Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

La tendencia de largo plazo en Madrid o costa es de aumento de población con lo que la vivienda en estas zonas cada vez será más cara y se vivirá más lejos del centro.
Siempre habrá momentos en los que sea mas accesible comprar por crisis etc etc que habrá que aprovechar 

Esta claro se equivocaron y antes los números sí que daban desde 2013 hasta 2022, se obtenía mucha más rentabilidad que en cualquier otro activo en el que asumieras el mismo riesgo, sobretodo si se trata de tu primera vivienda pero si hablamos de comprar ahora un 2,4% de rentabilidad ya no sirve... Hasta el bono aleman te da eso ya...

Que eso no quiere decir que si ahora "están caras" el día de mañana estén más caras y hubiera sido buena operación, pero a día de hoy la rentabilidad es menor que la renta fija y con mayor riesgo, si lo tienes ya pues es distinto pero comprar ahora asumir los gastos y sacar la rentabilidad de alquiler no merece sobretodo si consideras los riesgos, que si por x o y motivo crees que de aquí x tiempo valdrán más en x sitio pues eso ya entra más en el terreno de especular que de otra cosa.

Un saludo.

Pero para tu vivienda incluso puede interesar en x momento pagar caro y comprar igualmente aunque no sea un buen momento a nivel de precio, si vas a estar pagando alquiler, tienes liquidez suficiente y no ves otra oportunidad de inversión, también porque cuando los precios son caros es porque la economía parece ir bien, la gente tiene mayor estabilidad, salarios mejores... Y eso hace que cuando mejor momento personal es peor momento de precios habrá (a todos les pasará lo mismo) y si vives en un sitio teniendo muchas probabilidades de que de aquí 25-30 años valga más pues... ¿Por qué perder el alquiler mientras puedes ir pagando una vivienda que algún día será tuya y de allí 30 años valdrá más de lo que has pagado? La mayor parte del tiempo será buena operación.

Cosa muy distinta es en Zonas decadentes que ahí es al contrario solo compensa comprar en crisis a precio de saldo si tienes una buena situación en ese momento tú.

Bueno, si pero no.

Cuando hablan del FGD parece que eso es que vas al día siguiente al banco que ha quebrado y lo sacas y no es así, seguro que se pasan muy malos ratos y tardas en conseguir tu dinero, por eso hay bancos grandes que pueden permitirse todavía no remunerar los y aún así la gente no lleva sus depósitos a otro lado, los famosos "TOO BI TO FAIL"

Hasta la fecha, que yo sepa, no hay precedentes donde el banco haya caido y el FGD no se haya hecho cargo (excepto en casos puntuales donde no se han dado los detalles, discrepancias entre los titulares y el FGD).

Y con todo es probable que estes mas tiempo con sudores frios si te okupan la casa o no te pagan.

Nadie ha dicho que no vayas a cobrar pero si que no tendrás el dinero accesible durante un tiempo y pasarás por malos ratos...

Sólo decía eso.

Esta claro que invertir para alquilar no es el momento.
Pero para vivir siempre es el momento si tienes que pagar alquiler.
Luego hay muchos casos que si interesa para invertir, es la gente que quiere diversificar porque tiene suficiente dinero o la gente que quiere pisos turísticos y similares.
Además los depósitos ahora dan lo que dan, no hay que hacer trampas en el solitario, dan menos del 2,7% netos y hay que ir a Raisin y similares a contratarlos.
Imagina alguien de 45 años en paro y que tiene 400k en dinero, en esos bancos saca unos 10k que no le dan para vivir, en cambio compra 2 pisos y los pone en turístico y vive.

Pero Anrabo por aclarar, que creo que estando de acuerdo tú estás hablando siempre de zonas como Madrid, Barcelona o algunos sitios demandados en la costa.

En otras zonas sin crecimiento, salarios más bajos... Ni para primera vivienda.

Sigo pensando que Zaragoza es buena zona.

Aragón es la sexta comunidad con salarios más altos y supongo que Zaragoza al ser la capital tendrá mejor salario que la media de la comunidad:

Según esta web https://www.averagesalarysurvey.com/es/salario/zaragoza
Salarios de Zaragona
- medio bruto: 53.5k
- mediano bruto: 29.5k (25k eur netos)
Para ponerlo con perspectiva los de Madrid:
- medio bruto: 58.5k
- mediano bruto: 38.8k

Así que el salario mediano en Zaragoza neto es de 25k eur (2k /mes). Si destinan a la vivienda un 30% del salario neto es un alquiler de 700eur. 700 eur es el alquiler que puede pagar el zaragozano medio. 

Aquí vienen unas estimación de intereses que no sé si me estaré columpiando mucho. Si queremos sacarle un 8% bruto. Ese piso de alquilado de 700eur correspondería a un piso de 105k y le estaríamos sacando un 8% bruto. Solo queda poner alertas hasta que salga un piso bien ubicado de 3 habitaciones un poco por debajo de ese precio para pagar notarios y impuestos. Igual precio de compra unos 93k.

¿Cuál sería el interés bruto mínimo a partir del cual un piso os parecería interesante?

La verdad es que controlo poco el mercado de alquiler, nunca me ha interesado ni como inquilino ni como arrendador. Pero sobre Zaragoza te digo un par de cosas...

El sueldo medio bruto en Zaragoza no es 53k brutos ni de coña, estoy seguro de que hay que bajar 10k por lo menos. El mediano me cuadra más, aunque lo sigo viendo un poco alto. Lo que tiene Zaragoza es un nivel relativamente homogéneo, es decir, no hay sueldos como en Madrid pero hay muy poco paro y trabajos cualificados muy diversificados: hay industria, hay mucho IT, todo tipo de servicios, etc.
No se te ocurra considerar esa página que has puesto como referencia de nada, porque una muestra de 20 personas en una ciudad de 700k habitantes tiene representatividad 0.

En cuanto a los precios que manejas. En Zaragoza hay muchos pisos en barrios tradicionales obreros (Torrero, Las Fuentes, Delicias y ciertas zonas de San José) por 105k e incluso por menos. Pero ninguno de ellos lo vas a alquilar por 700€. Esa gama de pisos, generalmente pisos antiguos sin ascensor o estudios de una habitación con ascensor, suelen andar por los 550€.

Creo que en en todas partes se puede comprar para vivir.
No hablo solo de Madrid y Barcelona, esta Móstoles , Badajoz y etc.
En cada zona los pisos tienen un precio y cada uno debe adaptarse.

Si vas a vivir siempre en un pueblo tambien interesa comprar.

Tienes que tener cuidado en la interpretación de los datos.
Es muy normal que la derecha y afines digan verdades a medias del tipo "el trabajador cuesta  53000 euros" que es falso ya que pasa lo siguiente:
13000 es la cotización de la empresa y el trabajador a la SS. Las empresas y los afines en lugar de decir 13/53 que es el 24% dicen que se paga el 13/40 que es el 33%. En resumen se paga mucho, la realidad es que la empresa no paga nada lo hace el trabajo.
Quedan 40000 brutos que al descontar el irpf se queda en 30000.
Luego cuando se jubila el trabajador a cuenta de la cotización recibe una pensión durante 20 años. Realmente las cotizaciones no había que considerarlas.
Vuelven las verdades a medias y se dice que "la pensión no es sostenible".
Y así hasta el infinito.

Un 8% bruto es imposible en general.
La gente que compra para alquilar es mínima, la mayoría buscan diversificar o es herencia o es que mejoran su piso y no venden.
Información:
En Madrid piso de 350K alquilado en 1000 euros, piso de 150K en 550 euros, piso de 200K en 700 euros. Pisos con ascensor y portero, totalmente reformados.

Esos 1000 eur, 700 y 550 son brutos o netos?
Un piso en Madrid por 550 eur? Pero si eso será casi lo que cuesta una habitación.
Las rentabilidades que dan esos ejemplos son del 3.4%-4.4%. Si son netas ok, pero si son brutas no vale mucho la pena.

Un piso en el barrio de Salamanca seguro que da una rentabilidad pésima (sino negativa), un piso en una zona tipo Santa Coloma (Barcelona) en cambio dan rentabilidades muy buenas (un conocido mio tiene un par de pisos ahí).

No teniendo en cuenta la revalorización del activo. La rentabilidad por alquiler en zona premium es muy baja, en cambio en zonas demandadas pero de ticket mucho más bajo y de bajo nivel adquisitivo las rentabilidades (y los dolores de cabeza) son mucho más altos. Lo que quiero decir quizás en Madrid en un barrio normal quizás lo mejor a lo que se puede optar es a un 5% bruto. Pero en otras ciudades que tengan menos premium que Madrid un 7% pueda ser factible (y si tienes paciencia quizás puedas pescar un 8%).

Son brutos.
No hay que creer lo que se dice por ahí.
No hay que elegir ni el fondo ni los valores que han subido últimamente.
Mira Cobas, Magallanes, True, Az, etc y mira el resultado a 5-7 años.
También Seilern o los indexados.

Tampoco te creas las rentabilidades de los depósitos, letras, etc.
Pibank hace nada daba el 2% y si estás invertido no puedes contratar el depósito nuevo y lo mismo en letras.

En estos foros todo el mundo contrata el depósito al maximo de ahora mismo y no paga el IRPF. Cuando se trata de pisos siempre ponen la compra en el pico de la burbuja 2008-2010.
La realidad es que la rentabilidad de los pisos no está en el alquiler sino en la subida de precio a lolargo de los años.

No quiero entrar en pisos que hayan subido mucho últimamente, solo quiero tener algo de inmobiliario en mi cartera y que me de una rentabilidad por alquiler interesante. Me da igual esperar mucho hasta que se presente la oportunidad.
Alguna vez creo que te comenté que llevo en varios de los fondos que comentas desde su inicio.