Libertad inmobiliaria

Tú comentario denota más honestidad de lo que he ido leyendo a lo largo del hilo por parte de los defensores del curso.

Buenos días,
Contestándote de nuevo Mbmbmb y ya por última vez por no alargar el debate .....
Ninguno de los dos pisos que has enviado son el tipo de piso en el que yo me fijaría para comprar y alquilar con la rentabilidad bruta que yo buso. (no quiero entrar en más detalle).

Efectivamente le primer piso que compré tarde algo más de lo deseado en alquilarlo (estábamos en los inicios de la pandemia, con restricciones …. y mucha incertidumbre), pero lo normal es no tardar más de una semana en ponerlo en producción y sino, sencillamente hay que recalibrar el precio ….

Cuando hablas de rentabilidades me da la sensación de que estas mezclando conceptos, tienes que diferenciar entre RENTABILIDAD BRUTA y RENTABILIDAD NETA, esta segunda debe descontar de la primera, gastos (IBI, Seguros, Comunidad, pedidos vacantes, mantenimientos, intereses de la hipoteca,...) y debes hacer bien tus números para que ésta, la rentabilidad neta, siga siendo apetecible, por eso la tipología de piso a seleccionar es muy importante porque no todos pueden darte una rentabilidad neta atractiva ( mas del 6 % neto).

Toda inversión tiene su riesgo y como bien sabrás la rentabilidad de cada inversión es directamente proporcional a riesgo. Sin embargo el riesgo de hacer una mala inversión o una mala gestión de tu inversión puedes minimizarlo con conocimiento.

Por eso, animo a todo el que crea que puede mejorar su conocimiento en esto de la inversión inmobiliaria, y en cualquier otro campo,  a formarse y a hacerlo con formación de calidad, bien sea leyendo, atreves de cursos, ... o como sea pero, formarse, formarse, formarse y aprender siempre de una forma u otra.

A día de hoy, lo único que me pena es no haber empezado antes en esto y no haber tenido antes en mis manos los conocimientos que ahora tengo. Y sí, estoy infinitamente agradecida a Carlos Galán por todo lo que me ha enseñado y por el mundo tan maravilloso que ha descubierto ante mi.
Espero de corazón que otros muchos puedan aprender y aprovechar todas estas enseñanzas.

Y vuelvo al principio del debate, estaré encantada de contestar por privado a cualquiera que quiera saber mas.

saludos 

Es que de verdad yo no he visto defensores a ultranza del curso en el hilo. Excepto un momento puntual del hilo en el que entraron varios usuarios (reales de personas doy fe) a dar su opinión, que indudablemente era positiva, pero que entiendo perfectamente las dudas que se generó en ese momento y que afortunadamente se aclaró. Pero también digo que entró alguna persona  únicamente a poner a caldo el curso. Y la gente piensa que los que hablamos bien estamos comprados (algo de lo que se me acusó) y los que hablan mal son los sinceros.

El curso de verdad que si no tienes conocimiento de inmobiliario es de los más correctos y completos que puedes encontrar (para mí el que más). Y si sirve para que parezcan algo más imparcial mis comentarios; Rubén Calvo también tiene curso muy bueno con la misma filosofía de comprar para alquilar y quizás más orientado a tomar acción (al ser en directo, que es algo en lo que el curso de Libertad Inmobiliaria puede mejorar.... y lo hará pues es un curso vivo que va creciendo. (tengo acceso a los nuevos módulos que se incorporan en cada edición y la mejora es continua). 

Ya, bueno, es que entre la oferta inmobiliaria de Huesca capital en alquiler solo hay (hoy) 7 pisos entre 400 y 500 euros, seleccione dos de ellos como ejemplo, pero vamos, que tengamos opiniones distintas sobre que comprar para alquilar es normal, pero la oferta de Huesca no es muy amplia que digamos. 

No, he calculado la rentabilidad que tu has puesto. Te has gastado 130000 en los pisos, más unos 16000 de gastos de compra, es decir unos 146000 en total. Con eso y un alquiler medio de 440 euros mensualesx 3 pisos x12 meses te sale una rentabilidad del 10,8%. Si has tenido gastos de compra más elevados (cosa que me extraña porque comentabas en otro mensaje que pusiste unos 5000 de dinero propio para la adquisición de cada piso, así que 16000 esta bastante ajustado a lo que has comentado) entonces la cifra cambia, efectivamente. Vamos, que he usado tus números para el cálculo. Y tu con los números que has puesto tienes unos gastos de 146000 euros en la compra y ganas 15840 anuales, lo cual te da efectivamente una rentabilidad bruta (tu no lo decias pero es así) de un 10,8%. 
Si las cifras que has puesto no son exactas, pues ya no se. 
Y yo te he hecho el cálculo de rentabilidad con un piso sin alquilar dos meses y medio, que ya no son 15840 anuales sino 14740, lo que te da una rentabilidad bruta de un 10% justito. Y a eso le restas el Ibi, la comunidad, la tasa de recogida de basuras, el seguro del hogar y el seguro de impagos que tienes. Y te queda la rentabilidad neta. Y si lo quieres hacer todavía más exacto le restas también lo que vas a pagar de IRPF. La rentabilidad neta no la he calculado, porque no has dado los datos para calcularla. 

Saludos 

Me respondo a mi mismo sobre lo que planteaba de que al curso de Libertad Inmobiliaria le fallaba en parte el motivar al alumno a tomar acción.

Yo hice una edición algo más antigua y hay cosas que desconocía y me las han tenido que chivar. Todos los alumnos no son iguales y a algunos les hace falta un punto de motivación extra para tomar acción mientras que hay otros más dinámicos y atrevidos que en seguida saltan al ruedo. 

Lo que se ha realizado en la última edición y se ha propuesto para próximas es hacer parejas de retos que es una forma de meterse caña entre dos, además de un cuaderno de ejercicios que se envía a casa. Y lo que me parece más interesante son unas sesiones en directo donde los alumnos puedan aportar operaciones o progresos. Al final cuando se le pregunta al alumno directamente si ha ido a ver un piso es más difícil escaquearse.

De todas formas esto lo tenéis que preguntar quien este interesado justo en el momento de vuestra edición, para que os diga de primera mano. Como dije era algo mejorable y creo que va a ser en lo que se centre Carlos en futuras ediciones. No solo en preparar alumnos, sino en mejorar un poco el mindset (para mi fundamental en el inversor).

Cuando veo a mucha gente hablar de inversión inmobiliaria observo la mentalidad de pobre de Kiyosaki. Y no quiero ofender a nadie, todo lo contrario; ampliar la mente y formarse. O si no quieres pagar por un curso, investiga tu mismo, y pregunta a gente que sepa de verdad pq de inmobiliario habla todo el mundo y hasta mi padre me da consejos (con toda su buena intención).

cuandodices " . Y si lo quieres hacer todavía más exacto le restas también lo que vas a pagar de IRPF. La rentabilidad neta no la he calculado, porque no has dado los datos para calcularla. "

me gustaria saber como calcular lo del irpf . Lei que es un 2% del valor catastral si no se alquila y lo tienes vacio. Y si se alquila se deduce un 60% del tiempo alquilado, y del resto se paga en función del ingreso ¿es asi?

¿este tipo de calculo es lo mismo para locales comerciales?

Sí quieres, Óscar, no lo llamaremos  "Defensores a ultranza"
Pero de verdad piensas que me creo que Susana, la última que ha entrado ha hecho el curso cómo tú???
Basta revisar mensajes de uno u otro.
Eres el único que ha dado sus argumentos, que los respeto, con cierta solidez. Y han pasado ya, muuuuchossss.
Afortunadamente estas conductas no las permitimos en el canal de Telegram.
La "Teletienda" se borra. Y se expulsa a quien incumple las normas de vender, autobombo...etc

El marketing de ése tipo, para mí es🤮

A Susana la conozco del canal de Telegram. Lleva ya tiempo escribiendo...
Yo veo que cada vez que alguien escribe y defiende el curso la gente piensa que es pq le pagan. Hay que demostrar los números como a nadie se le exige en ningún sitio y aún así se pone en duda. Yo he tenido suerte de pasar ese filtro a vuestros ojos y os lo agradezco, pero hay más gente que defiende en curso y son usuarios reales.

El canal de Telegram que mencionas está muy bien y sobre todo lo gestionan muy bien para evitar publicidad. No puedo decir nada negativo de él ni lo pretendo. Lo defiendo y me encanta participar en él. Pero hay más vías para formarse y no hay una mano negra detrás. Lo bueno es que tenemos esas opciones gratuitas y de pago para conseguir nuestro sueño. Pero no hay que demonizar unas opciones respecto a otras y son totalmente compatibles. No es necesario quitar valor a una cosa para poner en valor otra.


Os pongo una captura de algo que dijo Susana en marzo del año pasado. No le he pedido permiso y espero que no se moleste. Disculpa Susana. No se si os demuestra algo. Yo sigo pensando que quien quiera creer creerá y quién no, no.

Te doy mi punto de vista.

Hice el curso de libertad inmobiliaria en verano de 2020 y la verdad, cambió el concepto que yo tenía de la inversión inmobiliaria. Me dedico profesionalmente a la inversión en startups e invierto en bolsa (americana) desde 2013 con buenos rendimientos (el mercado ha soplado a favor, afortunadamente).

Hice el curso a raíz del feedback de un amigo. Lo primero que hice fue escuchar el podcast e Libertad Inmobiliaria. Cualquiera que tenga dudas sobre el curso, que escuche primero el podcast. No tiene sentido contratarlo sin escucharlo antes. A mi me flipó.

Me apunté al curso y me pareció muy completo. Yo partía de 0 conocimientos sobre el tema... y después del curso, y de haber conocido a otra gente muy interesante en el sector, me lancé a por mi primera operación. En total llevo 4 operaciones en niveles distintos:

1) Un piso comprado y alquilado el mismo día
2) Un piso comprado y en reforma integral (apunto de finalizar)
3) Tengo arras de un 3º y pendiente de pequeña reforma
4) Tengo reservado un 4º, pendiente de que finalicen unos trámites legales los vendedores.

De hecho, mis dos primeras operaciones, las firmé en notaria la misma semana... para evitar que saliera la info en el CIRBE, y que los dos bancos me ofrecieran más y mejor financiación.

Mi apalancamiento medio es del 90% sobre el precio de compra-venta. He encontrado un banquero que me sigue el juego. Conozco al tasador que es "optimista" para llamarlo así y tras conocer a varios, he dado con el reformista que me da buen ratio calidad/precio.

Rentabilidad bruta (incluyendo todos los costes) está entre el 8,3% y el 9,5% esperado. Digo esperado, porque 3 operaciones no están en alquiler aún, pero conociendo bien la zona el margen de error es bajo... y más siendo Catalunya, donde tenemos un índice por alquiler que nos marca el precio.

El curso para mi fue clave para entender:

Hay otros temas al que se le puede sacar jugo... Fix&Flip, pero no es lo que me interesa.
El curso lo recomiendo MUCHÍSIMO. Tanto si es para aprender como si es para pasar a la acción. Rentabilidades altas SOLO se consiguen en zonas con más riesgo. Allí donde compro hay puertas antiokupas. No tiene porque ser apto para todo el mundo, depende del perfil de riesgo de cada uno... y del momento vital. A mi, ahora, me importa poco correr ese riesgo.

¿Dentro de 10 años será sostenible el modelo? Ni idea. Pero por mi forma de ser (respeto las otras), no me quedaré sentado mirando a ver que pasa. Con una hipoteca de 250€ y un alquiler de 700€, tengo margen para una buena crisis...

¿Se puede aprender lo mismo que ofrece el curso leyendo libros, escuchando podcast y leyendo artículos? Es probable. Digo probable, porque ni lo he intentado. Tengo clarísimo lo que es el coste de oportunidad, el valor de mi tiempo... y 1000 y pico euros, es nada si le sacas petróleo con el tiempo. El curso es muy completo y solo por los excels... ya vale la pena.

Si alguien tiene dudas (constructivas, no destructivas), dispuesto a aportar lo que pueda =)

Yo estoy de acuerdo, todos los pisos los alquilo sin muebles (excepto uno que está alquilado a estudiantes). En primer lugar, el desembolso es menor y además, creo que hay un tipo de inquilino al que le gusta decorar según su gusto y eso contribuye a que lo sienta su hogar de verdad y se quede más tiempo.
Respecto a los electrodomésticos, equipo con nevera, vitro, lavadora, termo y microondas. Una vez me planteé no poner lavadora y la inmobiliaria (creo que con mucho acierto) me recomendó ponerla. 

Saludos, 

Muchas gracias por la info, me acabo de unir!

Hola roketiar,

Yo llevo tiempo invirtiendo en inmobiliario, ya hace casi 10 años. Fundamentalmente en compra-reforma-alquiler, rotando cartera cuando necesitaba liquidez. 

Un problema habitual de este modelo (entre otros) es la liquidez. En mi caso tiraba de fuentes varias de financiación (créditos, pólizas de crédito, otros inversores ...) pero en ese modelo, al menos en mi caso, cuanto mejor desempeño tenía, mas crecía, menos liquidez tenía. 

Tuve acceso al curso de Libertad Inmobiliaria, en concreto en la primera edición y desde ahí cinco operaciones cuadradas con financiación 100%. Ojo que nadie se lleve a engaño, ni es fácil dar con los pisos para poder hacer este modelo, ni es fácil encontrar el banco, hay que picar mucha piedra, buscando el tipo de piso y mas aún la financiación, pero conseguirse, se consigue. 

En mi caso, ha resuelto el problema que tenía con el tema de liquidez y me permite no tener que hacer tantos malabares para conseguir la parte de liquidez que hacía falta para la parte no financiada, gastos escrituración y reforma.

Cuando seguí el curso, yo ya llevaba tiempo invirtiendo y tenía "tablas", pero el curso me ha dado fundamentos y ciertas ideas, como este modelo para poder conseguir financiar la operación al completo, que no conocía. Vamos me ha permitido poder hacer análisis mas objetivos y no hacer las cosas tan "a sentimiento" cómo las había venido haciendo. 

He decir que yo fui aprendiendo por mi cuenta, a base de golpes, que en este tema no son baratos precisamente y tengo claro que si hubiera existido cuando empecé, me habría ahorrado muchos disgustos y mucho dinero. 

El curso está bien estructurado, es fácil de seguir y en mi opinión completo para dar fundamento, especialmente si empiezas, cuando tienes experiencia, muchas partes se hacen cómo muy básicas, pero mirándolo con la perspectiva de tener algo de experiencia, si me pongo en mi lugar cuando estaba empezando, lo hubiera agradecido. 

Lo que si echo de menos es otro nivel mas avanzado, supongo que en su momento lo sacarán, porque por lo que veo la gente ya va cogiendo vuelo y entrar en temas de análisis mas avanzado, operaciones menos inmediatas puede ser un plus muy interesante. 

En mi caso creo que cualquier iniciativa para transmitir conocimiento, es bienvenida, luego cada cual que elija lo que hace o no, pero poder optar a aprender cosas nuevas, te sean válidas o no tanto, siempre es importante para tener mas opciones que elegir. 

En castellano, al menos cuando yo empecé, no había este tipo de formación a la que recurrir, para aprender cosas y es muy de agradecer que haya opciones. No sé a los demás, pero a mí aprender por mi cuenta me ha costado tiempo, dinero y esfuerzo en errores y tengo claro que con mejor formación, podría haberme ahorrado muchos disgustos. 

Es curioso que tengamos la tendencia a criminalizar a quien ofrece sus conocimientos, sea en un ámbito o en otro, cuando debería ser todo lo contrario. Aquellos que opinan que este curso u otro no es bueno, animarles a que monten sus plataformas de formación y compartan su conocimiento, todo lo sea ofrecer conocimiento es bueno per-se. Después que quienes reciben ese conocimiento juzguen por si mismos. 

Tendemos a pensar que las personas que acuden a formación, son pobres "borreguitos" que van a ser engañados por un "desalmado" formador, que sólo busca engañarles y "venderles humo", como si nosotros fuéramos inteligentes y los demás todos pobres ignorantes. 

Nada mas lejos de la realidad, la gente tiene claro lo que quiere, aún mas claro lo que no quiere, saben valorar si lo que está recibiendo vale lo que se ha pagado o no, reclama cuando no está a la altura de sus expectativas y repite o da continuidad cuando la enseñanza que ha recibido al coste que le ha supuesto le ha sido de valor y por tanto le ha merecido la pena la inversión. 

A mi me parece estupendo que exista este curso y los otros muchos, de docenas de temas diferentes (trading, subastas, criptos, opciones ....) ojala hubiera cientos entre los que elegir, nos iría mucho mejor a los que tenemos ganas de aprender. 

Buenas tardes, 

Aunque hace tiempo que soy usuaria de los foros de Rankia esta vez es la primera vez que  decido participar. 
Debo decir que soy una apasionada del negocio inmobiliario y que tengo una pequeña cartera que comenzó de forma más "activa" hace unos 3/4 años. Se puede decir por tanto que no soy del todo nueva pero tampoco una super experta, estoy en proceso de hacerme con una cartera de inmuebles que combine los  inmuebles más seguros con aquellos  que  otorguen una rentabilidad mayor asociada a un riesgo mayor. 

Yo no he hecho el curso de Carlos  Galán, pero sí que he descubierto sus podcasts hace poco. En mi humilde opinión, los podcasts son fenomenales, a mí me han dado buenos tips que creo que pondré en práctica más pronto que tarde.

Respecto a la viabilidad del método que propone, creo que es posible y estoy segura de que hay muchos casos de éxito, pero también creo que a nadie en este foro se le escapa  que con un apalancamiento sistemático por cada nuevo inmueble se asume un riesgo importante ( por todo lo expuesto anteriormente: alta de pagos, derramas imprevistas, cambio en tus circunstancias personales....  ).  Es decir, creo que los conocimientos que aporta (según el temario presentado) son super útiles (yo no conozco ni la mitad), pero al final creo que en cada caso particular se tiene que emplear el sentido común y conocer el propio umbral de tolerancia al riesgo.  Creo que la operación puede salir muy bien si, como en el caso de Susana, los 3 inmuebles con sus respectivos inquilinos y sin gastos imprevistos le salen bien. Pero también puede haber casos donde, aunque la teoría sea la misma, las cosas salgan mal y en ese caso ese inversor tendría un gran problema ("gran problema" es un eufemismo). 

Creo que detrás de cada caso siempre debe de imperar el sentido común, hacer cuentas y ver si realmente es asumible cargar con 5 hipotecas a tus espaldas (ojo, si cobras un buen sueldo puede que la respuesta sea que sí).  En cualquier caso, Carlos comparte conocimiento y cobra por él, lo veo lógico y legítimo, luego cada persona valorará qué hace con ese conocimiento  y hasta que punto puede/soporta endeudarse. 

Saludos y gracias a todos por compartir vuestros conocimientos.

Juan1980

No sé en que casos concretos te refieres, pero te diría que mirando del 2011 aquí, no he visto eso, sino todo lo contrario. 

De hecho en 2013-2014 había pisos en zonas complicadas, pej. San Cristobal, que estaban anunciandose en menos de 20.000€ (vendiéndose incluso por debajo) que ahora no bajan de 50.000€

Ojo zona complicada, fincas con problemas, etc... y la evolución de precios destacable.

ídem en otras zonas complicadas con esa tipología de pisos (construidos durante el desarrollismo) que también han tenido evolución alcista, de hecho pisos que veías por debajo de 30.000€ en esos años en San Diego, Entrevías, etc ... ahora complicado encontrar algo por debajo de 45.000 €, hablamos de 50% de incremento

@oscar-osuna

Coincido totalmente en el punto de mind-set es fundamental, en lo que discrepo, es el punto de motivar a tomar acción. 

Entiendo tú punto de vista, pero en mi opinión, el equilibrio entre motivar y forzar a alguien a hacer algo para lo que no está preparado es muy fino y creo que aunque puede haber personas a las que recibir esa motivación les permita sacar lo mejor de si mismos, sin embargo a otras personas les puede llevar a tomar decisiones para las que no están preparados. 

Aunque se pueda estar perdiendo "valor" me parece que el riesgo de que alguien pueda llegar a hacer algo "presionado" no debería estar en el ámbito de formación. 

Un ejemplo sería que te motivaran a tomar acción al terminar la carrera, para que hagas un puente o diseñes un avión o hagas una operación, recién terminada medicina. Habrá quienes si, pero otras personas necesitarán "encontrarse a si misas" antes de dar el paso.

Este tema de inversión, sea en inmuebles o en cualquier otro tipo de activo, tiene un punto de madurez que es importante y al igual que pasa en el desarrollo físico, las personas no maduramos de la misma manera, ni con la misma rapidez, para hacer inversiones. 

Creo que una formación debe centrarse en eso, transmisión de conocimientos. evidentemente a quienes necesiten ese punto de motivación, facilitarles en lo posible, ayudando a hacer planes de acción, dando seguimiento de cumplimiento de metas, etc ...  pero de ahí a "motivación de serie" en el programa hay una distancia. 

Pero desde luego en lo que te doy la razón al 100% es que el tema mente es fundamental.