Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los terrenos en Barcelona están a precios de absoluta locura. Los precios del suelo son más opacos que los de la vivienda, al existir menos comparables y en muchas ocasiones estar concentrados los terrenos en pocas manos.

Es posible que ahora haya terrenos a precios más caros que en pico de la burbuja en 2007 - 2008, porque se considera en cierto modo una compra "de capricho" y algunos compradores siguen adelante a pesar de saber que pagan de más, o siguen adelante por no ser conscientes de cuál va a ser el coste real de la obra. Tengo varios conocidos que han comprado terrenos y encargado a un constructor que les haga una casa; en todos los casos el precio final de la obra se disparó frente a lo presupuestado, y en algunos casos se duplicó el precio de la obra respecto al presupuesto.

Se suele decir, al que quiere comprarse un terreno y hacerse la casa de sus sueños, que se compre una casa menos perfecta, pero realista, ya hecha y financiable, pero la mayoría de la gente ignora este consejo... Suerte!

y sin tener en cuenta que en alemania en los últimos años los precios se han casi duplicado. 

Aquí ahora mismo es casi imposible que un ingeniero soltero pueda comprarse una casa al menos por la zona de Munich.

Te deseo suerte. Espero que la reserva de postura no sea en los juzgados 31 o 32 de Madrid, porque ahí pueden ser 2 años esperando... o más. Y verás quiebras de subastas.. muchas.

Yo no tomaría los precios de Engel & Volkers como una referencia. Es notorio que inflan los precios muchísimo. Si viera un inmueble de esa inmobiliaria ofertaría de primeras un 35% menos, que es lo que deben clavarle al precio..

Pues a los amigos de @mbmbmb les da para comprarse tres ;)

" Compras una casa que deberia valer $300,000 por solo $100,000. Pides prestado el 75% de $100,000 o $75,000. Al 10% intereses solo por 12  meses. Y la casa necesita $50,000 para repararse. Pero tu como Flipper aumentas las reparaciones a $70,000.  Así que pagas en total cada mes $1,500 "

Hola Geoff,

Has hecho alguna operación de este tipo, un flip así, en España?

Lo comento porque personalmente lo veo muy complicado. Esta parte  "Compras una casa que deberia valer $300,000 por solo $100,000." es casi imposible que se dé, y menos en una ubicación que permita hacer rápido un buen flip.

Es decir, en España para comprar una propiedad a un tercio de su valor, normalmente tiene que estar en un barrio muy degradado (peligroso, y en España no estamos acostumbrados al crimen de ese tipo) o en un barrio donde nadie quiera comprar.

Lo segundo es que si aplicamos lo que algunos llaman en EEUU el "BRRR", en España sólo puedes refinanciar una parte pequeña de la propiedad. Es decir, se cae la estrategia por dos motivos:

1 - No vas a encontrar una propiedad tan barata como para incrementar tanto el valor que permita sacar el dinero que has puesto.

2 - El banco refinanciará un porcentaje mucho menor que en EEUU, como mucho el 60% normalmente.

Sobre las reformas, además ahora están caras y van lentas. Aquí un contratista no te va a terminar la obra rápido. En mi propio bloque, me lo contaba un vecino el otro día: cambiar un baño, un cuarto de baño! Cuánto dirías que tardó? 2 meses!!! Retrasos, equivocaciones en entrega de material, mil cosas.. es un desastre.

Sobre la "apreciación forzada". En España una reforma básica añade valor a la propiedad, pero cualquier cosa que pase de ahí no se paga. Es decir un comprador no paga una cocina puesta a capricho, o un piso que tenga alguna característica especial y de calidad pero no estándar.

Otra diferencia: en EEUU entiendo que hay propiedades que no son financiables y ahí entran los flippers. Por ejemplo, una propiedad que tenga el techo sin reparar, no es financiable por un banco comercial verdad? Una propiedad sin luz eléctrica, es financiable?

Saludos

Con todo el respeto ese piso tiene trampa y mucha en el momento que dicen     

Y que significa eso? que hay una familia muy simpática viviendo allí y que no podrás echar ni con agua caliente que seguro que está pagando 400€

@abuelitodimetu. no es un sótano, lo que dice es que en el patio tienen un parking así que me temo que será una planta alta ya que no tiene ascensor y la segunda sorpresa es  que hay que pagar de comunidad 280€ al mes!

Chollo? adelante haha

Es en Málaga así que espero que sea algo más rápido. 

Aunque sigo viendo el mismo piso en venta por los típicos portales de internet... no se si el mismo dueño a través de otra empresa se lo ha quedado y quiere seguir vendiéndolo pero de ser asi ya podria devolverme la pasta :)

Sin riesgos no?

Que paso en 2007? Que los bancos no querían o no pagaban tanto por los pisos y no querían inmuebles ni soltar liquidez, querían y necesitaban liquidez con lo que se redujo la financiación. 

Especular es que su beneficio se basa en que en un corto periodo de tiempo por lo que ha pagado x valga más de x, y si no pasa eso se arruina. Es un negocio rentable que atrae a mucha gente suben más los precios y es más rentable, básicamente es el sistema de crear burbujas. En el momento que si tú pagas x cuando vayas a tasar/vender valga x - 10% quebraran si se ha asumido demasiados riesgos. 

Los precios de las viviendas llevan una ascensión enorme, los precios de los materiales y reformas también, las cosas no suben eternamente a un ritmo así. Pueden subir eternamente al ritmo en que crece la economía del ciudadano pero no a mucho más de esta indefinidamente.

Si el salario del ciudadano no sube en el mismo % que el alquiler no puede subir el precio del alquiler de forma sostenida, si no sube el alquiler no puede subir el precio de los inmuebles de forma sostenida por lo tanto los precios de compra llegará un momento que como mínimo se estabilizarán y probablemente se ajusten los excesos anteriores, y cuando eso pase la inversión se frenara a la gente no le interesa seguir pagando el crédito y prefiere entregar el inmueble, los bancos dejarán de recibir efectivo y tendrán problemas muchas empresas por no poder financiarse, esos problemas repercuten a los inquilinos que tendrán problemas financieros y dejarán de poder pagar el alquiler con lo cual menor ingresos por parte de los bancos y más apretada la soga de la financiación y estaremos en el 2007 de nuevo.

Se da por hecho que cuando lo prepares el precio será más alto, que los inquilinos pagarán  igual o más que las cuotas correspondientes, esos principios están asentados en unas suposiciones muy cuestionables que una crisis manda a la mierda y el sistema ni la gente está preparada muchas veces para soportarlo.

Y llegado el punto puede que no se ayude como se ha ayudado en ocasiones anteriores soltando dinero y endeudándose el estado y que las consecuencias sean más grandes.

Tú calculo de garantía en que la casa o el terreno de esta vale más, es correcto, pero una crisis de financiación a lo mejor no te permitirá construir ahí un bloque de viviendas, o tener que pagar si quieres hacerlo un 14% de interés y con previsión de que los bancos no te refinancien el 100% Cuando la acabes y que los alquileres no cubran las cuotas. Si puedes aguantar 10 años con la casa o el terreno no hay problema pero si no puedes estás asumiendo un riesgo que te puede llevar a una quiebra. El problema es considerar seguras cosas que no lo son y no cuestionarse o prever que hay cosas que son variables y pueden cambiar rápidamente.

Tres no, pero uno si. 

Saludos 

A mí me salta directamente la versión en castellano, y además de figurar en varios sitios SOTANO SOTANO, figura en la descripción

No he podido evitar acordarme de nuestro querido forero @anrabro con sus empresas top al ver este video.


https://www.youtube.com/watch?v=skn2OeY4X9o&feature=youtu.be

Vale. Berlín no os gusta. El piso que he puesto esta alquilado y no conocemos bien la ley alemana de alquiler, se paga una barbaridad de comunidad y oye, puedo admitir que no haya encontrado el mejor ejemplo del mundo. 

De los tres de Hamburgo mejor no hablamos, no? 

Pero vamos, que gente que conozco que vive/ha vivido en Alemania. 
- 30 años pelados. Mujer y dos hijos . Piso en propiedad en Bonn,  investigador predoctoral, solo trabaja el. 
- 28 años. Beca predoctoral. Munich.  Alquiler 40 metros cuadrados en una zona céntrica y fantástica. Schwabing. 
- 29 años. ADE. Alquiler en Schwabing (Munich) 80metros.
- predoctoral. Berlín. Alquiler. Kreutzberger. 60 metros. 


Todo esto con un sueldo y viviendo o solos o con su familia.  


Que si, que a lo mejor tengo los amigos más listos del colegio, pero ya me parece raro que justo me hayan tocado a mi los más listos.

Saludos

Vivo en Alemania y conozco bastante bien el mercado inmobiliario al menos de Bayern por eso he decidido invertir mejor en el sur de España ya que las rentabilidades son mucho mejores

precio y año de compra? antes del 2015 los precios eran mucho más asequibles

cuanto paga por el estudio?1000€?

estimo que paga al menos 1600€.

Destacar que todo depende de si lo han alquilado recientemente o hace 6 años y que evidentemente que no es lo mismo Bonn que Munich o Berlin al igual que Madrid no es igual que murcia.
 

Los precios son de 2017 y estimo que han crecido bastante en los últimos años.

La crisis del 2008 fue cortesia de la intervencion dirrecta del estado.

https://www.federalreserve.gov/consumerscommunities/cra_about.htm

No prestabas a los mas "pobres" ibas a corte! https://www.americanbanker.com/news/if-you-dont-weed-out-bias-regulators-and-janet-reno-will

Sigues si entender el concepto inicial (se hace dinero cuando se compra). No tienes la menor idea del concepto time value o money.

No voy  caer en tu trampa de explicar de gratis el sistema. Por gente como tu, yo le di fin a mi blog.