Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Pero es que la vivienda es fiscalmente una ruina desde hace mucho. 

Tu te compras unas acciones. Pagas una tasa y comisiones de menos del 1% del valor de las mismas. Vendes con ganancias. Pagas otra vez pero declaras solo el neto, y sobre eso pagas aproximadamente un 20% de la ganancia. Vamos, que con un poco de suerte pagas un 20-25% de las ganancias y listo. 

Te compras un fondo de inversión. Pagas más o menos el 20% de lo que has ganado, da igual cuanto inviertas, solo pagas si ganas. 


Te compras una casa. Pagas un 10% del valor de compra el día que compras. Luego el IBI todos los años, sobre el 0,1-0,2%, si, pero todos los años. El día que vendes pagas la plusvalía,  si lo dejas en herencia, sucesiones. Vamos,  que pagas todo el tiempo. Si lo alquilas, el IRPF por lo que ganas. Te sangran además sobre el valor del piso una buena parte y otra sobre lo que has ganado. La plusvalía, de hecho, si al Organismo de turno no le parece que es suficiente te reclaman y tienes que pagar más, hayas vendido en pérdidas o hayas ganado. Es una sangría fiscal en toda regla.


Saludos 

En realidad, al resto de bienes, aunque parezcan tener patas, tampoco pueden servirles de mucho. Porque las patas que importan son las del propietario y este sólo puede dejar de pagar impuestos en España si no vive aquí más de la mitad del año y, además, Hacienda considera que sus fuentes de ingresos no vienen de España, aun viviendo fuera.

Poder darle a un botón y sacar tu patrimonio fuera, como sucede con fondos y acciones, confiere una seguridad más aparente que real, más reconfortante que práctica. Yo lo prefiero, también lo digo, pero tampoco nos hagamos trampas al solitario.

Más bien al contrario, financiando la rentabilidad se dispara. Si financiamos al 80%, a la rentabilidad bruta hay que restarle los intereses, pero en el denominador del cociente, el capital invertido baja al 20% del precio más los gastos. 

Apalancarse y comprar con dinero ajeno, y sobre todo a estos tipos de interés, aumenta muchísimo la rentabilidad, aunque también el riesgo. 

Y, como escribí antes, restar del denominador el capital prestado, ya que los fondos propios se reducen al porcentaje no financiado.

Eso dispara la rentabilidad.

Han subido los precios, según los catastrofistas como vosotros muchísimo.
Los tipos han bajado, algo no cuadra.
Los alquileres dan una rentabilidad aceptable aunque estén regulados.
Se compran muchísimos pisos al contado.
No salen vuestras cuentas y me da que comprar regalado no va a ser posible.
Al mismo tiempo no es posible tener el piso cerrado y estar preocupado por los alquileres o la hipoteca

Las cuentas no salen por ningún lado...

Suponiendo primera vivienda...80% de financiación...Que ir apalacando ayuda...Y haciéndole la 13, 14 al banco de que es para uso habitual y posteriormente la alquilas.

Eso para un piso "Paco" del año Catapum. Quitale luego gastos de pintar, reparar cuando se va el inquilino...Y luego le sumas gastos de cuando la estructura diga hasta aquí hemos llegado.

PS: Están hechas las cuentas a la remanguillé pero por ahí anda la cosa

Yo conozco, de los tiempos de burbuja, tres o cuatro constructores metidos a promotores que se dieron un zurriagazo del que aún no se han recuperado, y alguno jamás lo hará. Uno de ellos, hubo de vender chaletazo donde vivía, ático pied-à-terre en el centro, y los caballos que tenía de capricho.

Un par de años antes de todo eso, sobre el año 2007, me estaba ofreciendo a mí unos terrenos que luego se comió con patatas. En las promociones pendientes, los pisos pudo venderlos y mal que bien se los fue sacando de encima; los solares, fincas y terrenos fueron invendibles y le hicieron quebrar sin remisión. 

Sobre la especulación del suelo corren ríos de tinta y leyendas urbanas sobre pelotazos, muchas verdaderas, pero tiene un peligro que hacen que la mayoría de la gente que se dedica a este negocio no lo quiera ver ni en pintura, salvo que sea tirar a pichón parao.

Las que salen mal, haya unte o no, te llevan por delante para los restos, amigo Zacka.

Y a veces, sabemos todos, el puffo aparece. Pues cuando aparece, en este negocio sólo queda plegar la servilleta. 

No obstante, has comprado muy bien, porque he estado ojeando en idealista el mercado en donde nos has dicho, y en esas características están sobre 140k-150k. Has comprado con un 30% de descuento, y así sí, claro. 

Has hecho una compra excelente, y, claro, así le sacarás muy buena rentabilidad. Pero con una compra convencional, los números se tambalean bastante. 

Seguramente antes era así. 
Ahora tenemos la Ley de Segunda Oportunidad.
https://www.legalitas.com/actualidad/ley-segunda-oportunidad
Seguro que hay resquicios legales imaginativos.
Ya dijo un famoso político que España era el mejor país para hacerse rico.
Le falto añadir lo de robando...
España está hecha para trincar. Qué se lo digan a Juanqui El Fugao.
Hay un famoso dicho que dice que España es el país más rico del mundo, porque todo el mundo roba y nunca se acaba.

En la anterior crisis, de causa y desarrollo inmobiliario, también se pensó que la vivienda iba a ser la vaca lechera y que los propietarios iban a pagar hasta por la muerte de Manolete. Era el sueño húmedo del mundo burbujo. Sí, quitaron desgravaciones, coeficientes de abatimiento, redujeron porcentaje de exención de renta en IRPF, y cuatro cosas más. Peanuts, vaya.

Quebraron los que ya estaban quebrados. Bajó la vivienda y quien pudo y quiso compró. Hubo gente que no quiso, que creyó a gurús que confundían deseos con realidades y pretendía esperar a que llegara Hummungus y los pisos se regalaran. No te cuento, amigo Zacka, donde y cómo estamos hoy en inmobiliario. ¿Que ahora va a ser distinto?

No sé, creo que en esto sólo hay dos verdades: la primera, casi nunca es diferente; la segunda, cada vez hay gente que cree que sí. 

Pues no lo veo tan mal. Casi un 6% después de impuestos y descontada inflación, ojo. Y sin contar posible revalorización sobre inflación, que a veces sucede.

Nos podemos plantar en el entorno del 8-9%. ¿Lo firmamos para nuestros puffondos?

Lo sé pero prefiero tener el dinero invertido en inmuebles que en el banco perdiendo valor . Además al pagar así tengo algunas ventajas :

Una negociación más agresiva
Ahorro en tasación

Ya, claro, de lo que un divorciado se arrepiente no es de haber comprado vivienda con alguien, sino de haberse casado con esa persona. Porque lo que es extraño hasta la extravagancia es casarse con alguien, vivir juntos, formar una familia y que la vivienda la compre sólo -y solo- uno de ellos.

Entiendo, entonces, que la alternativa que se plantea, ante la suspicacia ante el posible divorcio, no es de índole inmobiliaria -o no solamente- sino de modelo de convivencia y consiste en no casarse ni emparejarse. Lo de la vivienda es segunda derivada. 

Porque, Zacka, si te casaras, ¿cómo organizarías el tema inmobiliario? ¿Alquiler? ¿Compra ella y le pagas un alquiler a la madre de tus hijos? ¿Compras tú y ella vive de gorra? Porque este último caso no me parece el mejor de cara a proteger patrimonio.  

Comprar a medias optimiza el binomio comodidad-seguridad.

No lo veo, sinceramente, pero es tu dinero y tu tranquilidad, y cada uno debe hacer lo que más cómodo y útil le resulte. 

Es cierto que se ahorra tasación, pero de cara a una negociación creo que poca cosa aporta, aunque si a ti te ha resultado, pues fenomenal.