Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Desde el desconocimiento particular, pero esos comportamientos en general corresponden a gente joven, que llegada una edad empieza a pensar en tener una familia y en asentarse en un sitio para ello, Habra gente que pueda tener familia y seguir viajando y que lo prefiera así pero creo que de forma general no es el caso.

Yo también tengo treinta y tantos, y lo que veo a mi alrededor es eso, pero hasta el punto de que la gente empieza hasta a rechazar o focalizar la búsqueda de empleo a perfiles o sectores que no implique ni siquiera viajar fuera, gente que empieza a preocuparse de tener una vivienda, de tener una estabilidad laboral, por encima de todo lo que buscaban anteriormente que era principalmente ingresos altos para poder soportar su vida social, y el cambio al menos yo lo veo muy rápido, de repente conocen a alguien o se dan cuenta de que si quieren formar una familia la biología no les da mucho más tiempo y tiene que ser ya dejan de viajar en vacaciones durante 2 años, sacan para la entrada de la vivienda, fácilmente cambian de empleo a alguno que sea más fácil la conciliación... Y quizás puedes hablar con ellos o te pregunté y le dices que en tu opinión está caro ahora o que si los intereses o esto o lo otro pero es que ellos le da igual, porque lo que quieren en esa tranquilidad de ser propietarios, de que estar allí no dependa de nadie y no tengas que irte de allí en mucho tiempo porque no quieren esa incertidumbre de renovar el contrato con un hijo y tener que andar negociando o mudandote. Y yo les entiendo, quizás la única diferencia es que yo ese pensamiento lo tenía desde hace 10 años ya que sabía que hasta los 30 o 30 y pocos es el momento de pelear y de afrontar todos los cambios y riesgos que quieras (el perfecto mercenario jajaja) porque a partir de esa edad tu situación puede que no te lo permita y por eso es como si ellos estuvieran como yo hace 2 o 3 años.

La plusvalía es pequeña si compras de nuevo tu vivienda habitual

Refinanciarse a EURIBOR + 2,5%. Me duele hasta a mí jajaja :-)

El crédito, a un coste de euribor más 2,5%, ha sido concedido por Crédit Agricole, BNP Paribas y Citibank

"La banca impone a la socimi de vivienda en alquiler diferentes garantías en este crédito, como poner en prenda las participaciones sobre el capital; la promesa de constitución de hipotecas sobre los activos y prenda de los derechos de créditos derivados de contrato de arrendamiento, de gestión de activos y de préstamos intragrupo, entre otros avales.

La amortización del principal se realizará en un único pago en la fecha de vencimiento aplicable y el interés será pagadero trimestralmente."


2008 segunda parte. TIC TAC TIC TAC TIC TAC

La otra mitad está en la feria de abril, en la playa en el puente de mayo, en las terrazas los fines de semana.....

...o la gente sigue teniendo pasta debajo del colchón o las tarjetas revolving están echando humo....

también es cierto pero eso se debe a que sabes que ciertas zonas siempre tendrá  demanda, y sabes que si te cansas de vivir ahí te sobran opciones de que hacer con una activo tan altamente valorado 

Pero quien quiere vivir en un chalet de 1000m2 en La Finca de Pozuelo no se va a vivir a Chamartin aunque pueda. Siempre puede haber alguien que aunque no quiera vender tenga que hacerlo, o aunque tenga que hacerlo no quiera. Haber hay de todo. Decir que una vivienda "jamas" se va a vender pies lo mismo que nunca decir este cura no es mi padre ;)

Claro pero es que la zona debería ser la primera variable a mirar, porque es tan relevante como que si compras a 300k y en 30 años aunque solo sea por la devaluación del dinero hace que valga 400k es muy distinto a tener una vivienda que ni ofreciéndola por debajo del coste de construcción eres capaz de quitártela de encima de aquí 30 años.

Pero es que os animo a que analiceis un poco los precios de 2008 de zonas rurales, simplemente coger datos de empleo (% de desempleo e ingreso medio) y precios de las viviendas de compra y de alquiler en determinadas ciudades, en idealista hay un función que tiene que es valoración de inmuebles y puedes pedir 3 informes de tres inmuebles por día gratuitos y te marca la evolucion del precio desde creo 2008, también en municipios o incluso medias de la provincia en cuestion y que hagáis de nuevo eso ahora, la diferencia es tan grande que en Madrid aún caros tenían su pase los precios, pero es que te ibas a otras zonas con un desempleo más alto y unos salarios mucho más bajos y veías que los precios estaban bastante cerca de Madrid, pero es que incluso zonas de segundas residencias con muy pocos o ningún servicio también...  No se puede meter todo en el mismo saco porque es muy distinto y fue muy distinto, cuando surgió la burbuja los precios de construir se fueron a las nubes, eso hacia que en una zona rural tuviera que pagar esos mismos precios que en una gran ciudad y el único descuento es el valor del suelo pero teniendo en cuenta que el valore del suelo es únicamente del 25 al 50% del coste total eso hace que el otro 75-50% fuera prácticamente el mismo en las dos localizaciones, y por ejemplo una vivienda de 100m2 que costará 300.000€ en Madrid el sueño podría ser el 50% y la construcción serían 150.000 y en una zona rural sin infraestructuras y sin empleo de calidas la construcción serían igual 150.000 y el suelo 50.000 y se quedaba en 200k.

De Madrid te puedes ir, pero si quieres irte, no porque no te queda más remedio y la situación es muy diferente si la casa no vale lo que quieres pues no te vas, tan sencillo como eso, si hablas de venta forzosa es asumir demasiados riesgos y no debería haberlo hecho y si te vienen tan mal dadas que no te queda otra de alquiler te habrías visto en la calle también porque últimamente las cuotas de hipoteca y de alquiler se parecen mucho asique estarías igualmente fastidiado y si es justo al comprar la vivienda podrías decir que con la entrada te habrías apañado unos meses pero si llevas x años con hipoteca aún puedes refinanciarte, venderla, o cosas que estarás mejor que de alquiler...

Muy interesante lo que comentas de que en las zonas rurales en el 2008 estaba tan caro debido al precio de la construcción y como afectaba más relativamente al precio total del piso que en Madrid.

¿Sabes actualmente como están los precios de construcción? ¿Hay algún indice donde podamos ver la evolución año a año? Quizás ver la evolución año a año del sueldo hora de un albañil podría valernos.

En 2004-8 yo no escuchaba constructors quejándose de costes, lo que veía era las prisas que tenían por acabar los más rápido posible y entregar viviendas y despues a por la siguiente. Esas prisas explica la malisima calidad de esas viviendas. 

El año pasado en SIMA todo constructor repetía lo mismo: aumente de costes por el aumento de materias primas y la guerra. Y varios hasta subieron precios debido a eso.

Ahora lo que se comenta de costes desproporcionados en ciertas zonas rurales, pues puede ser. Conozco el mercado gallego rural, te aseguro que allí no ocurrió de esa forma

No se quejaban, porque todo se vendía al precio que fuera, si tenías un coste elevado pero lo repercutes y te lo pagan pues... y  como subía tan rápido si tenías una construcción vendida si tardabas un año en acabarla habrías vendido barato porque ya estaban más caras.

Pagaban hasta 3000€ a peones, en euros con el poder adquisitivo de 2008, a gente recién titulada por firmar proyectos le pagaban 6000€ al mes.

Buenas Juan, 

Te leo con mucho interes desde que entre en el foro antes de la pandemia. y llevas siendo negativo desde el primer momento respecto al precio de la vivienda. Mi pregunta es, donde estas inviertiendo en estos ultimos 4 años?

Sinceramente los precios estan altos, muy altos pero de vez en cuando salen buenas y muy escasas oportunidades.

Saludos.

P.D : desde que se iniciaron tantos EREs ya sabemos que los pisos en la playa estan volando!

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/05/03/805719-yolanda-diaz-plantea-limitar-la-compra-de-pisos-en-grandes-ciudades-y-contratos-de

yo llevo desde que acabé la carrera fuera de españa entre latinoamerica y europa y siempre viviendo de alquiler (la gran mayoria de tiempo pagado por la empresa) y si que he comprado varios inmuebles por la costa de Málaga. Los tengo alquilados y me pagan el alquiler de mi piso actual. 

Buenos días Grijander,

He estado invirtiendo principalmente en bolsa. El COVID supuso una oportunidad magnífica y me pilló con mucha liquidez. No aproveché todo el recorrido de la subida pero sólo la volatilidad que generó brindó muchas oportunidades.

Sobre el ladrillo, coincido con tu apreciación, surgen algunas oportunidades, pero aparecen raramente, con casos muy puntuales. En los últimos 4 años (concretamente en el 2019, pre-pandemia) intenté comprar 2 pisos, creo que ya lo he contado por aquí...

1 - Uno estaba bien de precio (prácticamente a precio de 2016-2017, y estaba para entrar) y entonces quise dar lo que pedían. Resulta que lo vendía un fondo. Me pidieron un montón de datos personales, financieros, declaración de la renta.. de todo.. y luego resulta que no me lo vendieron porque "había alguien antes" que lo había reservado (de hecho mi reserva era la tercera.. el piso se anunció un viernes y ese mismo día se vendió, pero lo siguieron anunciando y yo puse la pasta un par de días más tarde). Les ofrecí 5.000 euros más del precio y me siguieron diciendo que no.. surrealista.. pero así son los fondos. De hecho, en este caso una de las inmobiliarias que me atendió a mí (lo llevaban varias) me dijo que había que ver el piso antes (???), que no lo podía reservar sin verlo y que no tenían llaves. La reserva la hice tarde y con OTRA inmobiliaria... este relato te puede dar una idea de lo surrealista que es comprar un piso interesante en una zona demandada en España.

2 - El segundo piso estaba alto de precio, y estaba para reforma total. Era muy parecido al primero, por zona y características. Costaba un 20% más. Lógicamente no se vendía. Estuvo meses en el mercado. Entonces hice una oferta, justificada en base a la reforma que necesitaba el piso y comparándolo con el primero, un comparable directo. La oferta no fue aceptada. El piso después de año y medio de estar a la venta fue retirado del mercado.. no sé qué pasó con él, si lo vendieron o no.

3 - Recuerdo un tercer caso. Piso anunciado para reforma total, no se vende.. pasan meses. Quitan el anuncio. De repente vuelve a aparecer el anuncio con una rebaja del 25%. Llamo a la inmobiliaria y les digo que quiero hacer una visita de mera rutina lo antes posible y que prácticamente seguro me quedaré el piso. Me dan la visita para 2 días más tarde, aunque en todo momento les insisto en que quiero verlo ya. El día que tenemos la visita me llaman y la cancelan y me dicen que se ha vendido. Les pregunto cómo es posible, ya que ellos también me dicen que "los pisos hay que visitarlos" y que yo soy el primero que lo va a ver... y me cuentan que ANTES de que bajaran el precio alguien vio el piso (meses atrás) y que al ver el anuncio con la rebaja lo reservó sin volver a ir a verlo...

Todas estas historias tienen varios componentes en común: (i) crédito barato (eso pasó a la historia); (ii) liantes de inmobiliarias por medio; (iii) procedimientos absurdos de fondos, inmobiliarias, más las mentiras que me habrán colado...

En la misma zona, si uno va y compra obra nueva el precio es más del DOBLE de lo que cuesta el primer piso que miré. Es lo que se paga por la comodidad de no tener que dar vueltas (y se paga mucho, y durante mucho tiempo, toda una vida).

Ahora el mercado se ha puesto mucho más favorable para los compradores de contado como tú y yo. No sólo nos ponen la alfombra roja, nos llaman insistentemente al móvil ofreciéndonos cosas sin haberlo solicitado, sino que vamos a tener todo el tiempo del mundo para hacer ofertas y mirar y remirar las propiedades. A nadie le van a dar el crédito alegremente...

Frente a lo explicado en el párrafo anterior (positivo para el comprador) tenemos la manipulación y el oligopolio del mercado en algunas zonas por parte de fondos y buitres varios, que necesitan vender pero no quieren que se note. Por eso se están refinanciando... eso sí, al 7% o más. A ver cuánto aguantan!

Luego tenemos el alquiler turístico, una especie distinta, en la que no tengo mucha experiencia. Tendré que explorarlo próximamente, porque según se está poniendo todo con la ley de vivienda nueva (un desastre) más los impuestos cuasi-expropiatorios de los sociatas, va a ser la única salida que nos quede: el turístico o invertir en el extranjero (también lo he mirado, pero en países donde hay cierto riesgo).

Saludos!

Pequeña? depende cuando compras  y cuando vendes. Plusvalia puede ser negativa,  nula o positiva. En España ha habido años buenísimos donde la gente ha comprado vivienda y quizas 10 o 15 años después la han vendido por el doble. No es poca plusvalia...

Esta hablando de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Si vendes tú vivienda habitual y compras posteriormente otra de igual o más valor no pagas por la plusvalía generada con la venta, si es menos cantidad solo pagarías la parte proporcional del dinero que no reinviertes.

Un saludo.