaré de nuevo), que recojas la escritura, pagues los honorarios, prepares el modelo 600 (creo) cuyo resultado entendo que es cero, pero no soy fiscalista, lo presentes que no sé si hay que hacerlo telemáticamente o acudir a una oficina de la hacienda autonómica, que al menos en Catalunya no hay oficinas en todos lo pueblos, y muchas localidades medias tampoco, es decir que no es ir a la esquina, por ejemplo yo, la oficina mas cerca que tengo está a 50 Km. y no es que yo viva en un pueblo de 500 habitantes, en el mío somos casi 10.000 y no hay sede de la Agencia Tributaria Catalana. Luego que presentes la escritura en el registro, una vez liquidados los impuestos, la recojas una vez registrada y pagues los honorarios.
Ya te digo yo, que si fuera tu comprador, tendrías un no como respuesta, porque insisto en lo que te he detallado en casi todas las respuestas que he redactado para este hilo, con mi dinero, pagando yo la compra, no voy a depender de la mayor o menor voluntad de mi vendedor, por algo tan simple como que, él habría cobrado y es muy normal que la gente se olvide, porque ya no es su problema, entonces como iba a ser el mío, sencillamente "no compro ese problema".
Estoy pensando que lo que debería hacer si consigo un comprador que compre sin hipotecarse es lo siguiente:
- En el contrato de arras especificar una clausula, en la que el vendedor de manera particular, se compromete a gestionar la cancelación registral a posteriori de la venta, en el plazo por ejemplo de 2 meses. No tengo ni idea si un pacto así es válido legalmente, los contratos son la voluntad de las partes, pero no pueden entrar en contradicción con las leyes, y repito no tengo ni idea de si un pacto así sería válido.
- Una vez firmada la compraventa, a posteriori acudir a mi banco a que me emita un certificado de deuda cero. En esto no tienes más problema que pagar el coste que el banco te pedirá por el certificado, en principio no lo hacen gratis.
- Iría al notario con el certificado de deuda cero a que realice una escritura de cancelación que tendrá que ir el apoderado bancario a firmarla.
- Liquidaré el AJD.
- Con toda esta documentación iré al Registro a realizar la cancelación registral.
Para que esto se pueda hacer, tiene que ir el banco a firmar a notaria, y como ya te indiqué no siempre es fácil, porque los bancos, en general, tienen la norma de centralizar las escrituras de cancelación en una notaria cercana su sede central y aprovechan un solo días, no sé si al mes, a la quincena o a la semana, para firmar un montón de operaciones de cientos de oficinas. Tal como te indiqué, que dos empleados del banco con poderes vayan a notaria a firmar, no produce nada, y a veces cuesta conseguirlo porque te indican que "esto está centralizado", de hecho he visto por estos foros a gente pidiendo ayuda porque el banco no va a notaria a firmar y el notario aseverando que se lo ha pedido ya 10 veces, y no van. La recomendación que se hace por los foros, es "acude al Servicio de Atención al Cliente del Banco", y normalmente dicho servicio ordena a sus empleados que vayan. Pero todo esto es tiempo que transcurre y es posible que tu comprador, si está informado, no quiera estar metido en esta historia.
¿Ves factible este procedimiento? ¿Si yo especifico esta clausula en el contrato de arras y mi comprador no hipotecado está de acuerdo con ella, no se puede negar en ningún caso mi banco a que realice yo de esta manera la gestión? lo del contrato de arras, repito que "ni idea", y del banco si no hay hipoteca posterior, les da lo mismo si cancelas la hipoteca o esperas 20 años contados a partir de vencimiento de la misma para que caduque, sin hipoteca no tienen ningun derecho a reservarse, el problema puede ser conseguir que vayan a firmar, lo conseguirás, com más o menos gestión.
Sin embargo si vas a vender una finca, con la idea de "solo voy a vender a quien tenga liquido ahorrado y no necesito hipoteca", vale, es posible que te ahorros 500 ó tal vez 600 €, aunque me parece que estás limitando muchos tus opciones.
