Es incuestionable que a enero 2023 la compra-venta de viviendas en España ha caído en un porcentaje significativo y parece que va a seguir cayendo.
No así los alquileres, cuya demanda sigue, como mínimo, manteniéndose, así como los precios del alquiler, si no es que siguen subiendo lentamente.
Seamos serios; la caída del precio de cualquier producto o bien como es la vivienda, solo tiene un motivo, que la oferta supere significativamente la demanda.
La demanda de compra de viviendas, como hemos visto, está cayendo en dos dígitos; no voy a explicar aquí los motivos: inflación, tipos de interés, pérdida de poder adquisitivo, merma de ingresos, aumento del paro absoluto y juvenil, endurecimiento de criterios para concesión hipotecas, sensación de precios inflados y de burbuja, etc. etc. que ya sabemos todos.
Lo que falta entonces por analizar es, si al mismo tiempo que la demanda baja, la oferta de viviendas en venta está subiendo o al menos se mantiene en los mismos niveles. Y la respuesta es que no.
En efecto, el número de viviendas en venta no está subiendo, al contrario, está bajando. La oferta de viviendas en venta cada vez es menor porque los vendedores saben que cada vez hay menos compradores que califiquen para una hipoteca y entonces sacan su vivienda en alquiler antes que bajar mucho el precio de venta.
Y esto pueden hacerlo porque la oferta de viviendas en venta actualmente es, o bien de promoción nueva, o bien de segunda mano, cuyos propietarios no necesitan el dinero, no tienen urgencia en vender y no están pensando en vender para comprarse una mejor. Esos tiempos pasaron. No es la motivación principal del vendedor actual, que suelen ser pequeños inversores con una cartera de dos o tres viviendas, fruto de inversiones que quieren monetizar y/o herencias.
Con la proliferación de seguros de impago de renta que son muy habituales hoy en día, el miedo de antaño al impago del alquiler prácticamente ha desaparecido. Y es preferible tener una vivienda alquilada que vacía a la espera de una difícil venta sin bajar el precio y con riesgo de ocupación.
Y con las fronteras todavía completamente de puertas abiertas y el constante flujo migratorio de Latinoamérica, norte de África y Este de Europa a pleno rendimiento, la demanda de habitaciones en alquiler en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, etc. no deja de crecer y crecer.
Los propietarios y las aseguradoras de impago saben que juntando dos o tres nominas mileuristas pueden alquilar sin riesgo su piso de tres dormitorios en un barrio del extrarradio por 950 €/mes porque los arrendatarios lo van a subarrendar por habitaciones a 350 €/mes, metiendo a veces una pareja o familia de tres en cada habitación por mucho que en el contrato de alquiler especifique que está prohibido el subarriendo sin consentimiento del arrendador que hará la vista gorda mientras no haya quejas de vecinos y la aseguradora de impagos, mientras cobre puntualmente todos los meses, ni te cuento, se la trae al pairo.
Esta es la realidad actual del mercado inmobiliario, no solo en España, sino en prácticamente toda la OCDE, excepto EEUU que es un mercado con características diferentes, no hay paro, por ejemplo, etc.
Los precios de venta de las viviendas si es posible que bajen un 10 - 15% de manera lenta y progresiva a lo largo de un par de años, pero no mucho más, porque gran parte de la oferta de venta se está pasando al mercado de alquiler, donde la demanda no deja de crecer así como la rentabilidad para los arrendadores, que antes eran vendedores, pero que no están dispuestos a bajar mucho los precios de venta porque no necesitan el dinero para invertirlo en otra inversión. El arrendamiento ya les proporciona esa rentabilidad deseada o incluso más, de una forma mucho más cómoda y segura, hoy en día. Ni siquiera tienen que preocuparse de cobrar; ya lo hace la aseguradora.
Las ejecuciones hipotecarias, que aumentarán, no lo harán de manera tan abultada como en la crisis del 2008 -2013, con lo cual la cartera de viviendas para subastar o colocar de los bancos no crecerá tanto como para influir significativamente en la oferta de viviendas en venta, más bien estas viviendas se incorporarán también al mercado de alquiler, ya sea a través de fondos buitre o a través de las inmobiliarias de los bancos.