Libertad inmobiliaria

Todo el mundo alguna vez fué novato....lo cual no está reñido con la sensatez.
Yo sólo quiero destacar de Carlos Galán, que donde otros sólo añaden palabrería, su curso añade MÉTODO y REALISMO.
Además de la buena voluntad que le pone...

Un saludo a todos y feliz entrada de año!!!!🍾🍾🍾🍾

Yo soy uno de los alumnos de la primera edición del curso. Lo cierto es que yo provengo de un sector que no son las finanzas, con lo que mi experiencia hay que contextualizarla entendiendo que soy un estudiante de inversiones "no reglado", es decir, que todo lo que sé es a través de auto-aprendizaje, de lecturas como Tim Ferris o Robert Kiyosaki.
Mi experiencia del curso ha sido excelente. Yo me convencí porque al ver los primeros vídeos ya el material era bueno y me aportaba un conocimiento que me era útil y valioso; sin embargo, tenía miedo de que una vez comprado el curso, este no fuera más que una repetición de los vídeos gratuitos, y por fortuna esto no fue así. Resultó que el curso disponía de mucha más información práctica de la que se exponía en los vídeos gratuitos.
De hecho, me resultó tan útil que antes de terminar el curso, cuando todavía estaba por la mitad, ya disponía de las herramientas necesarias para analizar las inversiones inmobiliarias que el curso considera modelo, las puse en práctica e hice mi primera inversión inmobiliaria, de la que tengo una rentabilidad esperada de un 11 o 12% bruto, sin contar la revalorización del inmuelbe, solo contando la renta por alquiler.
Además, he de decir que no solo te aporta herramientas de análisis prácticas, matemáticas "inteligentes" (entendiendo matemáticas inteligentes como pequeños algoritmos de cálculo rápido que te dan estimaciones e indicadores reveladores); sino que, por un lado te despejan algunas dudas y miedos que he podido comprobar que teníamos todos los del curso, y por otro lado, te da una forma de pensar sobre inversiones inmobiliarias que hasta la fecha yo no había tenido.
En definitiva, considero que el curso ha sido una buena inversión, ya que en cuestión de cuatro meses habré recuperado lo que he pagado por el curso gracias a la inversión que he hecho con las herramientas que me proporcionó. 

Yo hice el curso en el 2003 compre dos pisos financiados hasta arriba, jamás aporte ni un euro a las viviendas el primero lo vendi y saque 50.000 tras cancelación de hipoteca en el año 2016. Si puse 0 y saque 13 años después 50.000 es una buena o una mala inversión? No entiendo que se hable de súper apalancamiento al 100 %  y me digáis que la rentabilidad bruta es un 11%.

Refloto para comentar tu último párrafo, pues me ha dado por hacer un Excel para plasmar la idea, a ver que opináis y al que esté metido en esto y le pueda ayudar a comprar o descartar un inmueble pues yo que me alegraré: https://drive.google.com/file/d/1eBIRz0jGwFQPGqDfqWbikT2MPufCycLa/view?usp=drivesdk
(cuando no esté con el móvil explicaré un poco como funciona, pq no es complicado pero tampoco evidente) 

 Desde un punto de vista del cliente final, debe haber los menores intermediarios posibles.

Como en otros mercados, no encuentro los beneficios que compensen riesgos de meterse en algo ininteligible, cuando existe la posibilidad de comprar o vender directamente y que cuando se trata de un bien de primera necesidad no tenemos el derecho de uso.

Como las llamadas intempestivas y el acoso comercial masivo, tenemos derecho a que no nos vengan a vender nada, porque si queremos algo, ya nos informaremos.
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Un saludo 

LLego muy tarde, pero no es cierto que debas olvidarte de rentabilidades del 10%. Lo que pasa es que la rentabilidad en este caso va un poco contra lo intuitivo, a saber, cuando baja la calidad del inmuebele sube la rentabilidad...¿como? Pues sí, así es, y por ejemplo el propietario del idealista tiene aprte de su negocio en eso: pisos pequeños. Lo que pasa con estos pisos es que se sitúan en la parte baja de rentas (400 €) pero los puedes conseguir a precios ridículos (en torno a 50k €). En este caso hablo por experiencia propia.

Tengo una inversión inmobiliaria funcionando que da 4000-4100e funcionando si a alguien le interesa por un precio de unos 725.000e se la traspaso. Hay que descontar q yo les pago luz, agua, internet, limpieza.
Si alguien le interesa ésta inversión y sucesivas, es ir conociéndonos y que vayamos montando más. 

Yo llevo 3 años montando estas cosas y me va muy bien

Ooooh que pedazo de inversion 🤣🤣🤣

La renrabilidad solo la cuento como rentabilidad bruta de las rentas del piso. No cuento lo que saco por compra venta, la estrategia es comprar y alquilar, no comprar y vender

Y los 4000 brutos te los da ese piso al mes? 

Hola a tod@s!!
He llegado a este hilo por lo del curso, y la verdad che se agradece toda la información y los puntos de vista que habéis compartido, me parecía leer mi “diálogo interior” a la hora de analizar todos los aspectos de una inversión a la que llevo ya un año dando vuelta...

Me he decidido en escribir porque me estoy volviendo un poco loca, y quizás compartiendo este asunto conseguiré tomar una decisión. Os aviso, es para apasionados de complicaciones jejeje. Espero que tengáis tiempo/ganas de contestar!:)

Intentaré ser breve, aunque la historia tiene su enredo.
Hablamos de conseguir un préstamo/hipoteca en España de alrededor 250-270.000€ para invertir en una (Creo) excelente oportunidad en un País fuera Europa, cuyas moneda está vinculada al $ estadounidense y cuya economía/situación política  es considerada más que estable. Dispongo de un fondo de 80-100.000€ Y no se como darle forma al asunto para que sea viable. Me interesaria realizar este proyecto porque es un sueño (es en un lugar a donde actualmente voy muy a menudo y donde algún día me encantaría pasar medio año o más ), pero también - y os explico lo del “creo” - porque lo veo una posible buenísima inversión.

Digamos que después de muchísima investigación (5 años) sobre rentabilidad, precios, costes, aspectos legales, etc etc  he “encontrado” lo que representa un poco un “chollo” para este mercado, cuyas características os detallo a continuación.

Imaginaos una zona súper cara, características no se, tipo Malibu en EEUU, peeero con la gran diferencia que hay una regulación muy estricta sobre la edificabilidad (no se puede urbanizar a tope, hay que mantener un porcentaje muy importante de zonas verdes, es decir, hay un número limitado de terrenos vendibles, y ya no son edificables al 100% sino al 50%).  En la zona que he estado observando, los precios de los terrenos están actualmente en 400-450$ al Mq, en lotes de unos 1000-1200-1500 Mq, y en los últimos años han sido comprados por Estadounidenses con grandes disponibilidades que a pesar de pagar los terrenos una fortuna han construido casas brutales. Las casas más baratas que se pueden encontrar son la de la primera oleada de construcción (hace más de 20 años), viejas, feas, a reformar, precio mínimo 500.000$.. Las demás, están valoradas desde los 800.000 para arriba, con perspectivas al alza dada la escasez de oferta.
Precio medio de alquiler a largo plazo: mínimo 1500$ hasta 4 o 5.000 $ al mes. Vacacional ni os cuento (pero en principio no me interesa).
En este escenario, he encontrado un terreno más pequeño, edificable al 50% igual que los más grandes, bien ubicado (los casoplones alrededor están valorados entre 800.000$  y 1,5millones de $), en venta a un precio inferior (350$), porque:
-  es un lote pequeño, 500mq, y el inversor medio hasta ahora ha sido es el típico americano que quiere construir la mega mansión con Jardín y piscina, cosa que ya no se puede en esta zona por las Nuevas limitaciones sobre edificabilidad. También está cambiando la mentalidad, se hacen proyectos de casas más sostenibles, más integradas en el entorno...justo  a lado de “mi” terreno, una potente familia de una de las más grandes multinacionales mundiales (Y ya presente en la zona con un hotel boutique), está estudiando un proyecto de urbanización sostenible. 
- tiene una doble pendiente, entonces siempre el tipico inversor medio que está acostumbrado a ver la típica mansión americana como un “cubo” plantado sobre un terreno plano, no es capaz a de visualizar una construcción, salvo que luego las casas más preciadas son justamente las que se ven, una vez construidas, diferentes a las demás. 

Entonces tenemos:
- un buen terreno edificable, y creo muy bien ubicado, valor de compra gastos incluidos 180.000$
- valor de la construcción estimada, incluyendo jardinería a tope (y una pequeña piscina en segunda fase): 130.000$
- tiempo hasta acabar el proyecto (Experienca comprobada): 2 años, durante los que tendría ingresos suficientes para cubrir la cuota de financiación (aunque si, un poco al límite, por esto me hago tantas preguntas también, tendré que pelear bastante con el banco...)
- alquiler a partir del 3er año: 1600$ sin piscina, 2000$ con piscina (Podría ser incluso más, la mayoría de las casas están con alquileres semanales,  y hay casi cero oferta de alquileres a medio/largo plazo - por aquí serían 8-12-24 meses, profesionales que vienen de sabático, familias con niños pequeños que quieren escolarizar les un año fuera de su país como experiencia, gente que trabaja en remoto, etc...)

Problema de la ecuación: Capital propio: 100.000€. Habría una propiedad hipotecable pero digamos que sería interesante más bien para conseguir la financiación a un tipo más bajo que a un préstamo, que por el valor que hoy en día le darían, o eso creo. Se trata de un terreno que se consiguió a través de una hipoteca pero hace 15 años, cuota actual de la hipoteca 750€ al mes, y se acaba en 3 años. No se, como lo veis?  Se os ocurre alguna manera de dar forma a este proyecto o os suena demasiado a locura? No os cortéis, estaré agradecida tanto para las críticas cuanto para los consejos! :)

Buenas Carlos, he seguido tus 4 videos, y para ser justos aquí estás diciendo algo distinto a la retahila que repites en cada video. ¿O no hablas de una estrategia para en 5 años tener 5 pisos y un sacarles de 2000 o 3000 euros mensuales empezando de cero? Está claro, y es lo que llevo yo dándole vueltas una semana, que si andas pidiendo hipotecas y apalancando todo lo que puedes, si acaso, y con suerte te van a quedar esos 200 euros al mes,por lo menos hasta que canceles la hipoteca en los 20 o 30 años que habrá que ponerla para verle un poco de color al alquiler que estás cobrando lo que de calcularlo mal, y hay muchas variables, pueden ser o nada o tener que poner tú dinero de la cuenta de la nómina a final de mes, que bueno, no creo que sea la idea de todo esto. Teniendo en cuenta que lo que vendes en los videos es que esto es válido para cualquiera, me empieza a parecer, leyendo los comentarios a tus videos de gente totalmente profana en la materia y que anda ya cerrando citas con el notario para firmar pisos, que igual alguno se puede estar complicando la vida por ver 4 videos sin echar bien las cuentas que esto requiere y que eso es un poquito fomentado por la alegría y lo fácil que lo pones. Todo esto no quita que seas un comunicador bastante bueno de este tema y que sabes atraer a gente, que como yo no está especialmente llamado a estos juegos económicos, pero si que creo después de echar cuentas estos días y de peinar el mercado de inmobiliarias en internet y alguna física (aunque al final ya prácticamente todos los pisos salvo alguno que se guarde el banco para VIPs están en internet) me queda claro que saliendo muy muy bien la operación, teniendo en cuenta impuestos costes de seguros y el pago de la hipoteca, si acaso te pueden quedar unos 300 euros al mes siendo optimistas o ciento y pico siendo un agonías. Y eso para un negocio, que como bien cuentas requiere de dedicación, y algo de inversión (pintar de vez en cuando, cambio de electrodomesticos, etc) y casarte con el banco, no se hasta que punto compensa, porque desde que compras el primero hasta que lo veas pagado pueden pasar mil historias. Seguro que tu curso es muy útil, y no me cabe duda de que esto de los videos es anecdótico al lado de lo que puedas contarle personalizadamente al que lo pague. No sé si los casi 1000 euros son caros o no, desde luego yo en mi casa ni lo puedo plantear, pero como imagino que habrá quien los pueda pagar y espero que lo aproveche, lo que si que creo es que pones el target al que va dirigido todo esto practicamente en "toda la humanidad" y como bien comentan ya por aquí, el acceso al crédito no está abierto a cualquiera y no a cualquiera la financian el 100% del negocio una y otra vez (y hay que tener en cuenta que ya hemos dicho que prácticamente las operaciones que haces no te aportan mucho cash y tampoco creo que el banco te lo considere fácilmente como te está considerando una nómina) y a lo mejor en vez de casi 6000 seguidores en facebook tendrías 1500, pero si empiezas diciendo que para jugar a esto en serio tienes que partir de pasta, y que a lo mejor hay que jugarlo poniendo 20 o 30 mil euros por piso los 1500 confian más en lo que les estás contando. De todas maneras tengo que reconocer que he disfrutado con los videos, me han dado ideas aunque no soy muy echado para adelante y puedo estar echando cuentas mes y medio. Espero que se apunte mucha gente al curso de pago, a lo mejor ahí me terminarías de convencer de que es buen negocio casarte con el banco 25 años para sacar en limpio unos 100 o 200 euros al mes, que casi seguro se te van a ir en ir poniendo al día la fuente de ingreso cada vez que marcha un inquilino. Eso sí, el heredero del valiente quedará con un piso pagado, o los que sean.

#casero83
Efectivamente, coincido contigo.
Creo que es más honesto comunicar que para cada operación de esas has de disponer en el mejor de los casos de 20/25.000€
Y lo que te puede quedar libre al mes rondas los 200€/250€ en el mejor de los casos.
Yo ya hice una operación, antes de saber nada de éste curso, y así lo confirmó.
Y, en un año entero mirándo cientos de anuncios, portales, Sareb....etc.... sólo encontré esa oportunidad. O amplías muchísimo tu radio de acción o difícil lo veo.

A punto he estado de entrar en otro sitio...una aparente "ganga"...hasta que profundizas y ves que la zona es mala. La cuota de Comunidad muy alta ...y posibles derramas futuras...

Lo que no creo que aciertes es en que se firmen muchas operaciones de éste tipo, por gente animada por los vídeos.
No.
Los bancos te ponen en tu sitio rápido. Salvo que te enzarces en una operación con una TAE elevada. Con muchas vinculaciones.
Y lo de sobretasar para conseguir más financiación tb tiene sus problemas. Por lo pronto, pagar más ITP.

Lo de que pueden pasar muchas cosas en 20 o 25 años de hipoteca, es cierto.
Pero también en bolsa. No te olvides.
O, en cualquier negocio.

Lo importante aquí, es tener el riesgo controlado en la medida de lo posible.

O sea, como dices tú, tener pasta previa.