Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Es incuestionable que a enero 2023 la compra-venta de viviendas en España ha caído en un porcentaje significativo y parece que va a seguir cayendo.
No así los alquileres, cuya demanda sigue, como mínimo, manteniéndose, así como los precios del alquiler, si no es que siguen subiendo lentamente.

Seamos serios; la caída del precio de cualquier producto o bien como es la vivienda, solo tiene un motivo, que la oferta supere significativamente la demanda.

La demanda de compra de viviendas, como hemos visto, está cayendo en dos dígitos; no voy a explicar aquí los motivos: inflación, tipos de interés,  pérdida de poder adquisitivo, merma de ingresos, aumento del paro absoluto y juvenil, endurecimiento de criterios para concesión hipotecas, sensación de precios inflados y de burbuja, etc. etc. que ya sabemos todos.

Lo que falta entonces por analizar es, si al mismo tiempo que la demanda baja, la oferta de viviendas en venta está subiendo o al menos se mantiene en los mismos niveles. Y la respuesta es que no.

En efecto, el número de viviendas en venta no está subiendo, al contrario, está bajando. La oferta de viviendas en venta cada vez es menor porque los vendedores saben que cada vez hay menos compradores que califiquen para una hipoteca y entonces sacan su vivienda en alquiler antes que bajar mucho el precio de venta.

Y esto pueden hacerlo porque la oferta de viviendas en venta actualmente es, o bien de promoción nueva, o bien de segunda mano, cuyos propietarios no necesitan el dinero, no tienen urgencia en vender y no están pensando en vender para comprarse una mejor. Esos tiempos pasaron. No es la motivación principal del vendedor actual, que suelen ser pequeños inversores con una cartera de dos o tres viviendas, fruto de inversiones que quieren monetizar y/o herencias.

Con la proliferación de seguros de impago de renta que son muy habituales hoy en día, el miedo de antaño al  impago del alquiler prácticamente ha desaparecido. Y es preferible tener una vivienda alquilada que vacía a la espera de una difícil venta sin bajar el precio y con riesgo de ocupación.

Y con las fronteras todavía completamente de puertas abiertas  y el constante flujo migratorio de Latinoamérica, norte de África y Este de Europa a pleno rendimiento, la demanda de habitaciones en alquiler en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, etc. no deja de crecer y crecer.

Los propietarios y las aseguradoras de impago saben que juntando dos o tres nominas mileuristas pueden alquilar sin riesgo su piso de tres dormitorios en un barrio del extrarradio por 950 €/mes porque los arrendatarios lo van a subarrendar por habitaciones a 350 €/mes, metiendo a veces una pareja o familia de tres en cada habitación por mucho que en el contrato de alquiler especifique que está prohibido el subarriendo sin consentimiento del arrendador que hará la vista gorda mientras no haya quejas de vecinos y la aseguradora de impagos, mientras cobre puntualmente todos los meses, ni te cuento, se la trae al pairo.

Esta es la realidad actual del mercado inmobiliario, no solo en España, sino en prácticamente toda la OCDE, excepto EEUU que es un mercado con características diferentes, no hay paro, por ejemplo, etc.

Los precios de venta de las viviendas si es posible que bajen un 10 - 15% de manera lenta y progresiva a lo largo de un par de años, pero no mucho más, porque gran parte de la oferta de venta se está pasando al mercado de alquiler, donde la demanda no deja de crecer así como la rentabilidad para los arrendadores, que antes eran vendedores, pero que no están dispuestos a bajar mucho los precios de venta porque no necesitan el dinero para invertirlo en otra inversión. El arrendamiento ya les proporciona esa rentabilidad deseada o incluso más, de una forma mucho más cómoda y segura, hoy en día. Ni siquiera tienen que preocuparse de cobrar; ya lo hace la aseguradora.

Las ejecuciones hipotecarias, que aumentarán, no lo harán de manera tan abultada como en la crisis del 2008 -2013, con lo cual la cartera de viviendas para subastar o colocar de los bancos  no crecerá tanto como para influir significativamente en la oferta de viviendas en venta, más bien estas viviendas se incorporarán también al mercado de alquiler, ya sea a través de fondos buitre o a través de las inmobiliarias de los bancos.

Estoy bastante de acuerdo con ese análisis. De hecho, creo que se puede atribuir a ese perfil de inversor el abultado crecimiento de las compras durante el 2022. Ahora bien, también creo que dicho inversor se movilizó en vista del escenario de tipos de interés disparados (sine die), adelantando una decisión sobre la que tenía incertidumbres.
Respecto al mercado del alquiler, sin negar la mayor, creo que las agencias de intermediación no son suficiente muro de contención, solo un atenuador. Probablemente muchos arrendatarios no se sientan cómodos con las condiciones ni con las comisiones que se lleven. Del mismo modo, no creo que puedan salvaguardar a nadie ni indemnizar el 100% del riesgo devengado por una okupación o un impago (creo que debe haber mucha letra pequeña, como con los administradores de fincas). Además, la ley de vivienda, en trámite de ser pergeñada, desalienta la inversión en alquiler, por no hablar de ciertas políticas en algunas comunidades autónomas, de control de precios o restricciones a los propietarios (vaya por delante que no estoy en absoluto de acuerdo con ellas). En mi opinión, no es un negocio tan saludable y bollante.
La oferta se puede acrecentar (y ya lo está haciendo), por el perfil del hipotecado de nueva creación. Una mala combinación de salarios nada competitivos, en continua depreciación, e hipotecas a tipo variable al alza. El BCE anuncia nubarrones cercanos al 4% en el segundo semestre del año, y eso, sin descontar la recesión a la que estamos abocados. Para bien o para mal, el grueso del mercado inmobiliario se mueve mediante el crédito, el cual, básicamente, nos han secado, haciéndolo de golpe.
Otro dato interesante, son los movimientos de los grandes tenedores de inmobiliario, que son los que han sostenido el precio de la vivienda en más de una ocasión. Se habla, incluso, de riesgo sistémico. Y es que la entrada de las finanzas de inversión en el inmobiliario, lejos del mero negocio hipotecario, para invertir en masa en viviendas para especular con ellas, puede tener un desenlace inesperado, promoviendo nuevo cataclismo inmobiliario, el 2.0 (y solo digo, puede).

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12119999/01/23/La-caida-del-inmobiliario-y-la-subida-de-tipos-pone-contra-las-cuerdas-a-los-grandes-caseros-de-Europa.html

Yo no se como esta el mercado en toda españa pero por la zona de la la costa malagueña los precios estan por las nubes y se vende todo. Hoy he estado participando en una subasta y el inmueble se ha puesto casi a valor de mercado y luego evindentemente toca reforma integral...

este lo dudo mucho porque es un pueblo de interior donde no hay muchos extranjeros. El piso salió en 65k y se ha cerrado en casi 90k y necesita reforma integral. Esta a 4km de la playa....

Esas mafias compraran otro tipo de activos donde se pueda blanquear. En una subasta es todo muy transparante :)!

Buenas, quería preguntarte...en subastas en caso de que hipoteca sea del banco (es decir que es el que tiene hipoteca y embarga) hay forma de financiar o imposible?

No se si me explico...

Me refiero que si a PEPE S.L le han embargado y la hipoteca sale que es de LA CAIXA si hay posibilidad de ir a la caixa para ver si en caso de ganar subasta si harían hipoteca o hay que tener dinero a tocateja si o si.

Gracias.

Hola Grijander. En relación a la vivienda en Málaga te paso el artículo del diario Sur de hoy. 
Aquí da igual que suba el precio del dinero 
https://www.diariosur.es/economia/vivienda/boom-inmobiliario-actual-20230125163000-nt.html
Un saludo

Por norma general el 99% de los casos no se pueden hipotecar.  Los pisos en subasta judiciales o de hacienda no se pueden visitar de forma general por lo que no lo puedes tasar y por lo tanto no puedes hipotecarlo ya que una vez que se te adjudique tienes 15 dias para pagarlo por lo que es inviable hipotecarlo. 

Digo de forma general pq seguro que hay algún caso que se podrá.

Correcto, yo tb he comprado dos a tocateja. Ya lo indique aqui que fue mi error alla por el 2018 una y 2021 otra.. Evidentemente no vivo en España y mi familia no es rica. 

Grijander...para saber valores entre comillas reales de mercado en que te basas? He visto en un mensaje tuyo de hace tiempo que mirabas bbva y algo mas, gracias 

Me baso en mi experiencia personal de la zona ya que la conozco bastante bien pero sobretodo si es para alquiler turistico o convencional. 

Pero refieriendome mas a tu pregunta yo suelo usar : Trovimap, Idealista maps y BBVA. Con esas tres te puedes hacer una idea del valor y luego suelo quitarle min. un 20-30% del valor que me dan esas plataformas. 

Gracias por la info, un par de dudas te dejo por aquí...

En BBVA primero aparece Valor de Mercado...y más abajo Precio de la Vivienda... a cual de los dos valores te refieres?

En cuanto a incluir la rebaja esa imagino es sobre pisos que precisan reforma si o si...si no están reformados como lo haces para calcular así a ojo más o menos. Que te vienen saliendo reformas integrales más o menos 

Suelo rebajar ese precio pq desde mi punto de vista esos precios se hacen usando una estadistica de los pisos publicados por la zona aunque no necesite reforma.  

Las reformas integrales las suelo basar en aprox. 400€/m2 para pisos de inversion. Tienes que tener en cuenta que no lo es lo mismo tener dos cuartos de baño que uno. Los m2 cuadros de la vivienda tb son importantes, la ubicación de la misma ( calle peatonal o puede aparcar en la misma el camión), ascensor o no, etc etc. y evidentemente no es lo mismo un pueblo del interior de andalucia que Madrid.....

Ok...entiendo por que siempre sueles hacer compra y posterior reforma...en caso de que piso esté reformado (aunque entiendo eso no buscas nunca o casi nunca) como harías proceso?

Quitarle 20/30% y después sumarle algo por reforma para ver que precio ofertar o como