Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El tsunami inmobiliario que se nos viene encima:

Consulto a ChatGpt en su modo diablo (el que desata el ingenio oscuro de la IA, no el tradicional para jornaleros tecnológicos o borregomatrix como somos la mayoría)   sobre  la respuesta a cuando bajaran los pisos de segunda mano en las grandes ciudades tipo Madrid, BCN, Málaga, Sevilla, etc... siendo la respuesta a que será que de aquí a 30 años con bajada estimada de alrededor de un 30 a 40% respecto a medias obtenidas actualmente por fuentes abiertas a día de hoy,  pudiendo llegar a un 50-60% en ciertos entornos rurales de la España despoblada. 
Es solo un modelo predictivo, pero da que pensar..., aunque a algunos nos da la risa :)

Pero que dices?  el precio de compraventa se registra ante el Registro y es lo que se utiliza para calcular plusvalías o pérdidas, entre otros datos. Lo que NO está recogido es lo que se acuerda de pago en B. En todos los países del no-sur de Europa, ese B casi no es nada, o es nada. En España puede haber un buen pizco. Cada vez hay menos en B, pero algo aún hay. Eso es lo que implica que los precios de registro tengan un margen de error. Quitando eso, precio de registro es lo más fiable que hay y para tener ese dato anonimizado hay que soltar pasta, creeme.

Ahora entremezclas herencias y no se cuantas cosas más.

Y lo que ya he dicho: cógete precios máximos que son approx los de finales de 2022, restale un 20% y ahi tienes (al menos para Unifamiliar en extra radio de madrid) precios más realistas. Y si quieres afinar más el calculo: si la vivienda es vieja (20 años +) y sin reforma, puedes quitar fácilmente el 40%. Porque el españolito de turno no sabe calcular lo que vale sus vivienda, y aunque tecnohouses le diga "la estas poniendo muy por encima del precio medio de una vivienda de stas características, nuestra servicio de valoracion automatizada nos da un valor 40% menos", el dueño spanish que compro la vivienda hace 40 años casi regalada de precio y quizas ni reforma la ha hecho dice "buah! no me corre prisa, me han dicho que a 500m de aquí se vendió una casa parecida por X, yo la pongo a X + 20%, y para bajarla siempre hay tiempo!". la cantidad de casas que los agentes me han admitido depsues de verla y yo decirles "430k por esto? estáis locos". su contestación? "si, ya se lo dijimos al dueño,.pero con eso de que no le corre prisa...". Penoso.

Si ya quieres concretar más, mandame link a una vivienda que se vende y doy mi opinión.

Efectivamente ese fue el mantra que escuchabamos en SIMA el año pasado de las unifamiliares que mirábamos ahí. Un años despues, de las fases que llevan en vente desde el SIMA del año pasado, el 80% sigue disponible. Que bien me lo voy a pasar en SIMA este año. 😀

Pregúntale si vas a estar vivo, si te tocara la lotería, donde vas a vivir hasta entonces, cuanto costara el alquiler, cual va a ser la inflación, etc.

Sigues erre que erre.

Un piso se vende en un importe XXXX, la comisión de la agencia es YYYY, los impuestos de plusvalia son ZZZ y los de IRPF JJJJ,  los que cobra la agencia de la hipoteca KKKK, lo que cobra la gestoria HHHH y me quedo algo mas.
En la escritura no aparece nada mas que XXXX, lo que le queda al vendedor XXXX-ZZZ-JJJ, lo que le cuesta al comprador XXXX+YYYY+KKKK+HHHH.
Donde están esas cantidades en el registro?

Sigues en tu tema de unifamiliares, yo nunca jamas me compraría uno y menos en las zonas que buscas.

Te pongo unos link de piso de hace 60 años sin reformar
https://www.idealista.com/inmueble/100568540/
https://www.idealista.com/inmueble/99159175/

Ahora vivienda nueva rehabilitado todo el edificio y en peor sitio:
https://www.idealista.com/obra-nueva/89031868/

Ahí quería yo llegar...., si efectivamente no tenemos ninguno claro  lo que nos va a pasar de aquí a 30 años, ¿porque seguimos siempre transmitiendo el mantra de que la vivienda se seguira revalorizando año tras año por siempre y que la inversión en ladrillo nunca fallara? 

Aquí se ha mencionado varias veces, hay zonas y zonas,  ciudades distintas, circunstancias personales de todo tipo, etc  pero si algo esta burbujeado como esta hasta ahora, tarde o temprano se terminara ajustando casi de manera natural. Es algo así como las pensiones y la deuda actual, hay un problema ahora y en los próximos años, pero claramente en el futuro cuando la generación del baby boom pasemos a mejor vida, el problema se solucionara también por si solo sin mucha intervención política, (al igual que el problema actual de la vivienda :)

Esta burbujeado porque lo dices tu?
Cual es tu modelo de pensiones?
Por que son un problema las pensiones?

No hay que repetir mantras que no se sostienen, primero debes razonar.

Es mas fácil que la vivienda suba a que baje, lo que es imposible es lo que dicen que los precios de todo a las nubes y la vivienda a los suelos.

Un pensionista cobra 2000 brutos por ejemplo, le quitan el 20% de IRPF , le quitan un 10% de iva, con la inflación le quitan otro 5-7% y da de comer a tenderos, médicos y etc. ¿Que pasaría si su pensión baja a la mitad?
Desde luego la solución no esta en los planes de ahorro privado que tanto gustan a mucha gente.

Yo no puedo contestarle a eso porque no tengo ninguna experiencia en comprar para aquilar únicamente poseo mi vivienda que compre aprovechando los bajos tipos de interés en 2021 y por tanto no soy capaz de cuantificar lo que supone el riesgo de impagos, incomodidades propias del propietario... Y aún con la experiencia creo que habría un sesgo en función de la experiencia vivida (una especia de sesgo del superviviente) que haría que una opinión difícilmente sea o pueda considerarse objetiva y fiable.

Pero, desde mi inexperiencia, creo que hilar tan fino quizás no sea demasiado significativo, si tienes 100.000 pisos alquilados evaluar el riesgo marca una enorme diferencia, incluso entre hacerte mucho mas rico o arruinarte, pero en uno de nada sirve que en tu cálculo a pesar de ser escrupuloso sea un 1% más de rentabilidad o menos porque depende de la suerte, como el azar que la banca siempre gana en 100.000 jugadas iguales a la ruleta pero en 3 nadie es capaz de saberlo aún con los % perfectamente conocidos, asique influirá mucho más tu preocupación y acierto en las búsqueda del inquilino y en haberte preocupado de la regulación actual que en en haber evaluado el riesgo con un poco más de precision o menos.

Y además es difícil calcular esas cosas subjetivas, mucho mas fácil y predecible si es tu vivienda, y es que, como decía Warren Buffet, si haciendo unas cuentas simples no sabes si vas a ganar o no dinero déjalo puesto que no es interesante, yo creo que es fundamental eso, hacer un cálculo de rentabilidad y saber si es o no rentable cosa que tú ya has hecho, y en el caso de algunos usuarios, si es su sueño y van a comprar igualmente pues ver si es o no rentable y de no ser rentable pues saber el coste y riesgos de ese sueño. En su caso decida comprar o no con los números que pone creo que será una buena inversión o no dependiendo casi únicamente en el acierto en el inquilino o en cosas que pasen en el futuro que hoy no sabemos, por lo que ya deben ser % de rentabilidad en los que usted se sienta a gusto y le animen a asumir esos riesgos, incomodidades y gastos iniciales de la operación.

PD: el riesgo de impago de alquiler podemos considerar como el precio del seguro de protección de pagos del inquilino que era segun recordaba @abuelitodimetu una mensualidad de alquiler al año (en aquellos sujetos que pasan la evaluación de riesgos claro).

Un saludo.

Le respondo en negrita a lo que comenta:

Esta burbujeado porque lo dices tu?  No lo digo yo, lo dice cualquier economista que no se le vea el plumero ni claramente intenciones partidistas de cualquier tipo, y se ajuste a los datos. Se ha dicho también muchas veces por aquí y no voy a cansar repitiendolo: relación salario/años hipoteca , escasa vivienda social, etc etc...  
Cual es tu modelo de pensiones? Ojala lo tuviera claro, aunque respondo algo mas abajo.
Por que son un problema las pensiones? No he dicho que sean un problema, de hecho son un derecho y no habría que perderlo, teniendo en cuanta que se puede sostener en parte por lo que la gente actualmente aporta, y no por el dinero capitalizado por haber cotizado muchos años, como mucho analfabeto piensa por ahí...

No hay que repetir mantras que no se sostienen, primero debes razonar. Eso intento siempre, a ver si nos lo aplicamos todos!!

Es mas fácil que la vivienda suba a que baje, lo que es imposible es lo que dicen que los precios de todo a las nubes y la vivienda a los suelos. Justo precio adecuado a la economía real media generada por individuo en edad productiva, no me valen las herencias de los suegros, el que revende por 10X  años después la vivienda VPO pagada por todos, los pelotazos inmobiliarios, trinques y extorsiones varias de cooperativas y cooperativistas,  y demás bulerías típicas de Spanistán, etc etc...

Un pensionista cobra 2000 brutos por ejemplo, le quitan el 20% de IRPF , le quitan un 10% de iva, con la inflación le quitan otro 5-7% y da de comer a tenderos, médicos y etc. ¿Que pasaría si su pensión baja a la mitad? Y que le pasa al joven o no tan joven que no llega ni a eso y tiene que emigrar a una gran ciudad para poder cobrar algo mas, que por otro lado se lo come el gasto en vivienda..., de ese parece que nunca nos acordamos por aquello de "el que venga atras que arree"...(pensamiento muy langostiniano tb por otra parte). Claro que tiene que haber pensiones dignas, pero no es lógico que a un tío que cobra la pensión máxima, le suban mas que a uno en edad productiva con posiblemente prole a su cargo.

Desde luego la solución no esta en los planes de ahorro privado que tanto gustan a mucha gente. A mi particularmente los planes de ahorro privado me parecen un tocomocho de feria e interesantes solo para unos pocos, no para la media. En todo caso el modelo de mochila austriaca tiene alguna cosa que podría aplicarse si no tuvieramos el desempleo crónico que siempre hay.

Y ahora te lías con comisiones de la agencia...si la hay, claro. Precio de compraventa es el acordado con el propietario, y quitando una parte en B todo lo demás no entra en lo que registra el Registro.

Cual es tu punto? Que no ha habido burbujas en ciertos sectores de la vivienda? Entonces como puede haber  bajadas de casi un 20% en poco más de un año? Bájate de la burra anda. Lo mismo se decía en 2008 con los malditos brotes verdes hasta que el ostion fue tal que fue inegable. Yo no se que pasará, esta vez pero desde luego que ya no tengo tan cierto que esta no vaya a será tan dura a nivel.mundial como la última que toco aquí en España en 2008.

Tu Unifamiliares? es que para es que hay que tener familia. Algunos no estias en este mundo para procrear, vuestro destino es otro 😉.

le esto detenidamente Anorabo, puedes aprender mucho de lo que esta en negrita.

Sólo dejar correr la inflación sin actualizar los tramos de IRPF ni los mínimos personales, deducciones por hijos, los 2000€ de gastos ya se paga lo que sea... Si es que los que cobran SMI ahora ya también pagan IRPF (tiene guasa la cosa, lo suben porque en teoría si no no da para una vida digna y es mejor menor empleo pero que no haya pobres trabajando y a esos que hay que subirles más porque son pobres el estado mete las zarpas a quitarles algo, algo más me refiero porque las cotizaciones que también pagan ellos de su trabajo también se las quitan pese a que se diga que es la empresa)

Aún estando de acuerdo con usted en lo de las pensiones y de subirlas sin discriminar, el joven que se va a una ciudad no tiene el problema de que tras pagar impuestos le queda poco, tiene el problema de que no hay suficiente trabajo más que en zonas muy concretas donde no hay suficiente oferta de vivienda y ahí la gente joven y los nuevos del lugar son los que pagan la fiesta, en Madrid el 73% de la población son propietarios, ¿Tú crees que al 73% de la población de Madrid le preocupa que el precio de alquiler ahora ya sea caro después de comprar su vivienda? Y la oferta reducida de alquiler que hay compiten los que quedan, y si eres de los que menores salarios tiene (gente joven generalmente) pues ya sabes lo que toca, pero es que daría igual bajar impuestos a todos o cualquier medida, los precios subirían hasta que se expulse al exceso de la demanda.

Y triste es que un joven lo pasé mal pero es que si das ayudas a los jóvenes para que ellos alquilen los que no son jóvenes o esos mismos jóvenes cuando dejan de ser jóvenes se veran que tienen que dejar su trabajo tras años allí, encima con baja voluntaria, porque ahora son "los nuevos pobres" del sistema y lo mismo no encuentran otra cosa ya a esa edad.

No hay solución, en un mercado la relación oferta y demanda manda, y en cosas vitales como la vivienda en los que todos necesitamos una estaremos dispuestos a pagar un % importante de nuestros ingresos y ahí los que menos poder adquisitivo tengan comparándolo con el resto sufrirán, y puedes tomar las medidas que quieras que mientras no aumentes la oferta o desvíes esa demanda a otras zonas no hay solucion, estás medidas de ayudar a los jóvenes solo cambiarás a los actuales pobre por otros nuevos pobres, nada más, y esto tiene pasa con los alquileres sociales si quitas vivienda del mercado para dárselas a los que no pueden permitirse una, alguien que antes se la podía permitir pasará a no poder hacerlo.