Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Eso creo que se dijo una vez en el tema: 

¿Queremos casas caras con financiación barata o casas baratas con financiación cara? 

La primera invita a la especulación, a la burbuja...  Mientras que la segunda respeta al ahorrador.

Eso es verdad. 

A ver, la teoría nos dice que lo suyo es que en alquiler gastas menos, por lo que te permite tener "más renta" para invertir (quizá en acciones, quizá en fondos de inversión, etc). Lo cual hace que tu renta crezca. 

La realidad estos 10 últimos años nos ha mostrado que quien haya podido poner la entrada de una hipoteca, ahora mismo paga menos que un alquiler, aunque esto podría tener debate, pues al comprar también adquieres una serie de obligaciones que de alquiler no tienes: IBI, tasa de basuras, comunidad, etc. No obstante, la renta para invertir del comprador creo que estos 10 últimos años ha sido mayor que la del alquiler. La teoría tradicional ha sido destrozada. 

No sabía que se había tratado ya en el hilo.

Solo quería hacer una reflexión un poco contrarian con un entorno futuro en el que igual terminásemos diciendo "debería haber comprado un piso en 2023 cuando los tipos estaban aún al 4%" 

Es que si la inflación para la prox década es del 4.5%. No me parece ni inverosímil, y creo que es una inflación que aún siendo alta, no lo suficientemente alta para que el currante medio monte manifestaciones. En una década se pierde el 40% con la inflación. En un entorno así la gente con dos dedos de frente no va a querer desprenderse de sus pisos a menos que necesite el dinero para algo. Así que no tiene porque bajar mucho la vivienda, aún teniendo tipos altos.

Que conste que soy de los que piensa que los pisos van a bajar de precios por:
- flujos de capital de los inversores se irá a renta fija (deuda)
- hipotecas más caras desincentivará la compra de tu casa.

Pero podría darse el caso que no.

No se puede hacer un modelo a tu medida porque las conclusiones son erróneas.
En los 70 había tipos altos, pero también inflación alta y te falta lo fundamental que los sueldos subían cada año con la inflación.
Lo que ocurría era que los tipos y el precio de compra eran fijos y cada año la letra suponía un porcentaje menor del sueldo, las cosas se pagaban solas.
Compre un coche 127 en 1978 por 193000 pesetas y lo vendí 4 años después por 200000 pesetas.

Supones al igual que mucha gente que los pisos van a bajar con la inflación por las nubes y eso es imposible.

Los pisos bajaran en términos reales pero no en términos nominales.
Al que le han subido el sueldo un 8% si dedicaba a pagar el piso el 35% de su sueldo, ahora tiene 8% mas que le permite pagar un 20% mas de letra.

Para mi la mayor pega de comprar para vivir es que emocionalmente te atas mucho a esa ubicación e igual dejas de aceptar trabajos mejores remunerados en otra ciudad/país porque te da pereza dejar tu casa.

Está claro que el que compró entre 2012-2016 le ha salido la jugada de lujo. Pero también hay que tener en cuenta la regresión a la media. El activo que mejor se ha comportado en el pasado próximo tiende a ser el que peor se comporte en el futuro próx.

Al revés también aplica. Posiblemente hasta finales del '21 el peor activo había sido el cash. Por eso pienso que el cash volverá a ser el king. 

Pienso lo mismo.

La gente tiende a tener miopía y pensar que la próxima crisis será como la del 2008. El que todo el mundo piense ese hace justamente que no pase. Es más probable que lo que estamos viviendo sea más parecido a una versión light de finales de los '70.

Posiblemente un fondo monetario o letras es la mejor inversión ahora mismo. A la espera de mejores oportunidades, y así al menos cubres la inflación.

Si, eso lo se. Pero también soy consciente de que si hubiese pensado más con cabeza fría y no haberme creído el cuento de "la vivienda nunca baja" podría haber comprado el piso 30% más barato, me habría ahorrado pagar alquiler y al pagar menos letra de hipoteca habria aumentado mi capacidad de ahorro. 

yo estoy viendo casas bajar de precio en Idealista, en 4 o 5%, algún caso incluso más. Después está lo que negocies adicionalmente con el dueñ@. Llamado Real, nominal, lo que sea.

Curioso que en UK jamás se negocia un precio a la baja y hay "pelea" para ofertar más de lo que piden para asegurar la compra de la vivienda.. 

Ya estan bajando en terminos nominales en zonas, asi que creo que tu prediccion ya esta desfasada.

A veces los del "los pisos nunca bajan" me recuerdan al tio que esta en el barco hundido, les llega el agua al cuello y siguen diciendo que el barco aguanta... hasta que desaparecen bajo el agua.

Ya llega el agua a las rodillas.

¿Puedes aportar datos? Aunque no puedan ser contrastados.
¿Del rango de cuanto son las caídas que ves? ¿Qué tipos de vivienda? ¿Qué zonas?

Podría ser volatilidad a corto plazo. Si son caídas del 5% o 10% es volatilidad sin ningún valor. Los precios en ningún mercado son lineales.

Aquí ya comentaron que los históricos de idealista no son datos más fiables. Pero no sé de otros mejores. En idealista yo no veo que los pisos estén bajando en Barcelona.

No intento tanto predecir porque eso es muy difícil. Ni pretendo tener razón. Solo comparto mis razonamientos egoístamente para ver si alguien aporta otro razonamiento que consiga alterar el mio inicial.

Si se sostiene una inflación del 4.5% en 5 años es un inflación acumulada del 20%. La vivienda es históricamente una cobertura a la inflación. En términos reales podrá caer. Es mucha inflación para que en nominal caiga también.

En US en los '70 en términos reales la vivienda no bajo:

Aunque los precios en términos reales subieron un montón (supongo similar a la inflación general):

Este gráfico tiene buena información:

- la vivienda no está barata en términos reales. Prácticamente niveles 2007.
- el último periodo de alta inflación, años '70, la vivienda en términos reales se mantuvo, pero en nominal subió mucho.

No encuentro razón lógica alguna en el que en términos reales la vivienda vaya a tener una subida significativa. A menos que se vaya a usar como protección a una inflación alta. Si sigue subiendo es que estaríamos viviendo un burbujón histórico en todos los mercados. No solo en inmobiliaria.

Se está sacando liquidez de la economía. Si se mantiene los tipos altos por suficiente tiempo. Aún habiendo inflación alta. Es probable que encontremos chollos más que nada por falta de liquidez en el mercado. Hay que guardara la pólvora seca en monetarios y letras a corto plazo.

https://www.20minutos.es/noticia/5118362/0/la-compra-de-viviendas-en-espana-se-hunde-un-13-y-las-hipotecas-se-desploman-un-24/

Esto ..cuando baja la demanda...como era? suben o bajan los precios?

La noticia dice que el volumen de compra/ventas ha bajado pero los precios aún así han subido un poco.

Por otro lado, si los precios cayesen solo un 10% después de justo comprar tampoco va a convertir una buena inversión en mala. Volatilidad esperable. Pero de momento ni eso. Sigue subiendo. To the moon!

Nadie en su sano juicio puede decir de qué la subida de tipos no afecta a la vivienda.
Ahora bien, la tendencia de largo plazo, 20 años, es que la vivienda en Madrid va a ser cada vez más cara. Como Londres, solo para turistas o millonarios.
Hay que aprovechar las ventanas de entrada, Madrid va a ganar población en los próximos 20 años.