Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Hola, deseo vender mi vivienda hipotecada, y con el dinero de la venta realizar la cancelación de la hipoteca. El comprador querrá que en el momento de la firma de la compraventa la vivienda se encuentre libre de cargas, pero claro en ese momento no puedo disponer del certificado de saldo de deuda cero, ya que aún no se ha cancelado la hipoteca.

¿En estos casos como se articula para que el vendedor pueda realizar la operación a pesar de que hasta el día de la firma de la compraventa no tiene cancelada la deuda? Querría resaltar que yo como vendedor desearía realizar las gestiones de cancelación registral de la hipoteca, ya que si lo dejo en manos del banco los costes según he visto son mayores, y no quiero que el banco me dificulte o retrase la venta al ser conocedor de que no deseo que sean ellos quiénes gestionen la cancelación registral de la hipoteca.
Gracias

No se puede.

Aunque consiguieras el certificado de deuda cero de forma inmediata, en el registro seguiría estando la carga. 

Perdona, no lo entiendo, no sé si me he explicado bien. Según veo para vender una vivienda normalmente el notario saca una nota simple donde indica que la vivienda se encuentra libre de cargas, para que el comprador así tenga constancia, es más, si el comprador solicitara un préstamo hipotecario para comprar esta vivienda imagino que su entidad financiera solicitaría algún documento para comprobar que en el momento de la compra la vivienda se encuentra libre de cargas. A lo que yo me refiero es que en estos casos donde hasta el día de la venta no se va a hacer efectiva la cancelación de la hipoteca y en esta nota simple la vivienda aparecerá con cargas ¿como se articula la cancelación registral de la hipoteca? ¿digamos que se realiza la venta y hasta después de firmarse la venta no se puede iniciar el proceso para articular la cancelación registral de la hipoteca? Pensaba que el procedimiento no sería así, porque de esta manera realmente me parece que el comprador ha de confiar en que a posteriori de firmar la compra, el vendedor ha de ir a gestionar la cancelación registral, y claro igual hay vendedores que no realizan esta gestión porque supone un desembolso de dinero.

En mi caso del papeleo se encargó la gestoría del banco que me dio la hipoteca, y efectivamente recuerdo que en la nota simple venía la carga de la hipoteca anterior (a la que no me subrogué).

El día de la firma, aparte de la compra-venta y del nuevo préstamo hipotecario, el notario canceló la hipoteca anterior (allí estaba también el apoderado del otro banco).

Es decir, el banco que concede el préstamo al comprador sabe que existe un préstamo anterior, y por eso exije que se cancele en ese momento.

Gracias, pero en ese caso al gestionarlo el banco lo que ocurre es que los costes son mayores, por eso quería saber cómo tenía yo que hacer esta gestión ya que lo que no quiero es que la cancelación registral de la hipoteca la gestione el banco, ya que sino los costes de notaria, gestoría siempre son mayores. A ver si alguien en la misma situación que yo supiera como he de realizar el proceso sino quiero que sea el banco quien lo gestione. Digamos que si lo gestiona el banco siempre supone un coste mayor que si el propio vendedor lo gestiona. Lo que no se es como hacerlo como vendedor para que el día de la firma este todo correcto sin que tenga que intervenir el banco. A ver si alguien supiera como se gestionaría en esta situación. Gracias

No vas a poder hacerlo tu nunca en este caso. Lo hará el banco si realmente quieres vender el piso. Hasta donde yo se, el comprador llegará al notario con dos cheques, uno para ti y el resto para el banco que tiene la hipoteca, de manera que esta queda pagada delante del notario que incluye dichos cheques en la escritura de compraventa dando fe de que se ha liquidado dicha carga. Posteriormente la gestoría del banco, aquí tengo dudas de cual hace el trámite, quita la carga de la primera hipoteca en el registro de la propiedad, y no hay posibilidad de que lo hagas tu. Es más, no se si con la nueva normativa te podrán cobrar algo por este trámite, ya que a los únicos que interesa es a los bancos para poder inscribir su garantía hipotecaria.

Saludos

La mejor forma en que puedes hacerlo es pidiendo un certificado de carga al banco acreedor.

Si firmas contrato de arras, manifestar que existe esta carga, y que la cancelación y gastos que conlleve, serán a cargo de la vendedora.

El día de la venta, lo mejor es hacerlo mediante transferencia OMF banco de España, con la cantidad pendiente de amortizar a la cuenta del préstamo.

Si lo haces así, lo máximo que pueden hacerte es retenerte una cantidad para la cancelación hipotecaria en caso de que tu no hagas los trámites posteriores (normalmente ronda 1000 ). Una vez tu realices los trámites, te liberarán la retención.

Mi recomendación es que si no eres abogado o profesional, encargues los trámites a la gestora de la compradora, y pagues los 1000 €, puesto que te gastarás en torno a 500 y encima te retendrán 1000€ hasta que aportes la nota simple con la  carga registral cancelada.

Según lo que me estáis comentando ante mi situación de que con el dinero de la venta cancelaré el importe pendiente de la hipoteca, digamos que veo que mi banco no va a permitirme realizar la cancelación registrar de la hipoteca por mi mismo. Sino tuviera que condicionarme a cancelar con el dinero de la venta si que he visto que el proceso es sencillo para hacerlo uno mismo, certificado de deuda cero, escritura de cancelación del notario firmado por apoderado bancario, liquidación de AJD, y con toda esta documentación ir al Registro a cancelar, pero parece que en mi situación esto no lo puedo hacer y he de dejarlo en manos del banco que cobrará una cantidad sustancial de dinero. ¿Ante mi situación no hay ninguna fórmula para hacerlo por mi mismo? Es por plantearlo al banco directamente, porque sé que van a ser el banco quien quiera realizar la gestión para sacar un beneficio.

El banco que no permite realizar el trámite es el banco del comprador no tu banco.

Si se hace la compra mediante hipoteca será el banco del comprador el que no quiera que hagas tu la cancelación.

Saludos

De acuerdo, ¿entonces cuando hay una carga hipotecaria en el momento de la venta del inmueble, quien realmente siempre quiere gestionar la cancelación registral de la hipoteca es la entidad financiera de la parte compradora? ¿Si es así, podría indicarles que deseo realizar la gestión yo, y en todo caso igual podría el banco del comprador realizarme una provisión de fondos y retenerme ese dinero hasta que yo demuestre que he realizado la cancelación registral a posteriori de la firma de la venta? Por ejemplo, la vivienda tiene pendiente de amortizar 50000 euros de hipoteca, se vende por 53000 euros. El banco del comprador hace un cheque por importe de 50000 euros a mi banco para cancelar la hipoteca, y de los 3000 euros restantes que me corresponden a mi, me retiene por ejemplo 1500 euros hasta que yo pueda demostrarles que he realizado la cancelación registral a posteriori de la firma de la venta, y el banco del comprador me devolvería los 1500 euros cuando yo demostrara que he realizado esta gestión ¿sería posible realizarlo asi?

Hola,

Es posible hacerlo así solo lo he visto hacer una vez con un vendedor institucional que encima pidió que fuera a la parte vendedora a quien se le hiciera la retención.

Saludos 

Si, a mi como vendedor imagino que se me haría la retención del dinero de lo que me ha de pagar el comprador. ¿Pero igual el problema viene si el comprador necesita que se le conceda un préstamo hipotecario para poder comprar mi vivienda no? Si el comprador necesitara de un préstamo hipotecario para comprar mi vivienda, quizá su banco no me permita realizar la cancelación registral a mi, ya que igual no confía en que yo la cancela a posteriori de la firma (aunque siempre podría no devolverme el dinero que me ha retenido), ya que en el mismo momento de la firma digamos que sobre la misma vivienda habría dos cargas hipotecarias en el registro, la mía pendiente de cancelar y la del propietario. Igual un banco no desea conceder una hipoteca sobre una vivienda aunque yo declare que a posteriori de la firma cancelaré mi hipoteca en el registro, ¿Puede ser esto que el banco del comprador se niegue y me obligue a que sea gestionado por él?

Suelen obligar a que sean ellos los que cancelan, el vendedor institucional que canceló era fidere con eso te puedes imaginar que la cosa apuntaba alto.

A ti posiblemente no te dejen pero por poderes hacer se puede.

Saludos

¿Y si por ejemplo el comprador desea comprar sin hipotecarse? ¿En este caso la cancelación registral de la hipoteca del vendedor quien la realizaría, el banco del vendedor? No sé si permitirían que yo como vendedor de manera particular gestione la cancelación registral de la hipoteca.

La haces tú con retención por parte del comprador