Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Asumir que la deuda a 10 años va a subir de nieves de 4 o 5% es mucho asumir, porque si llegamos a niveles mayores, igual nuestra menor preocupacion es lo que perdemos en la inversion. No ha pasado nunca desde hace mas de 20 años.

Ahora, que los pisos peguen un petardazo y pierdan el 30% del valor, sí que ha pasado (junto con caidas en los precios de los alquileres).

¿Garantiza que vaya a pasar ahora? Obviamente no, pero la gente que no aprende de sus experiencias esta condenada a repetir los mismos errores. Veremos si ese dicho se materializa o no. Como digo siempre, luego vendran los lloros.

El problema de las subastas es que en el 99% de los casos los inmuebles no se pueden visitar y el banco evidenemnte no te da una hipoteca sin ninguna tasación ofical. Ademas en subastas como de la AEAT solo tienes 15 dias para pagar desde que te adjudican el inmueble.

Las hipotecas son una buena herramienta para las personas que no tienen todo el dinero para pagar al contado. Asi y todo teniendo todo el dinero es mucho mejor pagar el 20% de 4 pisos y alquilarlos o invertirlo en otros activos que te den mas que el interes de la hipoteca. Me temo que hemos perdido una gran oportunidad cuando estaban los tipos por los suelos. 

P.D lo dice una persona que pago al contado cuando mi formación financiera era lamentable. 

No hemos perdido ninguna oportunidad. Yo hice las cuentas de pisos financiando y sin financiar...  cuando los pisos están caros como ahora, a precios de burbuja, simplemente NO interesa comprarlos.

Llevo mucho tiempo alquilando pisos, y mis familiares también. Conozco perfectamente los números. Y también he participado en subastas judiciales; sé cómo funcionan.

Financiarse al 0,9% fijo con una inflación del 10% no es perder una buena oportunidad?
 
 Entiendo que en muchos sitios los pisos estaban y están carísimos pero así y todo se podían encontrar buenas oportunidades. Así que con una buena oportunidad y no financiarse a esos tipos fue un error. Error que yo mismo cometí.
 
 Si conocieras lo de las subastas judiciales como dices sabrías perfectamente el motivo por el que no se suelen sacar hipotecas en las subastas ;)!

Al alquiler también hay que meter más cositas para realizar una buena comparativa con compra....leo muchas comparativas y faltan elementos. Si metes todo, invertir en inmobiliario es suicida a no ser que sea tu vivienda habitual.

A parte de gastos de compra y extraer la rentabilidad de alquiler, restar los IBIs, comunidades, etc....hay que meter más variables en la ecuación...

Yo personalmente no me meto en una vivienda a no ser que salga un 5% de rentabilidad bruta....si no es una mierdainversión clara, por no conocer otros vehiculos de inversión 

Factores a favor que no se suelen enumerar:

1.  La Amortización del inmueble  porcentaje del 3 por 100 sobre las opciones que te dan. Mitiga algo, muy poco y desconocido.

Factores en contra que no se suelen enumerar:

1. Depreciación y forzada renovación del equipamiento interior del inmueble. Lavado de cara. Ahí yo le colocaria un 1% del valor de adquisición de la vivienda como inversión a realizar cada 30-35 años. Al margen de la renovación de electrodomésticos, reparaciones, etc

2. Al rendimiento neto hay que quitar el marginal de IRPF del 40% del rendimiento que genera la vivienda si es vivienda habitual. Otro cachito.
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Otras perlas: cuando se comparan inversiones a rentabilidades netas. Ojo a los palos cuando vendes un bien inmobiliario.

. Venta y liquidación de inmueble: ganancia de patrimonio al IRPF del 19-23% en función del tramo. Exenciones solo por reinversion en compra de vivienda....es una broma

Venta  y liquidación del inmueble: pago de plusvalia municipal. Otro pellizquito para la administración municipal.

Alguien se anima a realizar una comparativa en condiciones...?¿

Saludos,

Claro que sé que los bancos NO dan esas hipotecas. Lo que dije, para el que lea con atención, es que la ley contempla esa POSIBILIDAD, es decir, los bancos podrían dar la hipoteca si quisieran.. pero no quieren.

En madrid en lugar de un 12% es menos del 8%.
En los cálculos se mete todo.
No tiene sentido exagerar lo que me interesa.
Seamos serios y discutamos con la verdad.

Efectivamente la vivienda habitual está fuera de dudas, lo mejor es comprarla si se puede.
En la comparativa hay que meter todo.
El 5% bruto en madrid sólo es posible en viviendas baratas, menos de 150000 en total con gastos incluidos.
Pero no hay que olvidar que mucha gente compra por diversificar y otros muchos no tienen en cuenta la rentabilidad.

Sí, completamente de acuerdo. Hay que irse a barrio obrero de gran ciudad tirando a menos de 120k y sin ascensor....puede que el escenario cambio y el umbral de rentabilidad al 5% se ponga a tiro en la franja del 150-200k.

¿Todo? ¿Metes todo? A ver si te van a salir rentabilidades negativas...

Sí, pero en viviendas baratas los riesgos aumentan. Al menos, donde yo vivo, las okupaciones se dan en dos sitios, chalets y plantas bajas, o edificios baratos. Y si no okupan tu piso, pero okupan uno en tu comunidad, ya la tienes liada.

Sobre la evolución del precio de la vivienda en España, mirando su evolución desde los años 80s
 

y por las experiencias vividas creo que se dan por regla general estas premisas, pero no son dogmas, o sea, puede que no siempre se cumplan, pero yo diría que son estas:

Cada precio máximo de la vivienda supera el máximo del anterior. Eso significaría que aún no hemos alcanzado el techo de esta burbuja inmobiliaria, porque quitando Madrid, Barcelona y Baleares, en el resto del país aún no se ha alcanzado el techo de los precios anteriores.

La vivienda baja de precio mas lentamente de como sube. A la gente le cuesta mucho vender perdiendo pasta, e intenta aguantar todo lo que puede, años si hace falta, antes de dar su brazo a torcer. Hubo que esperar 7 años para ver la vivienda un 50% mas barata que su precio máximo.

El precio de la vivienda se comporta como subir dos escalones, y bajar uno. 
El que no compró en el suelo de la anterior caída (1997, 2014) que no espere volver a ver esos precios en la vida. En el 2014 la vivienda estaba bastante mas cara que en el 97.

¿Creéis que se cumplen siempre todo esto que comento?

Por cierto, la última premisa. El fin de una burbuja inmobiliaria es solo el comienzo de la siguiente.

Por cierto, no tiene sentido hablar de inversión inmobiliaria en Madrid, Barcelona, etc. Esos sitios son terreno quemado. El precio de venta es absurdamente caro. Incluso se ha superado ya el precio de la anterior burbuja inmobiliaria.  La rentabilidad de compra para alquilar es ridícula. Es que ni comprando en las localidades del área metropolitana. Por ej. los inversores de Barcelona compran en Tortosa, Tarragona, etc, o sea, bien lejos. En esos sitios si que encuentran pisos aceptables de 75.000 que alquilan por 500 euros. Los inversores de Madrid creo que compran por el norte de la provincia de Toledo, o en Talavera de la Reina.

Los inversores compran en zonas obreras, de clases populares, no barrios marginales de droga y delincuencia, que no es lo mismo. En Sevilla por ej. son barrios como Amate, Rochelambert, o localidades como Camas, Castilleja de la Cuesta, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaira, etc. Esas zonas no tienen nada que ver con las marginales: las tres mil viviendas, los pajaritos, polígono sur, etc. En las zonas obreras los pisos están por 75.000, en las marginales por 30.000 euros.

De lo que has dicho estoy de acuerdo en la primera parte del primero (cada precio maximo supera al anterior) aunque no en el resto de la premisa. Es decir, a nivel economico los precios suben. Un carton de leche no va a costar jamas lo que costaba en los años 90. Pero eso no significa que en cada ciclo se vaya a alcanzar el precio mayor.

Y el segundo, eso es rigurosamente cierto, sube más rapido que baja.

Ahora bien, la vivienda no es como el carton de leche. Si la gente no tiene pelas comprara la leche mas barata, pero comprara leche. Si no tiene pelas para vivir, (los que ya vayan a pisos baratos) lo okuparan, pero no dejaran de comer por pagar el alquiler. Así que eso de que no van a bajar a niveles de 2013... ya veremos. Porque el suelo lo determina la intensidad de la crisis, no el suelo anterior.

Algo que hay qu etner en cuenta es que la vivienda (en especial la de segunda mano) no se rige por criterios economicos empresariales (fabrico y traslado los costos al precio). El empresario que fabrica un bien no fabrica a perdidas o cierra pronto. Sin embargo, un pepito si que puede vender pisos a perdidas (y no precisamente pequeñas) y la ultima crisis fue buena prueba de ello.

Yo meto todo.
De entrada tú me hablas del 12 cuando es menos del 8%. Y luego sigues.
Yo no compro para vender, me interesan los alquileres y dejarlo en herencia, con ello no pago nada de plusvalía en irpf.
Y no invierto al día de hoy en vivienda, pero cuando tienes un capital hay que diversificar.
Por muy mal que se den las cosas, inversores como yo no venderán nunca.
Uno invierte en todo, acciones, fondos, deuda, opciones, futuros, preferentes, autopistas, etc y cada cosa tiene su momento.
Y siempre tengo liquidez que en este momento no renta nada.