Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

Buenas Ainoha,

Respondo a cada punto

1)      Notaría 

La minuta del notario la pague el 1 de Agosto

Llamaré al colegio de notarios,  lástima estar fuera de plazo. Espero por lo menos que me den la razón, y ya si llaman a la notaría e intentan que rectifiquen pues perfecto. Yo tan contento porque me salía lo que decía la calculadora, y resulta que me han engañado más de 30 euros. Publicaré lo que me responden

2)      Registro -  mi factura 

En este caso por lo que comentas me han robado 11 euros. Si como dices ni el colegio me va a dar la razón, creo que embarcarme en la reclamación que comentas va a ser un poco locura y tendré que aguantarme. Como lo ves? 

3)      Registro – factura Caixabank 

Aquí lo comentado. Cuando fui a por los papeles, me dijeron que o pagaba ambas facturas o no me los daban. Seguramente tenía que haberme negado, pero con las prisas por obtener la nota simple por mi venta… Ya he reclamado a CaixaBank, se lo he mandado a mi gestora por correo electrónico (por el muro que tienen en la web) y me ha dicho que lo envía a la gestoría. Seguro que marean el tema y al final me dicen que no me lo pagan. Increíble lo que has descubierto del precio, que ladrones. Pero lo que dices, son 3€ y no me corresponde a mi reclamarlo, aunque me temo que vaya a ser el perjudicado. Lo mismo, cuando me respondan os comento. Si se negasen a devolvérmelo, por que vía debería reclamarles?

Me he quedado alucinado con tu análisis. Muchas gracias por tu dedicación, haces un trabajo increíble para que todos aprendamos un poco más e intentemos que no nos engañen 

Un abrazo
Jose

Hola Jose. Muchas de nadas y, al hilo de tu último mensaje, aprovecho los 3 asuntos que te afectan para comentar algo más:

1. Notaría

En mi calculadora efectivamente tengo previsto que se cobren los aranceles 4.1 y 4.2 por las copias (autorizadas y simples, respectivamente) ya que la mayoría de notarios interpretan la DA2 Ley 8/2012 a su favor en el sentido de que aunque en dicha DA2 se diga: "Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f) del arancel de los notarios [...] No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive."
Ya hubo gente aquí que comunicó en el foro que había impugnado ante su Colegio Notarial (el de Canarias concretamente) que le quitasen de la factura las copias, pero su impugnación no fue atendida en ese punto. Véase post #370 de este mismo hilo, así como los inmediatamente anteriores y siguientes.
No obstante, el Colegio Notarial de Cataluña, muy recientemente, vino a resolver (aunque no con estas palabras) que el notario solo puede meter el arancel 2.2.f)  y el 7 en caso de que la matriz hubiese ocupado más de 50 folios (que no es tu caso) ya que la DA2ª solo menciona aranceles número 2.2.f) y 7 y dice "por todos los conceptos". Revisa el post #371 así como la minuta final que consiguió hd1080p tras su impugnación en la que solo facturaron por el arancel 2 (el 2.2.F aunque no detallaron apartado 2 ni letra F) + los suplidos por el papel timbrado. Y eso que en la impugnación no había reclamado que le quitaran los aranceles por la emisión de copias. 
Tendría, sí, que suprimir de mi calculadora (ya que al menos hay una resolución del Colegio Notarial de Cataluña) lo referente a facturar las copias separadamente, aunque el número de folios sí será necesario aportar para cuantificar los suplidos (Norma Octava) por papel con Timbres del Estado y no sujetos a IVA. Aunque me da mucha pereza hacer esto pues debería poner también que debería pelearse por la NO aplicación de la DA2 Ley 8/2012 (arancel 2.2.F) sino por el arancel 1.1.F (documentos de cuantía) e importe fijo de 30,05 € (más copias aparte, eso sí) tal y como consiguió Dgardenyes a primeros de este año y lo cuenta en el post #314 del otro hilo titulado "Arancel Notarial 2.2 F para Cancelación Hipoteca". Es que tendría que cambiar también el tema de los aranceles registrales, que en mi calculadora solo se contempla el caso de la aplicación de la famosa DA2 que a muchos ya no os están aplicando a raíz de las sentencias del Supremo de Jun/2018. Me da pereza, debo reconocerlo. Es que la casuística es enorme.

2. Registro - Tu factura
Me pides opinión, e intentaré dártela. Ante todo, entiendo perfectamente la pereza que te pueda dar ponerte a impugnar sabiendo que tendrás que llegar hasta la DGRN puesto que el Colegio no te va a dar la razón, y sobre todo para recuperar 11 euros que sería menos importe al descontar lo que pagarías a Correos por enviar una primer correo certificado impugnando la minuta al Colegio de Registradores y, como no te van a dar la razón, un segundo correo certificado ante la DGRN con tu disconformidad sobre la Resolución del Colegio de Registradores. Si uno mira exclusivamente para sí mismo y se pregunta si le compensa en tiempo y en dinero, parece claro que no compensa mover nada, dejarlo todo como está. Otra cosa ya sería pensar no solo en uno mismo sino en todos los que pronto tendrán que pasar por el aro abusador de los registradores. Ahí no me meto, que cada cual tiene sus esquemas y prioridades, por supuesto.

3. Registro - Factura Caixabank
Esto es muy peliagudo y, la verdad, no sabría por dónde cogerlo o cómo actuar dada la situación en la que está el asunto. Como ya te dije, el tema IPRF descontado a cuenta de la Registradora es un marronazo tanto para ella como para Caixabank, que es quien debe ingresar ese dinero en Hacienda y en un plazo determinado.
¿Qué haría yo? No lo tengo muy claro, la verdad. Tal vez llamaría primero al Registro para decirles "chicos, os habéis equivocado en un importe que tomasteis como base, así que por favor rehacer factura para subsanar este error y que la nueva factura tenga la fecha de cuando se ha practicado la subsanación y me devolveis la diferencia". También les preguntaría qué pasa si el banco no me reembolsa esta factura donde existe una retención a cuenta del IRPF 2019 de la señora registradora que, por supuesto, yo no tengo que ingresar en Hacienda dado que a mi nombre no se ha emitido dicha factura. Esto lo haría por teléfono, en ese orden, y en la misma llamada. Claro que... ¿me peleo yo por que rehagan la factura mal hecha que no está a mi nombre aunque la pagué yo? ¿O allá se las vea Caixabank con el Registro? No lo tengo claro... No sé qué haría...
Sobre el circuito que has seguido,  en Madrid creo que ya sabes que los temas hipotecarios de Caixabank los tienen externalizados a través de la gestoría Moner Consulting. ¿Convendría hablar con ellos también sobre el reembolso de esa factura (obviando que contiene el error que ya sabemos) así como el tema IRPF de la registradora? ¿O sin obviar el error en la minuta de la fusión? ¿Fue a Moner Consulting a donde reenvió tu gestora el email con la factura a nombre de Caixabank? Ve contándonos, por favor, cómo evoluciona el tema, si es que evoluciona. 

Abrazo,
Ainhoa

Hola de nuevo, Jose. No sé si has podido ver el mensaje #348 en el hilo (muy similar a este) "Arancel Notarial 2.2 F para Cancelación Hipoteca" que hace 3 días publicó el rankiano Mateodecasas para actualizar su caso en el sentido de que la factura por fusión emitida a nombre del Banco Santander consiguió finalmente que se la reembolsaran. Aunque tu banco no es el mismo, a ver si lo consiguieras tú también. Saludos+ 

Hola buenas tardes. Antes de nada decir que estoy pez en todo esto y nose ni por donde empezar para cancelar mi hipoteca, os cuento mi caso: 
Quiero cancelar una hipoteca de una vivienda de VPO que adquiri en 2009, el banco me “presto” 44.000€ y a día de hoy me queda una hipoteca de 32.800€. Decir que vivo en Extremadura. Mi duda es: Cuanto se supone que deberia pagar por cancelación de mi hipoteca? Yo estaría incluido para que me hicieran el descuento del 50% que se habla? 
Muchas gracias.

Hola. Tienes que decirnos, pues es crucial, el NIF y el nombre del banco que en su día te "prestó" esos 44.000 (esto lo puedes leer en la copia que obra en tu poder de la escritura de préstamo hipotecario) y también el NIF y nombre del banco (si es que fuera distinto) al que le has estado pagando las cuotas mensuales de amortización durante este año 2019 y al que le pagarás los 32.800 que dices te quedan aun pendientes. Saber esto es imprescindible para saber cómo te van a facturar en el Registro de la Propiedad. 

Por otro lado, no me queda del todo claro si ya has amortizado totalmente el préstamo o si a día de hoy aun tienes pendiente de amortizar esos 32.800 €. Es que si aún no has amortizado, no podrás pedir a tu banco el llamado "certificado de deuda cero" que te tienen que dar GRATIS conforme a lo que indica el Banco de España. Y si aun no has amortizado, mi consejo es que pidas distintos presupuestos a los notarios existentes en la localidad donde vives, pues también con los notarios puede haber enormes diferencias (unos podrán cobrarte las copias y otros no; unos van a pedir la innecesaria nota simple informativa al Registro y otros no, etcétera). Tú vas a necesitar 1 copia autorizada de la escritura notarial en papel (no electrónica, eh) + 1 copia simple en papel (que se la quedará la Hacienda autonómica de la Junta de Extremadura), pero deberían salirte gratis estas copias, o pelearlo al menos.

Hola Ainhoa.
Pues el banco en su día era Pastor y hoy día es el Santander (Pastor desaparecio). Decirte que aún tengo pendiente abonar los 32.800€ de hipoteca. La intención es pagarlo una vez vendida (Hoy mismo firmo el contrato de arras con el comprador)

OK, aunque ya aclarado que la cancelación de la hipoteca lógicamente te la exige el comprador de la vivienda, no creo que puedas elegir notario ya que entiendo que el comprador te impondrá el notario (o incluso Gestoría) en función de todo los estipulado en ese contrato de arras que te propondrán firmar hoy. Es que cuando la amortización del préstamo viene así impuesta, habrá que estar a ese contrato de arras cuyo contenido será determinante, y esto se escapa un poco de lo que es este hilo dado que mayormente aquí se tratan las amortizaciones y cancelaciones hipotecarias por decisión propia del deudor hipotecario, sin que la vivienda esté sometida a un proceso de compra-venta por el cual se requiere previamente la cancelación registral de la hipoteca. Es que en ese contrato de arras se estipulará quién paga qué, etcétera. Y bueno, que hayas empezado con un banco que fue absorbido posteriormente por otro, no te va a beneficiar mucho; más bien todo lo contrario, a menos que ante el Registro exijas que la minuta por cambio de acreedor hipotecario se extienda a nombre del Banco Santander que fue la que se quedó con el préstamo como consecuencia de la operación de fusión por absorción acontecida hace 1 año.

Muchas gracias por tus explicaciones, esta tarde ya me enteraré un poco mejor cuando firme el contrato de arras.
Muchas gracias nuevamente Ainhoa.

Hola Ainhoa!: Antes que nada, agradecerte tu publicación: es muy completa, rigurosa, y de faculta para poder reclamar a un señor notario.
Si hay algo que no deja de sorprenderme es la clarísima intención que tienen las facturas de los notarios para liar conceptos, minutas y descuentos, de modo que intencionadamente, buscan confundir.

El caso es que he recibido una factura del registro, de cancelación de hipoteca, por un importe de 301,19€ (Iva incluido) por una vivienda cuyo valor hipotecario fue inferior de 51.000€.

No la he pagado, pero muy amablemente (todo hay que decirlo), me la han facilitado para sacar una foto, que te adjunto.
Disculpa porque no está todo lo clara que a mi me gustaría. La verdad, que me parece una auténtica barbaridad los conceptos que incorporan, y que desconozco si nos necesarios eliminar o no.

He visto que mi Notario me ha dejado el regalito de haberlo tramitado telemáticamente (cosa que no he solicitado y que ahora estoy reclamándole), pero hay infinidad de conceptos que desconozco y que no se si me corresponde a mi pagarlo, al la caja, o simplemente, no proceden.

Indicar que es un VPO, y que la entidad en la que la realicé, se fusionó con otra, y esta a su vez a sido comprada por una tercera.

No la he pago, y actuaré de acuerdo a tus indicaciones.

Muchísimas gracias y un saludo, G

Hola Gabsan. ¿Podrías volver a enviar una foto mejorada de esa alucinante minuta? Es que la foto que has adjuntado está un poco desenfocada y, lo más importante, es que referidos a los 2 últimos conceptos no se ve completo el número de arancel aplicado; sólo se ve que acaba en ".1", pero no cómo comienza... ¿podría ser "2.1"?.
Claro que no sé si solo tienes la foto que has tenido que sacar deprisa y corriendo...
Por otro lado, pues esto es MUY importante, dime por cuántas manos (bancarias) pasó ese préstamo desde que te lo concedieron hasta su amortización final. Si fueron 3 entidades bancarias diferentes, te agradecería que indicases cuáles han sido.  Por otro lado, cuando dices "51.000 €" entiendo (vista la minuta) que la cantidad exacta de principal serían 50.274,90 € no? Saludos

Hola Gabsan. 
Te envío ahora enlace a documento (Parte 1) de elaboración propia con mis comentarios a la minuta que has compartido. El documento es "Parte 1" pues para analizar con detalle los 3 últimos conceptos/líneas de tu minuta necesitaría saber previamente:

Entiendo que en la escritura de compraventa debe figurar todo esto. Si puedes aclararlo, sería muy útil. Gracias. 

También preguntarte dos cosas más:

Dejo aquí enlace a la primera parte de mis comentarios, por si de algo pudieran servirte:

Análisis Minuta Registral (Gabsan - Parte 1)

Saludos 

Hola Ainhoa:


Antes de contestar, en lo que pueda, tus preguntas, agradecerte todo lo que estás haciendo por la defensa de los usuarios ante organismos cuya honorabilidad jamás habría yo dudado.
Es lamentable ver lo indefenso que está el usuario. La verdad, desde que he visto tu blog, he tirado para atrás, y he podido ver cómo en varias facturas anteriores de notarios, la propia factura, estaba del todo liosa, difícil de entender, cuando deberían ser escrupulosas en los conceptos, y claras en su simplicidad.
Bueno, el caso es que me metí en tu blog porque entendí que me cobraron demasiado en la cancelación hipotecaria, por parte del notario, y antes de escribirte a ti por el tema del registro, hice mi propia reclamación al notario (al que ya había pagado).
Te adjunto en un documento Word mi correo electrónico, donde le pego, directamente tu cálculo (con todas tus anotaciones del excel, que son inequívocas) , y la factura que me ha cobrado. Le explico que sin duda es un error administrativo, y le dejo abierta una salida digna, indicándole que los  errores exiten, que no hay que darle más vueltas, y que lo mejor es solventarlos entre las partes, sin necesidad notificar la incidencia en otras instancias superiores.
La respuesta del notario es cordial y inteligente, y reconoce que los servicios se prestaron, que desconocía que expresamente no se habían solicitado, y que por tanto, los asume como errores que son, aún cuando recalca que los mismos sí se han prestado. Además, se disculpa muy amablemente, y me adjunta la factura modificada. En total, un ahorro de uno 80€,
Mi contestación al notario ha sido de agradecimiento, y también muy cordial.. Así pues, Ainhoa, muchísimas gracias, porque sin tus aportes, sería imposible haber realizado esta reclamación exitosa.

Lo dicho, te adjunto el Word

 

Hola Gabsan. ¿Podrías volver a enviar una foto mejorada de esa alucinante minuta?. Es que la foto que has adjuntado está un poco desenfocada y, lo más importante, es que referidos a los 2 últimos conceptos no se ve completo el número de arancel aplicado; sólo se ve que acaba en ".1", pero no cómo comienza... ¿podría ser "2.1"?. 
 Claro que no sé si solo tienes la foto que has tenido que sacar deprisa y corriendo... 

 

Hola Ainhoa!!: 

Efectivamente, no tengo ninguna foto buena. Me atendió un señor muy amable, que me permitió repasarla y hacer una foto. Le comenté que me parecía desproporcionada con respecto a lo que había solicitado. Él (un administrativo), me comentó que es inusual por varios aspectos, como lo de la notificación electrónica (que no se suele hacer en estos casos), y la cantidad de conceptos diferentes que incluye. Me comentó que se la pasaría a la responsable, para que la repasase, por si había algún error. Indicar que no ha he pagado, por lo que esto ha salido, por parte de la propia persona del registro, que fue realmente amable conmigo. 

 Por otro lado, pues esto es MUY importante, dime por cuántas manos (bancarias) pasó ese préstamo desde que te lo concedieron hasta su amortización final. Si fueron 3 entidades bancarias diferentes, te agradecería que indicases cuáles han sido.  Por otro lado, cuando dices "51.000 €" entiendo (vista la minuta) que la cantidad exacta de principal serían 50.274,90 € no? Saludos 

 Sí, el importe son los 50.274,90€. 

Las entidades fueron las siguientes: 

            1.- CajaDuero 

            2.- Banco de Caja España de inversiones, Salamanca y Soria SA 

            3.- Unicaja Banco
 

 

 

05/10/19 22:05 

Hola Gabsan. 
 Te envío ahora enlace a documento (Parte 1) de elaboración propia con mis comentarios a la minuta que has compartido. El documento es "Parte 1" pues para analizar con detalle los 3 últimos conceptos/líneas de tu minuta necesitaría saber previamente:
 
 

1.     ¿Cuándo obtuvo la vivienda la cédula de calificación definitiva? 

Te tengo que hablar de memoria, por que las escrituras están aún en el registro. 

 

En el momento de la escritura, finales de Noviembre de 2003, ya nació como VPO de promoción privada, y me subrogué al prestamos del promotor. De hecho, en la escritura notarial, el encabezado es “COMPRAVENTA Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA”. 

 

2.     ¿A qué legislación estaba, o está todavía, afectada? Esto sería necesario para saber cómo estaba regulada la vigencia de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración correspondiente en segundas y sucesivas transmisiones de la vivienda mientras la vivienda continue sometida al régimen VPO. 

 

En los anexos que se han añadido a las escrituras por parte de la Junta de castilla y León, recalcan que es el “Plan director de vivienda y suelo de Castilla y León  2002-2009”. 

El encabezado es “ ADQUISIÓN/ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA, SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO DEL PROMOR. (capítulo II RD 1/2002, de 11 de enero y Decreto 52/2002, de 27 Marzo)” 

En dicho anexo, se detallan los requisitos que se deben cumplir para optar a este tipo de viviendas, e incluso a subvenciones especiales. En la última página del anexo de 4, titula como sigue: “PROHIBICIÓN Y LIMITACIONES A LA FACULTAD DE DISPONER Y LA DESCALIFICACIÓN”, se detallan las limitaciones y detalles temporales de la misma. Son 10 y 15 los que regulan. 

 

 

 

3.     ¿Se ha solicitado voluntariamente la descalificación de vivienda protegida para que pueda ser consideraba vivienda libre o ya venció el plazo del régimen de VPO? 

 

No lo he solicitado, pero, evidentemente, si se puede realizar, pagaría dicho coste muy gustoso. Lo asumiría con total alegría. 

 

4.     En  caso petición descalificación voluntaria, ¿se está en posesión del documento acreditativo de la aprobación de dicha descalificación? Entiendo que sí, pues de lo contrario en el Registro no podrían haber cancelado el derecho de adquisición preferente que, entiendo, era a favor de la Administración Autonómica. 

 

En las escrituras aparecen hitos que limitan el disfrute de la vivienda y la transmisión de la misma. Estos hitos son temporales, y son 10 años y 15 años desde le compra, y condicionado a la eliminación del préstamo de protección pública. En este caso, han pasado más de 15 años, y el préstamo lo he liquidado, por lo que entiendo que lo han hecho de oficio. Me he dado cuenta ahora, de que eso se podía eliminar en el registro, y no tengo ningún problema en abonarlo. Al final, registro la cancelación del préstamo (con el coste que supone) para tener la propiedad más clara, con la máxima garantía jurídica. Evidentemente, haré lo mismo con las limitaciones que incorporaron a las escrituras por ser VPO. 

 

5.    ¿El régimen VPO era/es de la Comunidad Autónoma de Castilla y León a nivel provincial por parte del Ayuntamiento de Valladolid? 

6.    ¿Puedes confirmar que la compraventa de la vivienda se escrituró por importe de 62.843,63 €? 

 

Sí, correcto, era esa cantidad. El reparto el siguiente: 

Vivienda: 51.093,37€ 

Garaje: 8.829,13€ 

Trastero: 2.921,13€ 

 

7.    ¿Ha estado afectada la vivienda en algún momento por medida cautelar acordada por la Agencia Tributaria en algún procedimiento de apremio contra uno de los titulares registrales de la finca? 

 

No, nunca ha estado Hacienda interviniendo. 

 

8.    ¿Y afectada la vivienda por anotación preventiva de prohibición de disponer con origen en procedimientos penales o en expedientes administrativos dirigidos contra algún titular registral de la vivienda? 

 

No, las limitaciones son las marcadas en las escrituras, cuya imagen anexo. 

 

9.    ¿La VPO la habías adquirido tú en origen o te hiciste con ella vía subasta judicial subrogándote en el capital pendiente que había en el momento de la adquisición? ¿O por donación intervivos o por sucesión mortis causa? 

Entiendo que en la escritura de compraventa debe figurar todo esto. Si puedes aclararlo, sería muy útil. Gracias. 

 

Sí, era de origen, y me subrogué al capital pendiente del promotor. 

 

También preguntarte dos cosas más: 

10. ¿Podrías indicar los nombres (razón social y NIF) de las entidades crediticias por las que pasó tu préstamo desde su constitución hasta su amortización definitiva? 

1.- CajaDuero (HIPOTECA ORIGINARIA) 

2.- Banco de Caja España de inversiones, Salamanca y Soria SA (FUSIÓN) 

3.- Unicaja Banco (ADQUISICIÓN) 

 

11. ¿El préstamo era un préstamo convenido o un préstamo libre? 

 

El préstamo era un préstamos bonificado, y dependiente de POPYT, de modo que sus intereses estaban regulados por el estado. Muy beneficioso cuando los tipos se dispararon por encima del 5%, pero perjudicial con los tipos de los últimos años. 

 

 

Dejo aquí enlace a la primera parte de mis comentarios, por si de algo pudieran servirte: 

 

Es impresionante el documento que me has facilitado. Con toda la información que das, voy a plantear una queja formal de primera!!!

 Análisis Minuta Registral (Gabsan - Parte 1)
 
Saludos 

 

Un fuerte abrazo, Ainhoa!! 

 

 

Por cierto, te adjunto una imagen de la factura en el registro de la compra de vivienda y subrogación de la hipoteca, donde también aparecen los cargos inscritos por ser una VPO- 

Son los siguientes 

1 presentación                     6,01 

2.1 compra vivienda                       24,04 

2.1 compra garaje               6,01 

2.1 compra trastero             3,005 

2.2 subrogacion hipoteca  24,01 

3.1N Prohib disponer         12,02 

3.2 Referencia catastral     9,015 

3.3 Nota afección física     3,005 

4.1F Nota simple info         3,005 

                        TOTAL, IVA INCLUÍDO 102,28 (36,04€ excentos de IVA) 

Esto es una factura de enero de 2014. 

 

Entiendo, que los conceptos deberían ser similares, y la grandísima diferencia son las compras que hay entre cajas y bancos. 

Por otro lado, ¿me quita la hipoteca de cada propiedad? Entiendo yo que no, porque por lo que veo aquí, la hipoteca es de toda la finca, que incluye la vivienda y sus “anejos inseparables”, que son el garaje y el tratero. 

 

Muchísimas gracias y un saludo, G.