Hace ya un tiempo un amigo me comentó su interés en comprar un apartamento como inversión. La tradición en España de invertir en inmobiliario (tanto como vivienda habitual como inversión) sigue en auge a nivel particular, profesional e institucional. La crisis de 2008 desmontó muchas de las estructuras empresariales vinculadas al sector que demostraron ser inviables, relajando un mercado sobrecargado que desde entonces ha vivido un crecimiento exponencial hasta finales de 2019. Muchas ciudades (en particular Madrid) llegaron a máximos históricos en precios de alquiler y cada vez las familias destinan más ingresos, 40% (crecimiento del 12% desde 2015), para atender a sus obligaciones de alquiler. No podemos negar el sobreesfuerzo en el pago del alquiler (siendo 40% el límite según la OCDE), pero no se debe obviar que es culpa de la manipulación del mercado por parte de los fondos y los denominados grandes tenedores. En España hay déficit de vivienda pública en alquiler por la falta de colaboración público privada y por la inseguridad jurídica que transmiten las administraciones.
La ralentización de la economía y en especial de los precios del sector residencial estimada a comienzos de año (pre-covid), se ha visto intensificada con la llegada de un cisne negro sin precedentes, lo que hace que las experiencias previas de cómo navegar una crisis no sean las más aptas para tomar decisiones y desarrollar estrategias. Un nuevo modelo de pensamiento con su consecuente actuación parece haberse implementado por los entes institucionales (Bancos Centrales) y gubernamentales, en línea con la teoría monetaria moderna y la expansión del crédito como incentivo de crecimiento (o más bien de evitar el estancamiento). Todo esto influye en el mercado residencial, generando una confianza (mediante un apoyo a la oferta con inyección infinita) en el mercado que puede explicar la aparente inmunidad del ladrillo a la crisis. Dicen que hay liquidez, se cierran operaciones importantes (en el sector logístico y defensivo particularmente) y los planes de negocio siguen su rumbo a pesar del desplome en la cotización de los valores inmobiliarios.
Pero todo explota; La teoría, y el sentido común, dice que cuando las ayudas terminen, desemboca en un enfriamiento de la demanda (menor liquidez y confianza); los impagos de hipotecas y alquileres incrementan, y el mercado se paraliza. Las inversiones se detienen. Sube el desempleo. Pero… Parece que los agentes quieren mantener el ciclo expansivo a costa de consecuencia fatídicas (ej. inflación descontrolada), y no sabemos hasta donde están dispuestos a llegar. Por ende, estimar el market timing de la bajada de precios es semejante a calcular el desplome total de los máximos históricos de la bolsa Americana. Una dinámica lógica es que la demanda de gente que desea comprar una vivienda y no pueden permitírselo (incapacidad de hacer frente al pago inicial, ingresos no recurrentes etc.), se verán obligados a transicionar hacía la vivienda en alquiler. Satisfacer está demanda requiere de unas 130.000 nuevas viviendas anuales durante 15 años para llegar a niveles próximos de la UE (15% vs 1.5% de vivienda en alquiler).
Dejando de lado el contexto macro, enfoquémonos en la idea principal de este breve artículo. Partiendo de la base que el alquiler se posiciona como una opción alternativa viable, veamos como se rentabiliza dicha inversión y las trampas que se esconden detrás de la narrativa general.
La inversión en un activo inmobiliario busca rentabilidad de dos maneras que pueden concurrir o no. Por un lado, la revalorización de mercado del inmueble, y por otro, la rentabilidad de alquiler. Ambas variables dependen de factores tanto macroeconómicos (oferta, demanda, empleo, dinámica de precios etc.) como microeconómicos (evolución de la zona, comportamiento consumidores etc.). La revalorización del inmueble es más difícil de calcular a futuros, pues depende de la evolución del mercado residencial y su demanda futura; ambos factores inciertos y más con la incertidumbre actual. La rentabilidad del alquiler es, a primeras, un cálculo relativamente simple. Lo que buscas es amortizar la compra de la vivienda con un alquiler mensual. Por ejemplo, si compro un apartamento por 100.00€ y tengo una renta anual de 10.000€, amortizare la inversión en 10 años (la renta se ajusta a la inflación con la actualización al IPC anualmente) y obtendré una rentabilidad bruta de 10% (Ingresos Anuales/Inversión), sin contar la revalorización, que, ajustada a la inflación, digamos que es del 3% anual, combinada de 13%. Son números ficticios pero permiten entender lo básico. ¿Con estas rentabilidades, y con la aparente simplicidad de la inversión y su gestión; Quien no querría invertir en el mercado inmobiliario?
Este planteamiento tan simple es lo que se vende. Mi amigo lo tenía claro. Le comenté que la inversión en un inmueble para alquiler es comparable con la venta de productos de inversión por parte de los Bancos. Cuando un banco te ofrece un producto de inversión busca convencerte de que el fondo que te asignan es el más adecuado para tu perfil de riesgo, tolerancia, distribución, y que sigue las mega-tendencias del momento de sostenibilidad ecológica y tecnológica; Todo ello con rentabilidades anuales del 5%. Lo que muchos no mencionan (aunque tienen obligación de hacerlo con la implantación del MIFID II) es el riesgo del fondo, su ratio Sharpe, su drawdown, su tamaño, su gestor, su filosofía de inversión, su divisa, y sobre todo, sus Comisiones (TER).
Pero, ¿Qué tiene que ver la comercialización de un fondo con la inversión en inmobiliario? Pues que cuando se invierte en un piso sucede lo mismo, que nos olvidamos de los riesgos implícitos y las Comisiones. El TER de los fondos son semejantes a los Gastos fijos de mantenimiento de un piso. Reducen considerablemente la rentabilidad acumulada. El riesgo de un fondo (ej. Falta de liquidez o catastrófico) es semejante a los Gastos variables de un piso, que incluyen reparaciones por desgaste natural, inversión para mantener la habitabilidad del piso, derramas comunes, y otros imprevistos más extremos; Posibilidad de destrozos de la vivienda por parte del inquilino, impagos y morosidad, y riesgo a ocupación en caso de estar vacío (algo común cuando la demanda se reduce o el precio es superior a la media de mercado). Estos factores reducen notablemente la Rentabilidad bruta de la inversión y es un riesgo poco hablado, o más bien ignorado por nuestros sesgo de ver lo bueno.
Os expongo unos datos y medias de los activos gestionados por una Sociedad gestionada. Espero que sirvan para reflejar algunas de las consideraciones a tomar en cuenta a la hora de invertir en vivienda.
De un total de 157 Unidades (activos residenciales, locales, y oficinas), un 20.61% de inquilinos son deudores, con una deuda que supone un 3.7% de los ingresos por arrendamiento anuales. La Rentabilidad bruta , sin considerar revalorización de mercado, es de aproximadamente 3.49%. La Rentabilidad neta desciende a un 2.69%. Para calcular la neta he considerado gastos fijos totales del inmueble (suministros, seguros, mantenimiento fijo de elementos comunes como ascensores, IBI, y porteros) entre los metros cuadrados (sin contar zonas comunes). El resultado de la división, a razón de por ejemplo 20€ el metro cuadrado, se multiplica por los metros de cada piso del inmueble analizado. A los gastos fijos se añaden los variables (reparación, sustitución, renovación y otros gastos imprevistos). Los gastos variables pueden obtenerse de dos maneras. Una con la media de años anteriores (normalmente no se tiene este dato). Otra calculando que suponen entre un 5%-10% de los ingresos anuales del activo u otro porcentaje sobre los gastos totales del inmueble, digamos 10%. Los gastos variables comienzan a aparecer con los años (deterioro del inmueble) y se intensifican a lo largo del tiempo. Por ello es fundamental considerar la edad y estado de un inmueble.
Para ampliar más el análisis consideró una Rentabilidad neta con destrozo y otra con impagos y una final combinada. Para estimar la Rentabilidad con destrozo es necesario considerar el precio por metro cuadrado medio de retocar un activo dañado; depende de la ciudad, la contrata, y el estado del inmueble. Usamos un valor de 85€ el metro cuadrado (renovar baños, cocina, suelo, pintar paredes etc.). La Rentabilidad neta con destrozos baja a un 0.38%. Los destrozos son más comunes de lo que nos podemos imaginar, y tiende a fluctuar según la zona donde se ubica el inmueble y los inquilinos que habitan. Es fundamental realizar una selección buena de inquilinos para evitar destrozos. No solo es cuestión de garantizar la solvencia, pero también los modales, la educación y el saber cuidar de las cosas, cosas que el dinero no compra.
La última variable es los Impagos, a tener muy en cuenta en momentos de incertidumbre económica. Durante el coronavirus, concluyo que las familiar tienen preferencia a no pagar (asumen la deuda con los propietarios) que ha pedir y tramitar las ayudas oficiales estipuladas por el Decreto-ley 11/2020. Para calcular los impagos pueden usarse varias ecuaciones. Una de ellas es considerar los meses de impago que se puede sufrir previo a un desahucio. Calculó que son 8 meses de impagos (3 meses de media) y posteriores tramites legales (5 meses) desde el primer burofax (que se manda con el antecedente de ya existir impagos previos) hasta tener el piso en propiedad (puede variar según Comunidad Autónoma y más ahora con la parálisis de las administraciones y trámites). Por ello multiplicamos los meses por la renta y eso nos da lo que perdemos a causa de un piso con impagos. La Rentabilidad neta (no considerando destrozos) se aproxima a 0.40%. Puede que el piso tengo daños que reparar o puede que no. Normalmente suelen entregarse, de manera forzosa, en condiciones insalubres. El cúmulo de todos los factores rebajan la Rentabilidad a un -1.90%.
Son porcentajes, medias. Los datos pueden estar distorsionados por varios motivos. Uno de ellos es que para calcular la Rentabilidad bruta necesitas en valor de mercado, y en estos momentos es difícil saber con exactitud el valor de un inmueble (utilizó plataformas privada como Idealista con un coeficiente corrector de 5% que considero como diferencia entre precio ofertado y firmado). No olvidemos también los gastos de venta de inmueble (impuestos, tasas, notaria y demás), algo que reducen el valor del activo. Luego hay contratos de renta muy antigua que bajan la media considerablemente. En los destrozos considero un precio estimado de retoques el metro cuadrado, un cálculo que cambia con cada tipo de piso y su estado. Los impagos son 8 meses. Estas variables pueden cambiar en cada caso, pues no hay nada homogéneo. Los datos son media de muchos activos, y no reflejan un único activo. Pero puede calcularse individualmente. Es una proyección que consideró importante a la hora de invertir en un inmueble.
En resumen, aunque puede que los datos no reflejen con exactitud el enfoque, si que nos permite entender los Riesgos que a veces olvidamos a la hora de invertir, tanto si somos particulares como profesionales. A mi amigo, tan convencido de la inversión estrella que suponía invertir en un piso, le quise explicar estos datos pero me resultaba difícil expresar los cálculos. Espero que en escrito lo vea con más claridad. No digo que no se invierta en inmobiliario, pero si que se tenga cuidado y se calculen y evalúen los riesgos que pueden disminuir nuestra inversión.
Agradecería recomendaciones sinceras de cómo mejorar los cálculos y las ecuaciones aplicadas. El análisis cuantitativo requiere de criticas constructivas para revisar los datos obtenidos y más cuando el saber hacer de lo cuantitativo es limitado, como es mi caso.
